Hundehold i borettslag avslått

[Reg2000]

On 10/27/2022 at 10:48 PM, TobyHan said:

I salgsoppgave var det opplyst at dyrehold ikke var tillatt, men godtroende som vi er håpet vi en god søknad kunne gjøre susen for at hunden våres kunne flytte inn i lag med oss.

Det er en oppskrift på hvordan bli mislikt av et helt borettslag.

Quote

I søknaden ble det opplyst av at hunden er av den allergivennlige, rolige og veloppdragne typen. Altså ingen plage for de andre beboerne i blokka.

Allergivennlige hunder finnes ikke og alle mener at akkurat deres hund er så snill og veloppdragen. I ett borettslag jeg bodde før var det nettopp noen med slike påstander som endte opp med å ødelegge forbudet mot kjæledyr. Den "snille veloppdragne" hunden klarte derimot ikke være alene hjemme og bjeffet og hylte konstant i time etter time når eierne var borte, noe de var ganske ofte.

[Opsat500]

De andre som har bosatt seg der har kanskje valgt akkurat den leiligheten nettopp fordi det er hundeforbud. Det er mange som ikke ønsker å bo i en hundegård.
 

[arne22]

On 10/28/2022 at 2:47 PM, Herr Brun said:

Det er en sannhet med betydelige modifikasjoner. Den eneste forskjellen på rett til dyrehold i borettslag og eierseksjonssameie er at det er styret i borettslag som fastsetter husordensreglene, mens det er årsmøtet i sameie. De materielle grensene er helt like, og styret har like god mulighet til å pålegge deg å tvangsselge, eventuelt få deg kastet ut. 

Men hva hvis man lar hundeeier være den litt kyniske part, og vi formulerer problemstillingen på denne måten:

Gitt forutsetning at styret i borettslaget går til sak for å få sagt opp og kastet ut hundeeier. (For de kommer vel ingen vei uten å først gå til sak og få en dom i sitt favør?)

Hundeeier argumenterer med at han mener at han har en lovlig rett til å ha hund, til tross for hva borettslaget har bestemt, og at han er villig til å kvitte seg med hunden, hvis domstolen komer fram til at han ike har lov til å ha hundt. Han vil derfor avvente det å kvitte seg med hunden til domstolen har avgjort om han har lov til å ha hund.

Vil det da være et tilstrekkelig grovt eller "tydelig" brudd på borettslagets regler "å ha hund fram til retten har avgort om han har lov til å ha hund" til at dette kan være grunn til utkastelse, alle den tid at hundeeieren er villig til å kvitte seg med hunden, etter at retten har kommet fram til at han ikke har lov ti å ha hund?? Vile ikke tro det. - Eller ??

Vil ikke den mest rimelige konsekvensen være at "da må hunden flytte ut" men hundeeier kan fortsette å bo, hvis tingretten kommer fram til at hundeier ikke har lov til å ha hund?

Gitt nå at hundeier på en eller annen måte klarer å tape saken fullstendig i tingretten. Vel vitende om at det er forholdvis "lett" å anke saker som har med avlutning av borett og utkastelse til lagmannsretten, så gjør han akkurat det.

I god tid før saken kommer opp for lagmannsretten så kvitter hundereieren seg med hunden, og så argumentere han i lagmannsretten: Jeg har ingen hund, straks jeg fikk en avgjørelse i tingretten som sa at jeg ikke hadde lov til å ha hund, så kvittet jeg meg med hunden, så nå er det ingen grunn til å ta i fra meg boretten.

Lagmannsretten vil vel da forholde seg til det som er "dagens faktum" den dagen saken kommer opp for lagmannsretten og ikke det faktum som fantes en gang før i tiden. Altså en dom i favør av tidligere hundeeier. Han kan bli boende.

Risikerer hundeeier relelt sett å tape boretten i borettslaget dersom han/hun spiller sine kort på en best mulig måte?

Vil ikke en "hundesak" også kunne være en "lang og dyr sak" for styret i borettslaget, der de i praksis kan få ut hunden, men ikke hundens eier??!

 

[Gufi]

arne22 skrev (3 timer siden):

 

Vil ikke en "hundesak" også kunne være en "lang og dyr sak" for styret i borettslaget, der de i praksis kan få ut hunden, men ikke hundens eier??!

 

Jeg kan ikke forstå at TS vil pådra seg så mye bry og risikere å måtte betale borettslagets advokatutgifter, omkostninger, osv. for å krangle om en hund han i utgangspunktet (allerede før kjøp av leil) visste ikke var lov å ha der.  Det kan fort komme på flere hundre tusen kroner (motpartens utgifter og ens egen).

Kanskje noen venner/familiemedlemmer kan ha hunden så de fortsatt kan ha kontakt med hunden ? Jeg ville prøvd den løsninga hvis jeg var i TS situasjon.  
De som ikke klarer/ ikke vil forholde seg til fellesregler, bør ikke bo i borettslag. 

Endret 31. oktober 2022 av Gufi

[The Avatar]

arne22 skrev (5 timer siden):

Vil det da være et tilstrekkelig grovt eller "tydelig" brudd på borettslagets regler "å ha hund fram til retten har avgort om han har lov til å ha hund" til at dette kan være grunn til utkastelse, alle den tid at hundeeieren er villig til å kvitte seg med hunden, etter at retten har kommet fram til at han ikke har lov ti å ha hund?? Vile ikke tro det. - Eller ?

Dette vil vel være eit spørsmål om kva konsekvensar ein er villig til å risikere. Om ein prøver muligheita for å ha hund utan at hunden bur der så vil ein ved eit tap måtte akseptere at burettslaget har lova på sin side, men samtidig må ein ikkje nødvendigvis flytte. Om hunden bur der så vil hundeeigaren ved eit tap også risikere at hundehaldet blir vurdert som misleghald slik at ein også får pålegg om å selge på bakgrunn av det misleghaldet som har skjedd mellom innflytting og domsavseiinga. 

[ilpostino]

Det eneste jeg vet om rundt dette er Emelinedommen, som er en avgjørelse fra Høyesterett. Den har satt presedens i denne type saker.

TS: skaff deg legeerklæring på at dere trenger hunden. 

[Vegard#]

ilpostino skrev (2 minutter siden):

Det eneste jeg vet om rundt dette er Emelinedommen, som er en avgjørelse fra Høyesterett. Den har satt presedens i denne type saker.

TS: skaff deg legeerklæring på at dere trenger hunden. 

Emmelinedommen gjelder en innekatt. I dommen kommer de frem til at å ha innekatt er såpass forskjellig fra å ha hund at høyesteretts dom i rt 1977 97 ikke ilegges avgjørende betydning. Jeg fant ikke denne dommen online

[ilpostino]

Vegard# skrev (5 minutter siden):

Emmelinedommen gjelder en innekatt. I dommen kommer de frem til at å ha innekatt er såpass forskjellig fra å ha hund at høyesteretts dom i rt 1977 97 ikke ilegges avgjørende betydning. Jeg fant ikke denne dommen online

Jeg har faktisk lest hele dommen og vet hva den sier. i Norge går katt som kjæledyr og likeledes gjør hund. 

[Zepticon]

Herr Brun skrev (På 28.10.2022 den 14.41):

Selvfølgelig kan de ikke det, de må via namsmyndighetene. På samme måte som at en huseier ikke kan kaste deg ut om du leier. Men de kan altså få deg kastet ut. 

Edit: Vet du hva, at de kan få deg kastet ut er en sannhet med modifikasjoner. Det er forbeholdt situasjoner hvor det er fare for skade, som sjelden vil være tilfellet ved dyrehold. Fremgangsmåten styret har i dette tilfellet er å pålegge deg og selge leiligheten (herunder å tvinge gjennom et slikt salg gjennom namsmyndighetene)

Om du leter opp den dommen om borettslaget som forsøkte å kaste ut en røyker, der røykingen førte til at alle bodene, og alle fellesarealer luktet røyk, med skade på klær og andre ting på lagring, så ser du hvor helt ekstremt nivået for "ulempe" må være for å trumfe individets rett til livsutfoldelese i eget hjem.

https://www.abcnyheter.no/nyheter/norge/2020/02/18/195650296/borettslag-krevde-at-vidar-matte-flytte-fordi-han-roykte-i-sin-egen-stue

[Zepticon]

Vegard# skrev (1 time siden):

Emmelinedommen gjelder en innekatt. I dommen kommer de frem til at å ha innekatt er såpass forskjellig fra å ha hund at høyesteretts dom i rt 1977 97 ikke ilegges avgjørende betydning. Jeg fant ikke denne dommen online

Hvilken forskjell er det på hund og innekatt for andre beboere?

[Zepticon]

Reg2000 skrev (10 timer siden):

Den "snille veloppdragne" hunden klarte derimot ikke være alene hjemme og bjeffet og hylte konstant i time etter time når eierne var borte, noe de var ganske ofte.

Ikke ulikt barna til naboen som herjer og hoier på trampolina i hagen fra klokka 0700 til klokka 2300. Eller naboen som spiller sur techo hele kvelden, eller den andre naboen som sitter på terassen og røyker hele ettermiddagen så det er umulig å ha dører og vinduer og dører åpne.

Om du ikke liker andre folk og at andre folk har et liv, så burde man ikke bo tett.

Endret 31. oktober 2022 av Zepticon

[Vegard#]

Zepticon skrev (29 minutter siden):

Hvilken forskjell er det på hund og innekatt for andre beboere?

Synes The Avatar sitt innlegg på forrige side oppsummerer det ganske godt

[arne22]

13 hours ago, The Avatar said:

ved eit tap også risikere at hundehaldet blir vurdert som misleghald slik at ein også får pålegg om å selge på bakgrunn av det misleghaldet som har skjedd mellom innflytting og domsavseiinga. 

I teorien ja. Men da må man se på rettspraksis for lignende saker.

[krikkert]

Lovens hovedregel er at dyrehold er tillatt. Dette kommer klart og tydelig frem av den formuleringen man har valgt i den nye eierseksjonsloven § 28. Fra dette utgangspunktet har man gitt boligselskaper en adgang til å innføre forbud, og en rett for seksjonseier/andelseier til å drite i forbudet på visse vilkår. I den siste revisjonen av eierseksjonsloven (reglene i eierseksjonsloven, burettslagslova, og husleieloven er like og skal forstås likt) kategoriserte departementet typene dyrehold slik: 

 - Blinde og svaktsynte vil kunne ha førerhund
 - Andre sosiale eller psykiske grunner til å ha dyr kan aksepteres dersom dette kan påvises
 - Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige beboerne

Den praktiske betydning her er at man aldri kan begrunne et forbud bare i at man har et forbud. Et rent avslag uten individuell vurdering vil alltid være ugyldig. 

Domstolene legger stor vekt på beboerens subjektive oppfatning om eget behov for dyr mtp livskvalitet. Det er ikke nok at man har lyst til å holde husdyr, men egen oppfatning av ensomhet, behov for trygghet, angst kan være nok. Å føle tilknytning til dyret og å være glad i dyret er ikke nok. At man allerede har dyr er heller ikke nok. 

"Sjenanse" vil si dyreholdets betydning for andre beboere. Det vil for eksempel si hvis fellesskapet påføres merkostnader, hvis regler om båndtvang ikke følges, hvis regler om støy ikke følges, hvis det blir økt forsøpling (som bæsj i oppganger), fysisk ubehag (som stank eller allergier), eller psykisk ubehag (som redsel for hund). 

Hvis dyret etter sin art ikke kan bli til sjenanse for noen - f.eks. mus, hamster, o.l. - vil man alltid ha krav på unntak fra forbud. Det kreves ikke spesifisert konkretisering av sjenansen/ulempene. Man trenger f.eks. vanligvis ikke komme med en navneliste over naboer som er allergikere eller er redde for hund. Men jo bedre grunn man har, jo mer spesifikke må borettslaget være i sitt avslag. 

 

Når en kjøper allerede har hund har domstolene i mange saker godtatt at kjøperen får flytte inn med hunden frem til sak om dyreholdet kan nektes er avgjort. Domstolene legger her vekt på om kjøperen har en realistisk mulighet til å få medhold i sin sak. Man kan heller ikke holde det at eieren flyttet inn uten å ha fått godkjent søknaden sin først mot ham. Det er først når eieren ikke respekterer et endelig tap (eller at borettslaget vinner en midlertidig forføyning som pålegger eieren straks å kvitte seg med dyret) at man kan sanksjonere. 

[arne22]

Fantastisk bra forklaring 🙂