Tips til lån og bosted

[ella8pw]

Hei folkens!

Jeg og min samboer bor per dags dato i en leilighet vi leier. Jeg får lån alene på 4 mill og hun har ikke nok egenkapital enda.
Jeg vet at jeg kan hjelpe henne inn i bolig markedet nå, men siden vi ikke har vært sammen lenge så vil jeg eventuelt vente med å kjøpe sammen med hun.
Planen er at jeg kjøper leilighet alene til våren og hun kjøper egen leilighet i starten av 2024. 
Deretter vil vi leie ut begge leilighetene og kjøpe ett bosted sammen.
Da har vi også en leilighet å gå tilbake til, om det eventuelt skulle gå skeis i fremtiden. 

Er det vanskelig å få lån til ett nytt bosted, hvis man allerede har lån på en leilighet man leier ut?
Hva tenker dere om denne planen?

[Dassen]

Jeg tenker at det er umulig å si noe om planen når vi ikke kjenner til inntekt, tidshorisont eller plass i landet. Tenker du i Finnmark, eller Oslo? I Oslo kreves 40% egenkapital for sekundærbolig. Banken regner at du ikke kan ha mer lån totalt enn 5x inntekten din. Det inkluderer studielån, billån, andre boliglån, potensielle lån i mastercard og så videre.

 

[ella8pw]

Bor i Oslo og vi tenker å kjøpe de leilighetene vi skal ha hver for oss her.
Ett eventuell bosted sammen blir ikke i Oslo, men på mere landlige steder.
Tenker å ha utleie leilighetene som "sparing".

Alene har jeg inntekt på rundt 1.000.000 og ingen andre lån.

[scuderia]

Planen er god men problemet, som nevnt over, er egenkapital. Om samboer ikke pr dags dato klarer å få nok egenkapital for en leilighet så kommer hun aldri til å ha det for to neste år. Så du må da ha nok egenkapital for alle tre leilighetene. 

Første leiligheten jeg kjøpte så lånte jeg 105% av verdien.. andre tider

[chribrom]

9 hours ago, ella8pw said:

Bor i Oslo og vi tenker å kjøpe de leilighetene vi skal ha hver for oss her.
Ett eventuell bosted sammen blir ikke i Oslo, men på mere landlige steder.
Tenker å ha utleie leilighetene som "sparing".

Alene har jeg inntekt på rundt 1.000.000 og ingen andre lån.

Som du selv skriver så vil du du max få et lån på 4-5 M. Du skriver ikke noe om hvor mye din samboer tjener/kommer til  tjene. For de aller fleste så er det 5 x inntekt regelen som stopper for at man får mer lån, og det er i stor grad leieinntektene som kommer til å avgjøre hvorvidt dere får lån til bolig nr. 3.

Si dere hadde fått 35 K(kanskje mer, kanskje mindre) i måneden i leieinntekter fra boligene til sammen , og lånene på disse boligene er makset mtp inntekt, så vil dere max kunne låne 2,1 M til bolig nr 3. Og det skal nevnes at bankene stort sett legger seg på et 4-4.5 x inntekt nivå, men det vil i stor grad avhenge av deres personlige økonomi. 

Dere må i så fall sette opp en oversikt på alle inntekter, lønn på begge to + realitiske leieinntekter, og se hvorvidt dere har nok til å dekke for 3 lån. Tvilsomt med mindre din samboer også har god inntekt. 

[ella8pw]

Takk for svar folkens  Hun har inntekt på rundt 600.000, og har oppspart nok egenkapital i slutten av 2023.
Så ved ett scenario at leie inntekter betaler ned avdragene/rentene fra lånene for begge leilighetene, så vil vi mest sannsynlig ikke få lånt mer penger til en bolig vi kjøper sammen? 
Selv om man eventuelt sette leilighetene som sikkerhet? eller tenker jeg helt feil?

Så begynner jeg å lure når jeg sitter her, Er det mulig å ha ett felles boliglån på fellesbolig, og ett alene på en utleie leilighet? 
Sikkert lettere å bare å høre direkte med banken, men kjekt å høre om noen av dere har noe erfaring/kunnskap om det.

 

[Zash]

Det er dessverre ikke sånn at leieinntekter er "verdt" mer enn andre inntekter når det kommer til lån. 

Hovedregelen til bankene er 5xinntekt. Så hvis du tjener 1 million, så kan du låne opp til 5 millioner alene.

Hvis du kjøper en leilighet til 3 millioner i dag, så har du igjen ca 2 millioner av lånekvoten din. 

Leier du så ut leiligheten din, og får 15 000 i måneden, så betyr ikke det at du nå har 5 millioner igjen i lånekvote. Du har bare rundt 2.75-2.9 millioner, avhengig av om banken regner med 10 eller 12 måneder utleie som inntekt. 

I tillegg, hvis boligprisene synker, så spiser det og av den låste egenkapitalen i leilighetene, noe som og kan bidra til at banken ikke vil låne dere mer penger. 

 

[chribrom]

Gitt inntektene fra arbeid så kan dere max låne 1,6 * 5 = 8 M. Si dere også har leieinntekter på 200-250 k samlet sett så kan det muligens strekkes til rundt 9 M, som da fordeles på de 3 boligene. Og det er hvis banken legger seg på 5 x inntekt, og ikke 4-4.5.

9 mill for 3 boliger kan bli litt tynt i dagens marked i Oslo. Avhenger helt av størrelse og standard på boligene.. 

Bankene er sikkert også mer villig til å strekke seg hvis dere har gjort et godt forarbeid som dere kan presentere til rådgiver. Så må dere gjøre dere en mening om 7-9 M er nok til det dere hadde sett for dere, eller om at dere må redusere forventninger på standard og størrelse. 

[ella8pw]

Takk for tips folkens!  
Får ha en åpen dialog med banken så får man se hva man får til!

Endret 30. oktober 2022 av ella8pw

[Marzo]

On 10/28/2022 at 4:22 AM, ella8pw said:

Takk for svar folkens  Hun har inntekt på rundt 600.000, og har oppspart nok egenkapital i slutten av 2023.
Så ved ett scenario at leie inntekter betaler ned avdragene/rentene fra lånene for begge leilighetene, så vil vi mest sannsynlig ikke få lånt mer penger til en bolig vi kjøper sammen? 
Selv om man eventuelt sette leilighetene som sikkerhet? eller tenker jeg helt feil?

Så begynner jeg å lure når jeg sitter her, Er det mulig å ha ett felles boliglån på fellesbolig, og ett alene på en utleie leilighet? 
Sikkert lettere å bare å høre direkte med banken, men kjekt å høre om noen av dere har noe erfaring/kunnskap om det.

 

Leieinntektene teller som en del av inntekten deres og legges til 5x beløpet. 
Men vær obs på at det er normalt å beregne 10 måneds leieninntekt pr år i en lånesøknad. 
Har selv opplevd at banken tar 12x men det skyldes nok at jeg har leieforhold som er over 5 år gamle. 

Hvordan du ønsker å strukturere lånene blir opp til deg, i praksis har det ingen betydning for lånegrensen.
Enten det er leilighet, billån eller kredittkort gjeld så skal all gjeld medregnes. 

Med mindre du får en god deal på fastrente og ønsker rammelån på din egen bolig så har et lån mindre omkostninger enn flere. 

Det enkleste er å ha en dialog med banken ja, men de er ofte ivrige etter å selge deg både et topp lån (med høy rente) og ulike lån for pant i boligene. Dette tjener de så klart mere på da de kan få flere termingebyrer og høyere rente. 
Bruk gjerne finansportalen.no og legg inn dine tall for å se hva du kan forvente, og se hva totalen fra din bank blir i forhold. 
Ikke glem at du kan fint forhandle, de har alltid noe å gå på.
 

Endret 31. oktober 2022 av Marzo

[Salvesen.]

ella8pw skrev (På 27.10.2022 den 0.29):

Hei folkens!

Jeg og min samboer bor per dags dato i en leilighet vi leier. Jeg får lån alene på 4 mill og hun har ikke nok egenkapital enda.
Jeg vet at jeg kan hjelpe henne inn i bolig markedet nå, men siden vi ikke har vært sammen lenge så vil jeg eventuelt vente med å kjøpe sammen med hun.
Planen er at jeg kjøper leilighet alene til våren og hun kjøper egen leilighet i starten av 2024. 
Deretter vil vi leie ut begge leilighetene og kjøpe ett bosted sammen.
Da har vi også en leilighet å gå tilbake til, om det eventuelt skulle gå skeis i fremtiden. 

Er det vanskelig å få lån til ett nytt bosted, hvis man allerede har lån på en leilighet man leier ut?
Hva tenker dere om denne planen?

Ja, i utgangspunktet får dere 5x brutto inntekt i maks lån. Så om dere kjøper to leiligheter med max belaningsgrad kan dere kjøpe ny bolig for leieinntektene x 5. Kort fortalt. Det finnes unntak og 5x blir muligens redusert fremover. I tillegg må en regne på betalingsevne, noe som er verre når renten er høy slik den er nå og sannsynligvis blir fremover. 

[DIYDari]

Hør med banken som du skriver ja, det kan være du møter noen som lar deg komme utenfor kvota.

Men lite sannsynlig.  

Husk at evt investering i bolig sammen tidlig ikke nødvendigvis trenger å være en dårlig ting. Skjønner at det kan være skummelt.  Og selvfølgelig spørs det hvor dere er i livet også.. Er dere etablerte på hver sin front eller er ting fortsatt usikkert osv.

Det beste tipset jeg kan gi er å ikke prøve å time markedet. Ei heller å ha for mye gjeld i disse dager hvis man er "normal" mtp lønnsnivå o.l.  Mye usikkerhet i verden fremover.. Ola Nordmann har bare ikke lest om det i VG eller E24 enda..Så forståelig at man tror verden går rundt som normalt.

 

Nå har jeg riktignok vært en person som liker spontane ting uansett pengesum 😂  Har enda til gode at det slår tilbake på meg.. men it is what it is.

[bzzlink]

Som ble nevnt før i tråden, så er det krav om 40% egenkapital på sekundærbolig i Oslo. Det legger demper på å få til dette.

For at det skal regnes som primærbolig må man være folkeregisteret i boligen. Så dersom dere har 2 leiligheter og er folkeregistrert i hver deres så kommer dere rundt det. Bare pass på å ikke gifte dere, for da får dere automatisk samme skattemessige bosted.

Vær også forberedt på å måtte sannsynliggjøre at du faktisk bor der du er folkeregistrert. Så å kjøpe leiligheter geografisk nærme hverandre er lurt. 

På leilighet 3 må dere ha 40% egenkapital dersom den ligger i Oslo.