Kjøp av oppussingsobjekt, ca. Pris for oppussing?

[jon...01]

Hei, jeg har kommet over en bolig som jeg vurderer å kjøpe. Er en del av en tomannsbolig fra 1921. Boligen er forsåvidt i ok stand men krever en del oppussing og renovering.

Hovedproblemene som er anmerket i takstrapporten er:

Saltutslag på betongmur i kjeller, kommer ikke frem hvor mye. Og deler av kjelleren er "innredet". Er det eventuelt et problem å ha litt salt utslag i kjeller om man ikke skal bruke det til boligformål?

Taket er også gammelt, og takstmann skriver at det må byttes innen rimelig tid. Er litt vannmerker på innsiden av et loftsvindu. Men det står at dette er tørt og at lekkasjen mest sannsynlig er gammel.

Badet er gammelt, men ikke i veldig dårlig stand. Kan fint leve med kvaliteten på badet i noen år, før eventuell oppussing. Men er det stor sjanse for lekkasje med gammel membran av plastduk? 

Det jeg ser for meg må gjøres i huset, er plating og maling av de fleste rommene. Og eventuelt må enkelt av gulvene byttes.

Kjøkkenet er gammelt men ser ok ut, så kan males frem til budsjettet er høyere.

Takstmann skriver at det elektriske anlegget i det minste krever en kontroll (legger ved bilde av sikringsskap)

Og rør er eldre kobberrør, bør/må de byttes nå?

Spørsmålet mitt er egentlig, er det realistisk å kunne pusse opp hele/deler av bygget til ok standard for ca. 600 000kr? Eller kan jeg forvente mye høyere regninger?

All innvendig snekker arbeid kan gjøres selv, utenom rør og elektro selvfølgelig

(Jeg vet selvfølgelig at dette kan variere enormt, men er ute etter noen "peilepinner"

Legger ved litt diverse bilde

Jeg setter pris på alle svar!

 

 

 

 

 

 

[Milhouse85]

Det er helt umulig å forutse. Men på et hus av en slik størrelse, syns jeg umiddelbart at 600 000 høres lite ut. Særlig med tanke på at det ser ut som du trenger et nytt elektrisk anlegg + en del arbeid med rør/vann. Ikke sjelden er det skjulte fukt og råteskader, eller isolasjon som må byttes og ymse - som skjuler seg bak fasaden. Så det er vel mer et spørsmål om hvor gjennomført du ønsker å gjøre det. Dersom du river opp en vegg, vil du bare dekke over alt med en gang og lage en fin og fjong overgang, eller vil du også isolere, kanskje bytte et vindu og gjøre det skikkelig en gang for alle?

Jeg hadde nok laget en prioriteringsliste. Begynt med det elektriske anlegget, så vann/kloakk, deretter taket/ isolasjon, se på vinduer og ymse. Kjøkken hadde jeg satt nederst på lista. (Bare bytte av tak koster vel 250-300 000 i dag?) 

600 000 høres ikke mye ut, jeg tror nok godt over millionen høres mer innafor ut. Jeg hadde heller ikke blitt overrasket om sluttregningen endte på 1,2 - 1,5. Alt etter hva slags løsninger du velger - og hva som dukker opp av ekstra og uforutsette ting velg å merke. 

[wampster]

jon...01 skrev (2 timer siden):

Spørsmålet mitt er egentlig, er det realistisk å kunne pusse opp hele/deler av bygget til ok standard for ca. 600 000kr? Eller kan jeg forvente mye høyere regninger?

Hele bygget, ikke i nærheten.

Skal du ha nytt elektrisk anlegg er det 150+ alene
Skal du ha et helt nytt bad er det 200ish minimum
Skal du ha nye rør rund baut koster det mye
Skal du ha et nytt kjøkken koster det 75-150+
Skal du legge nytt gulv koster det en del
Skal du finne ut av hva saltutslaget er evt redusere/fikse det koster det en del
Skal du fikse/bytte tak er det lett 200-300
Skal du bytte vinduer er det lett 20-30 pr stk med montering/bestilling/osv
osv osv osv
 

Hvor langt tidsperspektiv ser du for deg?
Ser du for deg å bo i/på en byggeplass i et par år fremover?
Du kan også være 100% sikker på at det dukker opp ting underveis

[jon...01]

wampster skrev (11 timer siden):

Hvor langt tidsperspektiv ser du for deg?
Ser du for deg å bo i/på en byggeplass i et par år fremover?

Jeg ser for meg at jeg kan bruke noen år på alt sammen. Har ikke behov for at alt er i tipptopp stand de første årene

Takk, for nyttig nedbrytning av kostnadene. Men spørsmålet mutt videre blir da. Hvor mye må jeg ta med engang?

Kan jeg la saltutslaget vente? Eller må jeg ordne det med engang? (Kjelleren kan eventuelt tømmes og bare la betongen stå igjen)

Kjøkken og badet kan jeg fint leve med sånn som det er i noen år.

 

[Eskove]

jon...01 skrev (1 time siden):

Kan jeg la saltutslaget vente?

Slatutslag er som regel pga dårlig drenering.
Dette er noe som fork fort kommer på et relativt høyt beløp.
Med mindre du legger ny drenering selv, noe som er mye jobb.

Da jeg var på jakt etter bolig fikk jeg er råd,
Fukt av noe som helst slag er et stor FYFY man skal holde seg langt unna.
Fukt fører med seg mye skulte problemer

Et hus jeg så på ikke langt unna hvor jeg endte opp med å kjøpe hadde litt fukt på kjøkken.
Det ble dyrt for kjøper da han faktisk måtte rive opp hele gulvet på kjøkken pluss store deler av stue da det viste seg at fukten var kommet seg inn i bærende gulvbjelker.

Elektrisk kan du ta å telle stikk i huset. (ink nye stikk du ønsker. eller det er krav om ved oppgradering)
Så ganger du dette med 4000 pr stikk.
Så kommer sikringsskap på toppen.

Med dagens priser på handverkere ville jeg nok satt av 1,5 mill på et så stort hus i så gammel stand.

 

jon...01 skrev (15 timer siden):

Er litt vannmerker på innsiden av et loftsvindu. Men det står at dette er tørt og at lekkasjen mest sannsynlig er gammel

Dette er et farevarsel på at det kan bli dyrt.

Endret 7. april 2023 av Eskove

[wampster]

jon...01 skrev (12 timer siden):

Jeg ser for meg at jeg kan bruke noen år på alt sammen. Har ikke behov for at alt er i tipptopp stand de første årene

Takk, for nyttig nedbrytning av kostnadene. Men spørsmålet mutt videre blir da. Hvor mye må jeg ta med engang?

Kan jeg la saltutslaget vente? Eller må jeg ordne det med engang? (Kjelleren kan eventuelt tømmes og bare la betongen stå igjen)

Kjøkken og badet kan jeg fint leve med sånn som det er i noen år.

 

Jeg kan ta veldig feil her, men slik jeg leser deg har du ikke renovert/pusset opp noe før.

Hvis det stemmer er det å tenke at dette, et prosjekt som til og med erfarne håndverkere (mest sannsynlig)
ville holdt seg unna, skal være ditt første er hinsides. Ikke nok med det, men budsjettet ditt
er nok 1/3 eller 1/4 av hva den totale kostnaden kommer til å lande på. Alt etter standard naturligvis.

Det er også mange fallgruver/usikkerhetsmomenter som gjør at dette prosjektet (slik jeg ser det)
plutselig/raskt kan vokse seg mye større enn du hadde planer om eller føler det komfortabel med.

Og alle tidligere nevnte problemer/kostnader blekner om du er så uheldig å bruke
dårlige håndverkere/håndverkere som gjør en dårlig jobb.
Noe noen med det budsjettet du har fort kan ende opp med hvis man ikke er veldig påpasselig  

Mitt soleklare råd hadde vært å ligge unna av 2 grunner, manglende erfaring og økonomi

[Aldrack]

Husk på at innvendige overflater (gulv, vegger og tak) kun er viktig fordi det påvirker utseende, disse flatene har minimalt funksjonell betydning. 

Det viktigste vil alltid være at huset er trygt å bo i. Dvs at bærekonstruksjonen er ok (fri for råte, riktig dimensjonert, ikke utsatt for mekaniske skader pga setninger ol.), huset er tett (tak, kledning, drenering), og at innvendige installasjoner er ok (vann, avløp og elektrisk). 

Når du har kontroll på dette kan du tenke på å skifte kjøkken, plate vegger og andre kosmetiske ting. 

Hva det vil koste å renovere avhenger av en rekke ting (tilstanden på det som er der idag, tilkomst for å etablere nye løsninger, valg av nye løsninger, byggesaksbehandling, m.m).

[Styrmann Smisk]

Jeg ser for meg at 600.000 ikke kommer til å dekke kostnaden av å få huset opp i moderne energiklasse. Kledning, etterisolering, vinduer, tak, dører, vannpumpe.

[knutinh]

Jeg ville ha tatt kontakt med en arkitekt eller entrepenør.

Min (ufaglærte) forståelse er: få kontroll på ytre flater (tett tak. Tette vegger og vinduer. Fungerende drenering). Få kontroll på strøm, vann og avløp. Få kontroll på ventilasjon (bad men også loft, kjeller). Da ha du gjort ditt for at huset er «stabilt» og ikke råtner eller brenner. Det er potensielt mye utgifter uten at huset blir «pent».

En ting er «hva koster det å totalrenovere et bad» (250.000?). Eller hva koster det å totalrenovere et hus (3-4 millioner?).

https://www.byggstart.no/pris/pusse-opp-bad

https://www.byggstart.no/pris/totalrenovering-hus

Men hvis du skal bo i huset og samtidig pusse opp og ikke har ubegrenset med midler så synes det som et puslespill å få ting til å gå opp. Du vil ikke leve i 2 år med byggestøv i undertøysskuffa og pressluftbor inntil stua. Du vil ikke at sikringsskapet må oppbygges to ganger fordi du først måtte gjøre det sikkert, så flytte det til den mye veggen to år senere. Å finne håndverkere som bare er kompetente, møter opp på jobb og som lager gode løsninger ute at du må henge over dem har vært vanskelig så lenge det har vært selgers marked. Kanskje det endrer seg nå.

Jeg vokste opp i et gammelt hus hvor far pusset opp alt selv. Det tok 10-15 år og det er en livsstil som neppe er for alle. Det krever at man et nevenyttig og selvdrevet og at man forsaker noe.

-k

Endret 8. april 2023 av knutinh

[Kikert]

Et viktig punkt er at siden dette er en tomannsbolig så må begge to utføre hvertfall drenering, helst tak også. Å drenere halve huset vil bare føre til masse problemer.

Jeg ville styrt unna hvis jeg ikke hadde bekreftelse på at dette er interresant for den andre halvparten. Helst signert kontrakt.

[Serpentbane]

Sheptisk. Jeg begynner å nerme meg slutten på mitt prosjekt. Totalrenovasjon av bolig fra slutten av 70-tallet med 128m2 påbygg.

Byttet yttertak og monterte snøsperrer. Byttet innertak hele 2. Etg. Etterisolerte tak. Gjorde vegger 2. Etg 5cm tykkere og etterisolerte. Ny kledning yttervegg hele bolig. Nye vegger innvendig alle rom. Rev opp gulv begge etasjer og ettermontert vannbåren gulvvarme, isolerte gulf dør ny støyp i sokkel. Byttet alle vinduer, tre verandadører og en ytterdør. Byttet hele det elektriske anlegget, klargjort for BUS. Byttet røropplegg med nye rør i rør. Bygget to nye bad på 7,5 og 10m2, 60x60 flis. Bygget 45m2 kjøkken, 11m kjøkkenbenk medregnet øya. Bygget serverrom. Bygget større kontor/gamingrom. Bygget to store TV-stuer på ca 50m2 hver. Bygget 5 soverom. Stor 30m2 gang med 12m2 walk-in closet for sko og ytterklær, avrettet med pumpebil og la 60x60 flis. Bygget 100m2 veranda med vegg og grillhjørne. Bygget platting på 25m2. Pusset ned og renoverte trapp, bygget nytt gelender. Osv osv. Samtidig som vi bodde i huset. 

I praksis er det eneste som ikke er byttet ut grunnmur og takstoler. Og, det var på ingen måte meningen at det skulle bli et så stort prosjekt. Jeg så et hus med potensiale, og trodde jeg så hva som måtte gjøres på forhånd. 

Hadde jeg visst det jeg vet i dag hadde jeg bygget nytt. Jeg sparte mye på å gjøre det meste selv, men når du bor i huset kan ikke alt bare rives ut å gjøres med en gang. Så dette har tatt mange år, sikkert ti år med varierende intensitet. 

Så, om du ikke er håndtverker og har håndtverkervenner som kan bytte tjenester, eller har mye penger for å sette bort arbeidet, tenk deg om fire ganger før du begynner på noe slikt. Særlig om du er i et forhold du vil skal vare. 

[knutinh]

Serpentbane skrev (52 minutter siden):

Byttet hele det elektriske anlegget, klargjort for BUS.

Hva er BUS?

-k

[Milhouse85]

knutinh skrev (9 timer siden):

Hva er BUS?

-k

https://www.stormelektro.no/bedrift/bedriftstjenester/automasjon/bus-systemer