Boliglån

[Gjest 7d85e...7b5]

Har planer om å kjøpe meg en leilighet og leie den ut, men er det noen av dere som vet hvordan jeg kan lage en god nokk investeringsplan for å fremvise banken? 

Anonymous poster hash: 7d85e...7b5

[Gjest 7daed...7a9]

Lag en oversikt over din private økonomi som viser at du kan betjene lånet selv om boligen ikke er leid ut og med dobbel rente av dagens. Går ikke det regnestykket opp blir du ledd ut av banken.

Da mangler du bare dine 15% ek eller sikkerhet i annen eiendom.

Anonymous poster hash: 7daed...7a9

[Zeph]

Om ikkje det banken uansett spør om er godt nok så lurer eg på kva plan du skal ha for å få lån.

Har du tilstrekkeleg inntekt og eigenkapital til kjøpet?

[Dubious]

Hvor har du tenkt å bo?

[plattsumm]

Gjest 7daed...7a9 skrev (På 13.8.2022 den 20.16):

Lag en oversikt over din private økonomi som viser at du kan betjene lånet selv om boligen ikke er leid ut og med dobbel rente av dagens. Går ikke det regnestykket opp blir du ledd ut av banken.

Da mangler du bare dine 15% ek eller sikkerhet i annen eiendom.

Anonymous poster hash: 7daed...7a9

Egenkapitalkravet er 40% ikke 15% på sekundær

[kremt]

5 minutes ago, plattsumm said:

Egenkapitalkravet er 40% ikke 15% på sekundær

TS sa ikke at det var Oslo, men det er nok mest sannsynlig. Andre steder er ikke dette aktuelt.

[Eskove]

plattsumm skrev (5 minutter siden):

Egenkapitalkravet er 40% ikke 15% på sekundær

Om du bor i Oslo ja
Resten av Landet er 15% på sekundær også.

[Eskove]

Når du regner på om dette blir å lønne seg, har du regnet inn økt skatt på formue?
har du regnet inn skatt på leieintektene? (disse skal skattes for om du ikke bor i boligen (mer en 50%av verdien))
har du regnet inn løpende kostnadder på forsikring?
har du regnet inn nedbetaling og renter på lånet?
har du regnet inn slitasjen og andre løpende utgifter?
har du regnet inn uforutsette utgifter?

Når man regnet inn alt dette er det faktisk lønnsomt å kjøpe for utleie i liten skala?

[plattsumm]

Eskove skrev (På 21.8.2022 den 21.45):

Om du bor i Oslo ja
Resten av Landet er 15% på sekundær også.

Åja, det visste jeg ikke. Derfor det er rekkord lite utleieobjekter i oslo nå sikkert.

[Revie]

Har to utleieenheter sammen med kona.

Vi måtte ikke legge fram noen konkret plan for dette ved noen av kjøpene. Tvert i mot ble bankansatt interessert i planen vår videre og sa ved kjøp to at denne skulle vurdere det samme selv. Dette er selvsagt helt avhengig av hvem som arbeider i banken. De har sine overordnede krav, men det er ingen tvil om at du kan møte forskjellige folk og også  "shoppe" høyere låneramme i forskjellige banker. Da gjerne hvis de gir et lånetilbud som virker kunstig lavt i forhold til 5x-regelen. Har hørt om andre som har fått tilsynelatende lave lånetilbud, men da kjenner jeg ikke til detaljene for øvrig i deres økonomi.

Vi fullfinansierte begge enhetene og tok EK (15% x 2) i primærbolig, hvor vi hadde godt med handlingsrom. Ønsket ikke å spytte inn EK via oppstarte midler, da vi har dette i langsiktige fond som pensjonssparing. Banken ser helt sikkert at dette er midler vi har, men de tok ikke pant i det så det er nok mer et bilde av at vi sannsynligvis kan betjene lånene.

Verdt å merke seg at når du lager et oppsett, så er det vanlig å bruke ca 10 mnd utleieinntekt x 5 for å argumentere for din totale låneramme (5x-regelen). Så dersom du eksempelvis kan leie ut for kr 10 000 i mnd, vil man gjerne kunne argumentere for at total låneramme kan økes med 10 000 x 10 = 100 000 x 5 = 500 000 på toppen av den som beregnes ut fra lønn. Det kan være utslagsgivende for i det hele tatt å få det til, eller hvilket prisnivå kjøpet vil ligge på.

For øvrig er jeg helt enig med de som nevner fornuften med en plan (vi hadde en selv, den ble bare ikke så aktuell) og lag gjerne et par scenario som er i din disfavør. Eksempelvis rente på 5% eller 8% eller fravær av utleie i periode osv. Alt som kan argumentere for at du takler slike forhold taler selvsagt til din fordel. Når jeg sier at vi ikke ble spurt i detalj om slike ting, så har det nok noe å gjøre med at vi har et godt forhold til kundekontakten osv. Vil anta det er ganske mye lokal variasjon for slike ting. 

Da vi kjøpte var det også rekordlav rente. Denne er på vei opp; helt naturlig at bankene strammer inn sine krav. For å komme forberedt ville jeg satt opp et konservativt regnskap, men også et grovt likviditetsbudsjett. Det er nok minst like mye dette de vil være interessert i, dersom du er innenfor med 5x. Har du en forventning over inntekt, forventede kostnader (som vil skal bære; forsikring, vedlikehold, kommunale avg), skatt, renter og avdrag så er det klart at det veier tyngre enn om du ikke helt kan svare på det. 

Er du enten langt innenfor eller utenfor å få lån til det, så er det neppe noen forhandlingssak. Så er det en vurderingssak for banken, så er det viktig å være godt forberedt. 

For et års tid tilbake så sjekka vi opp hva vi kunne fått i lån pr i dag med tanke på å se hvor langt unna vi er et potensielt tredje kjøp. Da fikk vi fra en bank til en annen en million i forskjell på låneramme. Vi tok dette tilbake til den banken som tilbød lavest og da fikk vi faktisk 1,2 millioner økt låneramme der. Så det er absolutt en forhandlingssak. Uten å gå i detalj så var absolutt denne millionen en vesentlig del av den siste lånerammen. Som i over en tredjedel. 

Så ikke gi opp første plass eventuelt.