Bør jeg betale ned boliglånet?

[Nimrad]

-Siberian- skrev (11 minutter siden):

3,5 mill. i fond øker månedlig med kanskje 35 000 med 1% avkastning pr. måned (konservativt antatt).
Renteandelen på mine månedlige terminbeløp utgjør jo ikke rare greiene. Kanskje 900 eller noe.

Mye enklere å sammenligne årlig. Og så må du sammenligne epler og pærer her. 3,5 millioner i fond + 3,5 millioner i lån sammenlignet med 0 millioner i fond og 0 millioner i lån.

Første gir deg i snitt kanskje 8% avkastning i året, mens et lån koster deg 4% i året. Differansen er 4% av 3,5 millioner, altså 140 000. Dette er i teorien. I praksis er det litt vanskeligere for nå har jeg antatt at du ikke betaler ned noe på lånet.

(1% avkastning i måneden er IKKE konservativt forresten, det er veldig optimistisk)

[Herr Brun]

-Siberian- skrev (8 timer siden):

Mitt regnestykke blir da omtrent sånn:

3,5 mill. i fond øker månedlig med kanskje 35 000 med 1% avkastning pr. måned (konservativt antatt).
Renteandelen på mine månedlige terminbeløp utgjør jo ikke rare greiene. Kanskje 900 eller noe.

Blir det riktig sammenligning?

1 % avkastning per måned er konservativt antatt? Du bør lære deg bittelitt mer basic finans før du begir deg ut på dette. Det er vel et sted mellom 50 % mer enn og det dobelte av hva du kan forvente. I tillegg så kommer avkastningen til å svinge, så plutselig har du mistet 30 %. Da bør du ha is i magen, for realiserer du tapet ved første motstand så får du det verste av begge verdenene. 

[-Siberian-]

1 hour ago, Herr Brun said:

1 % avkastning per måned er konservativt antatt? Du bør lære deg bittelitt mer basic finans før du begir deg ut på dette.

Hvorvidt tallet 1% bør være lavere kan godt hende - har vel heller aldri hevdet å være noen finansmogul. Men greit, ta ODIN Norden A, bare for å ta et. Dette fondet leser jeg til å ha en gjennomsnittlig årlig avkastning de siste ti årene på rundt 12%. Påpek det gjerne om det er helt misforstått fra min side - jeg er jo bare på basic nivå må vite

[shockorshot]

38 minutes ago, -Siberian- said:

Hvorvidt tallet 1% bør være lavere kan godt hende - har vel heller aldri hevdet å være noen finansmogul. Men greit, ta ODIN Norden A, bare for å ta et. Dette fondet leser jeg til å ha en gjennomsnittlig årlig avkastning de siste ti årene på rundt 12%. Påpek det gjerne om det er helt misforstått fra min side - jeg er jo bare på basic nivå må vite

Historisk avkastning er ikke det samme som framtidig avkastning.

Når det kommer til aktive fond er det ikke uvanlig at man lager f.eks. tja 10-20 fond og beholder de få som gjør det bra, for å så markedsføre de fondene som eksempel på hvor høy avkastning de får til hvert år. Selv om det var rene tilfeldigheter, det var jo tross alt en eller to av de 10-20 fondene som måtte gjøre det bra. En god grunn til å ha indeksfond istedenfor aktivt.

Selv hvis vi opplever 10 nye år med historiske ekstremt lave renter, så er 1% i måneden veldig optimistisk.

Endret 11. april 2023 av shockorshot

[knutinh]

Nimrad skrev (12 timer siden):

Men, det fordrer at du er komfortabel med risikoen for at du i 5% av tilfellene vil tape penger på å beholde pengene i aksjefondet. Hvis det gjør det ukomfortabel, du mister nattesøvnen eller bruker mye energi på å bekymre deg så er det kanskje lurere å betale ned boliglånet. Selv om det forventes at du vil sitte igjen med mindre penger i 2030 med å betale ned lånet, så kan det være verdt den prisen for å få sove godt.

Ved å investert i utenlandske fond (f.eks i Amerikanske) så investerer man vel i praksis mot krona. Dvs hvis krona blir mindre verdt så får man flere kroner per (f.eks. Dollar) som fondet opererer i.

Hvis man har investert mye kapitalen sin i bolig så vil papirverdien avhenge av at Norge AS går bra. Da høres det litt balanserende ut å låne penger (ikke betale ned fortere) for å kjøpe index-fond som får en ekstra «boost» (målt i kroner) hvis det går dårlig med Norge AS?

-k

[wampster]

-Siberian- skrev (12 timer siden):

Hvorvidt tallet 1% bør være lavere kan godt hende - har vel heller aldri hevdet å være noen finansmogul. Men greit, ta ODIN Norden A, bare for å ta et. Dette fondet leser jeg til å ha en gjennomsnittlig årlig avkastning de siste ti årene på rundt 12%. Påpek det gjerne om det er helt misforstått fra min side - jeg er jo bare på basic nivå må vite

Hvis du ser på vedlagte bilde har fondet gjort det bra historisk, men siden august 2021 er det fortsatt i minus. Hvis du er komfortabel med denne typen svingninger (og mer/verre) og kan ha et perspektiv på 5-10 år uten å stresse er fond for deg.
Hvis ikke får man p.d.d 3.5% rente i banken som er helt ålreit uten noen som helst form for risiko, frem til man evt har EK nok/økonomi til å ha et langt perspektiv

edit: Dette er et eksempel av et fond, spiller ikke noen rolle hvilket det er da poenget kun er å vise svingningene sammen med det historiske perspektivet..

Endret 12. april 2023 av wampster

[Nimrad]

-Siberian- skrev (12 timer siden):

Dette fondet leser jeg til å ha en gjennomsnittlig årlig avkastning de siste ti årene på rundt 12%. Påpek det gjerne om det er helt misforstått fra min side - jeg er jo bare på basic nivå må vite

Du har ikke misforstått, men 10 år er alt for kort historikk. Vi har knapt nok hatt noen nedgang i aksjemarkedet de siste 15 årene, så det blir veldig gode tall om man ikke ser så veldig langt tilbake. 8% har lenge vært "standarden" man bruker i bransjen. Det er fornuftig basert på hva historien har gitt. Denne artikkelen er interessant for å forstå. Hvis vi splitter opp de siste 40 kalenderårene så ser vi disse tallene:

• Returns of 20% or more: 19 years
• Returns between 10% and 20%: 13 years
• Returns between 0% and 10%: nine years
• Losses between 0% and 10%: four years
• Losses between 10% and 20%: two years
• Losses of more than 20%: three years

Selv om snittet har vært 9% i den perioden så varierer det veldig mye år etter år. Derfor bør man ha en lang tidshorisont for penger man setter i aksjefond, nettopp for å unngå å være uheldig og treffe på de årene man taper penger. Det disse tallene heller ikke tar hensyn til er at man i bank alltid får positiv avkastning, så det er ganske mange år det hadde vært bedre å ha pengene i banken. Men hvis man heller deler inn i 5-årige perioder så er det svært få tilfeller hvor man taper penger.

[Mr.M]

er det ikke mer lønnsomt å investere i boligeiendom med henblikk på utleie enn å ha penger i fond?

[ITtraktor]

-Siberian- skrev (På 11.4.2023 den 14.19):

Mitt regnestykke blir da omtrent sånn:

3,5 mill. i fond øker månedlig med kanskje 35 000 med 1% avkastning pr. måned (konservativt antatt).
Renteandelen på mine månedlige terminbeløp utgjør jo ikke rare greiene. Kanskje 900 eller noe.

Blir det riktig sammenligning?

1% i måneden, eller drøye 12% i året er da på ingen måte konservativt regnet. Tenk heller 5-6% i året. 

[wampster]

Mr.M skrev (25 minutter siden):

er det ikke mer lønnsomt å investere i boligeiendom med henblikk på utleie enn å ha penger i fond?

Kommer helt ann på hva du får tak i av eiendom og hva du får tak i av leietaker.

[Musefella]

Mr.M skrev (34 minutter siden):

er det ikke mer lønnsomt å investere i boligeiendom med henblikk på utleie enn å ha penger i fond?

Dessverre 

[Nimrad]

Mr.M skrev (39 minutter siden):

er det ikke mer lønnsomt å investere i boligeiendom med henblikk på utleie enn å ha penger i fond?

De siste 20+ årene har det vært det her til lands. Men generelt så er det forentet at Eiendom ligger et sted mellom bank og aksjefond. Eiendom krever mye mer innsats også.

[knutinh]

Nimrad skrev (58 minutter siden):

De siste 20+ årene har det vært det her til lands. Men generelt så er det forentet at Eiendom ligger et sted mellom bank og aksjefond. Eiendom krever mye mer innsats også.

Jeg antar at det finnes fond som utelukkende investerer i boligmarkedet?

Boligmarkedet er mao bare en av mange områder som fond kan operere i. Med sin helt egen forventing om avkastning og risiko.

-k

[anonym24663256]

-Siberian- skrev (På 11.4.2023 den 13.19):

Mitt regnestykke blir da omtrent sånn:

3,5 mill. i fond øker månedlig med kanskje 35 000 med 1% avkastning pr. måned (konservativt antatt).
Renteandelen på mine månedlige terminbeløp utgjør jo ikke rare greiene. Kanskje 900 eller noe.

Blir det riktig sammenligning?

1% pr mnd er ikke konservativt!!! Det er meget sprekt da det tilsvarer over 12% årlig avkastning på fondet.   

 

Regner du med et sted mellom 5,5-7% årlig avkastning i aksjefond er du nok på et mer konservativt anslag på langsiktig avkastning over tid.  Og med dagens renter på ca 4,5% er jo det en meravkastning på fond. 

 

Men dette kommer jo med risiko, både for at renten blir høyere, at avkastningen i fondet blir lavere og ikke minst for valuttasvingninger hvis du investerer i et rimeli globalt fond, som er anbefalt.

 

Som andre har nevnt. Lever du livet ditt 100 ganger vil fond lønne seg i de aller fleste, men du må være inneforstått med at det kan ende med at fondsalternativet er noe du taper på.

 

Og du må ha en tidshorisont på minst 5-7 år for å ha en god sannsynlighetsovervekt på å tjene penger. 

 

Og når det nevnes rente, er beste verktøy for å spå renten til norges bank ut året og neste år å se rentebanen i siste pengepolitisk rapport. Så selv om vi nok for høyere rente etterhvert i år og kanskje inn i 2024, så skal nok renten nedover igjen ilø av perioden du her regner på. Så om renten en kort periode ødelegger regnestykket ditt, vil nok fond lønne seg totalt sett uansett.

 

Men velg da et billig, bredt sammensatt globalt fond.

 

[Nimrad]

knutinh skrev (23 minutter siden):

Jeg antar at det finnes fond som utelukkende investerer i boligmarkedet?

Nja, hva mener du med det? Fond som investerer i eiendomsselskaper finnes. Blant annet Skagen m2: https://www.skagenfondene.no/fond/skagen-m2-a/

Aksjefond som utelukkende har kjøpt norske boliger for utleie til privatpersoner finnes neppe. De aller fleste fond investerer i instrumenter som er børsnoterte. De er avhengige av god likviditet da privatpersoner følger VG-overskrifter for når de føler for å selge eller kjøpe.

[knutinh]

Nimrad skrev (4 minutter siden):

Nja, hva mener du med det? Fond som investerer i eiendomsselskaper finnes. Blant annet Skagen m2: https://www.skagenfondene.no/fond/skagen-m2-a/

Aksjefond som utelukkende har kjøpt norske boliger for utleie til privatpersoner finnes neppe. De aller fleste fond investerer i instrumenter som er børsnoterte. De er avhengige av god likviditet da privatpersoner følger VG-overskrifter for når de føler for å selge eller kjøpe.

Disse mikrofinensieringstjenestene lar deg låne ut direkte til utbyggere men ok, det er ikke noe fond.

Tanken min var heller at det finnes en lang rekke ting å investere i. Boligmarkedet er et subsett av «lang rekke ting».

Hvis investorer mente at boligmarkedet hadde lavere risiko og høyere forventet avkastning enn Telenor aksjer så hadde vel ingen kjøpt telenor aksjer?

-k

[Nimrad]

knutinh skrev (6 minutter siden):

Hvis investorer mente at boligmarkedet hadde lavere risiko og høyere forventet avkastning enn Telenor aksjer så hadde vel ingen kjøpt telenor aksjer?

Det er noe helt annet å kjøpe bolig. Det kan gjerne være lavere risiko og høyere forventet avkastning, men her må du jo finne leietakere, pusse opp, det tar månedsvis å selge +++ så det kan ikke sammenlignes med en Telenoraksje som handles kjøpes og selges for millioner på børsen hver dag.

knutinh skrev (13 minutter siden):

Tanken min var heller at det finnes en lang rekke ting å investere i. Boligmarkedet er et subsett av «lang rekke ting».

Ja, og..? Jeg henger ikke helt med i hva det har med posten min å gjøre. Fond og bank er veldig lavterskel, så de to er liksom the usual suspects. 

[knutinh]

Nimrad skrev (7 minutter siden):

Det er noe helt annet å kjøpe bolig. Det kan gjerne være lavere risiko og høyere forventet avkastning, men her må du jo finne leietakere, pusse opp, det tar månedsvis å selge +++ så det kan ikke sammenlignes med en Telenoraksje som handles kjøpes og selges for millioner på børsen hver dag.

Ja, og..? Jeg henger ikke helt med i hva det har med posten min å gjøre. Fond og bank er veldig lavterskel, så de to er liksom the usual suspects. 

Olav Thon Eiendomsselskap er et «allmenaksje-selskap». Betyr ikke det at man kan kjøpe aksjer der og bli eksponert for oppturer og nedturer i boligmarkedet uten å måtte lære seg å legge tapet eller kaste dårlige betalere ut av en hybel?

https://no.m.wikipedia.org/wiki/Olav_Thon_Eiendomsselskap

Jeg vet ikke om vi snakker forbi hverandre. Kommentaren min var kanskje vel så mye rettet til @Mr.Msin påstand om generelle fordeler med boligmarked kontra aksjemarked.

-k

[Nimrad]

knutinh skrev (4 minutter siden):

Olav Thon Eiendomsselskap er et «allmenaksje-selskap». Betyr ikke det at man kan kjøpe aksjer der og bli eksponert for oppturer og nedturer i boligmarkedet uten å måtte lære seg å legge tapet eller kaste dårlige betalere ut av en hybel?

https://no.m.wikipedia.org/wiki/Olav_Thon_Eiendomsselskap

Jeg vet ikke om vi snakker forbi hverandre. Kommentaren min var kanskje vel så mye rettet til @Mr.Msin påstand om generelle fordeler med boligmarked kontra aksjemarked.

-k

Nei, du kjøper egentlig mest kjøpesenter.

[bshagen]

Vil ikke inflasjonen også ha endel å si her? Altså, om man greier å holde unna lånet mens inflasjonen/renta øker og samtidig sparer i fond utenom, så blir jo også lånet ditto mindre verdt og dermed enklere og enklere å betale ned. Regnestykket for en som er dårlig i matte (meg) begynner å bli litt komplisert :S