Boliglån med ulik egenkapital

[Gjest d9c1a...39d]

Heisann,

Jeg vurderer å kjøpe bolig sammen med kjæresten og lurer litt på hvordan det kan gjøres greiest mulig. Vi eier hver vår leilighet i dag og kommer til å selge disse ved kjøp av ny bolig. Jeg kommer sannsynligvis til å sitte med en høyere egenkapital enn henne da jeg har hatt mye økning i boligens verdi over tid. Jeg planlegger også å starte på studier og trenger derfor å ha minst mulig utgifter i tiden som kommer. Derfor tenker jeg at hvis vi hadde hatt hvert vårt lån hadde det vært det mest gunstige for meg. Si at vi tenker å kjøpe for kr 2 500 000 og at jeg har 700 000kr i egenkapital. Kan man da ta hvert vårt lån slik at jeg da vil ha en kjøpesum på 1 250 000kr, betale ned 700.000kr og ha et lån på kr 550.000kr? Hvilke fordeler og ulemper vil dette ha? Finnes det andre bedre løsninger?

Tobb

Anonymous poster hash: d9c1a...39d

[RookieNO]

Har selv løst det på nesten samme måte. Man kan selvfølgelig stå ansvarlig for forskjellige lån, selv om sikkerheten ligger i felles bolig.

Så bør man ha en avtale som ligger til grunn for hvordan ting skal gjøres ved et ev brudd.

[Herr Brun]

Det er en enkel løsning på dette og banken kan garantert hjelpe med det praktiske. Så lenge hun kan betjene sin andel av lånet så er nok det beste også for husfreden også at dere eier 50/50 ved at dere begge finansierer halvparten av kjøpet, men du med høyere egenkapital. Du nevner ikke hvor mye EK hun har men la oss anta hun har 200 000 og du har dine 700 000 og boligen koster 2,5M. Dere må begge finansiere 1 250 000. Det betyr at hun får et lån på (1 250 000 - 200 000 = 1 050 000) og du får et lån på (1 250 000 - 700 000 = 550 000). Dere ber banken om lån på hele summen, delt opp i to lån på hhv. 1 050 000 og 550 000, hvor dere begge er ansvarlige for lånet og begge er sikret med samme prioritet. Så skriver dere en kort avtale om at du er internt ansvarlig for ditt lån, hun for sitt, og at dere eier boligen 50/50. 

Merk da at hvis hun ikke kan betjene lånet så må du gjøre det! Eventuell tap av verdi utover 400 000 (pluss nedbetalt lån) vil du måtte bære. Du vil da i prinsippet ha et regresskrav mot henne (det kan dere med fordel skrive i avtalen), men det er ikke sikkert det regresskravet er så mye verdt. 

Det samme gjelder naturligvis andre veien. I prinsippet innebærer dette at dere garanterer for hverandre, med forskjellige beløp, og din garanti er kanskje mer verdt enn hennes. (Eller det kan være motsatt, om din inntekt snart blir lav i forhold til gjelden) Det er et teoretisk "tap" som jeg ikke ville problematisert, av hensyn til husfreden. Man gir litt og tar litt, selv med delt økonomi. 

Endret 5. desember 2022 av Herr Brun

[Gjest d9c1a...39d]

Herr Brun skrev (1 time siden):

Det er en enkel løsning på dette og banken kan garantert hjelpe med det praktiske. Så lenge hun kan betjene sin andel av lånet så er nok det beste også for husfreden også at dere eier 50/50 ved at dere begge finansierer halvparten av kjøpet, men du med høyere egenkapital. Du nevner ikke hvor mye EK hun har men la oss anta hun har 200 000 og du har dine 700 000 og boligen koster 2,5M. Dere må begge finansiere 1 250 000. Det betyr at hun får et lån på (1 250 000 - 200 000 = 1 050 000) og du får et lån på (1 250 000 - 700 000 = 550 000). Dere ber banken om lån på hele summen, delt opp i to lån på hhv. 1 050 000 og 550 000, hvor dere begge er ansvarlige for lånet og begge er sikret med samme prioritet. Så skriver dere en kort avtale om at du er internt ansvarlig for ditt lån, hun for sitt, og at dere eier boligen 50/50. 

Merk da at hvis hun ikke kan betjene lånet så må du gjøre det! Eventuell tap av verdi utover 400 000 (pluss nedbetalt lån) vil du måtte bære. Du vil da i prinsippet ha et regresskrav mot henne (det kan dere med fordel skrive i avtalen), men det er ikke sikkert det regresskravet er så mye verdt. 

Det samme gjelder naturligvis andre veien. I prinsippet innebærer dette at dere garanterer for hverandre, med forskjellige beløp, og din garanti er kanskje mer verdt enn hennes. (Eller det kan være motsatt, om din inntekt snart blir lav i forhold til gjelden) Det er et teoretisk "tap" som jeg ikke ville problematisert, av hensyn til husfreden. Man gir litt og tar litt, selv med delt økonomi. 

Takk for utfyllende svar! Da skal det være mulig å få økonomien til å gå rundt 😊

Anonymous poster hash: d9c1a...39d

[Simen1]

@Herr Brun Blir ikke det en litt rar løsning ettersom de vil ha svært ulik månedlig avdrag slik at den ene sannsynligvis vil ha langt bedre daglig økonomi og dermed fort bidra mer til fellesskapet? Alternativt at begge har samme avdrag, men han har langt kortere nedbetaligstid. Begge deler blir spesielt skjevt om de senere skulle gifte seg.

Jeg vil heller foreslå ulik eierbrøk. Det bør selvsagt ligge en skriftlig avtale til grunn. For å spille videre på tallene fra eksemplet ditt så kunne en bolig til 2,5M blitt kjøpt med 200k og 700k egenkapital og resten lånefinansiert med separate lån med lik prioritet eller felles lån. Med disse tallene ville lånet blitt 1,6M, derav 800k på hver. Dvs. at han eier (700k+800k)/2,5M = 60% og hun (200k+800k)/2,5M = 40%. Lånet betales like mye av hver. Fordelen med denne løsningen er at de bidrar like mye hver, månedlig. Hvis de har lik inntekt så vil begge ha like mye å rutte med etter låneavdraget. Det gir mindre sannsynlighet for at det bygger seg opp irritasjon over at den ene bidrar mer enn den andre. Denne løsningen er også mer jevnbyrdig om de skulle finne på å gifte seg senere. Gift eller ei så vil et brudd bli ryddigere og dermed mindre bittert.

 

 

[Herr Brun]

Hva som funker best for det enkelte par kommer jo helt an på. Jeg har levd godt med noe høyere låneutgifter enn partner i seks år, og her foreslo jo TS en slik løsning. Og det er veldig greit å slippe spørsmål om hvilke utgifter som skal fordeles likt og hvilke som skal fordeles etter eierbrøk. Men det forutsetter nok som du sier at det ikke blir for skjevt i forhold til inntekt. 

[Simen1]

Jeg tenker at oppussingskostnader bør deles etter eierbrøk siden det øker boligens verdi, mens driftskostnader (strøm etc) deles etter faktisk bruk av boligen, sannsynligvis 50/50.

Men nå var det ikke sånne kostnader jeg tenkte på. Jeg tenkte på fordelingen av f.eks hvem som kjøper feriereiser, restaurantbesøk, møbler etc.

Jeg ser nå at det er snakk om å muligens studere og da bør man være obs på at dette er en stor kostnad i form av inntektstap, som helst bør tjenes inn senere, uten at det forrykker balansen mellom de to.