Betale seg ut av fellesgjeld borretslaget

[Labelle]

Hei,

 

Jeg bor i et borretslaget med 20 rekkehus/leiligheter.

Rekkehusene er andelseiere og vi tilhører et borretslaget. Vi alle har 1 million i fellesgjeld hver. Altså totalt skylder borretslaget 20 millioner. Vi betaler kun renter på dette da det er avdragsfritt til 2026. 

Jeg og min samboer har ganske gunstig rente på vårt boliglån (akademikeravtale) som ikke er en del av den millionen som vi kun betaler renter på. Ser det hadde vært mye bedre å "bare" kjøpe seg ut og overføre 1 million direkte til vårt private boliglån, da renten er høy 4.03 på felleslånet. Jeg frykter at når vi kommer til 2026 vil enkelte refinansiere lånet og lage en ny avdragsfri periode. Slik sett kommer man aldri igang med nedbetaling og plutselig har man større oppgradering i vente i borretslaget itillegg til 20 millioner i lån.

Forstår jeg det rett kalles dette for en in-ordning? Lurer på om noen har erfaring med dette? Har snakket litt rundt blant beboere og det er flere som er positive. Jeg regner med dette må kjøpes ut av en viss sum. Og flertall i borretslaget burde kunne kjøre det igjennom. Ville høre litt før jeg går til styret. Har noen fullført dette? 

Endret 26. september 2022 av Labelle

[The Avatar]

Det fyrste du må sjekke er om du er i eit burettslag som kan få slik in-ordning. 

Deretter er det viktigaste kriteriet du må sjekke om ditt burettslag har ei sikringsordning for fellesgjeld. Har ikkje burettslaget dette så kan du i teorien risikere å betake ned di eiga fellesgjeld og likevel bli ståande kollektivt ansvarleg for at andre i burettslaget mislegheld sin gjeld. 

Det neste du må vurdere er om ditt burettslag har god økonomi. Der er ikkje så mykje hjelp i å betale ned din del av fellesgjelda om burettslaget rett etterpå bruker dette til å ta opp ny fellesgjeld. 

Deretter er det eit forholdsvis enkelt spørsmål om å samanlikne effektiv rente i burettslaget mot det du kan få på privatlånet. 

Eg ville også tatt ei lita vurdering på kva det betyr for salgsverdien at du kvitter deg med fellesgjeld. Utan fellesgjeld så må kjøparen ha større finansiering på plass. Har du høg verdi på bustaden frå før så kan dette bety færre potensielle kjøparar og dermed mindre budgivarar til å være med i ei budrunde. 

[Loko]

En kunde må ha det samme finansieringsbeviset om det er fellesgjeld som uten. 

Hvis kunde kan maksimalt ha 5m igjeld totalt så vil han da kun kunne låne 4m+1m i fellesgjeld.

Så er det krav om 15% egenkapital  av kjøpesum+fellesgjeld. Så man må altså ha finansieringsbevis i eksemplet over på 5m

Når det er sagt så er boliger oftere mer lettsolgte når dem ikke har fellesgjeld da fellesutgiftene er lavere. Noen blir dog "lurt" av felleslån med avdragsfrihet og får kunstige lave fellesutgifter.

[Labelle]

Da har vi fått igjennom IN avtale. Trengte kun flertall men det ble enstemmig på møtet. Tror når folk ble oppmerksom på den nåværende høye renten ville de ha mulighet for individuell nedbetaling. Er litt ting som skal på plass. Men godt å være igang.

Endret 14. november 2022 av Labelle

[Karltorbj]

Da jeg bodde i borettslag, hadde vi et felles selskapslokale og malte hele feltet, paa felleskassen.

Hvordan vil dere faa orden, paa slikt?

Labelle skrev (13 minutter siden):

Da har vi fått igjennom IN avtale. Trengte kun flertall men det ble enstemmig på møtet. Tror når folk ble oppmerksom på den nåværende høye renten ville de ha mulighet for individuell nedbetaling. Er litt ting som skal på plass. Men godt å være igang.

 

[Labelle]

Karltorbj skrev (15 minutter siden):

Da jeg bodde i borettslag, hadde vi et felles selskapslokale og malte hele feltet, paa felleskassen.

Hvordan vil dere faa orden, paa slikt?

 

Borretslaget vil fremdeles ha felleskostnader knyttet til drift og vedlikehold samt det vanlige renovasjon, eiendomskatt osv. Men idag er rentene baket inn og fra 2026 vil avdragene også komme. Da snakker vi månedlige felleskostnader på 12 500-13 500 per enhet..

Borretslaget har ca 800 000 på bok.

Opprettelsen av IN ordning kommer på 40 250,- fordelt på hele borretslaget. Kan betale ingenting eller minimum 100 000  2 ganger årlig inn. Jeg og min samboer tenker å cashe 1 million ved neste anledning. Da økes vårt private boliglån med 1 million. Men her har vi 3.05 i rente fremfor 4.07.

 

Alle nye borretslaget idag har IN ordning 

Endret 14. november 2022 av Labelle

[Zeph]

Det heiter “borettslag” ikkje “borretslag”.

Kva slags avtale har burettslaget på lånet? Er det fastrente ein periode sidan den var så høg? I desse tider kan nok mange ende opp med rente over 4% privat om alle rentespådomane slår til.

[Labelle]

Zeph skrev (2 minutter siden):

Det heiter “borettslag” ikkje “borretslag”.

Kva slags avtale har burettslaget på lånet? Er det fastrente ein periode sidan den var så høg? I desse tider kan nok mange ende opp med rente over 4% privat om alle rentespådomane slår til.

Nibor 3mnd flytende.

[Karltorbj]

Labelle skrev (1 time siden):

Nibor 3mnd flytende.

Naar jeg hadde mitt eget husbanklaan, fikk vi tilbud om aa fryse renta, foer den steg.

Faar borettslag dette tilbudet?

[Labelle]

Karltorbj skrev (12 timer siden):

Naar jeg hadde mitt eget husbanklaan, fikk vi tilbud om aa fryse renta, foer den steg.

Faar borettslag dette tilbudet?

Fryse renta idag?!

[Karltorbj]

Labelle skrev (4 timer siden):

Fryse renta idag?!

Gaar det ikke ann, blir det dumt,  Maa du gaa veldig hoyt?

[Labelle]

Karltorbj skrev (38 minutter siden):

Gaar det ikke ann, blir det dumt,  Maa du gaa veldig hoyt?

Kan ikke fryses. Kan bindes til en langt høyere rente. Men hvorfor gjøre dette med mindre man vil betale mere? 

Endret 15. november 2022 av Labelle

[Karltorbj]

Labelle skrev (5 minutter siden):

Kan ikke fryses. Kan bindes til en langt høyere rente. Men hvorfor gjøre dette med mindre man vil betale mere? 

Riktig ja, bindes ikke fryses.

Da jeg hadde 15% rente var det en far til en kompis som hadde bundet den paa 2,5%

Jeg  bandt den et par ganger. Begge gangene, baade angret og jublet jeg og i slutten, gikk det opp i opp. 

[Labelle]

Karltorbj skrev (15 minutter siden):

Riktig ja, bindes ikke fryses.

Da jeg hadde 15% rente var det en far til en kompis som hadde bundet den paa 2,5%

Jeg  bandt den et par ganger. Begge gangene, baade angret og jublet jeg og i slutten, gikk det opp i opp. 

Dette må da være veldig mange år siden. Tror ikke banken engang tilbyr binding lengre. Skal bli bedre å heller få alt lånet samlet et sted med en god rente. 

Jeg velger å tro det er mere attraktivt å selge en bolig til 4.2 milioner med en felleskostnad på 3 000,- mnd, istedenfor en bolig til 3.2 millioner med en felleskostnad på 13 500,- mnd.  

Men mulig jeg tar feil. Alt etter hvordan en kjøper ser på dette.

Endret 15. november 2022 av Labelle

[Karltorbj]

Det har du rett i, siste gang ca 20 aar siden.

Faar noen saanne aha opplevelser, her inne der jeg ikke tenker over at tiden gaar og mye kan ha forandret seg.

Lykke til! 

Endret 15. november 2022 av Karltorbj

[Labelle]

Hei igjen 2 år senere..

 

Skal bytte bank nå og hører litt med banken om å låne en million ekstra grunnet dette med nedbetaling av fellesgjeld. Er fremdeles usikker på hva som er best. Vi er også på husjakt og hvis det blir hus må denne boligen så klart selges. Boligen vår nå har en markedsverdi på ca 4.5 millioner. Dette er inkludert 1 million i gjeld på ''kjøpet''. Det er enda avdragsfrihet på denne millionen til 2026. Det er kun renter som betales på den. Jeg føler en potensiell kjøper blir kanskje fort skremt når hvis denne kommer til salgs med en felleskostnad i mnd på 9 500,-. Denne vil såklart bli mye høyere om jeg skulle selge boligen når avdragene også kommer i 2026. 13-14 000,-. Samtidig blir prisantydningen lavere enn hvis vi hadde ''cashet'' inn millionen og overført den på oss. Det er mange delte meninger om dette. Både blant meglere og bankfolk. Har spurt flere bankfolk men ingen anbefaler verken det ene eller andre.

Sist bankmann skrev i eposten når jeg diskuterte dette med å låne en million mer da vi snakket om å bytte bank.

Han skriver

''

Det ble også nevnt at dere ønsker å låne opp 1 million som er dagens fellesgjeld. Basert på dette må vi som bank opplyse om risiko rundt å bake inn fellesgjeld inn i boliglån.

Fellesgjeld er et lån selve borrettslaget har som er knyttet til boligen og ikke dere som eiere av boligen, om dere i fremtiden ønsker å selge boligen blir ikke denne gjelden med dere videre, men om dere baker denne inn i boliglånet flytter dere lånet til dere og denne blir med dere videre. Er dere klar over dette?''

 

Når vi kjøpte boligen var markedsverdien 4 millioner. minus 1 million i fellesgjeld. Så vi betalte altså 3 millioner til selgeren og fikk denne millionen i gjeld gjennom borettslaget.

 

jeg tenker det kommer veldig ann på kjøperen. Hvordan man ser regnestykket. Lavere prisantydning med høy fellesgjeld. Eller høyere prisantydning med lavere fellesgjeld. Blir så usikker på hva jeg skal gjøre. 2 andeler har nå ''cashet'' inn sin million i borettslaget til nå etter vi innføre IN avtale.

Endret tirsdag kl 23:04 av Labelle

[Uderzo]

1 mill fellesgjeld er ikke så veldig mye men over snittet, gjennomsnittlige fellesgjelden for borettslagsleiligheter i fjerde kvartal 2024 på 398 000 kroner. Dessverre er det folk som ikke skjønner hvordan fellesgjeld fungerer og blir "skremt" av det. Men om det er fellesgjeld eller ei, så må det betales for, og fellesgjeld har ofte noe lavere renter enn privat gjeld, så det kan bety at det er flere potensielle kjøpere til objektet, siden rentekostnadene kan være noe lavere enn hvis kjøper må finansiere hele beløpet selv. Bankene ser selvsagt på totalpris og gir ut finansieringsbevis hvor fellesgjeld er tatt med, men for de som har kontroll på egen økonomi så er det ikke slik at fellesgjeld nødvendigvis er noe negativt.
Fellesgjeld teller heller ikke som formue, så det kan være av betydning for en kjøper.

Jeg ville ikke ha betalt ned fellesgjelden når dere har planer om å selge i nær fremtid.

[The Avatar]

Det å få burettslaget til å ta opp felleslån er ei betre løysing enn å ta opp personleg lån, sjølv om gjeldsbelastninga blir den same så vil fellesgjelda følger boligen ved seinare salg, og det som ofte er viktigast for folk flest er at det at burettslaget tek opp fellesgjeld kan være ein måte å få låne meir pengar totalt sett enn det banken vanlegvis vil gi ut. 

Å cashe ut fellegjeld er eigentleg berre lønnsomt om du har tenkt å bu det lenge og du uansett har pengane som du like gjerne kan bruke på gjeld som på investering. 

Det er også ein viss grad av tryggheit i at at fellesgjelda er eit kollektivt ansvar sjølv om dei fleste ser på dette som noko negatovt ettersom det er større fare for at det er naboen som mislegheld gjelda enn at det er du. 

[Herr Brun]

Det er bare dersom du får merkbart bedre rente på gjeld i eget navn enn fellesgjelden at det gir mening å betale ned fellesgjeld individuelt. Markedet er rimelig effisient, så at du skal få noe bedre pris med eller uten fellesgjeld har jeg veldig liten tro på. 

Jeg ville latt fellesgjelda være. 

[Labelle]

The Avatar skrev (11 timer siden):

Det å få burettslaget til å ta opp felleslån er ei betre løysing enn å ta opp personleg lån, sjølv om gjeldsbelastninga blir den same så vil fellesgjelda følger boligen ved seinare salg, og det som ofte er viktigast for folk flest er at det at burettslaget tek opp fellesgjeld kan være ein måte å få låne meir pengar totalt sett enn det banken vanlegvis vil gi ut. 

Å cashe ut fellegjeld er eigentleg berre lønnsomt om du har tenkt å bu det lenge og du uansett har pengane som du like gjerne kan bruke på gjeld som på investering. 

Det er også ein viss grad av tryggheit i at at fellesgjelda er eit kollektivt ansvar sjølv om dei fleste ser på dette som noko negatovt ettersom det er større fare for at det er naboen som mislegheld gjelda enn at det er du. 

Når du har IN avtale i borettslaget er borettslaget pliktig til å ha egen forsikring mot mislighold av fellesutgifter fra de andre andelene. Dette er vi forsikret imot. Men takk for svar.

Endret onsdag kl 18:57 av Labelle