Reguleringsplan med vei rett gjennom boligen

[boligkjøper]

Jeg har funnet en enebolig som jeg i utgangspunktet er svært interessert i å kjøpe. 

Ulempen med denne boligen er at det foreligger gjeldene reguleringsplan fra 2005 for området hvor det er regulert inn et nytt lite boligområde med adkomstvei som skal gå rett gjennom huset!

 

Eiendomsmegler sier at dette ikke er noe problem da det er en gammel reguleringsplan og det ikke er noen reelle planer om å ekspropiere huset.

Kommunen sier bare at reguleringsplanen er gjeldende, men de kan ikke si noe om hvorvidt den vil bli realisert da det kommer ann på dem med eierinteresser/utbygger.

 

Prisantydning er 3,5mill. Det er nok ikke tatt høyde for de spesielle forholdene i reguleringsplanen i prisantydningen, da megler ikke var klar over forholdet da jeg ringte.

 

Det å leve med en risiko for at huset kan bli ekspropiert kan jeg kanskje leve med så lenge jeg ikke lider økonomisk tap, men om jeg skal selge huset i fremtiden, vil den nok igjen ikke være lett å få solgt til full pris.

 

Hva vil være en fornuftig rabatt på denne boligen gitt de spesielle forholdene i reguleringsplanen?

[mobile999]

Foreligger det boligtilstandsrapport med utregnet teknisk verdi av eneboligen?

[krikkert]

Det du i bunn og grunn spør om er hvordan du skal prise inn den risikoen du tar ved å kjøpe denne boligen. Det er to relevante faktorer -- sannsynligheten for at risikoen vil materialisere seg, og kostnaden ved risikoen. For å ta noen eksempler -- "prisen" for 1/5 sannsynlighet for at eiendommen vil tape 100 % av sin verdi, er 20 % prisavslag. Det samme avslaget vil det være hvis det er 2/5 sannsynlighet for 50 % verditap. 

Ekspropriasjon for å sikre nødvendig vei har - i motsetning til annen ekspropriasjon - ikke en tiårstidsfrist. Reguleringsplanen har virkning til "evig tid", og grunneier har lite vern. Grunneiers vern ligger primært i at rettspraksis (Rt. 1999 s. 513, Rt. 1998 s. 416, LB-2015-8388, og LB-2020-177601, bl.a.) legger opp til at ekspropriasjonsvilkårene (oreigningslova § 2, inngrepet må være "nødvendig" for å gjennomføre formålet, og inngrepet må være "tvillaust til meir gagn enn skade") skal vurderes etter situasjonen slik den er på ekspropriasjonstidspunktet, og at man derfor kan få en ny vurdering hvis reguleringsplanen er ganske gammel eller hvis forholdene har endret seg vesentlig fra da reguleringsplanen ble vedtatt. 

Det finnes to utfall her. Enten blir reguleringsplanen benyttet, ellers blir det utarbeidet ny reguleringsplan som ikke får de samme konsekvensene for deg. Med tanke på at norsk boligpolitikk går mot fortetting og ytterligere husbygging er det mer sannsynlig at reguleringsplanen blir benyttet enn at den ikke blir det -- spørsmålet er mer når den blir benyttet enn om den blir det, og dette spørsmålet er utenfor din kontroll. 

I og med at det er nokså høy sannsynlighet for at reguleringsplanen en dag vil bli benyttet blir spørsmålet i bunn og grunn hvor stort ditt opplevde verditap som følge av gjennomføringen vil være som er styrende for hva slags prisavslag du vil beregne deg. En senere eier vil antagelig ha den samme tankegangen og vil bruke denne mot deg, så om reguleringsplanen blir benyttet i din eierperiode eller en senere eiers eierperiode er ikke relevant. 

Ved en frivillig ordning (utbyggere foretrekker normalt å ikke be kommunen ekspropriere, fordi det er dyrt) eller ved en ekspropriasjon er lovens ordning at du får dekket ditt økonomiske tap - men det du ikke får dekket er bruk som er ulovlig etablert eller utvidet i strid med reguleringsplanen. Jeg antar at huset er eldre enn reguleringsplanen, men det er et usikkerhetsmoment som bør sjekkes ut nærmere. Det du ikke får dekket og som det er naturlig å prise inn her er bl.a. plunder, heft, og usikkerhet. Dette er størrelser som ikke lar seg beregne så lett, men som har en verdi for de fleste. Å trekke ned et par hundre tusen er nok antagelig ikke for lite. 

[Mercruiser]

Det skal nok en del til for at kommunen kan ekspropriere i dette tilfellet. Det skal normalt mer almennyttig forhold til for ekspropriering, enn at en privat utbygger bare skal utvikle et boligområde. I slike tilfeller er det gjerne utbygger selv som har utarbeidet reguleringsplanen, som i neste omgang er godkjent av kommunen. Normalt vil utbygger ta høyde for å måtte kjøpe deg ut til en god pris. 

[boligkjøper]

19 hours ago, mobile999 said:

Foreligger det boligtilstandsrapport med utregnet teknisk verdi av eneboligen?

Det foreligger vanlig tilstandsrapport, men fremgår ikke verdi av den.  

[Dubious]

Så det boligområdet som ble planlagt i 2005 er ikke bygd?