Mulig brudd på borettslagsloven § 8-8 og § 8-9?

[Gjest c8c59...994]

Nå om dagen brukes det gravemaskin i borettslaget. Og lastebiler kommer og går. Og andelseierne lurer på hva som skjer!!

Det viser seg at styret har tatt en helt selvstendig avgjørelse (altså vedtatt helt på egenhånd);
Det skal opprettes 5 asfalterte p-plasser (i rekke) på borettslagets friområde/fellesområde, der det tidligere var gressplen.
Styret har verken varslet eller informert en eneste andelseier i borettslaget om sitt vedtak.

Disse p-plassene vil ligge midt mellom gavlveggen (uten vinduer) til to 4 etasjes blokker.
En tredje blokk ligger kun 8 meter unna denne nye p-plassen. Den har soveromsvinduer på skrått for den nye p-plassen.

En andelseier har tilskrevet styret og klagd sin nød, og styrelederen svarer (forhåpentligvis på vegne av hele styret!):

"Styret er valgt av beboerne i N.N. borettslag på generalforsamling (GF) til å drifte prosjekter, som ikke krever kvalifisert flertall på GF (vanlig forvaltning/se Borettslagslova § 8-8 og 8-9).

Det og opprett disse parkeringsplassene var et ønske fra flere beboere pga. mangel på parkeringsplasser øverst i N.N. borettslag. Dette behovet oppsto etter etablering av el-bilparkeringsplassene.

Dersom du er missfornød med de valgene det nåværende styret har gjort i forhold til dette prosjektet, så har du mulighet til å adressere dette på GF. Generell GF avholdes i mai hvert år."

(Bare for orden skyld; Styrets tekst er klippet og limt. Ikke jeg som har skrevet feil!)

Styret dekker seg  altså bak § 8-8 og § 8-9.
De mener faktisk at det å opprette helt nye asfalterte p-plasser på en tidligere gressplen, IKKE er en "ombygging av grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald". 

Mange, veeeldig mange(!) mener at styret ikke har mandat til å verken vedta eller gjennomføre et slikt prosjekt, uten et vedtak på en generalforsamling

Spørsmål: Hva mener dere der ute; 
Har styret i borettslaget lov til å egenhendig vedta at gressplen skal fjernes til "fordel" for asfaltering og opprettelse av nye p-plasser?

Hva kan andelseierne gjøre dersom det viser seg at styret har gjort noe ulovlig i dette (sitt eget!) prosjekt?
Plenen er allerede borte! Og området er planert, klar for asfaltering!

Anonymous poster hash: c8c59...994

[The Avatar]

Det skal mykje til for at dette ikkje går inn under:

Sitat

§ 8-9.Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om

1.	ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,

2.	å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. § 3-2 andre ledd,

3.	sal eller kjøp av fast eigedom,

4.	å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,

5.	andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning,

6.	tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.

Det vil nok ikkje være vanleg forvaltning og vedlikehald å fjerne opparbeida grøntareal til fordel for parkeringsplassar og liknande.
 

Då er det også fort aktuelt å vise til:

Sitat

§ 12-1.Skadebotansvar

(1) Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet. Det same gjeld for medlem av andre organ som er skipa etter vedtektene.

(2) Yrkesutøvar eller kjøpar som bryt forbodet i § 2-12 a og forsettleg eller aktlaust valdar tap for laget eller andelseigarar, har plikt til å bøte tapet.

Det er ikkje gitt at denne bygginga av parkeringsplass utgjer eit direkte tap, men det kan fort være aktuelt. Enten ved at utsikta har blitt endra frå å være ut mot ein grasplen til ein parkeringsplass og derfor endrar salsverdien av dei aktuelle andelane, eller meir konkret med at det kjem til å koste pengar å tilbakeføre området til plen.

 

Det sagt så bør ein også sjå litt pragmatisk på situasjonen. For sjølv om ein ikkje er einig i måten dette blei gjort på så må ein også vurdere om dette er noko som uansett ville blitt godkjent av generalforsamlinga eller ikkje. Eg trur nok at mange burettslag kjenner seg igjen i utfordringa med manglande parkeringsareal og at manglane parkeringsmuligheiter på eiga tomt også påvirker salsverdien på andelane negativt.

[krikkert]

Det er ikke vedlikehold å endre et områdes karakter fra grøntareal til parkeringsplass. Jeg vil heller ikke si at det går inn under noen normal definisjon av "vanlig forvaltning" av området. 

Handlingsalternativer: 

1) Kreve ekstraordinær generalforsamling
2) Kreve midlertidig forføyning for å stanse arbeidet
3) Gjøre kommunen oppmerksom på at borettslaget ikke har nødvendig GF-vedtak (og kreve at kommunen pålegger stans). 

[Wiktory8]

krikkert;

Hvordan krever man midlertidig forføyning og hvor fort lar dette seg gjøre?

[krikkert]

Midlertidig forføyning reguleres av tvisteloven kapittel 32 og 34, de sentrale vilkårene står i § 34-1. Det er den lokale tingretten som avgjør krav om midlertidig forføyning. Man kan kreve det skriftlig eller muntlig. 

Hvis saken haster tilstrekkelig (det er "fare ved opphold", som tvisteloven § 32-7 sier) kan midlertidig forføyning bestemmes allerede samme dag som begjæringen kommer inn. Retten skal "så vidt mulig" gi partene mulighet til å uttale seg før den avgjør saken (tvisteloven § 32-2). Avhengig av sakens karakter kan man få en avgjørelse samme dag uten at motparten er hørt, eller en avgjørelse etter muntlig forhandling en måned senere. Det kommer an på hvordan motparten oppfører seg. 

[Gjest 20919...041]

Hva med fjerning av besøksplasser? Jeg regner med at ladeplassene nå kun er for elbiler og at det dermed er færre besøksplasser ellers ville det ikke være behov for nye besøksplasser. 

Anonymous poster hash: 20919...041

[Wiktory8]

krikkert:
Takker for god og saklig informasjon.

Jeg ser også på borettslagsloven § 7-14.
Kan dette være en relevant paragraf i min "sak"?

Gjest 20919...041:
Borettslaget vårt har ingen besøksplasser. Aldri hatt det heller. Så her er dessverre ingen ting å hente. Ellers, takk for kommentar.

 

[krikkert]

Burettslagslova § 7-14 regulerer spørsmål om gransking. Slik saken ligger an her er ikke dette naturlig. 

[nor.jorgen]

Et normalt oppegående styre ville ha behandlet dette på en ekstraordinær generalforsamling. Endringen burde kreve 2/3 flertall, men mange styrer vil nok nøyd seg med 50 % flertall. At styret har valgt å anlegge disse plassene etter eget ønske er hårreisende. Dette blir spekulasjon men basert på min erfaring i styrer så er det ofte noen i styret som er motivert for dette, det er noen styret som ønsker en ny parkeringsplass til seg selv eller noen nære venner i borettslaget.

[Wiktory8]

En liten oppdatering av saken.

Etter en del e-poster frem og tilbake, skriver styret bl.a.:

"Styret kan ikke se at vi har gått utenfor våre rammer."

Styret forteller også at de har fått juridisk bistand fra forretningsføreren vår.

Noen beboere har klart å samle inn nok underskrifter og har levert styret et krav om ekstraordinær generalforsamling, med 3 forslag:

1.     Generalforsamlingen vedtar at området der styret har planlagt å etablere biloppstillingsplasser ikke skal asfalteres, men tilbakeføres til opprinnelig stand. Dvs. til gressplen.

2.     Generalforsamlingen vedtar at styret umiddelbart pålegges å legge frem, til alle andelseierne i borettslaget, et detaljert/spesifisert regnskap i dette prosjektet, som viser alle utgiftene borettslaget har hatt frem til nå.

3.     Generalforsamlingen vedtar at dersom det skal opprettes/etableres nye biloppstillingsplasser på borettslagets områder, skal dette tas opp på generalforsamling og stemmes over. Det skal kreves 2/3 flertall.

 

Vi (andelseierne) er i gang med å finne advokatbistand i denne saken.

Noen som har forslag?

 

Veldig mange spørsmål kommer nok til å bli stilt på den ekstraordinære generalforsamlingen.

Så blir det bare å vente på generalforsamlingens avgjørelse.