Hva slags servitutt har vi på vår eiendom

[Gjest 3338b...46c]

Hei,

På vår eiendom er det tinglyst at en i vår slekt får overta hele arealet knyttet til innmark hvis det blir omregulert fra 'LNF-område' til  'bebyggelse'. Så lenge det er LNF-område står vi fritt til å bruke arealet, men må altså avstå arealet ved en omregulering. Begrensninger i vår bruk som grunneiere er vel bare at aktiviteten ikke skal skade servitutten. Servitutten følger personen og avsluttes ved død. 

Havner dette innunder begrepet 'negativ servitutt' eller 'positiv servitutt'? Og siden servitutten følger person, så må vel dette betraktes som 'personlig servitutt'?

Anonymous poster hash: 3338b...46c

[krikkert]

Det du beskriver er ikke en servitutt, men en løsningsrett. En servitutt er en "særrett ... til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand", en løsningsrett er "den rett nokon har til å overta ein fast eigedom seinare, når eigedomen likevel skiftar eigar, eller til eit anna tidspunkt". Det kan være en servitutt knyttet til eiendommen også, men det at noen har rett til å overta innmark ved omregulering er i seg selv ingen servitutt. 

Det er en del vesentlige forskjeller. En servitutt er for eksempel som hovedregel evigvarende (med mindre den skal tilfredsstille et rent personlig behov hos eier), mens en løsningsrett som regel foreldes 25 år etter at den er stiftet. En servitutt kan som hovedregel arves, en løsningsrett kan som hovedregel ikke arves. 

Hvis det ikke er stiftet noen servitutt i tillegg, så fører ikke en løsningsrett til noen begrensninger i eiers råderett over eiendommen. Man må se nærmere på avtalen som stiftet løsningsretten i sin tid. 

Løsningsretter er regulert i lov om løysingsrettar av 9. desember 1994 nr. 64. 

[Gjest 3338b...46c]

@krikkert, ok det var nytt for meg med løsningsrett. Det gir mer mening, jeg skal lese litt mer om det. Jeg har sett nærmere på avtalen og det fremgår ikke noen begrensninger utover at slektning får overta hele arealet knyttet til innmark hvis det blir åpnet opp for å kunne omregulere 'LNF-område' til  'bebyggelse'. 

Du sier at det ikke fører til noen begrensning, men vi kan vel ikke gjøre arealendringer som kan være negativt for evntuellt eiendomssalg i fremtiden? Men siden det er LNF-område så er det ikke stort vi for gjort, men arealendringer i forbindelse med landbruk som gjenåpne lukkede bekker, anlegge vanningsdam osv. kan bli aktuellt. 

Anonymous poster hash: 3338b...46c

[krikkert]

Nei, en forkjøpsrett/løsningsrett fører ikke i seg selv automatisk til noen begrensning. Derfor er det viktig å avtaleregulere slike servitutter samtidig som man avtaler en løsningsrett, og derfor må man se på avtalen og omstendighetene rundt avtalen. 

Du kan for eksempel selge arealet (hvis ikke andre forhold, f.eks. jordloven, er til hinder for det), men da følger løsningsretten med. 

Til en viss grad har man en lojalitetsplikt i avtaleforhold, og denne ulovfestede lojalitetsplikten vil være til hinder for at du disponerer på en slik måte at du totalt saboterer løsningsretten. Men fordi det er et ulovfestet generelt prinsipp er det i praksis umulig å si hva du har lov til å gjøre og ikke gjøre. Hvis løsningsretten har en pengeverdi - for eksempel at du fikk overta eiendommen med en viss rabatt pga. løsningsretten - så har man noen holdepunkter. Jo større rabatt, jo større begrensninger kan du måtte finne deg i. 

[Gjest 3338b...46c]

Ok, det sistnenvte om rabatt vil være gjeldende for oss, følgelig bør vi finne oss i visse begrensninger. 

Hvis alt skulle skjære seg og vi blir nødt til å selge så vil vel løsningsretten følge eiendommen om jeg forstår det riktig. Hvis slektning (rettighetshaver) ønsker å si fra seg løsningsretten, kan han da kreve å bli kjøpt ut av ny eier? Det er lite sannsynlig at det blir omregulert fra LNF til boligformål i slektnings levetid. Følgelig er ikke løsningsretten mye verdt i nærmeste fremtid. 

Anonymous poster hash: 3338b...46c

[Inge Rognmo]

Å endre bruken av arealet innenfor LNF-begrepet, herunder å sette opp driftsbygninger til landbruksformål, bryter nok ikke med intensjonen bak løsningsretten; tvert imot, så er jo det at trådstarter ikke kan tjene store penger på å omregulere arealet et ganske sterkt incentiv til å fortsette å drive landbruk der, noe jeg også mistenker var mye av poenget med avtalen. (1: du skal fortsette å drive landbruk der;  2: dersom du velger å avslutte gårdsdrifta og selge videre til andre formål enn landbruk, så skal i alle fall ikke du tjene noe på det...)

Lignende avtaler, som f.eks. at ett av flere søsken overtar slektsgården (som oftest til under markedspris, et gavesalg/rabatt, som Krikkert er innom i siste svar) på vilkår om at dersom vedkommende velger å realisere en større gevinst ved nedlegging/videresalg/omregulering av gården innen X antall år (det trenger ikke være 25) etter overdragelsen skal den gevinsten deles med søsknene (eller, i andre eksempler, med tidligere eier) er ikke helt uvanlig; trådstarters tilfelle er bare litt mer ekstremt; slik jeg forstår det skal det enten overdras til slektningen helt vederlagsfritt(?), eller til landbrukstakst, som vil være mye lavere enn verdien etter omreguleringen...