Fordeling av nye garasjer i borettslag

[Synix]

Bor i et eldre borettslag i Oslo hvor vi i styret har bestemt oss for å rive de gamle blikkgarasjene som står her og bygge nye garasjer. Mange av de gamle garasjene står tomme grunnet elendig forfatning, samt det er enkelte garasjer hvor folk har fått parkeringsplass foran porten.
Dagens garasjer og plasser foran garasjene leies av beboerne for en fast årlig sum. Det er venteliste for disse plassene i likhet med øvrige vanlige p-plasser i borettslaget. Det er borettslaget som eier plassene.

Vi har nå bestemt oss for at vi ønsker å selge de nye garasjene når de er satt opp. Dette er bl.a. For å dekke inn byggekost og riving av de gamle.

Dilemmaet vi da sitter igjen med er hvordan vi skal løse dette rent praktisk. Er ganske sikker på at interessen for disse plassene er større enn antallet garasjeplasser.

Skal de som har garaseplass/plass foran garasjene i dag få noen form for forkjøpsrett? Skal de få kjøpe til fastpris? Alternativt blir jo disse kastet vekk fra sine plasser som de tidligere har stått på venteliste for og muligens blir ny plass lengre unna leiligheten.

Skal alle plasser gå til fastpris eller skal man kjøre budrunde? Og ved fastpris skal man da kjøre loddtrekning? 

 

Hva tenker dere er mest riktig måte å løse dette på? Beboer vil da stå fritt til å selge denne garasjen igjen senere når de evt. flytter.

[mobile999]

28 minutes ago, Synix said:

Dagens garasjer og plasser foran garasjene leies av beboerne for en fast årlig sum.

Hva står det i leiekontraktene om borettslagets rett til å si opp disse leieavtalene?

[Synix]

8 minutes ago, mobile999 said:

Hva står det i leiekontraktene om borettslagets rett til å si opp disse leieavtalene?

Ut fra hva jeg kan se foreligger det ingen skriftlig leiekontrakt. Dette er for øvrig noe som også burde komme på plass.

[Eskove]

Det normale vil være fastpris på alle garasjene.

Så ansiennitet på hvem som får kjøpe dem. Dem som har bod lengst har førstepri etc
Og klausul i kontrakten at garasjen må selges når leiligheten selges. (her kan dere velge om dere vil ha en klausul om at garasjen må selges separat eller om man har lov å selge leiligheten ink garasje)

Bruk en megler til å sette en fast pris på hver enkelt garasje da hver garasje kanskje vil ha forskjellig verdi.

 

[Synix]

4 minutes ago, Eskove said:

Det normale vil være fastpris på alle garasjene.

Så ansiennitet på hvem som får kjøpe dem. Dem som har bod lengst har førstepri etc
Og klausul i kontrakten at garasjen må selges når leiligheten selges. (her kan dere velge om dere vil ha en klausul om at garasjen må selges separat eller om man har lov å selge leiligheten ink garasje)

Bruk en megler til å sette en fast pris på hver enkelt garasje da hver garasje kanskje vil ha forskjellig verdi.

 

Ansinitet på hvor lenge man har bodd her? Skal de som har garasje fra før av komme foran i denne køen? 

[Eskove]

Synix skrev (6 minutter siden):

Ansinitet på hvor lenge man har bodd her? Skal de som har garasje fra før av komme foran i denne køen? 

Med mindre dere har en klausul om at et boenhet ikke kan ha mer en en parkering så faktisk ja.
Jeg har selv vert i styre i et større borrettslag og vi hadde en klausul om at en boenhet kunne ha maks en parkeringsplass.
Edit: parkeringsplass inkluderte parkering uten strømtilgang, parkering med elbillading eller garasje. og borrettslaget eide alle plassene og leide ut.

Dere kan også legge en klausul at om noen allerede har en garasje må dem si fra seg denne for å kunne kjøpes.
Så det er ingen problemer rundt dette.
Samme at dere kan si at man må si fra seg ev vanlig parkering om man kjøper garasjen.

Det er helt vanlig i borrettslag at Ansiennitet teller, i alle fall i større seriøse borrettslag.

Endret 22. januar 2023 av Eskove

[plankeby]

Eskove skrev (34 minutter siden):

Det normale vil være fastpris på alle garasjene.

Så ansiennitet på hvem som får kjøpe dem. Dem som har bod lengst har førstepri etc
Og klausul i kontrakten at garasjen må selges når leiligheten selges. (her kan dere velge om dere vil ha en klausul om at garasjen må selges separat eller om man har lov å selge leiligheten ink garasje)

Bruk en megler til å sette en fast pris på hver enkelt garasje da hver garasje kanskje vil ha forskjellig verdi.

 

Viktige poeng, særlig i Oslo med en svært ekstrem bilpolitikk.

En kan risikere at man sitter igjen med garasjer kjøpt opp for utleie til firma og andre privatpersoner. Hvis beboere kan selge garasje separat videre. 

Jeg forstår ikke argumentet med å selge ut garasjene. I en tid der politikken er å fjerne mulighet for bilplass i Oslo, så vil garasjene være svært viktige. Det vil betales ned ved leie. Leiepris må nok justeres noe opp.

Endret 22. januar 2023 av plankeby

[Eskove]

plankeby skrev (2 minutter siden):

En kan risikere at man sitter igjen med garasjer kjøpt opp for utleie til firma og andre privatpersoner. Hvis beboere kan selge garasje separat videre. 

her er det igjen å bare ha en klausul om at garasjene bare kan selges til folk med boenhet i borrettslaget siden dette står på felles eiendom.
Alt handler om hvor smarte og seriøse dem som sitter i styret er.
Man kan til og med velge forkjøpsrett på ansiennitet ved videresalg, på samme viset som leilighetene.

 

plankeby skrev (3 minutter siden):

Jeg forstår ikke argumentet med å selge ut garagene. I en tid der politikken er å fjerne mulighet for bilplass i Oslo, så vil garagene være svært viktige. 

Her er jeg 100% enig.
 

[plankeby]

Det nevnes parkering ved en port, da forutsetter jeg at dette også er på borettslaget sin egen eiet tomt? Ikke ta for gitt at den parkeringskapasitet som finnes i og rundt borettslaget, er der om 5-20 år.

Et parti jobber iherdig for krav om parkeringsavgift på private uteområder...

Har virkelig styret fått boenhetene med på å selge garasjene? Eller er dette bare styret sitt interne ønske? Overrasker meg veldig om man fikk flertall i generalforsamling på å selge ut gararasjene.

Lykke til, de viktige valg som gjøres nå må ikke tenkes kortsiktig.

Dekke inn byggekost og riving gjøres av leietakerne til garasjene, ved å justere leiepriser. Da vil garasjebrukerene betale ned over x antall år. Forstår ikke den bekymringen med utgiften. Er det OBOS, er det også advokatressurser, bistand for styret der (var det før, forutsetter det er ennå). -Så man ikke må finne opp kruttet selv.

Endret 22. januar 2023 av plankeby

[mobile999]

55 minutes ago, Eskove said:

Med mindre dere har en klausul om at et boenhet ikke kan ha mer en en parkering så faktisk ja.

Med hvilken hjemmel?

[NoBo]

Selv om den enkelte plass selges til beboere er det relativt normalt at det tas månedlig leie for (minst) vedlikehold av plass (vask/feiing vår/høst/ved behov), for vedlikehold av bygningskroppen og gulvet (dekket) i garasjene, belysning etc. samt evt. port-/nøkkelsystem ved felles inngang til anlegget. Kan også med fordel settes av en dedikert pott (konto) for fremtidig vedlikehold.

Leieprisen i enkelte brl/sameier/ er basert på størrelse på leiligheten(!) slik at en med en 4-roms betaler mer for garasjeplassen  enn en som eier en 2-roms. Og da selv om garasjeplassen er kjøpt. 

Utleie av kjøpt plass bør kanskje ha en klausul om at beboere i brl skal prioriteres; er ikke alltid at eier av plassen trenger den selv og ønske rå leie ut. Styret bør kanskje ha noen form for styringsrett mtp. utleie.

Patruljering av vekterselskap?

Man kan med fordel søke bistand fra advokat, boligselskap el. l., er nok av fallgruver og ting å tenke på (som jo er derfor TS spør her 🙂).

[Eskove]

mobile999 skrev (11 minutter siden):

Med hvilken hjemmel?

Reglene i borrettslaget.
Man kan ha så mange sære regler man vil så lenge man får medhold i generalforsamling.

[mobile999]

1 hour ago, Synix said:

Ut fra hva jeg kan se foreligger det ingen skriftlig leiekontrakt. Dette er for øvrig noe som også burde komme på plass.

Er det ikke fastsatt noen regler for leie av garasje/parkering? Har ingen leierett på garasje/parkering?

Endret 22. januar 2023 av mobile999

[Sverre1969]

4 minutes ago, Eskove said:

Reglene i borrettslaget.
Man kan ha så mange sære regler man vil så lenge man får medhold i generalforsamling.

Nei. Se borettslagsloven §7-13.

[Pære-]

Hei, takk for mange svar. (ser nå at jeg har skrevet med en gammel bruker - så jeg er samme person).

For å oppklare litt:

 

Per i dag er det totalt 23 garasjer som skal erstattes med 23 nye garasjer. Disse er fordelt på rekker av 3-4 garasjer rundt i borettslaget. Borettslaget eier tomten foran garasjene der folk parkerer hvor det ikke er mulig å parkere inni garasjen. Per i dag er ca 10-12 av disse i bruk enten foran eller inni garasjen.

Per i dag betaler folk ca. kr 6 000 i året for garasjeplass og noe mindre for en vanlig plass.

Kostprisen på en slik garasje er estimert til rundt 200 000,-. Dvs totalt mellom 4,5-5mill for de garasjene det er snakk om.

Borettslaget har noe dårlig økonomi og stort etterslep på vedlikeholdet av bygningsmassen og dette er en av grunnene til at garasjene er så forfalne. Samt at det har vært mangel på engasjement innad i styret for å legge inn det arbeidet som kreves for å få gjort noe med disse. Det er ønsket fra flere i styret at garasjene selges til beboerne i borettslaget (må selges dersom man flytter) - og maks en per leilighet (med mindre det er veldig lav etterspørsel).

Man kan som enkelte her nevner velge å leie ut garasjene, men da må brl dekke hele byggekostnaden selv og betale ned på et lån som vil koste rundt 26 000 i mnd å nedbetale. Dvs. rundt 1 000kr per garasje per måned i 25 år. 

Alternativt selge disse ut til beboere for f.eks 300 000,- og dermed sitte igjen med en fortjeneste - samt at man får tatt i bruk 10 plasser man tidligere ikke hadde. Tenker også at det å eie en garasje vil fordre at man gir fra seg den plassen man hadde tidligere. Er totalt 11 på venteliste på plasser per i dag, så mulig man da ville kunne gått nogen lunde i 0 hvis man får fylt opp alle garasjene. Evt at man fikk enkelte plasser "til overs".

Det vil selvfølgelig bli krav om innbetaling av en månedlig sum til vedlikehold av disse garasjene.

Sånn parkering er i dag så er det en venteliste på parkering og el-bil plass som styret har oversikt over. Det er maks en plass per leilighet. Man mister plassen ved flytting og da går denne plassen til nestemann på listen gitt at vedkommende vil ha den plassen. Det juridiske rundt dette og avtaler tror jeg er ikke-eksisterende og speiler vel litt av hva styret her har drevet med tidligere.

 

Men ja, gitt et evt salg. Skal man da kun se på ansienitet mtp hvor lenge man har bodd her og se helt bort fra om vedkommende har hatt garasjeplass tidligere? Da vil man igjen måtte flytte denne personen til en annen plass og da kan denne plassen plutselig ligge 200meter unna dagens plass - samt at det allerede er en del andre folk på ventelistene. Syntes denne er litt vrien og det blir vel folk som er uenige uansett hvordan man løser det.

Ønsker ikke personen som tidligere har hatt garasje å kjøpe - så tenker jeg saken er grei, men da har vedkommende i hvert fall fått muligheten.

Endret 23. januar 2023 av Pære-

[The Avatar]

Det er i alle fall veldig viktig at du tidleg får forankra planane som generalforsamlingsvedtak, her er det potensiale for mykje støy i ettertid. Særleg når det ikkje føreligg ein eigen avtale eller regulativ som regulerer parkeringa i burettslaget.

Det er ikkje så veldig vanleg i burettslag at garasjene blir solgt, det vanlegaste er at det er burettslaget som eig alt på fellesarealet og at andelseigarane etter gitte kriterium får muligheita til å låne parkeringsplass mot ei fast avgift.
I den samanhengen så tenkjer eg styret med dette forslaget hindrer framtidige utviklingsmuligheiter med mindre burettslaget får ein gjenkjøpsrett. Tenkjer om det seinare til dømes er meir behov for å etablere oppbevaringsboder, hageflekk, eller kanskje til og med påbygg, då er det vanskeleg å jobbe seg rundt privat eigde parkeringsplassar.
Det bør som minimum være vilkår om at parkeringsplassen berre kan nyttast av bebuaren sjølv slik at dykk ikkje får spekulasjon i vidareutleige av garasjeplass (slik spekulasjon kan eventuelt burettslaget sjølv ta seg av og få inntekta av).

Mitt forslag når du likevel skal gjere dette er å "bytte likt" slik at dei som i dag har parkering blir overført direkte til dei nye garasjene, og deretter legg dykk dei ut for sal slik at dei som i dag har parkering får fyrsteprioriteten på å kjøpe "sin garasje", deretter selg dykk etter ansiennitet i burettslaget, og deretter kanskje ansiennitet i heile OBOS før resterande blir lagt ut til privatmarkedet.

[Pære-]

The Avatar skrev (12 minutter siden):

Det er i alle fall veldig viktig at du tidleg får forankra planane som generalforsamlingsvedtak, her er det potensiale for mykje støy i ettertid. Særleg når det ikkje føreligg ein eigen avtale eller regulativ som regulerer parkeringa i burettslaget.

Det er ikkje så veldig vanleg i burettslag at garasjene blir solgt, det vanlegaste er at det er burettslaget som eig alt på fellesarealet og at andelseigarane etter gitte kriterium får muligheita til å låne parkeringsplass mot ei fast avgift.
I den samanhengen så tenkjer eg styret med dette forslaget hindrer framtidige utviklingsmuligheiter med mindre burettslaget får ein gjenkjøpsrett. Tenkjer om det seinare til dømes er meir behov for å etablere oppbevaringsboder, hageflekk, eller kanskje til og med påbygg, då er det vanskeleg å jobbe seg rundt privat eigde parkeringsplassar.
Det bør som minimum være vilkår om at parkeringsplassen berre kan nyttast av bebuaren sjølv slik at dykk ikkje får spekulasjon i vidareutleige av garasjeplass (slik spekulasjon kan eventuelt burettslaget sjølv ta seg av og få inntekta av).

Mitt forslag når du likevel skal gjere dette er å "bytte likt" slik at dei som i dag har parkering blir overført direkte til dei nye garasjene, og deretter legg dykk dei ut for sal slik at dei som i dag har parkering får fyrsteprioriteten på å kjøpe "sin garasje", deretter selg dykk etter ansiennitet i burettslaget, og deretter kanskje ansiennitet i heile OBOS før resterande blir lagt ut til privatmarkedet.

 

Enig. Det vil bli fremlagt på generalforsamling før vi evt setter i gang. Nå i første omgang tenkte vi å sjekke interessen internt i borettslaget for hvor mange som evt ønsker å kjøpe. Nå er det plenty med grøntareal her og siden borettslaget er på gul liste er det begrenset hva vi får gjort utover å skifte gamle garasjer med nye garasjer. Evt kunne vi kanskje fått lov til å asfaltere de og lagd vanlige plasser. Påbygg vil vi nok aldir få noe gjennomslag for her uansett.

Tenker ditt forslag mtp fordeling høres fornuftig ut. Urettferdig vil det uansett oppleves som uansett hvilken løsning man går for vil jeg tro..

[Snylter]

I et borettslag jeg bodde tidligere ble dette i sin tid løst ved å opprette et garasjelag.

Garasjelaget bygde garasjene og stod for kostnadene, plassene ble solgt til leilighetseiere i borettslaget og det var en klausul om at plassen måtte selges ved salg av leilighet. Retten til å forhandle om kjøp gikk da til den på ventelista med lengst ansiennitet i borettslaget.

Garasjeeierne betalte en årlig leie til garasjelaget som stod for vedlikehold og strøm til garasjene.

Vi hadde også en klausul om at garasjeplassen var til parkering av bil, man måtte også si opp eventuell utendørs oppstillingsplass for å kunne ha garasjeplass.

[DIYDari]

Det aller beste i slike situasjoner for alle og enhver er veldig enkelt å ha loddtrekning.

Riktignok foran alle medlemmer som ønsker garasjer

Gi beskjed til alle at garasjer skal rives og nye må bygges. Meld deg opp hvis du er interessert, prisen blir X kroner + evt årlig kostnad for vedlikehold.

Alt avhengig av hvor mange plasser som bygges, så burde jo en styret beholde et del av plassene til å fortsette utleie til i senere tid også. Finn en god fordeling.

Feks har dere 100 boenheter, og kun får bygge 20 garasjeenheter.. Behold 3-5 for korttidsutleie. Feks 2 år av gangen.

Gjør også som de ovenfor sier at ved salg av bolig må garasjeplass også selges, og prio går til de på venteliste med lengst ansiennitet i borettslaget. Er det ingen på lista kan man selge med garasjeplass.

[nor.jorgen]

Garasjelag bør være en egen selvstendig juridisk organisasjon, så man unngår sammenblanding med borettslagets egen økonomi. Har sett et par eksempler på hvor dårlig styrt det kan bli. Men alle slike løsninger krever engasjement, og dette styret er ikke engasjert.

Jeg er også skeptisk til at løsningen er salg av garasjene. Økonomi er jo ikke et problem egentlig, man tar opp et lån for byggingen og sørger for at leieinntektene dekker lånet. Salg virker som et veldig kortsiktig løsning, garasjene må jo vedlikeholdes senere også, og når man velger en dårlig løsning nå skaper man bare et større problem for fremtidige styrer. La ikke et uengasjert styret ta slike kortsiktige beslutninger strødd på med skalkeskjul argumenter om økonomi.