Begrensninger på antall eiendommer man kan eie

[Brøffdøff]

God kveld.

Tross min noget liberalistiske holdning til livet har jeg lenge fundert på hvorfor det ikke er begrensninger på antall eiendommer som kan eies. Da sett opp mot prisveksten, krav til førstegangskjøpere, kausjonistparadokset og kjøpekraft.

Det er et urovekkende antall mennesker som eier 2-4 objekter for å utelukkende leie ut. Når det rister litt i boligmarkedet kan vi lese om utleiere som innehar flere titalls utleieenheter eller hele kvartaler.

Nå har jeg ikke evnen til å sette meg inn i alt datagrunnlet for dette temaet (årsaken til dette innlegget), men det kan umulig være bærekraftig. I det minste ikke for median-nordmannen og ned.

Det finnes selvfølgelig behov for utleie av boenheter, men det er å blir penger rett i lomma på en annen. Mitt inntrykk er at enhver støtteordning ment til å bistå de som leier (studenter, tilflyttere, personer med manglede kjøpeevne i et overprisa marked) blir møtt med tilsvarende økt leie. 

Min oppfatning er at behovet for utleieenheter øker ved redusert tilgjengelighet på boenheter til salg. Både i form av begrenset antall og økte priser.

Så hvordan ville en begrensning på antall boenheter ha påvirket samfunnet mtp kjøpekraft, forskjellene i samfunnet og boligpriser?

Eksempelvis:

• Hvert individ, samt par med samme bostedsadresse, kan eie opptil 3 boenheter. Denne ene er utelukkende primærbolig, hvor sekundærbolig kan disponeres til bo, pendling, utleie etc etc.
• Kjøp av ytterligere boenheter for utleie pålegges en «hamstreskatt»  på månedlig resultat(profit?) etter faste/bindende utgifter som lån, kommunale avgifter O.l.
• Selskaper kan eie ytterligere enheter, men er i lik grad begrenset av fortjeneste på utleie. Dette for å forhindre bruk av selskaper for personlig gevinst. 

Det er så ufattelig mange lover og regler, samt unntak til disse at det er ingen enkel sak å se helheten. Heller ikke å ta høyde for dem i eksempelet ovenfor. Derimot er jeg overbevist om at staten kompliserer til lovverket i lik takt som enhver luring finner unntak til det. Så frykt ikke. Om det virkelig er engasjement og penger for staten å tjene, så er de på ball.

Dette ville sikkert betydd at folk som leier ut 40 leiligheter på 20 kvadrat til 30k i måneden må finne seg noe fornuftig å gjøre. AirBnb ser muligens rekordfortjeneste. Hotellbransjen må muligens omreguleres og ha ytterligere tilsyn.

Jeg har ikke noe ønske om en kommunistisk stat hvor «alle skal ha likt», ei heller et samfunn som må ta til takke med «Residence As A Service».

Jeg hadde 25% avkastning på salg av min tidligere primære boenhet, i et noe populært felt lokalisert i en middels stor by i Norge. Kjøpt for 2.7M og eide den i 3 år. Noe oppussing av flater.  

Det er helt absurd.

Så. Er det noe fornuft her som dyses ned av lobbyvirksomhet og egeninteresser, eller er det noen faktorer som gjør dette katastrofalt?

[aklla]

Om man senker fortjenesten på utleie og gjør det vanskelig, tror du det er utleier eller leietager som vil dekke opp for det de taper?
Det er alltid personer som må leie ettersom det enten ikke er praktisk å kjøpe(f.eks student) eller at økonomien ikke er til stede, de som leier ut 40 leiligheter til 30k i måneden vil etter reguleringen antagelig leie ut for 40k i stedet..

Tror egentlig bare at utleieprisen ville ha økt i takt med økte utgifter, og de som ikke har råd til det må finne seg noe billigere/mindre.

[del_diablo]

Fordi historisk har urbanisering gått tregt og jevt nok at at markedet ikke viser stagneringstegn.
Så har vi da 2 problemer som sakser sammen:
-Nordmenn blir pengesterke samtidlig som renten omtrent gjør lån verdiløs, noe som resulterer i en kumulativ trend hvor maks lånemuligheter driver prisene
-Kollekt transporten og byplanlegging er alt for svak, som en konsekvens av at urbaniseringen begynner å nå saksepunktet. Så man har velget mellom hva maks som blir maks mulige lån, eller å gi opp tid for privatbilismen for å skaffe en billigere bostad.

Prisene presses rett og slett fordi valget mellom dyere bolig og noen kilometer kjøring ikke lengre finnes i mange tilfeller. Man har i stede valget mellom en for dyr bolig med begrensninger eller flere mil med pendling.
Utleiemarkedet presses i samme pennestrøk her, fordi ønsket om å eie en knapp ressurs har bare gått en vei.

Selv med et totalt forbud for firma å eie annet enn næringsbygg og private forbudt fra å eie mer enn til eget bruk... så tror jeg ikke det er her skoen presser.

I motsatt ende av skalaen finner du en del bygder langs jernbane og havner. Hvor man begynner å true med boplikt vis andelen forlatte feriehus(som ikke videreselges) begynner å bli farlig stor.

[lada1]

Greia er vel at mange investerer i 4-5 boliger som de leier ut. Dette bidrar til uønskede økte økonomiske forskjeller pga slik kapital-inntekt. 

Skulle forslag om å unngå slike mulige urettmessig kapitalinntekt ha noe for seg så må forslagene være "myke" og ikke føre til for mye problem for mange. F.eks. kan det hende man arver en bolig som en tenker å bruke som pensjonist. Forslag om å tvinge folk til å selge ville være politisk vanskelig. Så hvorfor gjøre tingene politisk unødvendig vanskelig?

Kunne en tenke seg "grunnrenteskatt" på utleie av bolig i sentrale strøk kombinert med regulering av leiepriser?

Endret 7. mai 2023 av lada1

[knutinh]

Er ikke det du ønsker deg mer praktisk å uttrykke ved et tak på maks formue? «Enhver Nordmann kan maksimalt eie for 100 millioner». Hvis konto/eiendommer/aksjer blir verdt 130 millioner så tar staten 30 av dem og gir til fellesskapet.

Jeg tror at et slikt tak vil gi uheldige konsekvenser. Det virker rimeligere med en progressive skatt som gjør at det alltid er bedre å få litt mer penger, men at jo mer verdier man har, jo mer (prosentvis) må man gi tilbake.

-k

Endret 7. mai 2023 av knutinh

[Markiii]

knutinh skrev (3 timer siden):

Er ikke det du ønsker deg mer praktisk å uttrykke ved et tak på maks formue? «Enhver Nordmann kan maksimalt eie for 100 millioner». Hvis konto/eiendommer/aksjer blir verdt 130 millioner så tar staten 30 av dem og gir til fellesskapet.

Jeg tror at et slikt tak vil gi uheldige konsekvenser. Det virker rimeligere med en progressive skatt som gjør at det alltid er bedre å få litt mer penger, men at jo mer verdier man har, jo mer (prosentvis) må man gi tilbake.

-k

Er ikke noe av problemet at slik rikdom ofte ikke er penger man faktisk har i banken, men investeringer? For eksempel eierskap i bedrifter. Så da skal man måtte selge seg ut av bedriften man eier for å kunne betale skatt?

[knutinh]

Markiii skrev (7 timer siden):

Er ikke noe av problemet at slik rikdom ofte ikke er penger man faktisk har i banken, men investeringer? For eksempel eierskap i bedrifter. Så da skal man måtte selge seg ut av bedriften man eier for å kunne betale skatt?

Meget mulig. All beskatning har ulemper.

Men jeg tror altså at progressiv skatt er heldigere enn et hardt tak på hvor mye verdier den enkelte får eie - som jeg oppfattet den andre posterens forslag.

 

-k

[Jarmo]

Hva er de 4 frihetene innenfor EU EØS?

 

 

I det indre marked råder prinsippet om fri bevegelighet av varer, tjenester, personer og kapital. Dette omtales gjerne som de fire friheter, og det er nettopp disse fire friheter som utgjør kjernen i det indre marked.

 

 

 

 

Ivar Tollefsens Heimstaden eier over 100.000 leiligheter i seks forskjellige land.

 

Endret 7. mai 2023 av Jarmo

[del_diablo]

8 hours ago, Markiii said:

 

Jo, og det er litt av problemet med å beskatte papirformuer. Likviditeten er ofte ytterst tvilsom.
Samtidlig tvinger det eiere til å ta ut overskudd, eller å få begjære en stillingsprosent for å få betale formueskatten på sikt. Det tvinger i gang en bevegelse i kapitalen, noe som er sunt for økonomien.
Men da har man også problemet med inflasjon, hvor vis tallene ikke flyttet opp til hva de var verdt i sin tid, så begynner plutselig vanlig folk å få beskattning på f.eks bolig via formueskatten.

Eiendomskatten er litt verre, fordi den i praksis tvinger kommunen til å presse prisene videre for å behold stabilitet i inntektene.

[lada1]

9 hours ago, del_diablo said:

Jo, og det er litt av problemet med å beskatte papirformuer. Likviditeten er ofte ytterst tvilsom.
Samtidlig tvinger det eiere til å ta ut overskudd, eller å få begjære en stillingsprosent for å få betale formueskatten på sikt. Det tvinger i gang en bevegelse i kapitalen, noe som er sunt for økonomien.
Men da har man også problemet med inflasjon, hvor vis tallene ikke flyttet opp til hva de var verdt i sin tid, så begynner plutselig vanlig folk å få beskattning på f.eks bolig via formueskatten.

Eiendomskatten er litt verre, fordi den i praksis tvinger kommunen til å presse prisene videre for å behold stabilitet i inntektene.

Anta at noen starter et firma som ender opp på børs. Så blir det spekulasjoner rundt disse aksjene - nærmest som et pyramidespill (det har jeg sett eksempler på). Kan dette bety at de som startet firmaet mister kontrollen og kanskje må legge ned eller selge seg ut i all hast pga skatt? Alternativt at en må flykte til Sveits? Har vi eksempler på slike scenarioer?

[knutinh]

Skatt og avgifter har flere formål og er i praksis kompromisser som prøver å maksimalisere nytte og minimalisere ulemper (eller å få politikerne våre gjenvalgt).

Hvis jeg eier 1 bolig, 10 boliger eller 100.000 boliger, hva er problemet med det? Hvis jeg leier ut 100.000 boliger og soper inn 1 milliard så gir det mening at denne inntekten beskattes et sted - enten når firmaet mitt får leia inn på konto og/eller når jeg personlig tar utbytte i firmaet mitt. Hvis jeg eier så mange boliger så synes det som om det i praksis åpner seg muligheter for å ansette veldig flinke skatteplanleggere som utnytter internasjonale ordninger for å minimalisere skatten jeg betaler. Det er et problem.

Men hvis jeg eier 100.000 boliger og leia jeg får inn er akkurat nok til å dekke utgiftene mine (kapitalen er "død"), hva er samfunnets rasjonelle og etiske formål med å beskatte meg for eiendelene? Man kan tenke seg at en kapitalist gjør som Jeff Bezos gjorde med Amazon og pløyer alt overskuddet tilbake i vekst i 10-20 år inntil man har oppnådd "verdensherredømme". Og kanskje det er et demokratisk problem at en eier kan få så mye makt/kapital, selv om man kan beskatte ham idet han begynner å hente ut overskudd.

-k

Endret 8. mai 2023 av knutinh

[Rune_says]

Tollefsen som nevnt tidligere, eier sine utleieboliger via firma - og det samme kan privatpersoner gjøre, dvs lage firma som eier.  Så enkelt å omgå hvor mange boliger hver person kan eie.

For privatpersoner er det primærbolig vs sekundærbolig og mer formuesskatt på sistnevnte, men har nok ganske liten effekt.

For Tollefsens firma som eier mange små leiligheter så går de fleste under frigrensen for eiendomsskatt i Oslo f.eks. https://e24.no/naeringsliv/i/mB2qnl/tollefsen-betaler-totalt-25000-kroner-i-eiendomsskatt-for-3800-oslo-leiligheter

Et enkelt grep der er å endre grunnlaget for eiendomsskatt til å summere eiendommene og gi skatt ihht totalen.  Men kostnadene vil nok lempes over på leietakerne.  Og ser vi litt stereotypisk på det så kan den typiske leietaker kanskje være en Ap-velger ?  Så neppe politisk gjennomførbart. 

[Drogin]

Jeg er helt enig i at det er uheldig både samfunnsøkonomien at folk skaffer seg opptill flere utleie-objekter og ruger på disse.

Økte skatter og avgifter vil kun bli dyttet over på de som leier.
Lager man forbud mot utleie må man gjøre det på firmaer også, og jeg er ikke helt sikker på om det er ønskelig. Og hva hindrer evt en person i å opprette flere utleie-firmaer? Det blir fort rot.

Jeg tenker den enkleste måten å bli kvitt problemet er en kombinasjon:

1. God dekning(utbygging) av studentboliger
2. Flere kommunale utleie-leiligheter, også i mindre områder, eneboliger osv. Ikke bare "institusjonsleiligheter"
3. Økte skatter og avgifter på privat utleie, slik at de private prisene ikke kan konkurrere med det offentlige tilbudet
4. Voila, utleierne sitter nå med leiliegheter de enten må leie ut med tap eller i null, eller evt må selge, kanskje går prisene såppas ned at de som leier kan bli kjøperne

Endret 8. mai 2023 av Drogin

[ITtraktor]

Brøffdøff skrev (På 4.5.2023 den 20.49):

Det finnes selvfølgelig behov for utleie av boenheter, men det er å blir penger rett i lomma på en annen.

Du har åpenbart ikke mye greie på utleie, og der ligger nok problemet. 

Jeg lurer veldig på hva som har fått så mange til å tro at utleie av bolig er "penger rett i lomma"? Det er vel egentlig så langt fra sannheten man kan komme. 

[ITtraktor]

Brøffdøff skrev (På 4.5.2023 den 20.49):

Dette ville sikkert betydd at folk som leier ut 40 leiligheter på 20 kvadrat til 30k i måneden må finne seg noe fornuftig å gjøre.

Hvor i landet finner man folk som leier ut 40 leiligheter på 20 kvadrat til 30k i måneden? Dette høres mer ut som hotellvirksomhet, og er vel så langt i fra "penger rett i lomma" man kan komme? 

Og hvorfor begynner du ikke med dette selv, dersom det er så enkelt og "penger rett i lomma"? 

Endret 8. mai 2023 av ITtraktor

[ITtraktor]

Brøffdøff skrev (På 4.5.2023 den 20.49):

Jeg hadde 25% avkastning på salg av min tidligere primære boenhet, i et noe populært felt lokalisert i en middels stor by i Norge. Kjøpt for 2.7M og eide den i 3 år. Noe oppussing av flater.  

Det er helt absurd.

Ingen som hindret deg i å selge den billigere, så hadde du unngått "penger rett i lomma", som du er en så stor motstander av. 

[Rune_says]

Fikk meg forøvrig en tankevekker i Netflix-serien "Finansdetektiven"  (litt a la "Luksusfellen" med en som hjelper folk å få orden på økonomien).   Han har et poeng når han  sier at leier du så er leieprisen det maksimale du må betale pr måned (alt er inkludert).  Eier du så er lånet minimum av det du må betale hver måned (vedlikehold, renter, uforutsette utgifter, strøm, avgifter etc kommer i tillegg).

Leie gir en fleksibilitet og tid til å vurdere hva du ønsker å bruke pengene på - alt for mange setter likhetstegn mellom å eie egen bolig og å være vellykket.   

Også noen fine poeng ift dette med leie av minilager som folk generelt fyller opp med alskens "skrot".  En av de han hjalp leide for ca 4000 kr/mnd et minilager for ting&tang som var kjøpt men som aldri ble brukt.  Enkelt regnestykke viste at han kunne kjøpt mange nye $60 mikrobølgeovner istedenfor den han hadde på minilager.  Der er det kjempepotensial her i landet - folk fyller opp boder, garasjer og loft med det utroligste av ting de aldri bruker.  

Et godt tips jeg fikk en gang om det er noe du er emosjonelt knyttet til er å ta bilde av det som et minne før du kaster det eller selger det på Finn.

[zorry]

aklla skrev (På 4.5.2023 den 20.56):

Om man senker fortjenesten på utleie og gjør det vanskelig, tror du det er utleier eller leietager som vil dekke opp for det de taper?
Det er alltid personer som må leie ettersom det enten ikke er praktisk å kjøpe(f.eks student) eller at økonomien ikke er til stede, de som leier ut 40 leiligheter til 30k i måneden vil etter reguleringen antagelig leie ut for 40k i stedet..

Tror egentlig bare at utleieprisen ville ha økt i takt med økte utgifter, og de som ikke har råd til det må finne seg noe billigere/mindre.

I Sverige har de vel et system der leiepriser settes etter forhandlinger mellom hyresgästföreningen og fastighetsägarna.

https://sv.wikipedia.org/wiki/Hyresregleringar_i_Sverige

Hvor godt dette virker aner jeg ikke, men jeg kjenner til et tilfelle der en nordmann kjøpte en blokk med flere leiligheter i Sverige for å leie ut til nordmenn for en høyere leiepris. Det gikk dårlig når de norske leietagerne fant ut at i Sverige så er dette med utleie regulert helt anderledes enn i Norge. Prosjektet ble ikke like lukurativt som han hadde sett for seg nei...