Når styret bryter sameiets vedtekter?

[ThinkPad1337]

Hei, jeg har nylig blitt valgt inn som styreleder i ett sameie som i fjor utførte større vedlikehold i form av skraping og maling, samt utskifting av vinduer og dører til alle seksjonene. Dette har blitt utført av ett malerfirma og ett vindu/dør firma. Arbeidet har blitt finansiert av ett lån.

Når vi gikk gjennom vedtektene i forbindelse med første styremøte fant vi i vedtektene:

Sitat

Utvendige dører og vinduer skiftes av den enkelte seksjonseier.

og 

Sitat

Enkelt utvendig vedlikehold (skraping, maling, beising ect.) av seksjonens yttervegger, veranda, samt andel av fellesareal er også den enkelte seksjonseiers ansvar.

Jeg har sett gjennom årsmøteprotokollene og årsmeldingene fra styret og finner at styret argumenterte med at det var sameiets ansvar å vedlikeholde fasade og dør/vindu ifølge eierseksjonsloven når det ble tatt besluttninger av årsmøte, men som sett over viser vedtektene det motsatte. 

Sitat

Sameiets vedtekter tilsier at det er sameiets ansvar å vedlikeholde fasaden, ikke den enkelte
seksjonseier. Dette er i tråd med § 33 i Eierseksjonsloven. Styret i sameiet har derfor fått utført
befaringer og fått vurdert sameiets fasade, herunder panel, beis, terrasser, isolasjon, dører og
vinduer.

Sitat

Til orientering: Styret har, med god hjelp fra juridisk avdeling i XXXXXX, satt seg inn i hva vedtektene sier ang. dører og vinduer. Det kommer klart frem av vedtektene at det er styret som skal besørge en slik utskifting. Dette vil si: ved dårlig standard er det styret sitt ansvar å sørge for at en evt. utskifting blir gjort, og dette skal påkostes sameiet- ikke den enkelte eierseksjon.

 

Hvilke konsekvenser vil dette ha for det forrige styret, for forvaltningsorganisasjonen som sameiet har en avtale med(siden juridisk avdeling ble involvert) og viktigst for finansieringen av arbeidet som ble vedtatt av årsmøte på falske premisser?
 

[Ole3]

Kan du belyse hva som er problemet her, gitt at et flertall på årsmøtet gikk inn for arbeidet?

[Rhabagatz]

49 minutes ago, ThinkPad1337 said:

Hei, jeg har nylig blitt valgt inn som styreleder i ett sameie som i fjor utførte større vedlikehold i form av skraping og maling, samt utskifting av vinduer og dører til alle seksjonene. Dette har blitt utført av ett malerfirma og ett vindu/dør firma. Arbeidet har blitt finansiert av ett lån.

Når vi gikk gjennom vedtektene i forbindelse med første styremøte fant vi i vedtektene:

og 

Jeg har sett gjennom årsmøteprotokollene og årsmeldingene fra styret og finner at styret argumenterte med at det var sameiets ansvar å vedlikeholde fasade og dør/vindu ifølge eierseksjonsloven når det ble tatt besluttninger av årsmøte, men som sett over viser vedtektene det motsatte. 

 

Hvilke konsekvenser vil dette ha for det forrige styret, for forvaltningsorganisasjonen som sameiet har en avtale med(siden juridisk avdeling ble involvert) og viktigst for finansieringen av arbeidet som ble vedtatt av årsmøte på falske premisser?
 

Det virker som at vedtektene er i strid med eierseksjonloven. Rart at de forrige styret da ikke gikk inn for å endre vedtektene.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Rhabagatz skrev (13 minutter siden):

Det virker som at vedtektene er i strid med eierseksjonloven.

Loven åpner for at ansvaret kan overlates til seksjonseierne, forutsatt at dette er tatt inn i vedtektene:

§ 33.Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m.
...
I vedtektene kan det fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealene ved like. ...

Endret 4. mars 2023 av Slettet-fsaSP0zV

[ThinkPad1337]

Ole3 skrev (29 minutter siden):

Kan du belyse hva som er problemet her, gitt at et flertall på årsmøtet gikk inn for arbeidet?

Om det er ett problem eller ikke juridisk sett er jeg ikke sikker på, det er vel heller det som egentlig er mitt spørsmål. Det er riktig at ett flertall gikk inn for arbeidet, men forslagene ble fremmet på falske premisser stikk i strid med vedtektene så det er ikke klart for meg at resultatet av avstemmingen hadde blitt det samme om vedtektene hadde bitt sitert riktig.

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

ThinkPad1337 skrev (11 minutter siden):

Om det er ett problem eller ikke juridisk sett er jeg ikke sikker på, det er vel heller det som egentlig er mitt spørsmål. Det er riktig at ett flertall gikk inn for arbeidet, men forslagene ble fremmet på falske premisser stikk i strid med vedtektene så det er ikke klart for meg at resultatet av avstemmingen hadde blitt det samme om vedtektene hadde bitt sitert riktig.

Alle beboere bør ha satt seg inn i vedtekter og ordensregler. Jeg antar at forslaget ble fremmet i innkallingen til årsmøte i god tid før dette skulle avholdes, slik at de stemmeberettige hadde mulighet til å sette seg inn i saken.

For beboerne ble dette sikkert en bedre løsning økonomisk, da det er stor sannsynlighet for at kostnaden pr dør ble lavere i en samlet tilbud enn det ville blitt dersom den enkelte seksjonseier skulle forestå utskifting selv.

Endret 4. mars 2023 av Slettet-fsaSP0zV

[ThinkPad1337]

Slettet-fsaSP0zV skrev (14 minutter siden):

For beboerne ble dette sikkert en bedre løsning økonomisk, da det er stor sannsynlighet for at kostnaden pr dør ble lavere i en samlet tilbud enn det ville blitt dersom den enkelte seksjonseier skulle forestå utskifting selv.

Nei, dette ble nesten 120 000kr per boenhet som er under 50kvm. Felleskostnadene ble satt opp ca 25% for å dekke inn dette, men det er langt fra nok og vi sitter nå med ett driftsunderskudd på 25% av felleskostnadene, mesteparten av dette er grunnet kostnader til å betjene lån...

Endret 4. mars 2023 av ThinkPad1337

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

ThinkPad1337 skrev (4 minutter siden):

Nei, dette ble nesten 120 000kr per boenhet som er under 50kvm. Felleskostnadene ble satt opp ca 25% for å dekke inn dette, men det er langt fra nok og vi sitter nå med ett driftsunderskudd på 25% av felleskostnadene, mesteparten av dette er grunnet kostnader til å betjene lån...

Hva ville det kostet den enkelte seksjonseier dersom dette skulle utføres av den enkelte, og ikke sameiet? Forskjellen er at dette nå dekkes gjennom fellesutgiftene. Det er styrets ansvar å sørge for ansvarlig drift av sameiet, så dersom fellesutgiftene må økes så må de det.

[ThinkPad1337]

50000kr i dører og vinduer, 35000kr i snekkerarbeid. Obs-bygg hadde fastprisavtale med snekker, 7000kr per vindu/dør. Så 85000kr pluss maling. Nå skal det også sies at det var 2/3 av vinduene og dørene som var eldre enn 10 år så det var heller ikke nødvendig å bytte alle.

[ThinkPad1337]

Slettet-fsaSP0zV skrev (39 minutter siden):

Det er styrets ansvar å sørge for ansvarlig drift av sameiet, så dersom fellesutgiftene må økes så må de det.

Klart det, men har ikke styret noen opplysningsplikt hvor de må komme med ett reinestykke over hvor mye kostnadene vil øke hvis ett vedtak om å ta opp lån fattes?

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

ThinkPad1337 skrev (18 minutter siden):

Klart det, men har ikke styret noen opplysningsplikt hvor de må komme med ett reinestykke over hvor mye kostnadene vil øke hvis ett vedtak om å ta opp lån fattes?

Hvor pliktig man er vet jeg ikke, men styret har et ansvar for at boligmassen holdes vedlike. Vi har en vedlikeholdsplan, og gjennomfører befaring hver vår for å se hva som skal gjøres. Hvis det er så omfattende at vi må ta opp lån for å dekke kostnaden, er dette styrets valg. Ingen vil betale mer enn nødvendig i felleskostnader, men de fleste har forståelse for at bygninger og tekniske installasjoner trenger vedlikehold.

Noe annet er det hvis det skal gjennomføres nye tiltak som ikke er vedlikehold, da innhentes budsjettpriser eller gjennomføres en tilbudskonkurranse før forslaget presenteres på årsmøtet for avstemning.

[HW1]

ThinkPad1337 skrev (På 4.3.2023 den 12.21):

Hei, jeg har nylig blitt valgt inn som styreleder i ett sameie som i fjor utførte større vedlikehold i form av skraping og maling, samt utskifting av vinduer og dører til alle seksjonene. Dette har blitt utført av ett malerfirma og ett vindu/dør firma. Arbeidet har blitt finansiert av ett lån.

Når vi gikk gjennom vedtektene i forbindelse med første styremøte fant vi i vedtektene:

og 

Jeg har sett gjennom årsmøteprotokollene og årsmeldingene fra styret og finner at styret argumenterte med at det var sameiets ansvar å vedlikeholde fasade og dør/vindu ifølge eierseksjonsloven når det ble tatt besluttninger av årsmøte, men som sett over viser vedtektene det motsatte. 

 

Hvilke konsekvenser vil dette ha for det forrige styret, for forvaltningsorganisasjonen som sameiet har en avtale med(siden juridisk avdeling ble involvert) og viktigst for finansieringen av arbeidet som ble vedtatt av årsmøte på falske premisser?
 

Du mener at ingen som var på årsmøte viste om vedtektene? 

Det å vite hvem som har ansvar for vedlikehold av egen boenhet ville jeg forventet at enhver som kjøper bolig setter seg inn i, normalt sett før man fremsetter bud. 

 

 

 

[ThinkPad1337]

HW1 skrev (3 timer siden):

Du mener at ingen som var på årsmøte viste om vedtektene? 

Det å vite hvem som har ansvar for vedlikehold av egen boenhet ville jeg forventet at enhver som kjøper bolig setter seg inn i, normalt sett før man fremsetter bud. 

 

 

 

Det er trolig slik ja, og når styret sier at vedtektene sier X, mens vedtektene egentlig sier Y så har nok alle tatt det for god fisk at vedtektene sa X. Til og med juristen på den obos lignende organisasjonen sameiet har avtale med om styreleder ikke har løyet om dette selvfølgelig.

[Odaln]

Er det slik at årsmøtet har vedtatt maling og bytte av vinduer skal gjøres av sameiet? Årsmøtet kan vel vedta dette uavhengig av hva som står i vedtektene? Selvsagt under forutsetning at årsmøtet er lovlig sammenkalt. 

[krikkert]

Bestemmelsen du siterer fra vedtektene sier noe om hvor ansvaret ligger, som et utgangspunkt. Men den bestemmelsen forbyr ikke årsmøtet å vedta fellestiltak, og hvis årsmøtet har vedtatt et fellestiltak, så ligger det under styret å gjennomføre årsmøtets beslutning. 

Slik saken står akkurat nå har det at vedtektene muligens ble brutt ingenting å si. Årsmøtet har vedtatt at det skal gjøres noe, styret har gjennomført årsmøtets vedtak, og besluttet å gjøre dette ved lånefinansiering. 

Inngåtte og gjennomførte avtaler kan ikke gjøres om, og det er ingen indikasjoner på at avtalene er ugyldige eller kan heves, så å få pengene tilbake fra leverandørene er det ikke snakk om. Det samme gjelder å slippe unna tilbakebetalingsforpliktelsen til banken. 

Å kreve erstatning fra det forrige styret eller fra styrets rådgivere forutsetter at vilkårene for erstatning er oppfylt. Det må være et økonomisk tap, det må være en ansvarsutløsende handling, og det må være årsakssammenheng mellom disse to tingene. 

Økonomisk tap vil være en utfordring å dokumentere, med tanke på at sameiet er tilført verdier. Det samme vil ansvarshandling. 

[Vidarol]

Kom tilfeldigvis over denne kommentaren fra krikkert en god stund etter at den ble postet.  Eierseksjonsloven av 2017 gjelder imidlertid fremdeles.   Iflg. eierseksjonsloven § 27 kreves minst 2/3 flertall av stemmene i årsmøte for å endre vedtektene.  Det gjelder selvsagt også mht. å endre, eller fravike, vedtektsbestemmelsene om seksjonseiernes vedlikeholdsplikt kontra sameiets vedlikeholdsplikt.  Styret kan ikke av seg selv endre vedtektene.   Bare årsmøtet kan endre vedtektene, med minimumskrav om 2/3 av stemmene.   At styre inngår avtale med noen sameiere, endrer selvsagt heller ikke vedtektene.

At vedtektene er brutt, har derfor mye å si.   Merkelig argumentasjon.   Eierseksjonsloven § 27 er det som gjelder.  Fortsatt!

[krikkert]

Du forutsetter at vedtektene er brutt.