Skatt ved salg av egen bolig til eiendomsutvikler

[Gjest b32f7...35c]

Hei. Har et spørsmål rundt skatt som jeg håper noen her kan svare på. Blir ikke helt klok på Skatteetaten sine nettsider. Kort fortalt har vi fått et tilbud fra en aktør innen dagligvarebransjen om kjøp av boligen vår til ca. 50% over takst. Huset er i god stand og jeg vil ikke beskrive tomten som unormalt stor(ca. 1600kvm). Bolig ligger i et boligområde med andre lignende boliger. Spørsmålet mitt er om noen kan si noe om risikoen for at dette utløser skatt som ved salg av tomt til eiendomsutvikler? Finner flere artikler om emnet(https://www.ovgj.no/aktuelt/salg-av-boligeiendom-til-eiendomsutviklere-kan-utlose-skattesmell/) men blir ikke helt klok på om dette kun gjelder i tilfeller hvor man selger en rønne med enorm tomt for en formue, eller om et hus i god stand med normal tomt også kan bli utsatt for skatt? 

 

Noen tanker? 

Anonymous poster hash: b32f7...35c

[Salvesen.]

Bor du i boligen? I så tilfelle skal det vell ikke løse ut skatt. Om ikke så utløser det vell etter 12 måneder uten å bo der eller noe slikt.

[Gjest b32f7...35c]

Salvesen. skrev (4 minutter siden):

Bor du i boligen? I så tilfelle skal det vell ikke løse ut skatt. Om ikke så utløser det vell etter 12 måneder uten å bo der eller noe slikt.

Ja, bor i bolig og har bodd her i 4 år. Saken er at ved salg til eiendomsutvikler eller lignende for pris som viser at de er interessert i tomten for utvikling og ikke boligen, kan det utløse skatt som ved salg av tomt og ikke bolig. Skattesatsen er på 22% i så fall. 

Anonymous poster hash: b32f7...35c

[Mercruiser]

Hvis du har eid og bodd i boligen i fire år, vil ikke dette utløse skatt - uavhengig av hvem eller hvor mye du selger til. 

[MailMan13]

Nevnes jo både ulik praksis rundt når det anses skatteplikt, og om hele eller overskytende beløp skal skattes av. Ser ut som dette er noe uklart farvann.

Løsningen står i lenken din. Du kan be Skattetaten om bindende forhåndsuttalelse før du aksepterer budet. De svarer med hvor mye skatt det blir. Om du synes du sitter igjen med for lite kan du da forhandle om tilsvarende prisøkning av kjøper. Eller la være å selge.

Endret 7. september 2022 av MailMan13

[Gjest b32f7...35c]

Mercruiser skrev (2 minutter siden):

Hvis du har eid og bodd i boligen i fire år, vil ikke dette utløse skatt - uavhengig av hvem eller hvor mye du selger til. 

"Slik vilkårene for skattefritak er utformet, vil de aller fleste som selger egen bolig oppnå skattefritak for gevinsten. 

I praksis har det imidlertid vist seg at boligsalg likevel kan bli skattepliktig – dette til tross for at vilkårene for eier- og botid er oppfylt. 

Selger du boligen din til en boligutvikler/utbygger som ønsker å rive boligen og oppføre nye boliger på eiendommen, typisk et leilighetsbygg, risikerer du at Skatteetaten likevel anser salget som skattepliktig."

 

https://www.ovgj.no/aktuelt/salg-av-boligeiendom-til-eiendomsutviklere-kan-utlose-skattesmell/

Anonymous poster hash: b32f7...35c

[Gjest b32f7...35c]

MailMan13 skrev (1 minutt siden):

Nevnes jo både ulik praksis rundt når det anses skatteplikt, og om hele eller overskytende beløp skal skattes av. Ser ut som dette er noe uklart farvann.

Løsningen står i lenken din. Du kan be Skattetaten om bindende forhåndsuttalelse før du aksepterer budet. De svarer med hvor mye skatt det blir,  og du synes du sitter igjen med for lite kan du da forhandle om tilsvarende prisøkning av kjøper. Eller la være å selge.

Ja, vi ender nok om med å be skatteetaten om en uttalelse, men håpet noen her hadde noe erfaring rundt dette, da skatteetaten oppgir behandlingstid opp mot 3 måneder på slike forespørsler. 

Anonymous poster hash: b32f7...35c

[5YN6PQB1]

Salvesen. skrev (1 time siden):

Bor du i boligen? I så tilfelle skal det vell ikke løse ut skatt. Om ikke så utløser det vell etter 12 måneder uten å bo der eller noe slikt.

Hmm, denne artikkelen seie vel noko anna: https://www.huseierne.no/hus-bolig/tema/okonomi/boligsalg-til-utbygger-kan-gi-skattesmell/

I tillegg så dukket denne opp på Google "Selger du til en utbygger som ønsker å utvikle eiendommen og oppføre nye boliger, risikerer du å bli skattlagt for hele gevinsten. Skattelovens utgangspunkt er at gevinst ved salg av all fast eiendom er skattepliktig. Likeledes er tap fradragsberettiget"

[krikkert]

Som hovedregel er gevinst ved salg av egen bolig skattefri etter skatteloven § 9-3 annet og tredje ledd. Dette fritaket har en avgrensning i niende ledd bokstav a: 

[Gevinstfritak] gjelder ikke gevinst ved "realisasjon av tomt. Som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger m.v., eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål o.l., og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt". 

Rettspraksis stiller opp to kriterier som avgjørende. Det første kriteriet er om bebyggelsen på eiendommen har en uselvstendig verdi ved siden av tomta. Hvis det er ingen eller minimal forskjell på hva eiendommen er verdt med og uten bygninger, så er dette vilkåret for tomtebeskatning oppfylt. Det andre vilkåret er om en det finnes en kjøper som ville kjøpt eiendommen til den prisen som er tilbudt, og brukt eiendommen som boligeiendom. Hvis det er usannsynlig at det finnes en slik kjøper, så er også dette vilkåret oppfylt. 

Skattedirektoratet har gitt noen vurderingsmomenter: 
 - er det et rimelig forhold mellom salgssummen og den netto avkastning bygningene kan gi?
 - strøkets karakter, særlig utviklingen i den senere tid
 - bygningens vedlikeholdsstandard
 - praktiske og formelle vanskeligheter med å få bygget ut eiendommen på annen måte (strøkservitutter, hindre i kommuneplaner, osv)

I en dom fra Borgarting lagmannsrett fra 2001 (Utv. 2001 s. 1531) ble en eiendom solgt for 6,8 millioner kroner, hvor bygningsverdien ble ansett å være noe under 4 millioner kroner, det vil si at 170 % av "takst" ble ansett som så høyt at det kvalifiserte som tomtesalg. Jeg vil anta at 150 % ligger i grenseland mellom hva som er en usedvanlig god pris for et boligsalg og hva som er skattepliktig tomtesalg. Vedlikeholdsstandarden ligger gjerne innkalkulert i taksten, slik at det blir de to siste kriteriene - strøkskarakter og praktiske utbyggingsmuligheter - som vipper den ene eller den andre veien. 

[Mercruiser]

20 hours ago, Guest b32f7...35c said:

"Slik vilkårene for skattefritak er utformet, vil de aller fleste som selger egen bolig oppnå skattefritak for gevinsten. 

I praksis har det imidlertid vist seg at boligsalg likevel kan bli skattepliktig – dette til tross for at vilkårene for eier- og botid er oppfylt. 

Selger du boligen din til en boligutvikler/utbygger som ønsker å rive boligen og oppføre nye boliger på eiendommen, typisk et leilighetsbygg, risikerer du at Skatteetaten likevel anser salget som skattepliktig."

 

https://www.ovgj.no/aktuelt/salg-av-boligeiendom-til-eiendomsutviklere-kan-utlose-skattesmell/

Anonymous poster hash: b32f7...35c

Jeg er kjent med denne problemstillingen, men denne regelen gjelder i utgangspunktet tomtesalg. Salg av en ubebygget tomt, eller deler av din egen tomt, har alltid vært skattepliktig. For meg virker det som om skatteplikt kan evt. slå inn for salg av tomt med bolig, i tilfeller der boligen er så dårlig at den i praksis er rivningsklar, eller representerer en minimal verdi.

Slik du beskriver ditt tilfelle, tviler jeg på om du kommer i skatteposisjon. Men selvsagt greit å få en bindende uttalelse fra skatteetaten først, så kan du evt. ta skattekostnaden med i forhandlingene med kjøper.