Boligkjøp - overtakelse

[HW1]

krikkert skrev (25 minutter siden):

Betalingsfristen er den samme som overtakelsesfristen. 

En selger som har akseptert et bud uten overtakelsesdato, og som ikke klarer å bli enige med kjøper om en overtakelsesdato, må forholde seg til at han ikke kan kreve at kjøper overtar eiendommen. Han kan kreve at kjøper betaler kjøpesummen (innen nevnte dag - tredje månedsskifte etter budaksept), og hvis kjøper ikke betaler kjøpesummen i tide vil selgers tap kunne kreves dekket av kjøper etter avhendingslova § 5-4. 

Hvorfor er det overtakelsesfristen etter § 2-3 som gjelder, § 2-3 gir en rettighet/sikkerhet til kjøper til at bud/avtaler uten spesifisert dato skal oppfylles innen maksimalt 3 mnd. 

Hvis kjøper ikke har spesifisert ønsket overtakelsesdato i budet så må vel normal forståelse bli at selger står fritt til å velge den overtakelsesdatoen som selger ønsker, dog begrenset etter § 2-3 

 

[Rune_says]

Det er et kjøp og salg inne i bildet her der to låntagere skal selge og kjøpe boliger og overtakelsesdatoen må passe med flere parter og datoen bestemmer starttidspunkt for lån.  De fleste skal også selge en bolig etter at de har fått tilslag så da er 3 mnd passende for å finne megler, rydde & style bolig osv.

Veldig uvanlig at selger ikke gir noen som helst føringer på overtagelsestidspunkt eller evt en romslig periode om de ønsker å gjøre boligen mest mulig attraktiv for kjøpere og dermed få best mulig budrunde.  Som kjøper bør man alltid spørre megler om dette på visning og angi en overtakelsesdato i budet. Megler vil raskt gi beskjed om dato ikke passer selger.

Innimellom kan kjøper være interessert i spesielt rask overtagelse, og da blir det gjerne en forhandling med selger og f.eks. et høyere bud for at selger kan mellomflytte/sette møbler på lager en periode med tilhørende ulemper for selger. 

Motsatt har jeg vært på visninger i April for bolig der selger hadde satt en overtakelsesdato i November - da ble det uinteressant for meg å by på den, fordi det ble for sent i forhold til mine planer, pluss muligheten for at det dukket opp noe bedre i mellomtiden.

Endret 5. januar 2023 av Rune_says

[krikkert]

Fordi obligasjonsretten bygger på prinsippet om at begge parter skal prestere sine ytelser samtidig, et prinsipp som er så selvsagt at Justisdepartementet ikke så noe poeng i å presisere det i loven.  

Det er ikke mulig å lese ordlyden i avhendingslova § 2-3 på noen måte som innebærer at selger har noen som helst valgrett. Loven sier rett ut: "Når kjøparen har oppfylt sine skyldnader etter avtala, kan kjøparen krevje skøyte av seljaren. På same vilkår kan kjøparen krevje å overta bruken av eigedomen ved tredje månadsskifte etter at avtala vart bindande."

Når kjøperen har oppfylt sin del av avtalen har kjøperen en ubetinget rett til å få overta "ved tredje månadsskifte etter at avtala vart bindande". Dette er en så entydig spesifisert dag at det ikke finnes noe handlingsrom for hverken kjøper eller selger. Det er da også litt av poenget med deklaratorisk lovgivning, man skal i minst mulig grad bli forvirret av lovens standardløsning. 

Selger kan naturligvis tilby overtakelse tidligere. Men selger kan ikke påby overtakelse tidligere. Dette følger av avhendingslova § 1-2, som bestemmer at "lova [kan] fråvikast ved avtale". Merk at den ikke sier "lova kan fråvikast når seljar har lyst".