Tvist om tinglyst rørledning

[Gjest 76c60...a27]

Når eiendommen ble utviklet ble det inngått enighet med eier av naboeiendom om føring av en dren eller overvannledning over eiendommen hans. Naboen ble kompensert og hans representant (takstmann) sa at alt var i orden, og til slutt ble heftelsen tinglyst.

Nå er det kommet nye eiere på naboeiendommen, og de avdekket problemer med overvann. Uten å kontakte oss (eier av rørledningen) ble denne gravd opp. Det viser seg at arbeidet på denne er et lappverk og langt fra faglig utført. Vi har ingen tro på at en byggherre og en takstmann som representerer naboeier ville godtatt rør med plastposer som skjøt, så vi mistenker jo at forrige eier har jobbet litt på egenhånd her etter at vår entreprenør la ned det originale røret, og at dette er årsak til at overvannet skaper problemer for naboen.

Saken er da at naboen har sendt oss en melding om tvist, der de vil vi skal koste arbeidet de har gjort med å fjerne rørledningen samt de vil vi skal koste en ny rørledning. De nevner også skader i kjeller, men deres egen byggmester skriver noe sånt som at årsaken til skadene er at blomsterkasser er opprettet mellom grunnmurspapp og grunnmur, og feil installasjon av grunnmurspapp.

Dette mener jo vi er helt urimelig. Greit nok må vi forvente å koste vedlikehold og reparasjoner som oppstår, men her mener vi helt klart at å erstatte hele rørledningen etter så kort tid er urimelig. Altså, dersom rørledningen var skadet av setninger, røtter, etc så er det vårt ansvar. Her er rørledning fjernet, oppdelt, flyttet og skjøtet og går ikke engang til det stedet tinglysningen sier. 

Mine påstander:

1. Vi er fratatt vår mulighet til å gjøre nødvendige tiltak på grunn av naboeier sin selvtekt. Behovet for tiltak var ikke av en sånn grad at det ikke lot seg gjøre å kontakte oss, da situasjonen har vært pågående i flere år.
2. Rørledningen er akseptert skriftlig av forrige eier og hans profesjonelle representant. Vi vil påstå at ufagmessig arbeid på denne av forrige eier ved senere arbeid har ført den til tilstanden den er i, og da må nåværende eier ta dette med rett vedkommende
3. Vi krever rørledning gjennopprettet til faglig god stand da denne er vår eiendom.
4. Vi avviser alle krav mot oss

 

Anonymous poster hash: 76c60...a27

[krikkert]

Det grunnleggende prinsippet følger av servituttlova § 2, om at hverken rettighetshaver eller eier kan bruke sin rettsposisjon på en slik måte at det er "urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe" for den andre. Dette innebærer at dere som rettighetshaver er ansvarlig for at deres bruk av overvannsledningen ikke fører til skade eller ulempe på eiendommen. Dette inkluderer - i utgangspunktet - plikt til å vedlikeholde og reparere ledningen, som jo tilhører dere. 

Eieren/naboen kan ha rett til å få ledningen flyttet etter servituttlova § 5. Vilkårene er at "ingen avgjerande grunn er i mot det", at naboen "bærer kostnaden selv", og at "den nye ordningen er minst like god for motparten som den tidligere ordningen". 

Spørsmålet her er hvem som er erstatningsansvarlig overfor hvem, og det er et spørsmål som må løses hver for seg for forskjellige konstellasjoner. Ny nabo er for eksempel ikke uten videre erstatningsansvarlig for ting gammel nabo har gjort. Man har som regel ikke noe objektivt erstatningsansvar som eier av fast eiendom, slik at det dere hverken har eller burde ha visst om vil heller ikke lede til noe erstatningsansvar. 

 - Hvis gammel nabo har kludret med ledningen er vedkommende antagelig erstatningsansvarlig både overfor dere og overfor ny nabo. 
 - For at dere skal være erstatningsansvarlig overfor gammel nabo og ny nabo må dere eller deres entreprenør ha gjort uaktsom skade på eiendommen.
 - Ny nabo blir i utgangspunktet erstatningsansvarlig for det økonomiske tap dere har lidt, i og med at han burde ha kjent til forholdene om servitutten. Han kan gå fri for dette hvis vilkårene om nødrett i skadeserstatningsloven § 1-4 er oppfylt. Hans erstatningsansvar er imidlertid begrenset til å rette opp det han har gjort - han plikter ikke å sette tingen i bedre stand enn den var da han overtok eiendommen.

Slike konflikter er gjerne veldig "faktumtunge", hvor mye av tvisten ikke dreier seg om jussen i erstatningsansvar og servitutter, men hva som har skjedd. I innlegget ditt skriver du rett ut at du antar at røret opprinnelig ble fagmessig utført, og din hypotese er at det ble utført uautoriserte arbeider på dette i etterkant. Dette er noe du har bevisbyrden for - naboen trenger i utgangspunktet bare vise til at dette er slik det var da det ble gravd opp. Hvis naboen blir trodd på at det har vært ufagmessig håndverk da ledningen ble lagt, så veier det tungt i favør av erstatningsansvar for dere. Så her handler det å finne ut av med sikkerhet hva som har skjedd. Få tak i entreprenører, takstmenn, og gammel eier av naboeiendommen. 

[Gjest 76c60...a27]

20 minutes ago, krikkert said:

I innlegget ditt skriver du rett ut at du antar at røret opprinnelig ble fagmessig utført, og din hypotese er at det ble utført uautoriserte arbeider på dette i etterkant. Dette er noe du har bevisbyrden for - naboen trenger i utgangspunktet bare vise til at dette er slik det var da det ble gravd opp. Hvis naboen blir trodd på at det har vært ufagmessig håndverk da ledningen ble lagt, så veier det tungt i favør av erstatningsansvar for dere. Så her handler det å finne ut av med sikkerhet hva som har skjedd. Få tak i entreprenører, takstmenn, og gammel eier av naboeiendommen. 

Du vet, utbyggere oppløses jo som regel etter at prosjekter er ferdige så er slit å få tak i folk. Antagelsen er basert på at motparten brukte takstmann (som "tilfeldigvis" var en slektning til en av eierne). Det er ikke et bevis, men det dreier vel sannsynligheten en smule i rett favør. 

I dokumentasjonen han har skrevet står det "rør lagt i bakken og gravd ned". Entreprenøren nye eier har brukt sier at rørene endte opp i luften bak en busk. Bare her burde det gi inntrykk av at noe ikke stemmer.

Forsøkte kontakt med vedkommende takstmann, men "han husker lite". Saken er at han fortsatt er i slekt med forrige eier, og dersom vi "vinner" så vil nok nye eiere gå på forrige eier, altså da slektningen hans. 

Gammel eier av naboeiendommen sa at hun "ikke ønsket å uttale seg noe om saken" når vi ringte.

 

Anonymous poster hash: 76c60...a27

[krikkert]

I know. 

Lykke til! Som sagt er dette en sakstype hvor hva som kan bevises (faktum) teller veldig tungt. Det er viktig å ha et klart hode og å ikke ta ting personlig - naboen vet ikke nødvendigvis alt dere vet, og kan ha vært i en form for god tro. Ikke bidra til vranglås hvis det er mulig å oppnå enighet om at tvisten mellom dere to settes på vent (at man avtaler at foreldelsesfrister mv. skal "fryses" osv) til man får avklart om gammel eier egentlig er ansvarlig for begges problemer. 

Billigere å gjøre felles sak mot felles fiende (hvis det er grunnlag for det) fremfor å først måtte krangle med hverandre, og så trekke inn gammel nabo. 

[Dubious]

Alltid følge med når arbeid blir gjort av andre, og ta mange bilder.  (en fordel når man gjør det selv også)
Så lagrer man disse bildene på minst 2 plasser, og ikke i samme hus.