Samboeravtale - råd ønskes

[Gjest 1c6b1...1c8]

Hei,

Vi er et par med to barn. Vi er ikke gift og skal skrive samboerkontrakt og tenker å ta utgangspunkt i en ferdig mal for samboeravtale. Vi har sett på et par maler og det virker greit ift, egenkaptial, felles lån og skeiv eierbrøk. Vi tenker dette vil gi oss en trygghet i tilfelle samboerskapet ikke skulle holde. 

Vi bor på et småbruk som har vært i familien til samboer. Vi var heldige og fikk kjøpt gården billig, men vi er bundet til en kjøpekontrakt. Av kjøpekontrakten fremgår det at svigerfar har bruksrett på låve, innmark og skog. Ved et eventuelt samlivsopphør vil samboer ha forkjøpsrett, dernest meg, og deretter svigerfar. Hvis ingen av oss har økonomisk mulighet til dette vil det måtte legges ut til salg (i verste fall tvangssalg). I følge kjøpekontrakten vil det ikke være markedsverdi ved salg, men prisen vi kjøpte det for (langt under markedspris) + prisstigning (basert på prisstatistikk for nærområdet). Vi får ikke noe igjen for tid og penger brukt på oppussing og vedlikehold. Dette er for å sikre at gården ikke forsvinner ut av familien. Ved tvangssalg vil det også være en stor ulempe for oss at bruksretten til svigerfar antageligvis følger eiendommen (jeg er litt usikker på om det er tilfelle). 

Det betyr ekstremt mye for samboer å ikke miste gården, hun har et stort ønske om at barna skal vokse opp her. Det vil være økomonisk tøft og kanskje umulig for samboer å ta over gården alene. I følge kjøpekontrakt må samboer ta over min del av felles lån, tilbakebetale min andel av det nedbetalte lånet, og i tillegg utbetale min andel av prisstigning. Boligprisene har steget mye i vårt område. 

Vi er enige om det meste, men det har blitt diskusjon om mitt krav på prisstigningen. Og jeg redd romantikken i forholdet vil lide under denne diskusjonen. Det ble litt ampert når vi diskuterte dette... Jeg søker derfor råd her. 

Dilemmaet er at ved et eventuelt samlivsopphør vil samboer være avhengig av at jeg i en periode avstår fra beløpet fra prisstigningen slik at hun vil være i stand til å betjene lånet. Men jeg vil være helt avhengig av dette beløpet for å klare å komme inn på boligmarkedet.

I diskusjonen vi har hatt til nå gir samboer uttrykk for at det ikke er rettferdig at jeg skal ha krav på min del av prisstigning, og hun legger vekt på at jeg må skylde meg selv for å spart opp så liten egenkapital. Mitt motargument er at jeg i de siste 7 årene har satset på dette forholdet og har ikke bygget meg opp egenkapital, i vårt samboerskap har vi hatt felles økonomi og mens hun har tatt etterutdanning har vi levd på min inntekt + hennes studielån over en 3 års-periode. Videre har jeg en årsinntekt som er ca. 100 000 kr høyere enn hennes. 

(1) Kjøpekontrakten er klar på at jeg rett på min andel av prisstigningen, men den sier ikke noe om når jeg kan kreve disse pengene etter et opphør av samboerskap. Vi må derfor skrive noe om dette i samboeravtalen slik at det blir mer forutsigbart for oss. Tar gjerne imot forslag på formuleringer:)

(2) Så en siste problemstilling, ved salg av eiendommen slik det fremgår ovenfor så vil vi ikke få igjen penger vi legger i oppussing. Ved opphør av samboerskap og hvis eiendommen må selges så vil vi begge tape på dette. Men hvis samboer er i stand til å kjøpe eiendommen, så vil dette være et reint tap for meg. Vil det være rimelig av meg å kreve at jeg får igjen min andel av pengene som har gått til oppussing og vedlikehold hvis hun tar over gården? Det faller nok ikke i god jord å foreslå det...

I bunn og grunn dreier det seg om hvor langt skal jeg strekke meg ved et eventuelt brudd, slik at samboer skal klare å bli sittende med gården alene. Hvilket bør fremgå i samboeravtalen. 

Takk for hjelp

Anonymous poster hash: 1c6b1...1c8

[Mentos2]

Skal jeg være ærlig, så synes jeg dere bør bruke advokat på dette.

Jeg synes forøvrig at du skal ha rett på din del av prisstigningen og at du får det hvis forholdet tar slutt, og du blir betalt ut.

Det er ikke ditt problem om hun har råd til å beholde gården eller ei ved et samlivsbrudd.  Du må også tenke på at du skal ha råd til å kjøpe en bolig der du kan ha dine barn, det betyr nok plass. 

Endret 6. oktober 2022 av Mentos2

[simen929]

Gjest 1c6b1...1c8 skrev (På 4.10.2022 den 15.35):

I diskusjonen vi har hatt til nå gir samboer uttrykk for at det ikke er rettferdig at jeg skal ha krav på min del av prisstigning, og hun legger vekt på at jeg må skylde meg selv for å spart opp så liten egenkapital. Mitt motargument er at jeg i de siste 7 årene har satset på dette forholdet og har ikke bygget meg opp egenkapital, i vårt samboerskap har vi hatt felles økonomi og mens hun har tatt etterutdanning har vi levd på min inntekt + hennes studielån over en 3 års-periode. Videre har jeg en årsinntekt som er ca. 100 000 kr høyere enn hennes. 

For meg høres det ut som du pr nå bør ha en grei egenkapital i gården, selv om du ikke hadde dette ved kjøpstidspunktet. Dersom du har finansiert nedbetalingen de siste 7 årene bør det stille meget sterkt. Du er snill som lar henne få noe som helst av prisstigningen dersom det blir slutt før hun er ferdig å studere.

[Gjest 3e072...a2f]

Dette er ikke noe du skal diskutere med samboer i en samboerkontrakt, da dette allere de er dekket av kjøpskontrakten:
 

Sitat

Ved et eventuelt samlivsopphør vil samboer ha forkjøpsrett ...
I følge kjøpekontrakten vil det ikke være markedsverdi ved salg, men prisen vi kjøpte det for (langt under markedspris) + prisstigning (basert på prisstatistikk for nærområdet).

Kjøpskontrakten sier at ved et salg, så skal den selges for kjøpspris + prisstigning.
Ved opphør av samboerskap selger du din del til samboer.

Hun skal da betale (kjøpspris+verdistigning)/eierbrøk. Det som skjer når du går ut er at du SELGER din del til henne, og da sier kontrakten at du skal ha en del av verdistigningen. Dette er skrevet slikt spesfikt i kontrakten for å avtale hvordan salg mellom dere innad skal foregå. Og hun har skrevet under på at du skal få din del av verdistigningen allerede.

Om den legges ut på det åpne markedet rengner jeg med dere to får full pris og deler dette etter eierbrøk, og da er denne delen ikke relevant lengere.

Eksempel:
 

Sitat

Kjøpspris: 1.000.000
Lån: 800.000
Eierbørk: 50/50
Prisstigning siden kjøp: 25%
Total "verdi": 1.250.000
Din "eierandel" : 612.500
Din del av lån: 400.000
Din egenkapital: 212.500 (100.000 i nedbetalt lån + 125.500kr i verdistigning)

For å kjøpe deg ut må hun betale deg 212.500
Hun vil da sitte med lån på 1.012.500 og et hus med verdi 1.250.000

Du har jo spart opp egenkapital ved å investere i hus, og da skal dere selvsagt dele profitten når dere går ut av samboerskapet.
Dette er på toppen av at du har bært hovedtyngden av økonomien mens hun studerte.

Jeg ville fått inn et punkt i samboerkontrakten om at du skal ha en del av pengene lagt ned i oppussing ut over normal vedlikehold ved brudd. Dette ville jo normalt gitt avkastning ved salg, men ikke i dette tilfellet. Da muligens med en avskrivingstid. Feks om dere skiller lag om 10 år så er det ikke sikkert dere trenger å dele at du pussa opp stuen i år. Men hun tjener jo ikke noe på at du ikke tørr å bruke penger på å pusse opp huset. Jeg hadde ikke brukt 200k på nytt tak i et hus der jeg sitter igjen null om hun kaster meg ut i morgen.

Men ja, jeg ville vurdert å få inn en "nøytral" part, dvs advokat. For det virker som samboeren din er av den typen som synes alt som ikke gangner henne er "urettferdig" (sånn er min også) og da kanskje det hjelper med en som prøver å sørge for at det blir likt for begge.

Bruskretten må tinglyses for å ha noen verdi for andre enn dere innad i familien.

Et annet punkt som er viktig her er hvor mye du har "spart/tjent" på at samboers familie har solgt denne gården til dere under kostpris. Det er også noe som må vurderes inn, selv om det er vanskelig. Da er det kanskje ikke så ille å bruke 200k på nytt tak om du har kjøpt en halv gård hos svigerfar til gibortpris.

Anonymous poster hash: 3e072...a2f

[OJ Doe]

Gratulerer, du har blandet familie, forhold, økonomi og dårlig avtale i en bolle, og fått dritt. 

Dere sitter enormt fint i det, så lenge dere er sammen, men det er katastrofe om forholdet skulle ryke. Det finner dere ut av nå. Mitt forslag, er som første svar: Advokat. Prøver meg på en løsning, som utenforstående. 

Først noen spørsmål: Hvor kommer dette fra tvangssalg inn? Hvorfor er det aktuelt? 

Dere eier i dag bruket sammen. Ved brudd er det da forkjøpsrett til din samboer, deretter deg, så svigerfar. Dersom ingen av dere velger å kjøpe, ser jeg ingen grunn til å selge til under markedsverdi? Det er jo bare å gi bort penger til fremmede? Hvis det egentlig er sånn at det er FLERE som har en forkjøpsrett må dere heller skrive det. 

Ideelt sett bør dere ved å bruke prisstigningen, låne opp og betale ut de som skal betales ut slik at dere har full bruksrett og eier bruket på helt ordinært vis. Svigerfar må da heller bruke pengene til å leie terreng og låve. Dere kan vurdere om dere hopper over bankleddet, lar svigerfar låne dere penger, og leier terrenget som en form for nedbetaling. Her er det nok lurt å få en advokat til å se på løsnigner. Intensjonen bør uansett være at dere som par eier bruket, på ordinære villkår. Det er enormt dumt å eie noe uten å ha alle fordelene av å eie. 

Så forstår jeg at dette er din samboers familiegård. Jeg er enig i at den hører til hos henne, og hennes arvinger(deres barn). I så måte forstår jeg ikke hvorfor du har en andrerett. Jeg ville jo mye heller sagt at ved et samlivsbrudd tilfaller forkjøpsretten deres barn, og med det en borett for en av foreldrene frem til barna vil overta selv. 

I forhold til eierbrøk per i dag bør det være slik at den som har hatt utgiften, får høyere eierbrøk. Juster det mot markedsverdi på kjøpstidspunktet, så blir vel det nokså riktig? 

Igjen, dere har en klønete avtale. Jeg vil foreslå at dere åpner for å justere på den, men ivareta intensjonen. 

Så viktigst av alt: Bli enige om at hvis dere går hver til dere, kommer det til å bli vanskelig, og at det er greit å være sammen.

 

[Gjest 1c6b1...1c8]

Gjest 3e072...a2f skrev (På 7.10.2022 den 15.41):

Et annet punkt som er viktig her er hvor mye du har "spart/tjent" på at samboers familie har solgt denne gården til dere under kostpris. Det er også noe som må vurderes inn, selv om det er vanskelig. Da er det kanskje ikke så ille å bruke 200k på nytt tak om du har kjøpt en halv gård hos svigerfar til gibortpris.

Dette er et viktig poeng. Småbruket ble kjøpt for 1/3 av markedsverdi. 

Ellers så er det mange gode råd ovenfor. 

På en måte hadde det kanskje vært det beste for oss om kjøpesummen var enda lavere slik at samboer hadde kjøpt det alene og hadde særeie. Så kunne jeg heller å invistert i en annen bolig for utleie. Ved et brudd ville samboer kunne beholdt og jeg kunne hatt boligen som en sikkerhet + tjent penger på prisstigningen. 

Anonymous poster hash: 1c6b1...1c8

[krikkert]

Rabatten på faktisk kjøpspris sett opp mot markedspris er "prisen" for bruksrett og forkjøpsrett. En bruksrett følger som hovedregel eiendommen både ved vanlig salg (tinglysingsloven § 21 hvis kjøper blir informert om bruksretten og § 22 nr. 3 hvis han ikke blir det) og ved tvangssalg (tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-20 og 11-21), men ved tvangssalg kan retten bestemme at bruksretten skal tvangsutløses. 

Det er svært, svært vanlig at et par som går fra hverandre ikke klarer å beholde tidligere felles bolig. Jeg vil nesten si at dette må dere akseptere som utgangspunkt. Man kan ha håp om det motsatte, men man bør ta som utgangspunkt i at hvis forholdet ryker så vil felles investeringer måtte selges. Hvis man ikke tar dette utgangspunktet så risikerer man at den ene parten skadeskyter seg selv for å gi den andre bedre muligheter, og det er heller ikke heldig. Dette er den veien du beveger deg inn på nå. Når det er lån med i bildet så er det ikke slik at låntakere fritt kan sjonglere ansvar for lånet mellom seg -- for at du skal bli fri fra låneansvaret må banken akseptere at din samboer tar over lånet alene. 

Lovgivningens utgangspunkt er at du ikke har krav på å få utbetalt noen verdier som ligger i gården før den selges (med mindre kjøpekontrakten eller samboeravtalen sier noe annet). Samlivsbrudd gir ikke plikt til salg, men det blir ofte en nødvendighet som følge av de økonomiske realiteter. 

Samboeravtalen bør inneholde regler om hvordan ditt eierskap til gården skal avvikles og hva som eventuelt skal tre i stedet for det, og eventuell sikkerhet. Et eksempel: 

"Ved samlivsbrudd skal Xs eierskap i gården løses ut på følgende måte: 
X overdrar sin eierandel til Y mot første prioritets pant i eiendommen for utløsningsbeløpet. Utløsningsbeløpet skal beregnes i henhold til kontrakt med Svigerfar, redusert til Xs eierandel, på samlivsbruddstidspunktet. Panteretten skal tjene til sikkerhet for oppgjør av Xs andel av verdiene i eiendommen. Pantekravet skal tilsvare utløsningsbeløpet.

Y skal betale utløsningsbeløpet til X på én eller flere av følgende måter:
 - Ved overtakelse av felles banklån på gården reduseres utløsningsbeløpet med saldo på lånet på overtakelsestidspunktet multiplisert med Xs eierandel.
 - Ved innbetaling av avdrag (ikke rente) på felles banklån etter samlivsbruddet reduseres utløsningsbeløpet med avdragsbeløpet multiplisert med Xs eierandel
 - Det beløp som ikke dekkes av de to ovennevnte måter skal Y betale til X." 

Før man regulerer strekpunkt 3 nærmere (forfall, eventuell avdragsbetaling, renter, skal hun betale husleie for din eierandel i perioden etter at du har flyttet ut men før oppgjør skjer) må du tenke deg om for å finne ut av hva du kommer til å trenge. Det du kommer til å trenge raskt er en sum penger til depositum for å leie. Det du deretter kommer til å trenge er egenkapital nok til å få boliglån, dvs. 15 % av en rimelig boligverdi). Alt over det har du rom til å være fleksibel på. Du bør ha en rentebestemmelse. Du kan ta utgangspunkt i såkalt skifterente (forskrift om rentesats etter ekteskapsloven § 1), som er forsinkelsesrenten minus 6 prosentpoeng (eller styringsrenten pluss 2 prosentpoeng). Per i dag er denne renten 3,25 %. Den renten du får fra samboer dekker da noe av renteutgiftene dine til boliglånet, slik at du ikke går så mye i tap av å måtte låne opp mer enn du "egentlig" har i egenkapital.

Når det gjelder spørsmål 2: Vedlikeholdskostnader er kostnader man har for å bo, og som man ikke får igjen ved salg - de opprettholder bare eiendommens verdi. Slike kostnader får hverken hun eller du noe igjen for ved salg, og da bør du ikke kreve at hun skal skylde deg dem. Oppussing og standardheving kan hun få noe igjen for ved salg, men samtidig er det noe som dere har hatt nytte av under samlivet. Det blir ganske vanskelig å finne en sum som tilsvarer den verdien det er rimelig at du tar med ut igjen. Dessuten er det en risiko for at hun senere må selge med tap. Det vil kunne bli bittert for henne hvis du allerede har hentet ut en gevinst, så hun må ta sin andel av tapet og differansen mellom din andel av tapet og din gevinst. 

[Gjest 1c6b1...1c8]

krikkert skrev (18 timer siden):

Rabatten på faktisk kjøpspris sett opp mot markedspris er "prisen" for bruksrett og forkjøpsrett. En bruksrett følger som hovedregel eiendommen både ved vanlig salg (tinglysingsloven § 21 hvis kjøper blir informert om bruksretten og § 22 nr. 3 hvis han ikke blir det) og ved tvangssalg (tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-20 og 11-21), men ved tvangssalg kan retten bestemme at bruksretten skal tvangsutløses. 

Takk, dette er greit å ha med seg videre.  

Jeg synes også det andre du skriver er oppklarende. 

Kjøpekontrakten inneholder allerede klare regler på hvordan mitt eierskap til gården skal avvikles og hva som eventuelt skal tre i stedet for det, mye likt ordlyden i ditt innlegg. Redingen for meg er at jeg får pristigningen på min eierandel, hvilket vil være akkurat nok egenkapital for meg til å kunne betjene et lån på en leilighet innenfor rimelig reiseavstand til barna. 

Men kjøpekontrakten inneholder ikke informasjon om forfall, eventuell avdragsbetaling, renter,  'husleie for min eierandel i perioden etter at jeg har flyttet ut men før oppgjør skjer'. Dette må inn i samboerkontrakt, og dette  er et veldig sårt punkt for samboer og skaper usikkerhet i forholdet. Hun reagerte veldig når jeg diskuterte forfall for oppgjør, i følge regelen må det skje innen rimelig tid, men hva er det? Jeg foreslo 1/2 år... Når jeg tok opp dette føltes det som om at jeg forsøkte å tyne mest mulig penger ut av bruddet, for så å gjøre det vanskelig for henne å ta over

For meg virker det urealistisk at samboer skal kunne ta over min andel av lånet og samtidig gjøre opp for prisstigningen jeg har krav på. Men for å imøtekomme min samboers frykt om å miste familiegården så tenkte jeg å skissere noe alternativ løsninger.

1. Investere i en felles hybel. Så lenge vi er sammen så vil kanskje leieinntekter betjene lånet, videre er det høy prisstigning der vi bor så det kan være en fin sikkerhet å ha når vi selv blir pensjonister. Skulle det bli brudd: A) jeg blir løst ut fra gården, men tar over hybelen eller B) Beholder felles bolig (gård), bor annenhver uke i hovedhuset. Alternerer mellom å bo i hovedhuset og i hybelen, barna bor hele tiden i hovedhuset. 

2. Beholder felles bolig (gård), bor annenhver uke i hovedhuset. Alternerer mellom å bo i hovedhuset og kårbolig, barna bor hele tiden i hovedhuset. Ikke aktuellt for meg, blir vanskelig hvis det kommer ny partner inn i bildet. 

3. Samboer skriver en kontrakt med sin far som har bruksrett, hvor de finner en økonomisk løsning slik at de sammen kan beholde gården? F.eks. forskudd på arv, eventuelt trekke inn søsken. De har felles interesse av at gården blir i familien. 

Anonymous poster hash: 1c6b1...1c8

[krikkert]

Kjøpekontraktens regler kan modifiseres ved senere avtale (dog slik at de som ikke signerer den nye avtalen ikke er bundet av den - dere kan ikke modifisere rettsforholdet til svigerfar med ny avtale mellom dere), så man er ikke nødvendigvis bundet av den. 

Loven har ikke regler om når en medeier/samboer skal løses ut når utløsningen ikke skjer ved salg av eiendommen. Ekteskapsloven bestemmer imidlertid i § 70 at en ektefelle som plikter å kjøpe ut den andre av felles bolig har rett til å kreve at den andre ektefellen ikke får kontantoppgjør med én gang, men at vedkommende får et gjeldsbrev med pantesikkerhet i eiendommen. Dette gjeldsbrevet er oppsigelig med seks måneders varsel fra begges side. 

Lovgiver har altså ment at kombinasjonen av et oppsigelig gjeldsbrev (det vil si at du trenger ikke si det opp før du trenger pengene, og hun kan si det opp hvis hun vil ut) med et halvt års oppsigelsestid (en nokså romslig frist som gir skyldner rom til å forhandle med andre kreditorer, tilrettelegge for eventuelt forskudd på arv, forhandle med banken om opplåning, etc) er rimelig nok for ektefeller. 

Ditt første punkt virker som en lykkelig løsning, men forutsetter at dere begge vil kunne få overtatt felles låneforpliktelser alene ved et brudd. Risikoen her er at banken ikke er med på notene, og at i stedet for å måtte selge én bolig må dere selge to. 

 

Dette problemet oppstår når man ikke har kontant formue, når alle verdiene man har ligger i gjenstander som ikke er likvide - de kan ikke deles og de kan ikke selges. Et alternativ du ikke har nevnt er et "skilsmissefond" - at dere avtaler at dere hver for dere har en bankkonto/fondskonto/aksjekonto/formuespost som dere sparer i/på, som ikke skal deles ved brudd. Du kan sette av nok penger til å få reetablert deg, hun kan spare nok penger til å i alle fall få kjøpt ut deler av din del av boligen. Alternativt kan dere spare opp felles formue slik at det er mer verdi som skal deles enn bare boligen. 

 

[Gjest 1c6b1...1c8]

krikkert skrev (På 23.10.2022 den 12.11):

Loven har ikke regler om når en medeier/samboer skal løses ut når utløsningen ikke skjer ved salg av eiendommen. Ekteskapsloven bestemmer imidlertid i § 70 at en ektefelle som plikter å kjøpe ut den andre av felles bolig har rett til å kreve at den andre ektefellen ikke får kontantoppgjør med én gang, men at vedkommende får et gjeldsbrev med pantesikkerhet i eiendommen. Dette gjeldsbrevet er oppsigelig med seks måneders varsel fra begges side. 

Lovgiver har altså ment at kombinasjonen av et oppsigelig gjeldsbrev (det vil si at du trenger ikke si det opp før du trenger pengene, og hun kan si det opp hvis hun vil ut) med et halvt års oppsigelsestid (en nokså romslig frist som gir skyldner rom til å forhandle med andre kreditorer, tilrettelegge for eventuelt forskudd på arv, forhandle med banken om opplåning, etc) er rimelig nok for ektefeller.

Jeg synes dette virker som en fleksibel løsning. Jeg skal også sjekke opp det du kaller "skilsmissefond", mulig vi kunne fått utleie inntekter på gården, hvor disse går inn i skilsmissefondet. 

Anonymous poster hash: 1c6b1...1c8