Gjelder boliglånsforskriften for fellesgjeld?

[Salvesen.]

Tenkt situatsjon, jeg betaler cash for en leilighet som har 10 millioner i fellesgjeld. Må jeg fortsatt oppfylle boliglånsforskriften for disse millionene selv om jeg ikke søker lån i noen bank, i og med at jeg betalte cash for alt utenfor fellesgjelden? 

Antar svaret er ja, men aldri sett noen diskusjon på dette. Vet det gjelder når en søker lån, altså en ser på totalen inkludert fellesgjeld, men her er det ikke snakk om å ta noe lån(utover fellesgjelden).

[Zeph]

Sitat

Alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier.

https://lovdata.no/dokument/LTI/forskrift/2019-11-15-1517

Når du kjøper bustaden så overtar du lånet og må kunne betjene det. Når du ber om finansieringsbevis så tar banken fellesgjelda med berekningane.

[Salvesen.]

Zeph skrev (13 minutter siden):

https://lovdata.no/dokument/LTI/forskrift/2019-11-15-1517

Når du kjøper bustaden så overtar du lånet og må kunne betjene det. Når du ber om finansieringsbevis så tar banken fellesgjelda med berekningane.

Men er er det ikke snakk om å ha bank med i bildet. 

Eksemplet er som følger(fantasi). 

Pris bolig: 2MNok

Fellesgjeld bolig: 10MNok

 

Betaler eier 2MNok i cash. Så jeg skal bare overta fellesgjelden til boligen, må jeg da oppfylle boligforeskriften(altså søke til banken til fellesgjelden?).

[Herr Brun]

Svaret er nei. Så lenge ingen skal gi deg personlig et lån, så gjelder ikke boliglånsforskriften.

Styret kan kanskje i prinsippet tenkes å ha saklig grunn til å nekte ervervet i en situasjon hvor din privatøkonomi ikke setter deg i stand til å betjene fellesgjelden, og da kan kanskje boliglånsforskriftens regler være veiledende. Men 1) de er ikke forpliktet til det og 2) jeg er veldig usikker på om styret i et borettslag har grunnlag for å pålegge deg å gi den nødvendige informasjonen for å vurdere om du kan betjene fellesgjelden. 

[Salvesen.]

Herr Brun skrev (1 time siden):

Svaret er nei. Så lenge ingen skal gi deg personlig et lån, så gjelder ikke boliglånsforskriften.

Styret kan kanskje i prinsippet tenkes å ha saklig grunn til å nekte ervervet i en situasjon hvor din privatøkonomi ikke setter deg i stand til å betjene fellesgjelden, og da kan kanskje boliglånsforskriftens regler være veiledende. Men 1) de er ikke forpliktet til det og 2) jeg er veldig usikker på om styret i et borettslag har grunnlag for å pålegge deg å gi den nødvendige informasjonen for å vurdere om du kan betjene fellesgjelden. 

Takk for super tilbakemelding! Det var veldig interessant, kan jo gjøre det enklere å kjøpe utleie objekter om en har litt cash tilgjenglig uten å maxe 5x lønn etc. 

[Herr Brun]

Salvesen. skrev (10 timer siden):

Takk for super tilbakemelding! Det var veldig interessant, kan jo gjøre det enklere å kjøpe utleie objekter om en har litt cash tilgjenglig uten å maxe 5x lønn etc. 

Borettslagsleiligheter egner seg lite som utleieobjekter da du i utgangspunktet ikke kan leie dem ut. Selveierleiligheter har sjelden fellesgjeld som en vesentlig del av finansieringen. Så den planen vet jeg ikke helt om jeg har troen på.

[Jarmo]

Etter burettslagslova § 5-5 kan en andelseier som har bodd i andelen i minst ett av de to siste årene leie ut hele sin andel i inntil tre år. Etter denne bestemmelsen må imidlertid slik utleie godkjennes av styret. Hvis styret ikke godkjenner utleie må det være saklig begrunnet i leietakerens forhold.

[Zeph]

Årsaken til at du ikkje treng kontakt med banken er vel at du ikkje overtar lånet personleg, men kjøper ein andel og betjener lånet som følgjer med andelen. Burettslaget eig lånet og dei andre eigarane blir dei som må betale ved misleghald, ev. om burettslaget har oppsparte midlar.

Hadde det så oppstått ein situasjon som Salvesen illustrerer så er styret einaste instans som kan stoppe kjøpet. Hadde det vore snakk om ein vesentleg stort lån så burde vel styret bedt kjøpar om å legge fram dokumentasjon på at vedkomande er i stand til å betjene lånet? Det går ut over dei sjølve om dei ikkje betalar for seg. No er vel ikkje dette ein veldig vanleg situasjon, spesielt med så stor fellesgjeld.

Mange burettslag tillet utleige, men det kan vere for ein avgrensa periode td. Du må kanskje bu der først òg.

Endret 2. mars 2023 av Zeph

[The Avatar]

Det følgjer også av virkeområde at forskrifta berre gjeld for finansforetaka og ikkje privatpersonar.

Sitat

§ 1.Virkeområde

Forskriften gjelder for finansforetak som yter lån med pant i bolig, herunder lån med pant i fritidsbolig. Forskriften gjelder også for utenlandske finansforetak som driver virksomhet i Norge i medhold av finansforetaksloven § 5-2, § 5-3 og § 5-6.

Du står i utgangspunktet fritt til å sette deg i så mykje gjeld som du lovleg klarer å skaffe, det er bankane som tilbyr huslån som pliktar å syte for at dei ikkje sett folk i for stor gjeld.

 

Det mest praktiske bruksområdet for dette "smuttholet" er nok å kjøpe renoveringsobjekt som ofte blir lagt ut for nokre titusenar, ofte eit par hundre tusen. Der er det som regel ikkje fellesgjeld som følgjer med, men i staden eit behov for å investere nokre millionar i renovering eller bruke nokre hundre tusenar til for å rive og rydde tomta.
Her kan du nok i teorien kjøpe eit greit nok hus for og klare å leige det ut utan å nødvendigvis å bruke veldig mykje pengar på å oppgradere til dagens standard.
Sjølv i slike tilfeller så er det ikkje nødvendigvis at selger vil selge til deg utan at du stiller nødvendig sikkerheit for at du kan ta på deg forpliktingane som følger med.