Utleie av bolig som ikke er godkjent til boligformål - hvem er ansvarlig om det skulle skje noe?

[Gjest 1630e...242]

Vi eier et småbruk, men har ikke bruksretten på driftsbygningen (dette er tinglyst og bruksretten eies av en nær slektning), det er vel det som kalles servitutt. Deler av den ene driftsbygningen ble en gang i tiden brukt til kontor, men er nå bygd om til fullverdig leilighet og leies ut. Det har ikke blitt søkt om godkjenning til dette formålet av kommunen (registrert som dyr/landbr.lager/silo, kode 241), og det hadde blitt avslag hvis det hadde blitt søkt siden det ligger i LNF-område. 

Er det personen med bruksrett (servitutt) og utleieinntekter som har ansvaret hvis det skulle skje noe? F.eks om det skulle bli bøter hvis det blir oppdaget, eller enda verre hvis det skulle skje dødsfall i forbindelse med brann? Bygget er ikke brannsikkert slik jeg ser det. 

Hvis det er personen med bruksrett som er ansvarlig lar jeg ballen ligge, men om vi som grunneier blir ansvarlig så vil jeg ta opp problemstillingen. 

 

Anonymous poster hash: 1630e...242

[The Avatar]

Dette kjem veldig ann på detaljane. Er det berre LNF-området som ville ført til avslag eller er det også andre feil? Her kan brannsikkerheita være viktig, men dårleg brannsikkerheit kan være innafor minstekravet. 

Andre relevante faktorar er kva leigetakaren har fått av opplysningar om. Har leigetakaren gått inn på leigeavtalen fult vitande om forholda, eller har leigetakaren blitt ført bak lyset? Avtalefriheita går ganske langt. 

[Gjest 1630e...242]

Det er ikke brannsikker vegg mellom det som er leilighet og resten av bygget som brukes som verksted og lager. Leietaker er i familie, og er nok klar over forholdene. 

Anonymous poster hash: 1630e...242

[krikkert]

Det følger av plan- og bygningsloven § 20-2 at tiltak som er omfattet av byggesaksbestemmelsene (herunder bygging og endring av bygninger og bruksendringer av slike) ikke kan utføres uten forhåndssøknad og tillatelse fra kommunen. Etter § 31-2 skal tiltak på eksisterende byggverk bare tillates og utføres når det er i samsvar med planverket for området. 

Departementet uttalte seg om dette i 2020 (TUDEP-2020-6894-2), og la til grunn at hvis det er eieren som er ansvarlig for forholdet, så er eieren rett mottaker for et pålegg om stans. Hvis en leietaker/bruksberettiget har utført endringer i bygningen og leid den ut, så er det leietakeren/bruksrettshaveren som kan pålegges å stanse bruken. Departementet legger stor vekt på at man ikke skal rette et pålegg mot noen som ikke har rettslig og faktisk mulighet til å oppfylle pålegget hvis man kan rette pålegget mot noen som har det. 

Det samme vil gjelde ved eventuelle ulykker. Man vil ikke holde noen som ikke har rettslig mulighet til å gripe inn strafferettslig ansvarlig. 

Det du beskriver er for øvrig ikke en servitutt. Servitutter er en begrenset bruksrett ("einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde"), se servituttlova § 1. Typisk at man har en veirett - du har rett til å bruke en del av eiendommen til vei, men ikke til noe annet. Det du beskriver er en alminnelig bruksrett, det vil si at rettighetshaver overtar den totale bruksretten til det avtalte området, og reguleres formodentlig enten av husleieloven ("bruksrett til husrom mot vederlag", husleieloven § 1-1) eller av alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper. 

Årsaken til at det er viktig å få frem skillet mellom servitutt og leierett er fordi det er vanskeligere å få revidert eller opphevet en servitutt (servituttlova §§ 5 til 7) enn å få revidert et leieforhold. 

[arne22]

On 10/12/2022 at 8:26 AM, Guest 1630e...242 said:

Hvis det er personen med bruksrett som er ansvarlig lar jeg ballen ligge, men om vi som grunneier blir ansvarlig så vil jeg ta opp problemstillingen. 

Til den konkrete sak, hvis det skulle skje brann og dødsfall som følge av manglende brannsikkerhet, så er det vel "eier og bruker", som sitter med ansvaret?

Det vil vel i praksis si at ansvaret omfatter "alle", både eier, den som leier ut og leietakeren selv? (Litt avhengig av omstendighetene rundt.)