utlån av bolig Når far vil på institusjon, og låne ut boligen sin frem til hans død.

[Stig A]

Hei!

Min far ønsker å låne ut sin bolig, til et av sine barn, mot at barna betaler forefallende fellesutgifter.  

Han er minstepensjonist, og de vil trolig ta 70-85% av pensjonen hans når han omsider får plass, så han får ikke mye å rutte med..  

Den ene, av oss eier ikke egen bolig, har sagt seg villig til å flytte inn og betale fellesutgifter frem til far dør/vi skal fordele arv.

Men ønsker ikke å betale noe utover dette i husleie, (det også vil dessuten telle som inntekt for vår far om vi har forstått rett.)

Er dette en mulighet, eller bør far egentlig heller bare selge og gi forskudd på arv nå?
PS: Han sitter i uskiftet bo. 

Vi tenker både på verdiøkningen av fars bolig, og at den andre også kan bo trygt og i tillegg ha muligheten til å bygge opp en egenkapital for å senere kunne kjøpe egen bolig. 
(Få råd til et lån så det blir mulig å kjøpe ut den andre)

Stig.

[Krozmar]

Dette er dere ganske fri med å styre med selv så lenge ikke dere selv havner i en konflikt senere. For din far skal ikke nedbetalingen av felleskostnader din søsken gjør ha noe betydning for din fars inntekt om han står fremdeles som eier. Om det er fellesgjeld inn i bildet er det litt mer komplisert.

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/utleievederlagsfri-bruk-til-narstaende/narstaenderegelen-er-oppfylt/

Endret 27. oktober 2022 av Krozmar

[Dapp47]

Her kan det være lurt å legge en plan med litt "if this then that" for å sikre seg ifht konflikter som kan oppstå ved forskjellige situasjoner.

Hva skjer hvis det blir økning i felleskostnader? Hvem dekker forsikring? Hva skjer hvis person X ikke vil flytte ut ved fars død? Hva skjer leietaker ødelegger noe i boligen? Hva skjer hvis noe i boligen blir ødelagt av slitasje/alderdom som oppvaskmaskin e.l? 

[Skandinav]

"Låne ut" er greit. Men straks "låntaker" betaler, uansett om betaling er selvkost, er det å regne som inntekt for "utlåner", som også da skattlegges for den inntekten.
Ikke nok med at skatteetaten skal ha sin del, kommunen skal også ha 85% av de pengene, da det regnes som overskytende inntekt.
I tillegg til dette, må far folkeregistrere seg på sykehjemmet, noe som betyr at leiligheten blir en sekundærbolig, noe som også medfører økt beskatning på leiligheten.

Du ser selv at det beste er å selge.

Endret 29. oktober 2022 av Skandinav

[Vegard#]

Skandinav skrev (57 minutter siden):

Ikke nok med at skatteetaten skal ha sin del, kommunen skal også ha 85% av de pengene, da det regnes som overskytende inntekt.

Så vidt jeg forstår betaler du skatt på 85% av inntektene over en viss sum. Ikke at du betaler 85% skatt på disse inntektene. 

[Gjest Slettet-fsaSP0zV]

Skandinav skrev (3 timer siden):

"Låne ut" er greit. Men straks "låntaker" betaler, uansett om betaling er selvkost, er det å regne som inntekt for "utlåner", som også da skattlegges for den inntekten.

Så lenge leietager ikke betaler leie, kun dekker de løpende kostnadene for boligen, vil det vel ikke generers skatteplikt for inntekt for eier?

Endret 29. oktober 2022 av Slettet-fsaSP0zV

[Skandinav]

Vegard# skrev (4 timer siden):

Så vidt jeg forstår betaler du skatt på 85% av inntektene over en viss sum. Ikke at du betaler 85% skatt på disse inntektene. 

Vederlag for sykehjemsopphold er 75% av grunntrygden og 85 % av overskytende skattbar inntekt. Kilde: https://lovdata.no/forskrift/2011-12-16-1349/§3

[Skandinav]

Slettet-fsaSP0zV skrev (2 timer siden):

Så lenge leietager ikke betaler leie, kun dekker de løpende kostnadene for boligen, vil det vel ikke generers skatteplikt for inntekt for eier?

Jo, det vil generere skatteplikt. Men til gjengjeld kan man føre opp visse fratrekk i skattemeldingen, men det skal fremdeles føres som inntekt i skattemeldingen, som kommunen da vil ha 85% av.

[TAC-2]

12 minutes ago, Skandinav said:

Jo, det vil generere skatteplikt. Men til gjengjeld kan man føre opp visse fratrekk i skattemeldingen, men det skal fremdeles føres som inntekt i skattemeldingen, som kommunen da vil ha 85% av.

Er du sikker på at dette ikke er 85% av netto inntekt, som i dette tilfellet blir 0 etter at man trekker fra utgiftene?

[Skandinav]

TAC-2 skrev (2 timer siden):

Er du sikker på at dette ikke er 85% av netto inntekt, som i dette tilfellet blir 0 etter at man trekker fra utgiftene?

Det stemmer at det er fra netto inntekt. Men det blir ikke 0 kr før du kan presentere skatteoppgjøret.
Men det er fullt mulig å søke kommunen om fradrag i beregningsgrunnlaget. De aller fleste kommuner har flinke saksbehandlere på området som bruker skjønn. Men da kreves det at du kan dokumentere din sak.
Kommunen er i utgangspunktet bare forpliktet å foreta en etterberegning basert på skatteoppgjøret, noe som da kan medføre at man får tilbake penger.

[Gufi]

Stig A skrev (På 28.10.2022 den 0.16):

Hei!

Min far ønsker å låne ut sin bolig, til et av sine barn, mot at barna betaler forefallende fellesutgifter.  

Han er minstepensjonist, og de vil trolig ta 70-85% av pensjonen hans når han omsider får plass, så han får ikke mye å rutte med..  

Den ene, av oss eier ikke egen bolig, har sagt seg villig til å flytte inn og betale fellesutgifter frem til far dør/vi skal fordele arv.

Men ønsker ikke å betale noe utover dette i husleie, (det også vil dessuten telle som inntekt for vår far om vi har forstått rett.)

Er dette en mulighet, eller bør far egentlig heller bare selge og gi forskudd på arv nå?
PS: Han sitter i uskiftet bo. 

Vi tenker både på verdiøkningen av fars bolig, og at den andre også kan bo trygt og i tillegg ha muligheten til å bygge opp en egenkapital for å senere kunne kjøpe egen bolig. 
(Få råd til et lån så det blir mulig å kjøpe ut den andre)

Stig.

Inntekt fra utleie av bolig teller med i beregningsgrunnlaget til kommunen, og boligen blir skattlagt som sekundærbolig, noe som kan bety  mange tusen kroner mer i skatt enn om  den er primærbolig. 

Hva hvis det skjer noe uforutsett med huset, som f.eks. skader på tak (lekkasjer), feil på det elektriske anlegget, feil på vann/avløp, osv., som kan bli dyrt å reparere? Hvem skal betale utgiftene på lånet (hvis ikke din far har en konto med mye penger på) ?  Dette er det viktigste dere bør tenke over, og om den som leier boligen godtar å få en kraftig økning i husleie hvis det oppstår kostbare, uforutsette ting. 

Jeg synes  dere bør vurdere å plusse litt på husleia (ha en buffer)  som kan dekke mindre uforutsette utgifter, eller så må dere ha en plan for hvem som skal dekke utgifter til elektriker, rørlegger, osv. 
Så må dere vurdere hvor flink leietakeren er til å ta vare på ting. 
Ha en tydelig leiekontrakt selv om familiære forhold kan være i sin skjønneste orden nå.   

Jeg ville ha solgt boligen og fordelt arv nå,  hvis jeg skulle anbefalt din far noe. 
Skulle han få akutt sykdom (f.eks, hjerneslag) og ikke lenger være samtykkekompetent, så kommer statsforvalteren inn i bildet, og da er det de som skal ivareta deres fars beste (også om en av dere skulle bli verge for deres far, noe jeg i såfall vil anbefale så ikke fremmede personer bestemmer over deres far). 
Det kan skje ting brått med mennesker, men jeg håper selvsagt at det ikke skjer noe 🙂  

Mange advokater har en gratis vurdering av saker, kanskje dere  bør søke opp en advokat og høre litt ?

 
 
 

Endret 31. oktober 2022 av Gufi

[krikkert]

Nærståendes vederlagsfrie bruk av eiendommen mot at den nærstående betaler driftskostnader (herunder indre og ytre vedlikehold) utløser ikke skatt for hverken eieren eller den nærstående, se Skatte-ABC pkt. 38.8. Det regnes ikke som utleieinntekt for eieren, og påvirker derfor heller ikke kommunens rett til vederlag. I disse tilfellene vil boligen også fortsatt regnes som eiers primærbolig og beskattes etter den lavere satsen for disse, se Skatte-ABC pkt. 32.2.6.1. 

Leieinntekter er inntekter etter vederlagsforskriften, men det at noen andre dekker beboers utgifter er ikke automatisk en leieinntekt. Dette ble sist fastslått i Hålogaland lagmannsretts dom LH-2018-83353, hvor Tromsø kommune ikke fikk medhold i at betaling av renteutgifter kunne anses som leieinntekt. 

For å komme inn under denne regelen må den nærstående overta alle driftskostnader i den aktuelle perioden, men kan ikke betale noe mer enn dette. Eieren skal gå i null. Går eieren i pluss er dette utleieinntekt. Går eieren i minus er dette skattepliktig for brukeren (delvis fri bolig). 

Betaler brukeren for mer enn driftskostnader - for eksempel renter og avdrag på lån - vil dette kunne være både skattepliktig inntekt og inngå i vederlagsberegningen til kommunen. 

Mange av de temaene som tas opp over løses i utgangspunktet av de prinsippene man må følge for å unngå beskatning og vederlagsberegning. Den nærstående må betale og utbedre som om han var eier selv - skader må utbedres uavhengig av om de er hans skyld eller ingens, gjenstander som går i stykker må erstattes, og så videre. Hvordan dette gjøres i praksis må man avklare i en nærmere avtale. De sentrale tingene som bør avklares er 1) hvem er (økonomisk og praktisk) ansvarlig for vedlikehold som ikke er utført på innflyttingstidspunktet, og 2) skal brukeren ha vederlagskrav hvis vedkommendes innsats har ført til verdiøkning av eiendommen ut over vanlig prisstigning. 

Det er også lurt å ta eventuelle sosiale utfordringer ved hornene. På grunn av skatte- og vederlagsreglene vil den som får bo i boligen få en økonomisk fordel sammenlignet med de øvrige arvingene. Han eller hun bor på mindre enn selvkost. Dette kan føre til gnisninger, særlig når vedkommende i praksis er den som avgjør hvilke skritt som skal tas for å vedlikeholde boligen og dermed opprettholde arvelaters formuesmessige verdier. Personen har da en viss mulighet til å berike seg på bekostning av sin far og eventuelt arvingfellesskapet - unnlatt vedlikehold er en likviditetsmessig fordel han eller hun får der og da alene, mens den verdireduksjon det kan føre til er en fremtidig reduksjon som til syvende og sist tas av vedkommendes far (hvis han er i live) eller arvingfellesskapet.