Utregning av gevinst/tap bolig

[andg]

Jeg kjøpte en leilighet i ett borettslag i 2015, og har bodd der selv frem til nå. På grunn av jobb og andre forhold er det mulig at jeg flytter bort for en periode, og er usikker på om jeg noensinne vil flytte tilbake. Jeg vurderer å enten selge leiligheten, eller leie den ut, mens jeg selv leier ett annet sted. Ved ett eventuelt salg vil den jo da bli regnet som sekundærbolig etter ca. ett års tid dersom jeg velger å ikke selge med en gang.

I perioden jeg har bodd det har borettslaget blitt betydelig renovert og oppgradert, men felleslånet har jo da økt betraktelig i tillegg. Dette fører til at det sånn jeg ser det blir en noe urettferdig (for min egen del) utregning for gevinst/tap fra salget. Har snakket med megler om verdivurdering og sett på salg i borettslaget for å finne en realistisk salgspris:

Inngangssum:

Kjøpesum: 2.400.000kr
Felleslån: 75.000kr
Total: 2.475.000kr

Utgangssum:

Salgssum: 2.200.000kr
Felleslån: 920.000kr
Total: 3.120.000kr

Gevinst på papiret: 645.000kr

Utregning basert på det som er vist her:

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/salg/salg-av-annen-bolig/slik-beregner-du-gevinsttap/

Så dersom jeg leier ut ett par år og så ønsker å selge så vil jeg måtte skatte 22% av 645.000kr fordi boligen på grunn av felleslån har steget i verdi, mens jeg i realiteten taper 200.000kr fordi leiligheten fra mitt ståsted blir solgt til mindre enn det jeg betalte for den. Er dette riktig? Snakket på chat med skatteetaten og de linken bare til den siden med utregningen på. Virker jo ganske urimelig på meg at jeg skal sitte igjen med en skatteregning på 150.000kr på en leilighet jeg egentlig har tapt penger på. 

Hvis dette er tilfelle har jeg jo i hvert fall ikke noe annet valg enn å selge den som primærbolig så jeg slipper dette styret her, så da er det jo ikke vits i å vurdere noe utleie en gang. 

[Revie]

Har du lagt til påkostninger i inngangsverdien?

Det strider mot regnskapsprinsippene at du skal måtte skattlegges av tap, så det høres på ingen måte riktig ut nei. 

[andg]

Revie skrev (4 minutter siden):

Har du lagt til påkostninger i inngangsverdien?

Det vil bare være snakk om småtterier siden jeg ikke har betalt dokumentavgift. Jeg har derimot pusset opp leiligheten en del for ca. 180.000kr, så dette kan kanskje legges på inngangsverdien da? Og dersom jeg legger til salgskostnader på 80.000kr til megler feks. så vil jo gevinsten minke. Så da har jeg kanskje en papirgevinst på 385.000kr og en skatteregning på nesten 85.000kr, som jeg fortsatt synes vil være helt absurd når jeg har tapt penger på leiligheten.

[Revie]

andg skrev (Akkurat nå):

Det vil bare være snakk om småtterier siden jeg ikke har betalt dokumentavgift. Jeg har derimot pusset opp leiligheten en del for ca. 180.000kr, så dette kan kanskje legges på inngangsverdien da? Og dersom jeg legger til salgskostnader på 80.000kr til megler feks. så vil jo gevinsten minke. Så da har jeg kanskje en papirgevinst på 385.000kr og en skatteregning på nesten 85.000kr, som jeg fortsatt synes vil være helt absurd når jeg har tapt penger på leiligheten.

Ja, det virker rart.

Påkostningene kan du utvilsomt legge til inngangsverdien. Det viktige er at du kan dokumentere dette på forespørsel. Om det er snakk om eget arbeid, er det greit å ha en form for utregning etter standard timesatser + feks faktura på ting som er kjøpt inn. 

Når det gjelder selve gevinstgrunnlaget, så er det den store økningen i fellesgjeld som gjør at du i praksis får en skattepliktig gevinst på tross av at du i rene kontanter taper penger. Her må jeg dessverre si at jeg kommer litt til kort. Jeg driver litt med utleie på fritida, men har dessverre lite erfaring fra borettslag, inkludert kjøp og salg. Er det lov å spørre om hvorfor felleslån har økt så mye? Gjelder det til vedlikehold og slike ting? 

[andg]

De 180.000kr er for innkjøpte varer og tjenester fra håndverkere, så det er enkelt nok å dokumentere. 

Grunnen til at felleslånet økte så mye var at det ble gjort en totalrenovering av leilighetsbygget med ny ventilasjon og isolering i tillegg til at vi fikk nye balkonger/vinterhager. Så leiligheten har jo definitivt blitt noe mer verdt, bare ikke tilsvarende økningen i felleslånet. 

 

[Revie]

andg skrev (5 minutter siden):

De 180.000kr er for innkjøpte varer og tjenester fra håndverkere, så det er enkelt nok å dokumentere. 

Grunnen til at felleslånet økte så mye var at det ble gjort en totalrenovering av leilighetsbygget med ny ventilasjon og isolering i tillegg til at vi fikk nye balkonger/vinterhager. Så leiligheten har jo definitivt blitt noe mer verdt, bare ikke tilsvarende økningen i felleslånet. 

Skjønner.

Skal nok være forsiktig med å gi for konkrete råd, men i mitt daglige virke som revisor er dette typisk en påkostning/vedlikehold-vurdering. Da snakker vi om foretak og ikke personlig økonomi, men jeg vil absolutt mene at man kan argumentere for at deler av dette er påkostninger og ikke bare løpene vedlikehold.

Godt mulig du vet om dette. Da blir det i alle fall smør på flesk, men en grei huskeregel for om det er påkostning eller vedlikehold, er om det gjør boligen bedre eller endret fra tidligere. Ny terrasse er vedlikehold dersom det er bytting av planker fra 1990. Nye vinduer er gjerne vedlikehold selv om dagens vinduer er bedre enn de fra 1960, fordi vi i dag har høyere standard. Så selv om denne øker, vil det gjerne være vedlikehold. Et vindu der du ikke hadde vindu tidligere, er påkostning. 

Men, ang terrassen kan det være påkostning dersom du nå har fått vinterhage der du ikke hadde før feks. Om boligen ikke hadde terrasse er det utvilsomt påkostning, mens om den har blitt større, er det delvis påkostning og delvis vedlikehold. 

Jeg skal som sagt være forsiktig å gi for bastante råd her, men det kan absolutt virke som du har muligheter til å vurdere noe av dette som påkostninger og dermed legge det til inngangsverdien.

 

[andg]

Vil tro at oppussingen vil bli en kombinasjon av påkostning og vedlikehold, så da må jeg jo i så tilfelle ta en vurdering selv, eller få noen andre til å ta en vurdering på hvor stor del av jobben som kan regnes som vedlikehold og hva som er påkostning da. Vil jo også måtte få ett bindende svar fra skatteetaten på at de aksepterer den fordelingen før jeg eventuelt tar sjansen på å beholde leiligheten da. 

Litt vanskelig å si hva som er hva egentlig siden etablering av nye rømningsveier kom som ett pålegg fra kommunen feks., noe som førte til at jeg fikk en vinterhage med utgang til rømningstrapp i påbygg. Den gamle vinterhagen jeg hadde ble jo derimot innlemmet som en utvidelse av stuen. Så du kan jo si jeg hadde vinterhage før, og beholdt vinterhagen på en måte, men den består ikke av det samme arealet, selv om størrelsen fortsatt er en 5-6m2. Og så ble jo stuen utvidet med 5-6m2 i denne prosessen også, så det vil jo bli en påkostning da.

Det moderne ventilasjonssytemet er jo nytt, men erstatter jo på en måte de gamle ventilene på veggene feks. Så om det er en ren påkostning, eller om man kan kalle det delvis vedlikehold for å få leiligheten opp i moderne standard, det er jo vanskelig å vurdere.
 

[Revie]

andg skrev (1 minutt siden):

Vil tro at oppussingen vil bli en kombinasjon av påkostning og vedlikehold, så da må jeg jo i så tilfelle ta en vurdering selv, eller få noen andre til å ta en vurdering på hvor stor del av jobben som kan regnes som vedlikehold og hva som er påkostning da. Vil jo også måtte få ett bindende svar fra skatteetaten på at de aksepterer den fordelingen før jeg eventuelt tar sjansen på å beholde leiligheten da. 

Litt vanskelig å si hva som er hva egentlig siden etablering av nye rømningsveier kom som ett pålegg fra kommunen feks., noe som førte til at jeg fikk en vinterhage med utgang til rømningstrapp i påbygg. Den gamle vinterhagen jeg hadde ble jo derimot innlemmet som en utvidelse av stuen. Så du kan jo si jeg hadde vinterhage før, og beholdt vinterhagen på en måte, men den består ikke av det samme arealet, selv om størrelsen fortsatt er en 5-6m2. Og så ble jo stuen utvidet med 5-6m2 i denne prosessen også, så det vil jo bli en påkostning da.

Det moderne ventilasjonssytemet er jo nytt, men erstatter jo på en måte de gamle ventilene på veggene feks. Så om det er en ren påkostning, eller om man kan kalle det delvis vedlikehold for å få leiligheten opp i moderne standard, det er jo vanskelig å vurdere.
 

Ja, det høres ut som du har en jobb med å vurdere. 

Så vil sannsynligvis skattebesparelsen gjøre at det blir en god timepris 🙂

[Llandari]

Nedgang i salgssum siden 2015 høres veldig merkelig ut. Boligprisene har jo steget i hele landet siden da. Her jeg bor har det vært enorm prisøkning siden 2015. En leilighet kjøpt for 2,4 mill den gang går nå for 3,5+.

[andg]

Skal sies at deler av problemet var at det var ganske bonanza i boligmarkedet våren 2015, så gikk på en smell og kjøpte den for 2,4 mill, mens den lå ute til 2 mill. Så det hjelper selvsagt ikke på situasjonen heller, men om jeg hadde kjøpt den for 2 mill i 2015, ville jeg jo måttet skattet av over 1 mill i tenkt gevinst, noe som uansett ville vært urimelig i min bok. 

Er det noen som vet hvordan jeg eventuelt starter prosessen med skatteetaten for å se om det er mulig å finne en mer fornuftig vurdering av gevinst/tap ifbm dette her?

[Salvesen.]

Dette virker jo helt søkt, hadde garantert brukt tiden min på å snakke med skatteetaten. Og om du ikke kommer videre der ta det med en advokat. 

[Herr Brun]

Llandari skrev (1 time siden):

Nedgang i salgssum siden 2015 høres veldig merkelig ut. Boligprisene har jo steget i hele landet siden da. Her jeg bor har det vært enorm prisøkning siden 2015. En leilighet kjøpt for 2,4 mill den gang går nå for 3,5+.

Totalprisen inkludert fellesgjeld har jo økt en hel del da. 

[Sverre1969]

8 hours ago, Revie said:

Har du lagt til påkostninger i inngangsverdien?

Det strider mot regnskapsprinsippene at du skal måtte skattlegges av tap, så det høres på ingen måte riktig ut nei. 

Hensyntatt endring i fellesgjeld har han jo ikke hatt tap. Sett opp et eksempel hvor du ser på et tilfelle hvor fellesgjelden er redusert i eierperioden, så ser du lettere hvorfor dette må regnes slik..

[Sverre1969]

4 hours ago, Salvesen. said:

Dette virker jo helt søkt, hadde garantert brukt tiden min på å snakke med skatteetaten. Og om du ikke kommer videre der ta det med en advokat. 

Bortkastede penger på advokat. Prinsippet med å hensynta endring i fellesgjeld på denne måten er sikker rett. Og helt logisk.

[Sverre1969]

9 hours ago, andg said:

Jeg kjøpte en leilighet i ett borettslag i 2015, og har bodd der selv frem til nå. På grunn av jobb og andre forhold er det mulig at jeg flytter bort for en periode, og er usikker på om jeg noensinne vil flytte tilbake. Jeg vurderer å enten selge leiligheten, eller leie den ut, mens jeg selv leier ett annet sted. Ved ett eventuelt salg vil den jo da bli regnet som sekundærbolig etter ca. ett års tid dersom jeg velger å ikke selge med en gang.

I

Er det pga jobb du flytter er det ikke sikkert det blir skatt: 

[Revie]

Sverre1969 skrev (21 minutter siden):

Hensyntatt endring i fellesgjeld har han jo ikke hatt tap. Sett opp et eksempel hvor du ser på et tilfelle hvor fellesgjelden er redusert i eierperioden, så ser du lettere hvorfor dette må regnes slik..

Enig i det. Lest meg litt opp på emnet i dag. Like fullt har han høyst sannsynlig muligheter for å legge til inngangsverdien. 

[Gjest 46ad7...c2c]

7 hours ago, Revie said:

Enig i det. Lest meg litt opp på emnet i dag. Like fullt har han høyst sannsynlig muligheter for å legge til inngangsverdien. 

Neppe. Husk at han ikke eier fast eiendom. Han eier et verdipapir; en borettslagsandel.

Anonymous poster hash: 46ad7...c2c

[Revie]

Gjest 46ad7...c2c skrev (54 minutter siden):

Neppe. Husk at han ikke eier fast eiendom. Han eier et verdipapir; en borettslagsandel.

Anonymous poster hash: 46ad7...c2c

Ja, men se eksemplet i Skatteetaten. De opererer med påkostninger i eksempel for borettslag.

Når det gjelder verdipapirer kan også kostnader utover selve kursen legges til, eksempelvis transaksjonskostnader knyttet ttil kjøpet. Litt på siden av det her selvsagt.

[andg]

Har prøvd å lage ett regnestykke som jeg selv synes ser mer fornuftig ut, hvor jeg har trukket fra ca. 200.000kr fra felleslånet for delen av rehabiliteringen som vedlikehold og resten som en påkostning. Har bare tatt utgangspunkt i en gjennomsnittsverdi de 7 årene jeg har bodd der på ca. 2,8mill, og så brukt 1% av verdien som vedlikeholdsutgifter per år. Dette er jo høyt til å være leilighet. Kan eventuelt bruke 0,25% vedlikeholdsutgifter per år siden 1994 som er siste gang det ble gjort en rehabilitering, og en gjennomsnittsverdi i perioden på 2 mill. Da kommer jeg bare opp på 140.000kr. 

Inngangssum:

Kjøpesum: 2.400.000kr
Felleslån: 75.000kr
Påkostning privat: 180.000kr
Påkostning felles: 650.000kr
Total: 3.305.000kr

Utgangssum:

Salgssum: 2.200.000kr
Felleslån: 920.000kr
Total: 3.120.000kr

Tap: 185.000kr

Det blir jo bare en skjønnsmessig vurdering det hele, men det viktigste for min del er egentlig ikke hvor stort fradrag for tap jeg kan få, men at det ikke blir en helt enorm skatteregning på en gevinst som fra mitt ståsted bare er ren fantasi.

Endret 23. september 2022 av andg

[Revie]

Påkostning felles er da selvsagt din andel av total felles påkostning, antar jeg?

Uten å ha kjennskap til ditt forhold eller interesse av å konkretisere tallene videre, er det i alle fall riktig at reelle påkostninger skal øke din inngangsverdi og dermed redusere gevinst/skattegrunnlag. Du kan også trekke fra salgskostnader, som du påpekte tidligere.