Vedlikeholdsplikt i sameiet

[Frustrert sameie]

Hei

vi er et sameie med 12 seksjoner. En beboer er dørgende lat og vedlikeholder ikke sin hage eller andre ytre ting. Vi har sendt flere skriftlige klager men lite skjer. Det siste som skjedde var at noen andre beboere fikset Hagen hans hvorpå han skulle fjerne hageavfall og vedlikeholde fremover. Dette endte med at han puttet avfallet i søppelposer som står på verandaen og stinker forferdelig og er til stor sjenanse for de andre. Hva mer kan man gjøre? Kan man anmelde? MÅ man gå til advokat? Ønsker å unngå advokat pga dårlig økonomi i sameiet.

[krikkert]

Lovens utgangspunkt er at seksjonseieren har plikt til å vedlikeholde sin bruksenhet med tilleggsdeler slik at skader på fellesarealer og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper (eierseksjonsloven § 32). Det er ikke et brudd på vedlikeholdsplikten før det finnes en faktisk og konkretiserbar ulempe for andre. Departementet skriver i forarbeidene til bestemmelsen at "vedlikeholdsplikten rekker ikke lenger enn det som er nødvendig av hensyn til andre seksjonseiere [...] så lenge hensynet til de øvrige er ivaretatt, kan seksjonseieren selv bestemme om han vil vedlikeholde sin bruksenhet godt eller dårlig."

All annen vedlikeholdsplikt ligger på sameiet (eierseksjonsloven § 33). Man har mulighet til å flytte vedlikeholdsplikt fra den enkelte til sameiet eller fra sameiet til den enkelte i vedtektene. 

Hvis hagen er en del av den enkeltes seksjon, og vedtektene ikke sier noe om vedlikehold, så er seksjonseier ansvarlig for å vedlikeholde den, dvs. å holde den i forsvarlig stand slik at den ikke påfører naboene/fellesskapet ulemper. Hvis hagen er fellesareal, og vedtektene ikke sier noe om vedlikehold, er det sameiets ansvar å vedlikeholde hagen. 

Årsmøtet i sameiet kan fastsette ordensregler (eierseksjonsloven § 28), og disse kan si noe om hvilken standard man ønsker å ha for fellesarealer mtp. ryddighet og stell. Grensen mellom hva som er orden og hva som er vedlikehold kan være vanskelig å trekke opp, og er viktig fordi det er mye lettere å fastsette ordensregler (alminnelig flertall på sameiemøtet) enn å endre på vedlikeholdsplikten (to tredjedels flertall for vedtektsendring pluss samtykke fra seksjonseiere som får større plikter).

I og med at det ikke er straffbart å ha stinkende avfall i søppelposer på verandaen (i alle fall ikke vanligvis - "vanlig" luktforurensning fra boliger er tillatt etter forurensningsloven § 8 og dermed ikke omfattet av straffebudet i § 78) vil det ikke ha noe for seg å anmelde forholdet til påtalemyndigheten. 

Hvis hagestell er sameiets ansvar, så er det sameiets ansvar. Det må enten gjøres på frivillig dugnad (som nevnt kan ikke seksjonseierne pålegges å arbeide for sameiet), ellers må man øke felleskostnadene for å få arbeidet utført på lønnet vis. Man kan vurdere en ordning med "dugnadslønn" der man øker felleskostnadene med kr. X generelt, og reduserer felleskostnadene med kr. X for sameiere som deltar i fellesvedlikeholdet. Dette har imidlertid for det første skattemessige konsekvenser (reduksjonen vil kunne bli betraktet som lønn for den enkelte) og vil for det andre kunne utløse klager til styret, Diskrimineringsnemnda, og andre offentlige instanser fra seksjonseiere som ikke kan eller ikke vil delta i dugnader av forskjellige årsaker. 

Hvis hagestell er den enkeltes ansvar (enten gjennom vedlikeholdsplikt eller ordensregler), så har sameiet egentlig bare ett sanksjonsmiddel overfor den som ikke kan eller ikke vil oppfylle sine plikter, og det er pålegg om salg av seksjonen etter eierseksjonsloven § 38. Vilkåret er at seksjonseieren har fått en skriftlig advarsel (hvor det skal stå tydelig at vesentlig mislighold av seksjonseierplikter gir styret rett til å kreve salg av seksjonen) og at seksjonseieren fortsatt "vesentlig misligholder sine plikter" etter at advarsel er gitt. Bevisbyrden ligger på sameiet/styret, både for at seksjonseieren har denne plikten, for at den er misligholdt, og for at misligholdet er vesentlig. 

Et "vesentlig mislighold" betyr for det første at det må være en plikt som er misligholdt. Det kan være en plikt som følger av loven (som vedlikehold), vedtektene, årsmøtevedtak (ordensregler), styrevedtak, eller av avtale. Den er ikke fulgt, og konsekvensen av misligholdet må være såpass stort at det er rimelig av fellesskapet å kreve at denne personen ikke lenger skal være en del av fellesskapet.