Forklare fellesgjeld/andelsleiligheter/avdragsfri periode

[oppto]

Hei, er på utkikk etter første bolig og kom over et nytt bolig prosjekt med borettslag leiligheter. Her er det 50% innskudd og 50% fellesgjeld. Totalpris 3,000,000. Avdragsfri periode på 10 år. 

Jeg har da noen spørsmål om hvordan dette fungerer. 

- Trenger jeg da kun å stille med 1,500,000 i kombinasjonen lån+egenkapital?

- Er det riktig å tenke at det man betaler ned på fellesgjeld øker det du får når du selger leiligheten?

Si jeg har betalt ned 150,000 på fellesgjeld, så ved salg vil jeg kunne få 1,750,000? (Dette er uten å tenke på prisøkning/fall i markedet)

- Når det er slike avdragsfrie perioder, er det ikke å forvente at de fleste vil ønske å flytte før den perioden er over? Slik jeg har forstått det vil jo felleskostnadene øke fra f.eks 5000 i mnd til 8000, noe som jeg vil tro er ganske mye for de fleste å håndtere. Er tanken at mange har betalt ned mye på lånet som jo er ganske lite, og da kanskje betaler noe av det samme som før?

- Vil det ikke være ganske vanskelig å selge rett før denne perioden nærmer seg slutten? En evt. kjøper vil vel få vite at felleskostnadene vil øke ganske mye i nær framtid?

 

Hvis jeg har forstått det noenlunde riktig så vil dette bli en litt billigere måneds kostnad med fellesgjeld+lån enn hvis jeg skulle kjøpt selveier for 3,000,000 med egenkapitalen jeg har. Jeg vil ikke trenge kausjonist, og jeg får mindre lån. Er dette litt av appellen for andelsleiligheter? At man trenger mindre lån, som kan være lettere å få om man ikke har egenkapital? 

Håper noen kunne svart meg på dette så jeg kan forstå litt hvordan det fungerer. Har snakket med venner og familie, men ingen er helt sikre så håper noen her har kontroll på saken. 😀

Takk på forhånd😁

 

[Salvesen.]

Du må stille med egenkapital for hele summen, altså minimum 15% av 3 mio. Du har avdragsfrihet på fellesgjeld, så du betaler ingenting ned. 

[Zeph]

oppto skrev (1 time siden):

Hei, er på utkikk etter første bolig og kom over et nytt bolig prosjekt med borettslag leiligheter. Her er det 50% innskudd og 50% fellesgjeld. Totalpris 3,000,000. Avdragsfri periode på 10 år. 

Jeg har da noen spørsmål om hvordan dette fungerer. 

- Trenger jeg da kun å stille med 1,500,000 i kombinasjonen lån+egenkapital?

Du må ha finansieringsbevis for 3.000.000 sidan du skal kunne betjene fellesgjeld. Om du har 15% eigenkapital vil det sjå sånn ut:

Eigenkapital: 450.000 (15% av 3.000.000)
Felleslån: 1.500.000
Eige lån: 1.050.000 (3.000.000-1.500.000-450.000)

Du må "stille med" eigenkapital og ev. eige lån for å dekke 1.5m, samtidig som du må ha inntekt til å betjene fellesgjeld på 1.5m.

oppto skrev (1 time siden):

- Er det riktig å tenke at det man betaler ned på fellesgjeld øker det du får når du selger leiligheten?

Ja, i form av at ein mindre del av bustaden er lån. Det er akkurat likt som ditt eige lån.

Eksempel: Du kjøpte ein bustad til 3.000.000 som ikkje hadde avdragsfri periode ved kjøpetidspunktet og du har budd der i 10 år. Fellesgjelda då du kjøpte var på 1.500.000. Nedbetalingstida var 30 år, og etter 10 år er fellesgjelda nede i 1.100.000.

Då du kjøpte var 1.5m fellesgjeld, som er ein del av totalprisen på 3.0m. I løpet av 10 år har verdien gått opp med 500.000, så du selger den for 3.500.000. Du hadde 750.000 igjen på ditt eige lån, som blir nedbetalt med delar av kjøpesummen. Det du då står igjen med er 3.500.000-1.100.000-750.000 = 1.150.000.

oppto skrev (1 time siden):

Si jeg har betalt ned 150,000 på fellesgjeld, så ved salg vil jeg kunne få 1,750,000? (Dette er uten å tenke på prisøkning/fall i markedet)

Om du kjøpte for 3.000.000 med 1.500.000 eigenkapital, betalte ned 150.000 på fellesgjelda og solgte igjen til 3.000.000 så vil du få 1.650.000.

oppto skrev (1 time siden):

- Når det er slike avdragsfrie perioder, er det ikke å forvente at de fleste vil ønske å flytte før den perioden er over? Slik jeg har forstått det vil jo felleskostnadene øke fra f.eks 5000 i mnd til 8000, noe som jeg vil tro er ganske mye for de fleste å håndtere. Er tanken at mange har betalt ned mye på lånet som jo er ganske lite, og da kanskje betaler noe av det samme som før?

Det er ikkje så uvanleg at nye leilegheiter har fleire eigarar før det er gått lang nok tid til at ein byrjar å betale avdrag på fellesgjelda sidan det gjerne er snakk om 10 år, men kor mange som flyttar fordi ein byrjar å betale avdrag veit eg ikkje. Hugs av avdrag er ei form for sparing, og du vil få igjen meir ved salg, som vist over. Det er rentene som er utgiftene ein ikkje får tilbake. Dei fleste har annuitetslån, som betyr at terminbeløpet er likt heile låneperioden, så det personlege lånet er mindre, men ikkje nødvendigvis terminbeløpet. Tanken er kanskje å få ned faste utgifter for å gjere leilegheitene meir attraktive å selge.

oppto skrev (1 time siden):

- Vil det ikke være ganske vanskelig å selge rett før denne perioden nærmer seg slutten? En evt. kjøper vil vel få vite at felleskostnadene vil øke ganske mye i nær framtid?

Om den avdragsfrie perioden ila. kort tid vil gå ut ved salg så kan det sjølvsagt påverke salget. Det skal stå i annonsa kor lenge det er avdragsfritt og om selgar veit at fellesutgiftene vil gå opp snart pga. dette så er dei pålagt å informere om det. Å betale avdrag er stort sett normalen, det er vanlegvis kun dei første ti åra av nybygg at det er avdragsfritt, og ein kjøpar må uansett kunne finansiere heile lånetbeløpet. Igjen, avdrag er sparing, så sjølv om det aukar terminbeløpet så er det ikkje pengar som forsvinn.

oppto skrev (1 time siden):

Hvis jeg har forstått det noenlunde riktig så vil dette bli en litt billigere måneds kostnad med fellesgjeld+lån enn hvis jeg skulle kjøpt selveier for 3,000,000 med egenkapitalen jeg har. Jeg vil ikke trenge kausjonist, og jeg får mindre lån. Er dette litt av appellen for andelsleiligheter? At man trenger mindre lån, som kan være lettere å få om man ikke har egenkapital? 

Du må ha mindre personleg lån, men du må framleis ha finansieringsbevis for heile kjøpesummen og kunne betjene det totale lånet, inkludert fellesgjeld. Det er fleire fordelar med andelsleilegheiter, bla. at du ikkje må betale dokumentavgift sidan du kjøper ein andel av burettslaget som lar deg disponere bustaden, ikkje sjølve leilegheita.

Om ei leilegheit har 1.5m fellesgjeld eller ingen fellesgjeld og 1.5m høgare personleg lån så må du ha finansieringsbevis for heile kjøpesummen uansett, og inntekt til å kunne betjene det totale lånebeløpet.

Det finnes òg noko som heiter IN-ordning (individuell nedbetaling), som betyr at den enkelte andelseigar sjølv kan velje å betale ned sin del av fellesgjelda fortare, men det er ikkje nødvendigvis positivt for alle potensielle kjøparar. https://nye.obos.no/ny-bolig/artikler/generelle/betale-ned-fellesgjeld/

Endret 18. august 2022 av Zeph

[oppto]

Zeph skrev (12 timer siden):

Du må ha finansieringsbevis for 3.000.000 sidan du skal kunne betjene fellesgjeld. Om du har 15% eigenkapital vil det sjå sånn ut:

Eigenkapital: 450.000 (15% av 3.000.000)
Felleslån: 1.500.000
Eige lån: 1.050.000 (3.000.000-1.500.000-450.000)

Du må "stille med" eigenkapital og ev. eige lån for å dekke 1.5m, samtidig som du må ha inntekt til å betjene fellesgjeld på 1.5m.

Ja, i form av at ein mindre del av bustaden er lån. Det er akkurat likt som ditt eige lån.

Eksempel: Du kjøpte ein bustad til 3.000.000 som ikkje hadde avdragsfri periode ved kjøpetidspunktet og du har budd der i 10 år. Fellesgjelda då du kjøpte var på 1.500.000. Nedbetalingstida var 30 år, og etter 10 år er fellesgjelda nede i 1.100.000.

Då du kjøpte var 1.5m fellesgjeld, som er ein del av totalprisen på 3.0m. I løpet av 10 år har verdien gått opp med 500.000, så du selger den for 3.500.000. Du hadde 750.000 igjen på ditt eige lån, som blir nedbetalt med delar av kjøpesummen. Det du då står igjen med er 3.500.000-1.100.000-750.000 = 1.150.000.

Om du kjøpte for 3.000.000 med 1.500.000 eigenkapital, betalte ned 150.000 på fellesgjelda og solgte igjen til 3.000.000 så vil du få 1.650.000.

Det er ikkje så uvanleg at nye leilegheiter har fleire eigarar før det er gått lang nok tid til at ein byrjar å betale avdrag på fellesgjelda sidan det gjerne er snakk om 10 år, men kor mange som flyttar fordi ein byrjar å betale avdrag veit eg ikkje. Hugs av avdrag er ei form for sparing, og du vil få igjen meir ved salg, som vist over. Det er rentene som er utgiftene ein ikkje får tilbake. Dei fleste har annuitetslån, som betyr at terminbeløpet er likt heile låneperioden, så det personlege lånet er mindre, men ikkje nødvendigvis terminbeløpet. Tanken er kanskje å få ned faste utgifter for å gjere leilegheitene meir attraktive å selge.

Om den avdragsfrie perioden ila. kort tid vil gå ut ved salg så kan det sjølvsagt påverke salget. Det skal stå i annonsa kor lenge det er avdragsfritt og om selgar veit at fellesutgiftene vil gå opp snart pga. dette så er dei pålagt å informere om det. Å betale avdrag er stort sett normalen, det er vanlegvis kun dei første ti åra av nybygg at det er avdragsfritt, og ein kjøpar må uansett kunne finansiere heile lånetbeløpet. Igjen, avdrag er sparing, så sjølv om det aukar terminbeløpet så er det ikkje pengar som forsvinn.

Du må ha mindre personleg lån, men du må framleis ha finansieringsbevis for heile kjøpesummen og kunne betjene det totale lånet, inkludert fellesgjeld. Det er fleire fordelar med andelsleilegheiter, bla. at du ikkje må betale dokumentavgift sidan du kjøper ein andel av burettslaget som lar deg disponere bustaden, ikkje sjølve leilegheita.

Om ei leilegheit har 1.5m fellesgjeld eller ingen fellesgjeld og 1.5m høgare personleg lån så må du ha finansieringsbevis for heile kjøpesummen uansett, og inntekt til å kunne betjene det totale lånebeløpet.

Det finnes òg noko som heiter IN-ordning (individuell nedbetaling), som betyr at den enkelte andelseigar sjølv kan velje å betale ned sin del av fellesgjelda fortare, men det er ikkje nødvendigvis positivt for alle potensielle kjøparar. https://nye.obos.no/ny-bolig/artikler/generelle/betale-ned-fellesgjeld/

Takk for oppklaringen😊

[bzzlink]

Sjekk sikringsordningen til borettslaget. 

Dersom sikringsordningen er fraværende eller for liten, så blir du ansvarlig for andres fellesgjeld, dersom det er mange som ikke klarer betalingsforpliktelsene sine.

https://e24.no/privatoekonomi/i/8mXL81/bare-6-av-10-borettslag-sikret-mot-konkurs

Quote

Borettslaget Skovveien 2 i Oslo gikk nylig konkurs, og beboerne tapte sine innskudd på til sammen nær 30 millioner kroner.
- Vi trodde ikke dette kunne skje, forteller en av andelseierne, som har tapt 600.000 kroner

 

Endret 19. august 2022 av bzzlink