Hvordan beregne bebygd areal BYA til min fordel?

[Simen1]

Jeg har lest flere guider om BYA, men har noen scenarier som havner i en gråsone i forhold til guidene. På side 16 i den linkede guiden er det en skisse av et hus med garasje og kjørevei på tomta til garasjen. Det vil si at kjøreveien på tomta ikke er definert som parkeringsplass og dermed heller ikke som BYA. Men i følge bestemmelser i min kommune skal det beregnes 1 biloppstillingsplass per boenhet + 0,25 biloppstillingsplass til besøkende, regnet per boenhet. Summen rundes alltid opp til nærmeste hele. Det vil si at skissen i guiden ikke tilfredsstiller kravet om 2 plasser som min kommune har, og som jeg skjønner er ganske normalt i resten av landet også. Da kommer første spørsmål: Kan kjøreveien på tomta i guiden benyttes til å tilfredsstille gjesteparkeringskravet uten å regnes som BYA?

Andre spørsmål: Terrasse som bygger mindre enn 0,5 meter over høyden av gjennomsnittlig planert terreng som bebygd areal, i følge guiden. Hvilken anledning har man til å manipulere høyden av gjennomsnittlig planert terreng? Kan man for eksempel bruke fyllmasse på deler av tomta for å heve høyden av gjennomsnittlig planert terreng og dermed kunne bygge terrassen høyere (i forhold til huset) enn man ellers kunne gjort uten fyllmassen?

Tredje: Regnes permanent pergola (uten takplater) som overbygd areal?

Fjerde: Enn midlertidige konstruksjoner som markiser, parasoller, tekstil-paviljong (som settes opp og tas ned hver sesong) og midlertidig garasjetelt?

Femte: Så fremt utkragende deler er mer enn 5 meter over bakken (planert gjennomsnittlig terreng) kan de utkrage ubegrenset langt? Eller begrenses det til maksimalt 1m fra tomtegrensa eller tomtegrensa selv? (Tenker teoretisk her, har ingen planer om å dekke tomta med et tak som er mye større enn huset). Fant et svar: Utkraginger kan være maksimalt 1 meter fra fasaden uten å regnes som BYA.

Sjette: Hvis man har skrevet i byggesøknad at et gitt areal skal benyttes til sykkelparkering, men i praksis brukes det mer til biloppstilling, hva er sjansen for at dette kontrolleres og hva er konsekvensene av å bli tatt?

Syvende: Hvis man trenger en romslig utebod men ikke har mer ledig BYA på tomta å ta av, kan man lure seg rundt BYA-begrensningen ved å sette hjul og drag på boden og kaller den en overbygd tilhenger?

Åttende: I følge DIBK skal gårdsplass over kjelleretasjer ikke medregnes i BYA. Betyr det at man kan bygge underjordisk bunker under hele tomtearealet?

Beklager mange hypotetiske scenarier, men jeg prøver bare å finne begrensningene i regelverket / NS3940 for å legge en slagplan for å få utnyttet tomta på en måte som er mer praktisk, uten å bryte reguleringsplanens begrensninger i %BYA.

Edit: Ennå en god link: Direktoratet for byggekvalitet sin veiledning.

Endret 9. april 2023 av Simen1

[mobile999]

Simen1 skrev (3 timer siden):

første spørsmål: Kan kjøreveien på tomta i guiden benyttes til å tilfredsstille gjesteparkeringskravet uten å regnes som BYA?

Nei.

Simen1 skrev (3 timer siden):

Andre spørsmål: Terrasse som bygger mindre enn 0,5 meter over høyden av gjennomsnittlig planert terreng som bebygd areal, i følge guiden. Hvilken anledning har man til å manipulere høyden av gjennomsnittlig planert terreng? Kan man for eksempel bruke fyllmasse på deler av tomta for å heve høyden av gjennomsnittlig planert terreng og dermed kunne bygge terrassen høyere (i forhold til huset) enn man ellers kunne gjort uten fyllmassen?

Mindre terrengjusteringer er tillatt uten søknad.

Simen1 skrev (3 timer siden):

Tredje: Regnes permanent pergola (uten takplater) som overbygd areal?

Dersom det legges tak eller skyvbare lameller over pergolaen, skal arealet regnes med i bebygd areal (BYA). En klassisk pergola med bjelker, men uten tak, regnes ikke med i bebygd areal.

Simen1 skrev (3 timer siden):

Fjerde: Enn midlertidige konstruksjoner som markiser, parasoller, tekstil-paviljong (som settes opp og tas ned hver sesong) og midlertidig garasjetelt?

Dette er ikke inkludert i BYA. Midlertidig garasjetelt er tillatt i kort periode (type 3 måneder).

Simen1 skrev (3 timer siden):

Sjette: Hvis man har skrevet i byggesøknad at et gitt areal skal benyttes til sykkelparkering, men i praksis brukes det mer til biloppstilling, hva er sjansen for at dette kontrolleres og hva er konsekvensene av å bli tatt?

Aner ikke.

Simen1 skrev (3 timer siden):

Syvende: Hvis man trenger en romslig utebod men ikke har mer ledig BYA på tomta å ta av, kan man lure seg rundt BYA-begrensningen ved å sette hjul og drag på boden og kaller den en overbygd tilhenger?

Nei.

Simen1 skrev (3 timer siden):

Åttende: I følge DIBK skal gårdsplass over kjelleretasjer ikke medregnes i BYA. Betyr det at man kan bygge underjordisk bunker under hele tomtearealet?

Tvilsomt.

[Simen1]

Takk for gode svar!

Jeg har litt mer: Nå har jeg finregnet på %BYA og kommet fram til at huset alene opptar ca 23% BYA og har gjort det siden byggeår. Reguleringsplanen er fra 80-tallet. Huset ble bygget senere og ferdigattesten ble godkjent av kommunen på 90-tallet. I den originale reguleringsplanen var det tillatt med bare 20% BYA. Hvordan kan det ha seg at huset har fått ferdigattest godkjent av kommunen da?

I tillegg er det bygget et søppelstativ med tak, en liten lekestue og en biloppstillingsplass som opptar ytterligere noen prosenter BYA. Står jeg i fare for å få bot fra kommunen, krav om riving eller noe sånt?

Merk uthevingen av original reguleringsplan. Det har skjedd ting siden den originale. Kommunen har senere vedtatt at %BYA skal økes til 30, men presiserer at det kun gjelder nybygging og nye boenheter. Det er to boenheter allerede og forbud mot å bygge flere enn to boenheter per eiendom.

Jeg har mange spørsmål fordi jeg ivrer etter å utvikle eiendommen og prøver å planlegge hva som lar seg gjøre. Føler at jeg har lite albuerom, men vil så gjerne få til noe. Har på følelsen av at bare terrasse og lignende ting i terrenghøyde er alt jeg klarer å få til uten å bryte med %BYA. River jeg søppelstativ og lekestue så er jeg fortsatt over 20% BYA og hemmet fra å gjøre noe som kan trigge kommunen til å reagere på husets 23% BYA.

 

Endret 7. mai 2023 av Simen1