Nabo under bygger ut uten varsel (sameie)

[Gjest 40c3b...4d4]

Hei. Bor i et sameie med 4 boenheter. I kveld satte naboen opp 3 søyler. Ingen av de andre i sameiet har fått varsel eller vet hva det er som skal bygges. Meg selv har ikke noe kontakt med nabo under da vi har konflikter fra før av, så jeg får ikke noe svar fra han heller. 
 

Vi i sameiet har vært plaget over lang tid over rot og mangel på maling og vasking utvendig hos naboen i underetasjen. Så vi frykter det nye «bygget» ikke blir noe særlig fint å se på. 

Spørsmålet mitt er, har vi noen rettigheter på å nekte han å fullføre byggingen? La ved utdrag fra vedtekter. Hvordan går vi eventuelt frem om nabo ikke «bryr seg» og bygger videre uten tillatelse?

Anonymous poster hash: 40c3b...4d4

[Lugmeister]

Dette er vel også en så stor forandring at det må søkes til kommunen med nabovarsel og hele pakka noe som jeg antar at det er styret skulle vært med på prosessen.

Kommunen med plan og bygnings etaten kan stoppe det dersom det er søknads pliktig og ikke søkt.

Endret 11. oktober 2022 av Lugmeister

[Gjest 40c3b...4d4]

Lugmeister skrev (24 minutter siden):

Dette er vel også en så stor forandring at det må søkes til kommunen med nabovarsel og hele pakka noe som jeg antar at det er styret skulle vært med på prosessen.

Kommunen med plan og bygnings etaten kan stoppe det dersom det er søknads pliktig og ikke søkt.

Jobber med å finne ut på hva som faktisk blir bygget. Muligens er det en pergola eller en utestue. Om dette er et bygg som må søkes om i kommunen, vil sameiet muligens stilles til ansvar for eventuelle konsekvenser?

Anonymous poster hash: 40c3b...4d4

[Lugmeister]

vanskelig å si men om sameiet ikke har vært med på prosessen så er det mulig at dere har en sak mot den ene som har tatt seg til rette dersom han har startet å bygge uten byggetillatelse.

Det beste er vel å få klarhet i hva som bygges og hva som evt er godkjent av sameiet og prøve å skaffe dokumentasjon på hva som evt er godkjent.

 

[krikkert]

Her er det flere sett med regler som griper inn i hverandre. Det første er det privatrettslige - hva kan han gjøre på eiendommen. Det andre er det offentligrettslige - hva trenger han/sameiet kommunens tillatelse for å gjøre. 

Privatrettslig sett er utgangspunktet at seksjonseieren har enerett til å bruke sin bruksenhet i samsvar med formålet, jf. eierseksjonsloven § 25 første og tredje ledd. Seksjonseieren har også rett til å bruke fellesarealer til det de er beregnet til og det de vanligvis brukes til. 

Hvis en seksjonseier ønsker å bygge om, bygge ut, eller endre bygningen hans bruksenhet er en del av, trenger han i utgangspunktet årsmøtets samtykke. Det kreves to tredjedels flertall, jf. eierseksjonsloven § 49 annet ledd bokstav a. Hvis han bare utfører normalt vedlikehold trenger han ikke samtykke så lenge endringene bare berører innsiden av hans egen bruksenhet, og han trenger bare styrets samtykke ellers. 

Hvis han bygger en ny bygning vil det nær sagt alltid være krav om årsmøtesamtykke (med mindre det er et svært gammelt sameie). Årsaken til dette er at utearealer praktisk talt alltid er fellesarealer (også når det er gitt enerett etter esl. § 25 femte og sjette ledd), og ingen seksjonseier har rett til å bygge på fellesareal uten årsmøtets samtykke. 

Det hører under styret å gripe inn mot sameieren. Styret kan skriftlig pålegge ham å stanse. Hvis han ikke vil respektere styrets pålegg må styret vurdere å begjære midlertidig forføyning. 

Offentligrettslig sett er det slik at bygningsmyndighetene som regel ikke bryr seg om søkeren har lov til å gjøre det han søker om å få gjøre (plan- og bygningsloven § 21-6). Hvis han har søkt om å få bygge dette, så vil kommunen som hovedregel la det være hans problem om han privatrettslig sett har lov til det. Men dersom sameiet/sameierne protesterer vil kommunen måtte kreve at tiltakshaver legger frem dokumentasjon på at han har rett til å gjennomføre tiltak på fellesarealer (departementets brev til Fylkesmannen i Oslo og Akershus 19. august 2016, TUDEP-2016-2408-2), og hvis han ikke gjør dette må kommunen avvise søknaden eller trekke tilbake hans tillatelse. Kommunen kan også pålegge stans i arbeidet. 

[klingende]

Et eierseksjonsameie er ikke en juridisk person eller rettssubjekt, og har som sådan ingen rettigheter eller plikter. Det er kun en samling enkeltindivider som står fritt til å avtale hva de vil. Styret er ikke part i konflikter mellom seksjonseiere.

Jeg viser til hva Jørgen A. Bull skrev i Sensorveiledning til Hjemmeoppgaven på advokatkurset vår 2021:

«1.2.9.1 Om boligsameiets egenart

Etter sikker rett er et sameie ingen ”juridisk person” eller et ”upersonlig rettssubjekt”. Heller ikke et boligsameie, selv om disse har fått sin egen lov: ”Eierseksjonsloven”. Et boligsameie er kun en samling enkeltindivider, jfr. ”prp. 39L 2016:2017”, under punkt 21.1.2 på side 123, hvor det under overskriften ”Gjeldende rett” blant annet heter:

”Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunktet at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i. Fellesskapet/sameiet anses mer som en konsekvens av at enkeltindivider kommer sammen og danner et bofellesskap, enn som den viktige enheten som lovgivningen skal bygge på. Et eierseksjonsameie er av disse grunner ikke et selvstendig rettssubjekt.”

Verken departementet eller Storting endret dette da den nye eierseksjonsloven ble vedtatt i 2017. På side 183 i samme proposisjon heter det for øvrig også:

”I motsetning til et borettslag, er imidlertid ikke et eierseksjonsameie noe selskap.”

Igjen vises det også til prof. Thor Falkangers artikkel i ”JUSSENS VENNER” for 2000, og det han der skriver på side 205 flg, herunder på side 219 og øverst på side 220, jfr. ovenfor. Ytterligere heter det hos Hagen m.fl. i boken ”Eierseksjonsloven”, 2. utgave, på side 355:

”Eierseksjonsloven bygget derfor på den tradisjonelle oppfatning om at sameiet ikke har alminnelig partsevne, og at det derfor er sameierne - ikke sameiet – som er parter ...”

Det vises også til ”NOU 1993:27” s. 112, videre til ”Ot.prp.nr. 44 (2001-2002)”. Videre til dommene i bl.a. ”LB-2003-81822” og ”TOSLO-2013-51166”.

Dette innebærer at det er seksjonseierne - som privatpersoner - som er leverandørens kontraktsmotparter, ikke sameiet som sådan.»

 

Endret 17. februar 2023 av klingende