Kjøp av bolig under oppføring - Monopolsituasjon og urimelig prising av endringsarbeid

[Pozzolan]

Saken er at jeg har kjøpt en bolig under oppføring som privatperson, og har da kommet frem til at  bustadoppføringslova gjør seg gjeldende. Her finner jeg dog ingen direkte mekanismer som regulerer prissettingen av endringsarbeid.

Videre har vi følgende i avtaleteksten: 

Sitat

Det er ikke mulig å benytte andre leverandører/entreprenører til boligen i byggetiden, enn de som er valgt for prosjektet. Det er ikke mulighet for å gjøre egeninnsats i boligen under byggetiden.

Med andre ord er utbygger i en monopolsituasjon når det kommer til alt av endringer og tilvalg. I tillegg har utbygger krav på 25 % påslag på alt av endringer og tilvalg.

Så til sakens kjerne: har man som forbruker noen mekanismer som styrer fastsetting av priser, noe i samme retning som håndverkertjenesteloven § 32?

Utbyggeren har på dette prosjektet valgt en rørlegger som var billigst i pris for standardleveransen, men som nå leverer pristilbud som er av det dobbelte av hva utbyggeren selv sier de har mottatt på andre tilsvarende prosjekter, men da med en annen rørlegger. De har visstnok tatt dette opp med rørleggeren, men uten å ha kommet noen vei.
Videre kan man alltids spekulere i hvor hardt utbygger ønsker å gå ut ovenfor en leverandør, spesielt når de selv sitter igjen med 25 % av summen.

Helt konkret går endringen på å få montert ekstra utvendige vannkraner, noe som er en forholdsvis enkel sak å gjøre under oppføring av bygget, men som er veldig komplisert i ettertid på grunn av byggets planløsning. Er derfor veldig interessert i å få gjort dette nå, men da til omtrentlig markedspris pluss avtalte påslag.

[krikkert]

Hvordan forbrukerens betalingsforpliktelse skal fastsettes reguleres av bustadoppføringslova kapittel V. Bustadoppføringslova § 41 er parallellen til håndverkertjenesteloven § 32, og begge fastsetter at det er avtalte priser som skal betales. For endringsarbeider og tilleggsarbeider reguleres dette av § 42. 

 

[Pozzolan]

Med andre ord er det ingen mekanismer som styrer selve fastsettelsen av prisen, selv om utbygger her har monopol på alt av endringer og tillegg? At det er en avtalt pris er jo greit nok, men problemet er at den tilbydde (og eneste mulige) prisen er langt over hva som ellers er markedspris/gjengs pris.

For å sette det i perspektiv, sluttpriser inklusive mva. og 25 % påslag:

Prisoverslag fra rørlegger utenom prosjektet: 7000,- + 25 % påslag: 8 750,- (Noe vi ikke får benyttet pga. nevnte eksklusivitet)
Pris på et annet prosjekt fra samme utbygger i samme tidsrom: 11 000,- 
Tilbudt pris på vårt prosjekt: 23 000,-

Det er snakk om to kraner, altså 46 000,- istedenfor normale 22 000,-.

[Dapp47]

Hva stopper deg fra å hyre inn en ekstern rørlegger til å koble opp dette under byggeprosessen?

[Ståle Nordlie]

Hva, nøyaktig, sier kontrakten om endringer og prisen på endringer?

Har du spurt om det er greit at du bruker egen rørlegger?

[Pozzolan]

Dapp47 skrev (19 timer siden):

Hva stopper deg fra å hyre inn en ekstern rørlegger til å koble opp dette under byggeprosessen?

Følgende tekst i prospektet setter en ganske så effektiv stopper for dette:

Sitat

Det er ikke mulig å benytte andre leverandører/entreprenører til boligen i byggetiden, enn de som er valgt for prosjektet. Det er ikke mulighet for å gjøre egeninnsats i boligen under byggetiden.

 

Ståle Nordlie skrev (17 timer siden):

Hva, nøyaktig, sier kontrakten om endringer og prisen på endringer?

Har du spurt om det er greit at du bruker egen rørlegger?

Utregning av priser er ikke nevnte direkte, kun regler for påslag og administrasjonsgebyr for medgått tid. Som kjøper tolket jeg det derfor til at det ca. blir gjengs pris/markedspris + påslag, noe som stemmer godt med de andre tilvalgene og endringene vi har sett på.

Helt ordrett er det følgende:

Sitat

Kjøper vil få anledning til tilvalgsmøte med totalentreprenør for gjennomgang av leveranse og bestilling av eventuelle kundetilvalg. Totalentreprenør regner et påslag på 25 %, samt administrasjonsgebyr for medgått tid. [...]

Det kan ikke påregnes at alle ønskelige tilvalg/endringer er mulig å gjennomføre. Uansett kan kjøper ikke kreve å få utført endringer eller tilleggsarbeider som:

a) Vil endre kontraktsummen med 15 % eller mer.
b) Ikke står i sammenheng med selgers ytelse.
c) Vil medføre ulemper for selger som ikke står i forhold til kjøpers interesse i å kreve endringen eller tilleggsarbeidet.

Selgeren skal skriftlig klargjøre for kjøperen de kostnadsmessige og tidsmessige konsekvensene av de endringene eller tilleggsarbeidene kjøperen krever.

 

[krikkert]

Pozzolan skrev (På 23.9.2022 den 12.45):

Med andre ord er det ingen mekanismer som styrer selve fastsettelsen av prisen, selv om utbygger her har monopol på alt av endringer og tillegg? At det er en avtalt pris er jo greit nok, men problemet er at den tilbydde (og eneste mulige) prisen er langt over hva som ellers er markedspris/gjengs pris.

For å sette det i perspektiv, sluttpriser inklusive mva. og 25 % påslag:

Prisoverslag fra rørlegger utenom prosjektet: 7000,- + 25 % påslag: 8 750,- (Noe vi ikke får benyttet pga. nevnte eksklusivitet)
Pris på et annet prosjekt fra samme utbygger i samme tidsrom: 11 000,- 
Tilbudt pris på vårt prosjekt: 23 000,-

Det er snakk om to kraner, altså 46 000,- istedenfor normale 22 000,-.

 

Det er mekanismer som regulerer prissensur, men disse mekanismene - avtaleloven § 36, pristiltaksloven § 2 - har et veldig sterkt innslag av at man ønsker å forby den urimelige pris, ikke en høy pris. Det er ikke nok for å utløse pristiltakssensur at man kunne ha fått tjenesten billigere et annet sted, man må ligge godt over resten av markedet (ikke bare godt over billigste anbud på Finn.no). 

I kompliserte sammensatte tjenester som husbygging vil entreprenøren ut over det normale ha en del slingringsmonn fordi entreprenøren ved å tilby endrings- og tilvalgsadgang må sørge for at kapasiteten til å gjennomføre endringer og tilvalg faktisk er til stede på avtalt tid.  

Det finnes muligheter - men det er ikke regningssvarende å kaste advokat på entreprenøren for knappe 20k. 

 

Dapp47 skrev (På 24.9.2022 den 17.33):

Hva stopper deg fra å hyre inn en ekstern rørlegger til å koble opp dette under byggeprosessen?

Avtalen med hovedentreprenør.