Fordeling av parkeringsplasser i borettslag?

[Surfesalma]

Jeg har nylig blitt styreleder i et borettslag som vi for enkelhets skyld kan si har 10 leiligheter, hvorav disse er fordelt likt på to forskjellige oppganger (A og B) på hver sin side av et bygg.

Borettslaget disponerer totalt to parkeringsplasser, herunder én parkeringsplass utenfor hver oppgang.

I ordensreglene for borettslaget står det at beboerne i oppgang A kun disponerer parkeringsplassen utenfor oppgang A, mens beboerne i oppgang B kun disponerer parkeringsplassen utenfor oppgang B. I praksis løser vi dette med et første mann til mølla-prinsipp og at alle har lik rett på parkeringsplassen utenfor sin egen oppgang.

Nå har en av beboerne i oppgang B fått det for seg at han har rett til å parkere hvor han vil, altså utenfor både A og B, med det resultat at han blokkerer parkeringsplassen til oppgang A mens de øvrige beboerne i oppgang B fortsetter å bruke sin dedikerte parkeringsplass. Hans argument er at alle andelseiere har lik rett på disse parkeringsplassene og at styret ikke har rett til å lage denne typen særfordeling for parkeringsplasser.

Mitt inntrykk er at styret (og generalforsamlingen som har vedtatt ordensreglene) har all rett til å regulere parkeringsplassene på denne måten. Dette har jeg også kommunisert til beboeren i oppgang B, men blir nå truet med at han vil gå til advokat hvis styret fortsetter å nekte ham å bruke parkeringsplassen utenfor oppgang A.

Hvem har rett her, og hva er egentlig reglene for dette? Så vidt jeg kan se kan borettslag fritt fordele parkeringsplasser så lenge man ikke gir en urimelig fordel til enkelte på bekostning av andre, men her er det jo vitterlig snakk om en 50/50-fordeling av parkeringsplasser.  

[ITtraktor]

Hvordan er fordelingen av andelseiere som har bil mellom A og B? 

[Surfesalma]

ITtraktor skrev (9 minutter siden):

Hvordan er fordelingen av andelseiere som har bil mellom A og B? 

Det varierer litt frem og tilbake ettersom folk flytter inn og ut, men er tilnærmet lik. Cirka to biler per oppgang.

Her har vi også heller lagt vekt på at hver oppgang har tilgang på like mange parkeringsplasser, slik at man ikke må gjøre en omfordeling hvis noen med bil flytter inn eller ut. Dermed er det også enklere for folk å bruke parkeringsplassene om de har behov for å for eksempel sette en leiebil der eller ha gjester innom over en kortere periode. 

[WiiBoy]

Dersom vedtektene er vedtatt av på generalforsamling, så er vel styret pliktig til å følge de.

Dersom han er uenig i det som er vedtatt(ikke at det er vedtatt/hva som er vedtatt), så må han vel enten få i stand et ekstraordinært årsmøte, vente til neste årsmøte eller bruke advokat mot hele borettslaget?
 

[Surfesalma]

WiiBoy skrev (10 minutter siden):

Dersom vedtektene er vedtatt av på generalforsamling, så er vel styret pliktig til å følge de.

Dersom han er uenig i det som er vedtatt(ikke at det er vedtatt/hva som er vedtatt), så må han vel enten få i stand et ekstraordinært årsmøte, vente til neste årsmøte eller bruke advokat mot hele borettslaget?
 

Dette er også min forståelse.

Reglene som fordeler de to parkeringsplassene mellom oppgang A og B har vært gjeldende i rundt 20 år, og har flere ganger blitt vedtatt på nytt gjennom forskjellige generalforsamlinger som gjort mindre andre endringer i ordensreglene.

Så spørsmålet handler også om hvorvidt generalforsamlingen i det hele tatt har lov til å vedta en slik 50/50-fordeling av parkeringsplasser mellom de to oppgangene. Og igjen, her er det min forståelse at dette er godt innenfor generalforsamlingens myndighet.

[Dubious]

Med bare 2 parkeringsplasser fordelt på 10 boliger så er det mest fornuftig at plassene blir for korttidsparkering, evnt. parkering for funksjonshemmede. 

[Surfesalma]

Dubious skrev (På 21.11.2022 den 22.45):

Med bare 2 parkeringsplasser fordelt på 10 boliger så er det mest fornuftig at plassene blir for korttidsparkering, evnt. parkering for funksjonshemmede. 

Det kan man godt mene, men det har så langt jeg kan se ikke så mye å si for denne saken. Borettslaget er midt i Bergen og vi har ikke behov for to parkeringsplasser for funksjonshemmede her. Beboerne liker systemet som er her nå, hvor man kan la biler stå på plassen over tid, og styrets ansvar er tross alt å håndheve det generalforsamlingen har besluttet.

Så spørsmålet handler om personen som har lyst til å bruke parkeringsplassen han i henhold til ordensreglene ikke har noen bruksrett til har et ben å stå på eller ei. Hvis han har det, så ser jeg ingen grunn til å krangle med ham. Men hvis han ikke har det, så blir det ikke riktig at han alene skal okkupere en parkeringsplass andre har bruksrett til. Vi har kun lyst til å finne ut av hva som er lov og ikke, og å praktisere parkeringsreglene deretter.

[panzerwolf]

Det er borettslaget som eier parkeringsplassene og som dermed kan sette kriteriene. Borettslaget kan jo sette opp skilt og så begynne å kreve bøter/borttauing for de som ikke følger bestemmelsene der - bare de er tydelig merket. Etter den første borttauingen så tenker jeg han har lært...

[nor.jorgen]

On 11/21/2022 at 10:12 PM, Surfesalma said:

Dette er også min forståelse.

Reglene som fordeler de to parkeringsplassene mellom oppgang A og B har vært gjeldende i rundt 20 år, og har flere ganger blitt vedtatt på nytt gjennom forskjellige generalforsamlinger som gjort mindre andre endringer i ordensreglene.

Så spørsmålet handler også om hvorvidt generalforsamlingen i det hele tatt har lov til å vedta en slik 50/50-fordeling av parkeringsplasser mellom de to oppgangene. Og igjen, her er det min forståelse at dette er godt innenfor generalforsamlingens myndighet.

 

La oss se litt på borettslagsloven for å besvare dette:

Quote

§ 5-1.Hovudregelen om buretten

Kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva.

Andelseier har altså rett til å benytte fellesareal til det det er tenkt å benyttes for. Og det har generalforsamlingen hos deg satt klare regler for. Det er ingen tvil etter gjeldende praksis og regler om hvem som kan benytte området og til hva.

Regelen i borettslagsloven sikrer derimot at en beboer i oppgang A kan fortsette å parker på plassen tildelt oppgang A. Styret kan ikke nekte en andelseier denne retten. F.eks. hvis styret ønsker å straffe noen for dårlig oppførsel, så har ikke styret noe mandat til å ta bort tilgangen til fellesarealet.

Andelseier har rett til å bruke fellesarealet til det formålet som de har, andelsier har derimot ingen rett til å definerer dette selv og ta seg til rette på fellesområdene ved å parkerer der han ikke har tillatelse.

 

Quote

 

§ 8-8.Oppgåver for styret

Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ.

 

Det er veldig ryddig at man fastsetter reglene for fellesareal i husordensregler og at disse reglene vedtas av generalforsamlingen, men det er ikke et krav. Å fastsette regler for bruk av fellesareal er en kjernoppgave for styret, som å angi parkeringsregler. En andelseier kan ikke fastsette regler for fellesarealet selv.

[Surfesalma]

nor.jorgen skrev (20 timer siden):

 

La oss se litt på borettslagsloven for å besvare dette:

Andelseier har altså rett til å benytte fellesareal til det det er tenkt å benyttes for. Og det har generalforsamlingen hos deg satt klare regler for. Det er ingen tvil etter gjeldende praksis og regler om hvem som kan benytte området og til hva.

Regelen i borettslagsloven sikrer derimot at en beboer i oppgang A kan fortsette å parker på plassen tildelt oppgang A. Styret kan ikke nekte en andelseier denne retten. F.eks. hvis styret ønsker å straffe noen for dårlig oppførsel, så har ikke styret noe mandat til å ta bort tilgangen til fellesarealet.

Andelseier har rett til å bruke fellesarealet til det formålet som de har, andelsier har derimot ingen rett til å definerer dette selv og ta seg til rette på fellesområdene ved å parkerer der han ikke har tillatelse.

 

Det er veldig ryddig at man fastsetter reglene for fellesareal i husordensregler og at disse reglene vedtas av generalforsamlingen, men det er ikke et krav. Å fastsette regler for bruk av fellesareal er en kjernoppgave for styret, som å angi parkeringsregler. En andelseier kan ikke fastsette regler for fellesarealet selv.

Takk for utfyllende svar. Flere svar i denne tråden forstår jeg dithen at de bekrefter det synet jeg hadde om at det ikke er noe galt med reglene borettslaget har praktisert i en årrekke.

Likevel kan det se ut som om det er på tide å gjøre reglene våre enda klarere og å få generalforsamlingen til å stemme over dem på nytt, så vi alle er enige om hva vi synes er god praksis. Selv om styret selv kan definere ordensreglene, tenker jeg det er lurt å få generalforsamlingens bifall så det ikke er noen tvil om hva borettslaget som helhet tenker om dem.

Takk for innspill!

[krikkert]

Dette er nok dessverre feil bruk av burettslagslova. Andelseier har rett til å benytte fellesareal til det arealet er tenkt brukt til, men også til det arealet vanligvis brukes til. Dette er en rettighet med et innhold som er fastlagt i loven selv, og hverken generalforsamling eller styre kan gripe inn i bestemmelsen uten annen hjemmel i loven. Denne bestemmelsen sier til overmål det motsatte i dette tilfellet - arealet brukes til parkering, og enhver andelseier kan da i utgangspunktet bruke det til nettopp parkering.

Begrensningene i andelseiers bruksrett følger av burettslagsloven § 5-11. Etter første ledd har andelseieren ikke rett til å bruke boligen eller fellesarealene hvis bruken "på urimelig eller unødvendig vis blir til skade eller ulempe for andre andelseiere". Etter fjerde ledd kan styret fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Det er her man må finne grunnlag for å begrense andelseiers rettigheter. 

Regler om parkering er ordensregler, og det er helt klart at styret gjennom ordensregler kan fordele knapphetsgoder på en rimelig måte.

[Surfesalma]

panzerwolf skrev (På 25.11.2022 den 14.37):

Det er borettslaget som eier parkeringsplassene og som dermed kan sette kriteriene. Borettslaget kan jo sette opp skilt og så begynne å kreve bøter/borttauing for de som ikke følger bestemmelsene der - bare de er tydelig merket. Etter den første borttauingen så tenker jeg han har lært...

Vi har absolutt sett på den muligheten. Ironisk nok sa borettslaget opp parkeringsavtalen vi hadde med et parkeringsselskap for rundt et år siden etter at det i en årrekke ikke hadde vært noe problemer med parkeringen og man ikke lenger så noen grunn til å betale for en tjeneste man ikke brukte. Det beste for alle er om man kan løse konflikten uten å ty til slike midler, men det er nok fort mulig at vi går inn i en slik avtale igjen.

krikkert skrev (På 26.11.2022 den 23.21):

Dette er nok dessverre feil bruk av burettslagslova. Andelseier har rett til å benytte fellesareal til det arealet er tenkt brukt til, men også til det arealet vanligvis brukes til. Dette er en rettighet med et innhold som er fastlagt i loven selv, og hverken generalforsamling eller styre kan gripe inn i bestemmelsen uten annen hjemmel i loven. Denne bestemmelsen sier til overmål det motsatte i dette tilfellet - arealet brukes til parkering, og enhver andelseier kan da i utgangspunktet bruke det til nettopp parkering.

Begrensningene i andelseiers bruksrett følger av burettslagsloven § 5-11. Etter første ledd har andelseieren ikke rett til å bruke boligen eller fellesarealene hvis bruken "på urimelig eller unødvendig vis blir til skade eller ulempe for andre andelseiere". Etter fjerde ledd kan styret fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Det er her man må finne grunnlag for å begrense andelseiers rettigheter. 

Regler om parkering er ordensregler, og det er helt klart at styret gjennom ordensregler kan fordele knapphetsgoder på en rimelig måte.

Takk for interessant svar.

Jeg ser ofte at borettslag fordeler parkeringsplasser til enkeltbeboere, for eksempel med nummererte plasser. I borettslag hvor det er mangel på parkeringsplasser har jeg også sett løsninger som at parkeringsplasser enten blir gjort om til egne seksjoner i borettslaget som andelseiere kan leie, at de leies ut til utenforstående for å generere inntekter til borettslaget, eller at styremedlemmer får tilgang på parkering som et gode ved å påtå seg styreverv.

Som jeg nok har skrevet tidligere var det som gjorde meg forvirret her at jeg ikke var sikker på om det var tillatt å la flere definerte enheter i borettslaget få tilgang på en delt parkeringsplass, eller om det da må åpnes for at alle har lik tilgang på plassene.

Jeg leser da innlegget ditt til å bety at ordningen vi har nå, hvor styret gjennom ordensregler fordeler parkeringsplassene 50/50 mellom oppgangene, er uproblematisk.