Utleie av bolig privat/gjennom AS - erfaringer

[arnego]

Sitter på et hus med 3 utleieenheter (horisontaldelt 2-mannsbolig med leilighet i kjeller). Per nå er de to hovedetasjene bebodd og i bruk av oss selv (meg selv, samboer og barn), mens vi leier ut kjelleren. Har et ønske om på sikt å flytte til annen bolig og leie ut alle tre etasjer, for slik å gjøre dette til en fin passiv inntekt. Huset er sentralt beliggende og i nyoppusset stand, så det vil være lett å leie ut.

Huset kjøpte vi for om lag et års tid siden, med maksimal belåningsgrad. Altså ingenting å gå på med tanke på ytterligere boliglån. Noe oppsparte midler har vi, ca. 200k p.d.d.

Har undersøkt litt med tanke på hvordan det vil være lurest å gå fram. Skal vi gjennomføre planen privat så må vi spare opp ganske mye mer egenkapital, det er jo for så vidt greit nok, men ingen garanti for at vi vil kunne få låne noe særlig mer mtp. allerede maks belåningsgrad på tross av ny egenkapital.

Alternativet slik jeg ser det da blir å opprette et AS og leie ut gjennom det. Tanken er da å selge huset til AS, innfri privat lån, for så å ta opp nytt privat lån og kjøpe ny bolig. Planen er å sette alle leieinntekter inn på lånet (rundt 38k brutto/mnd) og la utleiehuset betale seg selv. Altså skal vi ikke ta ut noe lønn eller profitt fra firmaet med det første. Forstår det slik at selskapsskatt er 22% på overskudd, men må det skattes om alle inntekter går rett inn i å betale lån? Er det noen som har erfaring med å ta opp lån til eiendom gjennom AS? Hvor mye egenkapital trenger firmaet (gjelder 15% også her?), hvordan er renten sånn generelt sammenlignet med privat boliglån?

 

[MegaMann2]

Mye god info her: https://www.dnb.no/dnbnyheter/no/grunder/eiendom-privat-eller-eiendomsselskap

 

Kort oppsummert:

Normalt er det få fordeler for «mannen i gata» ved å investere i eiendom gjennom et aksjeselskap. Selskap er mer interessant for aktører med større ambisjoner og mer kapital.

Endret 28. november 2022 av MegaMann2

[arnego]

Har allerede lest den  Men den besvarer ikke alle spørsmålene mine. Skal for så vidt heller ikke se bort i fra at vi ønsker å kjøpe opp og leie ut mer eiendom på sikt hvis ting kommer på plass. Det hadde jo vært knall!

Endret 28. november 2022 av arnego

[bzzlink]

Det er litt andre lånebetingelser når det er et AS som skal ta opp lån og ikke en privatperson. Tror ikke du kommer unna med kun 15% egenkapital. Edit: Står jo i artikkelen at man må ha ca. 40% egenkapital og betydelig kortere nedbetalingstid ved lån til eiendom gjennom selskap. 

Endret 28. november 2022 av bzzlink

[arnego]

bzzlink skrev (7 minutter siden):

Det er litt andre lånebetingelser når det er et AS som skal ta opp lån og ikke en privatperson. Tror ikke du kommer unna med kun 15% egenkapital. Edit: Står jo i artikkelen at man må ha ca. 40% egenkapital og betydelig kortere nedbetalingstid ved lån til eiendom gjennom selskap. 

Ser det, 40% i Oslo i vært fall, vi befinner oss på nordvestlandet. Hører gjerne erfaringer fra noen som driver med utleie hvis det finnes noen!

[Blazefire]

Har selv gjort dette. Utleie inntektene vil bli med i inntekt grensa. (5-gangern)

Så hvis dere få leid ut for 38k/mnd, så kan dere låne maks 2,3 mill basert på kun utleie inntektene.Men problemer er egenkapitalen. Så med mindre dere får en ny takst med høyere verdi. (Da synker belåningsgraden.) Så er det bare å spare opp.

Anbefaler å spørre flere forskjellige banker. Refinansierte nettopp boliglånet vårt og det skilte 500k mellom forskjellige banker når vi ville øke lånet til 7 mill.

Ikke gjennom AS, men som privatperson.

 

[ITtraktor]

Skattemessig gir dette lite mening. Totalt sett ender du opp med å betale nesten 52% skatt på overskuddet, gitt neste års latterlig høye utbytteskatt, i stedet for bare 22% om du holder det privat. Du mister også muligheten for "trikse" deg til skattefritt salg av boligen i fremtiden. Eier du den privat kan du selge skattefritt bare ved å bo der ett år før salg, samtidig som du leier ut kjelleren!

Du må også påberegne vesentlig høyere rente gjennom AS, spesielt når selskapet har null historikk å vise til.

Personlig ser jeg absolutt ingen fordeler med AS i dette tilfellet. 

 

[arnego]

Blazefire skrev (21 timer siden):

Har selv gjort dette. Utleie inntektene vil bli med i inntekt grensa. (5-gangern)

Så hvis dere få leid ut for 38k/mnd, så kan dere låne maks 2,3 mill basert på kun utleie inntektene.Men problemer er egenkapitalen. Så med mindre dere får en ny takst med høyere verdi. (Da synker belåningsgraden.) Så er det bare å spare opp.

Anbefaler å spørre flere forskjellige banker. Refinansierte nettopp boliglånet vårt og det skilte 500k mellom forskjellige banker når vi ville øke lånet til 7 mill.

Ikke gjennom AS, men som privatperson.

 

Takk for input. Vet utleieinntektene regnes som kapitalinntekt, men syns det er rart hvis banken bruker 5-gangen på disse 38k/456k pr år da de kommer i tillegg til ordinær inntekt, ergo så skal ikke denne inntekten brukes på generelle levekostnader, kun lån i motsetning til vanlig inntekt hvor 5-gangen benyttes. Hadde derfor trodd at 38k i økt inntekt tilsvarte mer en 2,3mill lånetak. Tror jeg må booke et møte med bankrådgiveren min for å høre litt om hvordan de forholder seg til disse tingene sikkert lurt å forhøre seg med fler ja. Har inntrykk av at de mindre bankene gjerne er rundere i kantene, har du samme erfaring? 

 

ITtraktor skrev (19 timer siden):

Skattemessig gir dette lite mening. Totalt sett ender du opp med å betale nesten 52% skatt på overskuddet, gitt neste års latterlig høye utbytteskatt, i stedet for bare 22% om du holder det privat. 

 

Gitt at alle inntektene til firmaet går rett inn i å nebetale lån. Hvordan skal dette skattes? 

Største fordelen med AS er slik jeg ser å få skilt gjeld og meg/oss som privatpersoner. Vi har ganske ordinære inntekter begge to slik at å spare opp nok til nytt hus vil være tidkrevende. 

Endret 30. november 2022 av arnego

[Dapp47]

11 hours ago, arnego said:

Takk for input. Vet utleieinntektene regnes som kapitalinntekt, men syns det er rart hvis banken bruker 5-gangen på disse 38k/456k pr år da de kommer i tillegg til ordinær inntekt, ergo så skal ikke denne inntekten brukes på generelle levekostnader, kun lån i motsetning til vanlig inntekt hvor 5-gangen benyttes. Hadde derfor trodd at 38k i økt inntekt tilsvarte mer en 2,3mill lånetak. Tror jeg må booke et møte med bankrådgiveren min for å høre litt om hvordan de forholder seg til disse tingene sikkert lurt å forhøre seg med fler ja. Har inntrykk av at de mindre bankene gjerne er rundere i kantene, har du samme erfaring? 

 

Gitt at alle inntektene til firmaet går rett inn i å nebetale lån. Hvordan skal dette skattes? 

Største fordelen med AS er slik jeg ser å få skilt gjeld og meg/oss som privatpersoner. Vi har ganske ordinære inntekter begge to slik at å spare opp nok til nytt hus vil være tidkrevende. 

Beklager å si det men du er nok altfor optimistisk ifht hva noen bank her vil være. Ikke bare er det maks 5 gangeren på leieinntekene, banken regner kun inntekter på 10 av 12 mnder da de skal kalkulere for at boligen kan stå tom. Itillegg er banker enda strengere på det å snuse på 5 gangeren nå i disse usikre tider. 

Ting var lettere før

[nirolo]

arnego skrev (20 timer siden):

Gitt at alle inntektene til firmaet går rett inn i å nebetale lån. Hvordan skal dette skattes? 

Nedbetaling av gjeld kan vel ikke føres som en kostnad? I så fall beskattes det løpende med 22%. Når boligen er nedbetalt og du ønsker å få ut pengene så må du vel betale skatt på utbytte fra ASet? Da havner du totalt sett på rundt 50% skatt med dagens skattesatser. Eller er det noe jeg har misforstått?