Ferdigattest med vilkår om utbedrelse

[Gjest 209ed...33c]

Hei!

Vi vurderer å kjøpe et hus og ser det at i ferdigattesten for huset (for flere år tilbake i tid) så står det en anmerkning. Det anmerkningen går på er at en skrent ikke er tilstrekkelig sikret og at denne må utbedres snarest. Ingen utbedring ble gjort men i årenes løp er det kommet en god del vegetasjon i området.

Spørsmålet vårt nå er om dette kan slå negativt ut for oss? Kan vi risikere at ferdigattesten blir trukket tilbake? Eller at vi får pålegg om utbedring snarest (igjen)? Eller vil for eks vegetasjon dekke behovet for sikring?

Slik jeg ser på skrenten så er det nå minimal risiko for at noen faller langt om de faller ned. Ganske enkelt fordi man blir hindret av vegetasjon. Og jeg tipper nåværende huseier har tenkt det samme. Men skal en gjøre noe der så er det gjerde som er aktuelt.

 

Vi har uansett tenkt å sette opp gjerde, men har lite lyst til å ta risikoen for at ferdigattesten blir trukket tilbake av kommunen.

Takk for innspill

Anonymous poster hash: 209ed...33c

[Llandari]

Hvis dere uansett har tenkt å sette opp gjerde, så har de vel ingen grunn til å trekke tilbake ferdigattesten. (Så lenge gjerdet er etter forskriftene)

[krikkert]

Ferdigattesten skal ikke gis hvis bygningen/eiendommen har mangler. Hvis det er utstedt en ferdigattest med påtegninger (som det du siterer), så betyr det at kommunen har vurdert forholdet og funnet at det er "bagatellmessige overtredelser" (før 30. juni 2010 var kravet et annet - enten at det "ikke gjenstod alvorlige forhold", eller at kun "forhold av mindre betydning" gjenstår). 

I praksis betyr dette at det er svært lite sannsynlig at kommunen trekker tilbake ferdigattest. De vil imidlertid kunne treffe vedtak om å pålegge eier å gjøre det, og dette kan følges opp med tvangsmulkt eller forelegg. Et forelegg kan igjen følges opp med tvangsfullbyrdelse hvor det offentlige foretar arbeidet på din regning. 

Så lenge du faktisk følger opp merknaden, så er risikoen for videre konsekvenser liten. 

Siden denne merknaden kommer inn i ferdigattesten er det antagelig beskrevet en form for sikring i plantegningene. Det er denne sikringen kommunen mener at skal rettes opp. Hvis det ikke er beskrevet noen form for sikring i plantegningene er det litt merkelig, men merkeligere ting skjer i kommunal byggesaksbehandling. I så fall er det opp til tiltakshaver (eier) å legge opp til forsvarlig sikring. 

Kravet i henhold til TEK17 § 8-3 er at uteoppholdsarealer skal utformes slik at personer ikke utsettes for farer, herunder skal "nivåforskjeller [...] sikres slik at fallskader forebygges". Hvis nivåforskjellen er på mer enn 3 meter skal det som hovedregel sikres med rekkverk, gjerde, tett vegetasjon eller lignende. Er det betong, asfalt, stein, eller annet hardt underlag, gjelder tilsvarende hvis nivåforskjellen er mer enn 0,5 meter. 

Tett vegetasjon - altså hekk eller lignende som har samme funksjon som et gjerde - vil være nok. Poenget er ikke nødvendigvis fysisk hinder, men at folk (særlig barn) ikke beveger seg bort til steder hvor det er farlig. 

Kravet er tilsvarende det som gjaldt etter gammel teknisk forskrift (TEK10 § 8-4), men er mer konkretisert. TEK97 hadde ikke eksplisitte krav til forebygging av fallskader på uteareal, men hadde tilsvarende krav til rekkverk på terrasser o.l. 

Endret 25. august 2022 av krikkert

[XXX-]

Kommunen begikk en saksbehandlingsfeil da de ga ferdigattest. De skulle gitt midlertidig brukstillatelse med vilkår om ferdigstillelse. Hvis et søknadspliktig tiltak ikke er ferdig, skal det ikke gis ferdigattest. 

[Gjest 209ed...33c]

XXX- skrev (16 timer siden):

Kommunen begikk en saksbehandlingsfeil da de ga ferdigattest. De skulle gitt midlertidig brukstillatelse med vilkår om ferdigstillelse. Hvis et søknadspliktig tiltak ikke er ferdig, skal det ikke gis ferdigattest. 

Nå endte vi opp med å ikke kjøpe det huset. Men vil dette kunne få konsekvens for kjøper ut over krav om å utbedre i tråd med anmerkningen?

Anonymous poster hash: 209ed...33c

[Gjest 26828...000]

Gjest 209ed...33c skrev (3 minutter siden):

Nå endte vi opp med å ikke kjøpe det huset. Men vil dette kunne få konsekvens for kjøper ut over krav om å utbedre i tråd med anmerkningen?

Anonymous poster hash: 209ed...33c

Hvis kjøper utbedrer i tråd med anmerkningen, kan jeg vanskelig se at dette vil få noen ytterligere konsekvens for kjøper. Formelt sett bør kjøper utbedre i tråd med anmerkningen i gjeldende ferdigattest og be kommunen oppheve siste ferdigattest og utstede ny ferdigattest. Da er tiltaket helt legalisert i tilfelle av salg og krav etter ny avhendingslov. En slik saksgang vil kunne inngi tillit hos byggesaksavdelingen og gjøre at kjøper får goodwill. 

Anonymous poster hash: 26828...000