Boligkjøp - sikkerhet for bud

[knutinh]

Jeg har vært på et par visninger hvor en aktør (utbygger) har vunnet budrunden, for så å slå seg selv konkurs et sted mellom budrunde og overtakelse, eieren må ta kostnad/jobb/utsettelse ved en ny salgsrunde og risikerer å selge i et dårligere marked - typisk etter selv å ha kjøpt sitt neste hus.

Naivt så tenkte jeg at finansieringsbevis fra banken var en forpliktelse fra deres side om at de kom til å betale ut uansett. Men hvis et firma (eller privatperson) legger inn et bud basert på egen kapital så er man tydeligvis begrenset til at megler kan kreve dokumentasjon på at de har kapital, og så må man håpe at de fremdeles har det ved overtakelse, evt at man i en rettssak greier å skvise midlene ut av dem.

Betyr dette at man burde være skeptisk til å godta et bud fra noen som ikke låner pengene? Eller kan også banken plutselig snu og si «nei, vi vil ikke finansiere dette paret likevel»?

-k

Endret 5. januar 2023 av knutinh

[kjetilkl]

>Naivt så tenkte jeg at finansieringsbevis fra banken var en forpliktelse fra deres side om at de kom til å betale ut uansett.

Banken kan nekte finansiering selv om om man har fått finansieringsbevis ja. - Ting kan jo endre seg, både lånsøkers situasjon, retningslinjer fra myndighetene og andre ting.

[Espen Hugaas Andersen]

Når jeg kjøpte nå sist måtte min ekstra egenkapital være på konto hos banken før banken overførte lånesummen + EK til oppgjørskonto.

Altså om jeg hadde satt opp 500k i ekstra egenkapital for å få finansieringsbeviset, og jeg bruker de på en dyr ferie mellom jeg får finansieringsbevis og overtakelse, så vil nok ikke banken betale ut noe.

Man er altså aldri sikker. Jeg ville i utgangspunktet se på det som positivt jo mer egne penger en potensiell kjøper har. Det viser at man ikke er helt avhengig av banken. Men jeg kan tenke meg at man har mer grunn til å være skeptisk til et selskap enn en privatperson. Om det er snakk om et selskap bør man kanskje sjekke hvordan det står til med økonomien hos Brønnøysundregisteret.

[Dubious]

knutinh skrev (6 timer siden):

Jeg har vært på et par visninger hvor en aktør (utbygger) har vunnet budrunden, for så å slå seg selv konkurs et sted mellom budrunde og overtakelse, eieren må ta kostnad/jobb/utsettelse ved en ny salgsrunde og risikerer å selge i et dårligere marked - typisk etter selv å ha kjøpt sitt neste hus.

Er det flere som har gitt bud så er det bare å spørre den som ga nest-høyest bud om de fortsatt er interessert. 

Men har det gått en måned så har de nok funnet noe annet, derfor er det en fordel å få pengene med en gang.

[X10anT]

Det er en del av gamet at selger selv må vurdere om budgiver faktisk klarer å stille opp med penger på overtagelsestidspunktet. Selger får ofte veiledning fra megler, da meglere har rutiner på å undersøke slikt. Det er likevel ikke slik at verken megler eller bank kan garantere at budgiver er betalingsdyktig på overtagelsestidspunktet. Dersom man har grunn til å tro at høystbydende ikke har nok midler for å gjennomføre handelen så kan man selvsagt velge å akseptere nest høyeste bud istedenfor. 

[knutinh]

X10anT skrev (1 minutt siden):

Det er en del av gamet at selger selv må vurdere om budgiver faktisk klarer å stille opp med penger på overtagelsestidspunktet. Selger får ofte veiledning fra megler, da meglere har rutiner på å undersøke slikt. Det er likevel ikke slik at verken megler eller bank kan garantere at budgiver er betalingsdyktig på overtagelsestidspunktet. Dersom man har grunn til å tro at høystbydende ikke har nok midler for å gjennomføre handelen så kan man selvsagt velge å akseptere nest høyeste bud istedenfor. 

Det er rart at ikke banken garanterer for lånet via finansieringsbeviset. Evt at pengene blir låst ned på noe ala en meglerkonto idet man klikker inn et bud (og frigjort når en annen byr over deg).

-k

[X10anT]

knutinh skrev (På 5.1.2023 den 10.21):

Betyr dette at man burde være skeptisk til å godta et bud fra noen som ikke låner pengene?

Den som bryter avtalen som er inngått er i utgangspunktet erstatningsansvarlig for tap som oppstår på grunn av dette. Med det betinger selvsagt at det er midler å hente hos subjektet. Noe det normalt ikke er hos et firma som er slått konkurs.

Endret 6. januar 2023 av X10anT

[X10anT]

knutinh skrev (2 minutter siden):

Det er rart at ikke banken garanterer for lånet via finansieringsbeviset

Et finansieringsbevis er i utgangspunktet en avtale mellom banken og låntaker, ikke en avtale mellom banken og selger.

[Rune_says]

Den som har fått tilslag på bud er bundet til å betale dette ellers blir det å å legge ut for salg igjen og da må den som fikk tilslaget betale kostnadene for ny visning og differansen ift vinnende bud om det ikke blir like god eller bedre pris.

Kompliserende her er at det er et firma som ga vinnende bud og at dette har slått seg selv konkurs - da er det ikke mye å hente.  Vet ikke om evt noen type forsikring kan dekke dette?  Tipset blir vel å styre unna firma som budgivere (hvis sjekk i proff.no gir dårlig inntrykk f.eks.).

En kan jo også komme bort i at psykisk ustabile gir bud, og da kan det være lite å hente, men da oppdages det gjerne raskt når megler sjekker (bør egentlig oppdages av megler før bud gis) og da er det enklere å bare kjøre ny visning/budrunde enn å prøve å forfølge dette vs en person man ikke får noe ut av likevel.

[knutinh]

Det er nok spesielle forutsetninger som gjør dette aktuelt: et fallende boligmarked, hvor det å utsette salget med 3 mnd kan bety endel. Et moratorium på utbygging som gjør at utbyggere går konkurs (og at prisen på hus går ned, siden veldig få vil kjøpe et hus for å kanskje rive det om 4 år til et marked som er på vei ned når lånerenta er på vei opp).

-k

[Cascada81]

knutinh skrev (På 5.1.2023 den 10.21):

Jeg har vært på et par visninger hvor en aktør (utbygger) har vunnet budrunden, for så å slå seg selv konkurs et sted mellom budrunde og overtakelse, eieren må ta kostnad/jobb/utsettelse ved en ny salgsrunde og risikerer å selge i et dårligere marked - typisk etter selv å ha kjøpt sitt neste hus.

Naivt så tenkte jeg at finansieringsbevis fra banken var en forpliktelse fra deres side om at de kom til å betale ut uansett. Men hvis et firma (eller privatperson) legger inn et bud basert på egen kapital så er man tydeligvis begrenset til at megler kan kreve dokumentasjon på at de har kapital, og så må man håpe at de fremdeles har det ved overtakelse, evt at man i en rettssak greier å skvise midlene ut av dem.

Betyr dette at man burde være skeptisk til å godta et bud fra noen som ikke låner pengene? Eller kan også banken plutselig snu og si «nei, vi vil ikke finansiere dette paret likevel»?

-k

 

Selger må ikke godta høyeste bud. Hvis budrunden får gå sin gang, og forskjellen mellom høyeste og nest høyeste bud er relativt liten, kan det være greit å ha muligheten for å gå for nest høyeste bud, dersom det er usikkerhet knyttet til finansieringen for budgiver med høyeste bud.

Jeg er ganske sikker på at det finnes andre måter å sikre salgsomkostninger i tilfelle kjøper trekker seg, som forskuddsbetaling for en del av kjøpesummen eller bruk av depositum/klientkonto hos tredjepart for en del av kjøpesummen.