Hvordan kommer jeg meg ut av en uoppsigelig kontrakt?

[oliloka]

Hei,

 

Jeg skriver for å spørre om råd.

 

Jeg og kjæresten min har bestemt oss for å kjøpe en leilighet. Men, jeg har problemer med å komme meg ut av kontrakten jeg har skrevet under med utleieren av hybelen jeg leier nå alene.

 

Jeg signerte kontrakten på denne hybelen i april i år. I kontrakten står det:

 

"Partene har 12 måneders gjensidig bindingstid. Det innebærer at leiekontrakten er uoppsigelig de første 12 månedene.  Derreftter gjelder avtalt betingleser for oppsigelse."

 

Utleieren mener at jeg må betale husleie frem til sommeren nesten år. Det gir ikke noe mening at det ikke skal være umulig å si opp en leiekontrakt hvis det er viktige ting som skjer i livet som gjør at man må si den opp.

 

Jeg og kjæresten min har allerede signert for å lånet for den leiligheten vi har lyst å kjøpe, og jeg kan ikke være i hybelen min frem til neste år. 

 

Vær så snill, hvis noen har noen tips på hvordan jeg kan komme meg ut av denne kontrakten, så hadde jeg være veldig takknemlig

 

 

Endret 17. oktober 2022 av oliloka

[fox]

Du har dessverre ingen rettigheter på din side, men du kan høre med huseieren om du kan finne en erstatter klar slik at hin slipper å tenke på det?

[Marzo]

Du har leid leiligheten for 12måneder.

Hverken du eller huseieren kan derfor si den opp.

Det sikrer dere begge forutsigbarhet. 

 

Dette burde du satt deg inn i før du kjøpte leilighet. 
Du kan gjøre to ting, se om du kan fremleie leiligheten og leie den ut til noen andre, evt AirBnb.. Hvis ikke kan du gjerne leie ut din nye. 
Alternativt gå i dialog med utleier å høre om du kan betale feks for en periode men unngå å slippe helt ut 12mnd, selv om du ikke kan kreve det.

[Zepticon]

Hei, her er det litt vanskelig å gi et klart svar. Det må nesten opp til retten for å få det klart. Grunnen er at dere har en bindingstid på ett år.

Sitat

Partene har 12 måneders gjensidig bindingstid. Det innebærer at leiekontrakten er uoppsigelig de første 12 månedene.  Derreftter gjelder avtalt betingleser for oppsigelse.

Dette tolkes som en tidsbestemt leiekontrakt. Grunnen er så enkel som at den ikke er tidsubestemt, og da må den nødvendigvis være tidsbestemt. Da sier husleieloven:

Sitat

§ 9-3.Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig
Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus.
...
Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt.

Er dette en loft/sokkelleilighet?
Dersom det ikke er det, så har ikke utleier lov å tidsbestemme den for mindre enn 3år.
Ergo er leieavtalen ulovlig og du har i praksis en tidsubestemt leieavtale da du kan se helt bort fra bindingstiden.

Sitat

§ 9-6.Oppsigelsesfrist

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

Om ikke så har du i praksis signert og avtalt 1 års leietid uten mulighet for oppsigelse. Dette er ikke ulovlig da det er like fordelaktig for begge parter (forutsigbarhet).

I såfall kan du finne en ny leietaker til å ta over for deg. Det vil være en minnelig løsning på problemet for begge parter.

Endret 17. oktober 2022 av Zepticon

[oliloka]

3 minutes ago, Zepticon said:

Hei, her er det litt vanskelig å gi et klart svar. Det må nesten opp til retten for å få det klart. Grunnen er at dere har en bindingstid på ett år.

Dette tolkes som en tidsbestemt leiekontrakt. Grunnen er så enkel som at den ikke er tidsubestemt, og da må den nødvendigvis være tidsbestemt. Da sier husleieloven:

 

Er dette en loft/sokkelleilighet?
Dersom det ikke er det, så har ikke utleier lov å tidsbestemme den for mindre enn 3år.
Ergo er leieavtalen ulovlig og du har i praksis en tidsubestemt leieavtale da du kan se helt bort fra bondingstiden.

 

Om ikke så har du i praksis signert og avtalt 1 års leietid uten mulighet for oppsigelse. Dette er ikke ulovlig da det er like fordelaktig for begge parter (forutsigbarhet).

I såfall kan du finne en ny leietaker til å ta over for deg. Det vil være en minnelig løsning på problemet for begge parter.

Tusen takk for så god svar Zepticon. Jeg setter utrolig stor pris på det at du hjelper en online som du ikke kjenner. Det som er at kontrakten er tidsbestemt på 3 år. Jeg siterer kontrakten

 

"Leieforholdet er tidsbestemt. Leiefoholdet begynner 04.2022 of opphører 04.2025 uten forutgående oppsigelse"

 

Så det er på 3 år, men med 12 måneders bindingstid. Da antat jeg at som de andre sier, jeg  må snakke med utleieren og prøve å finne en løsning sammen. Eventuelt at jeg finner en ny leier og betaler for å annonsere leiligheten på nytt.

[Zepticon]

Jeg er glad i å argumentere så dette er bare gøy

oliloka skrev (2 minutter siden):

"Leieforholdet er tidsbestemt. Leiefoholdet begynner 04.2022 of opphører 04.2025 uten forutgående oppsigelse"

Aha, da er det desverre for deg ganske håpløs sak mtp selve kontrakten.

Sitat

§ 9-2.Tidsbestemte leieavtaler

En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid. Ved utleie av bolig må utleieren skriftlig opplyse at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid.

En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt, eller dersom utleieren har forsømt sin opplysningsplikt etter første ledd annet punktum.

Og så:

Sitat

§ 9-6.Oppsigelsesfrist

Oppsigelsesfristen skal være tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, skal oppsigelsesfristen være én måned. Det samme gjelder for selvstendig leie av garasje eller bod.

For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr. dag, skal oppsigelsesfristen være én dag.

Bestemmelsene i denne paragraf kan fravikes i avtale.

I praksis har du en oppsigelsestid på "1 år minus leietid." da du har avtalt deg bort fra "tre måneder".

Men igjen, dette er umulig å si noe sikkert om uten at retten har tygget igjennom det.
Det er i hvertfall en veldig lur kontrakt (fra utleiers ståsted), der du i praksis har en 1 års tidsbestemt kontrakt (1 år er låst) men som kamuflerer seg som en 3års tidsbestemt kontrakt der den etter 1 år i praksis er tidsubestemt. Dog der utleier kan kaste deg ut etter 3 år uten noen særlig grunn.

Men, den holder (nok) vann slik den står til at jeg ikke hadde giddet å kranglet, heller brukt energien på å finne en ny leieboer.
 

[oliloka]

1 minute ago, Zepticon said:

Jeg er glad i å argumentere så dette er bare gøy

Aha, da er det desverre for deg ganske håpløs sak mtp selve kontrakten.

Og så:

I praksis har du en oppsigelsestid på "1 år minus leietid." da du har avtalt deg bort fra "tre måneder".

Men igjen, dette er umulig å si noe sikkert om uten at retten har tygget igjennom det.
Det er i hvertfall en veldig lur kontrakt (fra utleiers ståsted), der du i praksis har en 1 års tidsbestemt kontrakt (1 år er låst) men som kamuflerer seg som en 3års tidsbestemt kontrakt der den etter 1 år i praksis er tidsubestemt. Dog der utleier kan kaste deg ut etter 3 år uten noen særlig grunn.

Men, den holder (nok) vann slik den står til at jeg ikke hadde giddet å kranglet, heller brukt energien på å finne en ny leieboer.
 

Ja, også  er jeg ikke vanskelig leieboer i det hele tatt. Jeg har lyst å komme frem til en løsning sammen med utleieren. Jeg er til og med villig til å miste depositumer bare for å dra fra hybelen. Jeg har til og med lyst å annonsere og selv finne en leieboer til utleieren min. Jeg er villig til å ha en dialog, men det er nok ikke hun. Fordi hun bare holder seg til kontrakten og ønsker ikke å ha noe form for empati. Så jeg får se om jeg klarer å snakke med henne og prøve å få henne til å forstå at det ikke er nødvendig å torturere meg frem til neste sommer. Menmen, jeg er bare glad til at jeg kjøper min egen leilighet og komemr aldri til å leie igjen. Å leie er bare tull... Tusen takk for alt!

[Star Fox]

Du har alltids anledning til å finne noen andre som kan ta over kontrakten. Tenker det er den beste løsningen her.

[oliloka]

Men har jeg lov til det? Hvis jeg selv finner en ny leietaker, kommer de til å signere en ny kontrakt? Kan utleieren nekte meg å leie til en ny person? Eller kommer jeg til å være ansvarlig for alt som skjer i leligheten frem til min kontrakt ikke går ut? Men andre ord, hvis den nye leietakeren ødelegger noe i leiligheten, kommer jeg til å være ansvarlig for det?

 

Beklager, det var mange spørsmål hehehe

Endret 17. oktober 2022 av oliloka

[thatguy83]

oliloka skrev (1 time siden):

Hei,

 

Jeg skriver for å spørre om råd.

 

Jeg og kjæresten min har bestemt oss for å kjøpe en leilighet. Men, jeg har problemer med å komme meg ut av kontrakten jeg har skrevet under med utleieren av hybelen jeg leier nå alene.

 

Jeg signerte kontrakten på denne hybelen i april i år. I kontrakten står det:

 

"Partene har 12 måneders gjensidig bindingstid. Det innebærer at leiekontrakten er uoppsigelig de første 12 månedene.  Derreftter gjelder avtalt betingleser for oppsigelse."

 

Utleieren mener at jeg må betale husleie frem til sommeren nesten år. Det gir ikke noe mening at det ikke skal være umulig å si opp en leiekontrakt hvis det er viktige ting som skjer i livet som gjør at man må si den opp.

 

Jeg og kjæresten min har allerede signert for å lånet for den leiligheten vi har lyst å kjøpe, og jeg kan ikke være i hybelen min frem til neste år. 

 

Vær så snill, hvis noen har noen tips på hvordan jeg kan komme meg ut av denne kontrakten, så hadde jeg være veldig takknemlig

 

 

Jeg var i lignende situasjon nylig.

Jeg ville ut av leiligheten etter 2 måneder, tok dette opp med utleier, utleier refererte bare til kontrakten vi skrev hvor det sto nøyaktig det samme.

For det første, du er så låst inn i denne kontrakten det går an å bli. Sier ikke det for å være kjip, men det er realiteten.

For det andre, igjen, ikke for å være kjip, men det er litt korttenkt å skrive under ny kontrakt når du allerede er under en bindene kontrakt. Eller kjøpe leilighet for den saks skyld når du allerede er under en bindene kontrakt. Tenkte du ikke over dette når du kjøpte eget?

Utleier har helt rett i at du må betale husleie frem til sommeren neste år, hvis det er tidspunktet kontrakten ble inngått på.

Med det sagt, personlig skal jeg aldri under noen omstendighet binde meg til 3-6-9-12 måneder på NOEN TING. Nettopp, akkurat nettopp, fordi sånne ting som dette kan skje. Som regel blir slike kontrakter laget som en slags økonomisk sikkerhet for utleier da vedkommende kanskje er helt avhengig av inntekten utleien bringer inn. Personlig ville jeg aldri gjort meg avhengig av inntekt fra utleie, men.

En er nødt til å tenke seg godt om før en skriver navnet sitt på slike kontrakter. Jeg personlig skal aldri mer signere slike kontrakter for man vet rett & slett ikke 12 måneder fram i tid.

Du kan prøve å selv finne leietaker slik at dette går sømløst for utleier, men utleier har alle rettigheter til å nekte og kun forholde seg til kontrakten dere har sammen.

Endret 17. oktober 2022 av thatguy83

[Marzo]

Dersom det står noe om fremleie i kontrakten så vil det bestemme. 

Dersom du finner en ny leietaker så kan du høre med utleier om de er intressert i å skrive ny kontrakt som vil løse ut din, da vil utleier få nye 12mnd med sikret inntekt. Det vil være i deres interesse og en mulig løsning. 

Alternativt kan du leie ut leiligheten du nå har kjøpt. Leieinntekten vil være skattepliktig, samtidig vil nødvendig vedlikehold av leiligheten være fradragsberettiget. 

[oliloka]

3 minutes ago, thatguy83 said:

Jeg var i lignende situasjon nylig.

Jeg ville ut av leiligheten etter 2 måneder, tok dette opp med utleier, utleier refererte bare til kontrakten vi skrev hvor det sto nøyaktig det samme.

For det første, du er så låst inn i denne kontrakten det går an å bli. Sier ikke det for å være kjip, men det er realiteten.

For det andre, igjen, ikke for å være kjip, men det er litt korttenkt å skrive under ny kontrakt når du allerede er under en bindene kontrakt.

Utleier har helt rett i at du må betale husleie frem til sommeren neste år, hvis det er tidspunktet kontrakten ble inngått på.

Med det sagt, personlig skal jeg aldri under noen omstendighet binde meg til 3-6-9-12 måneder på NOEN TING. Nettopp, akkurat nettopp, fordi sånne ting som dette kan skje. Som regel blir slike kontrakter laget som en slags økonomisk sikkerhet for utleier da vedkommende kanskje er helt avhengig av inntekten utleien bringer inn. Personlig ville jeg aldri gjort meg avhengig av inntekt fra utleie, men.

En er nødt til å tenke seg godt om før en skriver navnet sitt på slike kontrakter. Jeg personlig skal aldri mer signere slike kontrakter for man vet rett & slett ikke 12 måneder fram i tid.

Du kan prøve å selv finne leietaker slik at dette går sømløst for utleier, men utleier har alle rettigheter til å nekte og kun forholde seg til kontrakten dere har sammen.

Heihei  Takk for svar, og du har nok rett at kontrakten er lovlig bindende. Men alle utleie kontrakter for tiden nå har mints 9 måenders bindingdstid. Når jeg letet etter et sted å leie var det nesten ingen som ikke hadde noe form for bindingstid. Så det er et utleirers marked. Syns det er så trist å beskytte bare utleiere med masse kapital når man tapper blod fra unge menneskr som prøver å komme seg inn på boligmarkedet og ikke har råd til å spare opp til egen bolig. Vi blir bundet med disse latterlige kontrakter og priser at det er så vanseklig å komme seg ut av sirkelen. Men jeg forstår, det er som det er. Man må bare takle det som kommer.

[Marzo]

4 minutes ago, thatguy83 said:

Med det sagt, personlig skal jeg aldri under noen omstendighet binde meg til 3-6-9-12 måneder på NOEN TING. Nettopp, akkurat nettopp, fordi sånne ting som dette kan skje. Som regel blir slike kontrakter laget som en slags økonomisk sikkerhet for utleier da vedkommende kanskje er helt avhengig av inntekten utleien bringer inn. Personlig ville jeg aldri gjort meg avhengig av inntekt fra utleie, men.

En er nødt til å tenke seg godt om før en skriver navnet sitt på slike kontrakter. Jeg personlig skal aldri mer signere slike kontrakter for man vet rett & slett ikke 12 måneder fram i tid.

En slik kontrakt sikrer både utleier og leietakers interesser. For flere vil det være en trygghet å vite at man ikke kan bli sagt opp av leiligheten på 3måneders varsel. Har man barn på skole/barnehage feks... 

Og det å kjøpe leilighet bør betraktes som en bevisst handling hvor man absolutt burde tatt hensyn til en leiekontrakt man har signert. 
Enten ved å vente med å kjøpe, eller kontraktuelt sette overtakelsesdato langt frem i tid, gjerne i budrunden. 

Kortidsleie med kort oppsigelsesfrist vil normalt ha høyere leiepris enn langsiktige kontrakter.

[thatguy83]

oliloka skrev (1 minutt siden):

Heihei  Takk for svar, og du har nok rett at kontrakten er lovlig bindende. Men alle utleie kontrakter for tiden nå har mints 9 måenders bindingdstid. Når jeg letet etter et sted å leie var det nesten ingen som ikke hadde noe form for bindingstid. Så det er et utleirers marked. Syns det er så trist å beskytte bare utleiere med masse kapital når man tapper blod fra unge menneskr som prøver å komme seg inn på boligmarkedet og ikke har råd til å spare opp til egen bolig. Vi blir bundet med disse latterlige kontrakter og priser at det er så vanseklig å komme seg ut av sirkelen. Men jeg forstår, det er som det er. Man må bare takle det som kommer.

For hva det er verdt, så er jeg ganske så enig med deg. Det er tøft marked, og blir bare tøffere når utleiere krever 12 måneders bindingstid. Jeg kan forstå det, men det er et ganske bastant krav med 12 måneder uten oppsigelse.

Som andre har nevnt, jeg tror det beste er om du hører med utleier om muligheten for å bringe inn ny leietaker.
Utleier er sikkert mest opptatt av 1) riktig leietaker 2) folk som kan betale husleien. Det kan være mange som vil ønske å leie denne leiligheten du har, så det må vel være beste løsningen her

Håper det ordner seg.

[thatguy83]

Marzo skrev (3 minutter siden):

En slik kontrakt sikrer både utleier og leietakers interesser. For flere vil det være en trygghet å vite at man ikke kan bli sagt opp av leiligheten på 3måneders varsel. Har man barn på skole/barnehage feks... 

Og det å kjøpe leilighet bør betraktes som en bevisst handling hvor man absolutt burde tatt hensyn til en leiekontrakt man har signert. 
Enten ved å vente med å kjøpe, eller kontraktuelt sette overtakelsesdato langt frem i tid, gjerne i budrunden. 

Kortidsleie med kort oppsigelsesfrist vil normalt ha høyere leiepris enn langsiktige kontrakter.

Gode poeng.

[oliloka]

10 minutes ago, Marzo said:

Dersom det står noe om fremleie i kontrakten så vil det bestemme. 

Dersom du finner en ny leietaker så kan du høre med utleier om de er intressert i å skrive ny kontrakt som vil løse ut din, da vil utleier få nye 12mnd med sikret inntekt. Det vil være i deres interesse og en mulig løsning. 

Alternativt kan du leie ut leiligheten du nå har kjøpt. Leieinntekten vil være skattepliktig, samtidig vil nødvendig vedlikehold av leiligheten være fradragsberettiget. 

Utleieren min har vært veldig smart her. Det er en paragraf i kontrakten 

 

"Leietaker har ikke adgang til å fremleie eller på en annen måte overlate sin bruksrett til andre eller oppta personer i sin husstand uten samtykke fr Utleier".

 

Så selv om jeg vil at kjæresten min skal bo med meg mens vi leier ut den nye leiligheten mens kontrakten pågår, kan jeg heller ikke gjøre det. Genialt hahaha

Endret 17. oktober 2022 av oliloka

[ITtraktor]

oliloka skrev (1 minutt siden):

Utleieren min har vært veldig smart her. Det er en paragraf i kontrakten 

 

"Leietaker har ikke adgang til å fremleie eller på en annen måte overlate sin bruksrett til andre eller oppta personer i sin husstand uten samtykke fr Utleier".

 

Så selv om jeg vil at kjæresten min skal bo med meg å leie ut det nye huset mens kontrakten pågår, kan jeg heller ikke gjøre det. Genialt hahaha

Det siste punktet, angående opptak av personer i husstanden, tviler jeg på at hun har dekning for i følge husleieloven. 

[oliloka]

2 minutes ago, thatguy83 said:

For hva det er verdt, så er jeg ganske så enig med deg. Det er tøft marked, og blir bare tøffere når utleiere krever 12 måneders bindingstid. Jeg kan forstå det, men det er et ganske bastant krav med 12 måneder uten oppsigelse.

Som andre har nevnt, jeg tror det beste er om du hører med utleier om muligheten for å bringe inn ny leietaker.
Utleier er sikkert mest opptatt av 1) riktig leietaker 2) folk som kan betale husleien. Det kan være mange som vil ønske å leie denne leiligheten du har, så det må vel være beste løsningen her

Håper det ordner seg.

Tusen takk for fine ord.

 

Ja, jeg har ikke noe problem med dialog. Vi får se hva hun sier når jeg snakker med henne

 

Men ja, det burde være mer rettigheter på leietakeren sin side også.

[Zepticon]

oliloka skrev (11 minutter siden):

"Leietaker har ikke adgang til å fremleie eller på en annen måte overlate sin bruksrett til andre eller oppta personer i sin husstand uten samtykke fr Utleier".

Så selv om jeg vil at kjæresten min skal bo med meg å leie ut det nye huset mens kontrakten pågår, kan jeg heller ikke gjøre det. Genialt hahaha

Det første er standard ut fra husleieloven:

Sitat

§ 8-1.Den alminnelige regelen om overføring

Leieren har ikke adgang til å overføre sine rettigheter eller plikter etter leieavtalen til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse.

I punkt #2 ang kjæresten (samboer) din så krever det at utleier har særdeles tungtveiende argumenter for å nekte, så der er det en implisitt godkjenning:

Sitat

§ 7-1.Opptak i husstand

Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket.

Leier du en hybel på 10kvm og deler kjøkken er det neppe mulig å ta inn samboer. Leier du en leilighet på 30-50kvm alene er det en annen sak.

oliloka skrev (7 minutter siden):

Men ja, det burde være mer rettigheter på leietakeren sin side også.

Det er veldig mange rettigheter på leietakerens side. Men det er litt dumt når man avtaler seg vekk fra dem;)

 

Endret 17. oktober 2022 av Zepticon

[ITtraktor]

oliloka skrev (4 minutter siden):

Tusen takk for fine ord.

 

Ja, jeg har ikke noe problem med dialog. Vi får se hva hun sier når jeg snakker med henne

 

Men ja, det burde være mer rettigheter på leietakeren sin side også.

Dersom du tenker å innlede dialog ville jeg nok dempet noen av holdningene du viser overfor utleiere.