Opplysningsplikt røykt i bolig?

[Spørsmålombolig]

Hei

Kort fortalt kjøpte jeg en leilighet 01.07 der det har blitt røykt nikotin sigaretter i en ukjent periode. På visning så var alle vinduer åpen og mange var på visning da kjente jeg ikke noe av lukten eller ikke på overtagelse dato. Etter noen dager i leiligheten så blir jeg informert av naboen at tidligere eier røykte endel inne før h'n flyttet på sykehjem. Jeg tenkte at de hadde fått vasket det ut ettersom jeg ikke merket noe til det. Men i perioden drev jeg å malte og skiftet gulv så var mange andre lukter som kanskje skjulte dette(?).

Jeg ringte megler og spurte om de ikke hadde opplysningsplikt på dette noe de mente de ikke hadde og det var gjort tiltak. Jeg jobbet videre i leiligheten og etter ca 2 uker ble lukten spesiell sterk i bod kjøkken og stue. Og kanskje helst fra kjøkkenventilator.

 

Nu sliter vi å leie ut leiligheten som var planen i noen år ettersom lukten er såpass sterk.. Er dette noe vi kan ta videre om forsikringen til kjøper nekter å betale? Jeg mener selv de har opplysningsplikt på dette ettersom dette hadde vært en ganske vesentlig faktor om jeg hadde bydd eller ikke på boligen.

 

Endret 3. august 2022 av Spørsmålombolig

[Gjest 9a88e...e19]

Kanskje du rett og slett skal høre med forsikringsselskapet? 

Anonymous poster hash: 9a88e...e19

[Gjest 0a2a8...e2f]

Har du byttet filter i kjøkkenventilatoren?

Anonymous poster hash: 0a2a8...e2f

[Spørsmålombolig]

Gjest 9a88e...e19 skrev (17 minutter siden):

Kanskje du rett og slett skal høre med forsikringsselskapet? 

Anonymous poster hash: 9a88e...e19

 

Har allerede gjort det. Men lurer rett og slett hva mine rettigheter er i denne "casen"

 

[Myriad]

Man må ikke oppgi om man har røkt i boligen, nei.

[Mechablast]

@Spørsmålombolig

Ville prøvd ozonmaskin

[WiiBoy]

Kanskje ikke opplysningsplikt, men man kunne vel argumentert hardt for at ikke utvask er gjort godt nok dersom lukt henger igjen?

[Spørsmålombolig]

Lukt henger igjen og jeg stiller spørsmålstegn hvordan det ser ut i rørene til kjøkkenviften til motoren. Jeg åpnet motoren som står i boden og den var tett av nikotin slam. 

Har bestilt ozonmaskin som nevnes men er også usikker hvor mye man skal selv utbedre når forsikringen ikke er ferdig behandlet.. Ser fort at en grovvask av røyk kan fort komme på 30000kr. 

[kremt]

2 dl eddik i en glass skål i hvert rom i noen dager skal fjerne en del lukt. Gammelt kjerringråd.

[Spørsmålombolig]

kremt skrev (14 minutter siden):

2 dl eddik i en glass skål i hvert rom i noen dager skal fjerne en del lukt. Gammelt kjerringråd.

Har faktisk prøvd det med eddik fungerte dårlig. 

[Gjest 401aa...528]

Kom en liten lovendring i 2020 om at hvis informasjon har blitt tilbakeholdt av selger, så får man lenger reklamasjonstid og summen trenger heller ikke å være så stor.  Men i praksis har man ofte selgers forsikringsselskap som motpart og da er det til tingretten som minimum kommer på 40K - så da bør du være sikker på å vinne eller ha boligkjøperforsikring der du bare betaler egenandel.  Du kan evt forsøke Konfliktrådet (gratis, men kan bare brukes om begge parter møter) eller Forliksrådet (koster 1 rettsgebyr + mva) med økonomisk krav.  Dom i Forliksrådet kan evt ankes til retten.

Få evt en takstmann til å ta en vurdering

Ozongenerator har jeg forsøkt i en leilighet - med blandet resultat.  Den virker ikke i bra porøse materialer  og går ikke dybden da gassen reagerer med det første den treffer - men kan dempe lukt endel.

Problem nr 2 er at gassen i høy konsentrasjon er giftig og leiligheten må være tom (for mennesker, dyr og planter). Greit nok det er timer på generatoren som gjør at den starter etter at du har gått ut og før du kommer inn igjen (dvs pluss på endel timer så konsentrasjonen er redusert før du går inn igjen)  Men bor man tett på naboer kan det bli problem med utluftingen etterpå.

Alternativ for lukt som hovedsaklig sitter i vegger og tak er Butinox Sperrende Maling. Det var det jeg endte opp med hos meg og det fungerte veldig bra.  Riktignok ikke sigarettrøyk, men noe lukt pga sur røyk fra vedovn pga undertrykk i leiligheten (pga utvendig luftinntak ikke renset på 10 år)

1) Dra over arealet med Jotun spesialvask før maling. (Skal bare påføres og tørke, skal ikke vaskes av igjen)

2) Mal med Butinox Sperrende maling.  Fungerte veldig bra med 1 strøk nesten nok ift lukt, men 2 strøk ift det visuelle.

Anonymous poster hash: 401aa...528

[Spørsmålombolig]

Gjest 401aa...528 skrev (24 minutter siden):

Kom en liten lovendring i 2020 om at hvis informasjon har blitt tilbakeholdt av selger, så får man lenger reklamasjonstid og summen trenger heller ikke å være så stor.  Men i praksis har man ofte selgers forsikringsselskap som motpart og da er det til tingretten som minimum kommer på 40K - så da bør du være sikker på å vinne eller ha boligkjøperforsikring der du bare betaler egenandel.  Du kan evt forsøke Konfliktrådet (gratis, men kan bare brukes om begge parter møter) eller Forliksrådet (koster 1 rettsgebyr + mva) med økonomisk krav.  Dom i Forliksrådet kan evt ankes til retten.

Få evt en takstmann til å ta en vurdering

Ozongenerator har jeg forsøkt i en leilighet - med blandet resultat.  Den virker ikke i bra porøse materialer  og går ikke dybden da gassen reagerer med det første den treffer - men kan dempe lukt endel.

Problem nr 2 er at gassen i høy konsentrasjon er giftig og leiligheten må være tom (for mennesker, dyr og planter). Greit nok det er timer på generatoren som gjør at den starter etter at du har gått ut og før du kommer inn igjen (dvs pluss på endel timer så konsentrasjonen er redusert før du går inn igjen)  Men bor man tett på naboer kan det bli problem med utluftingen etterpå.

Alternativ for lukt som hovedsaklig sitter i vegger og tak er Butinox Sperrende Maling. Det var det jeg endte opp med hos meg og det fungerte veldig bra.  Riktignok ikke sigarettrøyk, men noe lukt pga sur røyk fra vedovn pga undertrykk i leiligheten (pga utvendig luftinntak ikke renset på 10 år)

1) Dra over arealet med Jotun spesialvask før maling. (Skal bare påføres og tørke, skal ikke vaskes av igjen)

2) Mal med Butinox Sperrende maling.  Fungerte veldig bra med 1 strøk nesten nok ift lukt, men 2 strøk ift det visuelle.

Anonymous poster hash: 401aa...528

Jepp det var det jeg forsto også med tanke på lovverket.

Hadde malt nesten hele leiligheten med vanlig jotun maling før jeg fikk vite dette med røyken så da må jeg eventuelt male over med grunningen og male alle veggene pånytt. Er jo endel penger og arbeidstimer som går bort med tanke at man ikke er blitt opplyst.

[Gjest e2cba...12d]

Du kan jo forsøke argumentere for at feilen ble forsøkt skjult da alle vinduene var åpne, men det må du i så fall ha en måte å bevise enten gjennom vitner eller bilder. Evt at du klarer få megler til å skrive at de var åpne via en melding.

Deres mot argument vil være at du har vært inne i leligheten på visning og overtakelse uten å ha nevnt noe.

Så lenge megler er motvillig er advokat/forliksråd eneste utvei for din del. 

Anonymous poster hash: e2cba...12d

[NoBo]

Kom over denne;

Sitat

Hvem kan jeg klage til?

Du kan klage til Finansklagenemnda hvis selger har eierskifteforsikring og du ikke kommer til enighet med forsikringsselskapet. Du kan også sende skriftlig klage til Boligtvistnemnda eller Forbrukerrådet i saker der dette er relevant.

Hvis eieren ikke har eierskifteforsikring, må du ta kontakt med en advokat som er ekspert på eiendomsrett, og ta saken videre i rettssystemet, med Forliksrådet som første instans.

Kilde

De fleste advokater har en gratis rådgivningstime hvor man kan få fremlagt saken sin og få en forenklet vurdering av saken. Verdt å forhøre seg, uansett 😊

[plankeby]

Meglerrollen er lite verdt, etikk og ærlighet er fremmedord, så ikke forvent noe derfra. Nok artikler om å ikke stole på meglere. Alt du spør megler om under visning eller på telefon uten å ha det skriftlig er desverre null verdt. Meglere rådgir også selger på å ikke si noe om forhold som er negative ved boligen.

Røyk er omtrent umulig å bli kvitt det sitter i tapeter, små hulrom ved lister osv. Vegger og tak må males med tjærestopp. Det virker, det kapsler inn tjæren fra røyk.

Har brukt ozonmasnin i et rom. Tok 2-3 uker så var lukten tilbake. Så det er ikke garantert suksess.

Så lenge det ikke er krav i lovverk (?) å opplyse om at boligen er innrøyket, så vil megler gi faen i slike henvendelser. 

Forsikring kan være tema. Med forbered deg på en lang kamp. Spørs om man har noen sak, siden røyking i bolig ikke er opplysningspliktig (?). 

Man vil kunne få noe problem med utleie, eller høy turnover på leietakere (som ikke orker bo i sur leilighet). Men det er jo utleiers marked.

Forbrukerrådet viser til at man har mer rettigheter på en brødrister til 200 kr enn kjøp av bruktbolig.

Det er mye man ikke har opplysningsplikt på ved salg. - Selv om det har bedret seg litt. 

Endret 4. august 2022 av plankeby
Jeg var for rask med å kommuntere. Så ikke det var under juss. Lite med juridisk råd fra meg.

[The Avatar]

Det er sjølvsagt ingenting som er så enkelt at det er to strek under svaret.

Basert på korleis trådstarter har lagt fram saka så vil selgar være heilt i grenseland for opplysningsplikta.

Avhendingslova har følgjande relevante paragrafar:

Sitat

§ 3-7.Manglande opplysning om eigedomen

Eigedomen har ein mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.

0	Endra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

§ 3-8.Uriktig opplysning om eigedomen

(1) Eigedomen har ein mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

0	Endra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

§ 3-9.Eigedom selt «som han er» eller liknande

(1) Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen ein mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også ein mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

(2) Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.

0	Endra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

§ 3-10.Synfaring og anna forundersøking. Tilstandsrapportar og andre salsdokument

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane.

(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen.

0	Endra med lov 7 juni 2019 nr. 20 (ikr. 1 jan 2022 iflg. res. 11 juni 2021 nr. 1864).

 

Så blir det ein vurderingssak på om røyking er ei slik opplysning som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Eg kan sjå argumentasjonen frå selgars side om at røyking er vanleg bruk og noko som selgaren må rekne med. Kjøper ein noko som er brukt så må ein rekne med at den som har budd der før har brukt bustaden som sin eigen, noko som inkluderer både røyking, kjæledyr, osv. På dette området så er det nok også ei generell tendens mot at sigarettrøyking blir sett på som eit større problem i dag enn det var for 20 år sidan når røykelova kom for fult. I dag har innendørs røyking blitt nesten uvanleg sjølv i private heimar, dei aller fleste røykarar går enten ut eller har etablert seg eigne røykerom som f.eks. under kjøkkenvifta, det er ikkje like vanleg å røyke på stove og soverom.
Likevel så er det slik at dersom det var grunn til å tru at det ikkje blei opplyst om dette fordi det kunne ha innvirkning på kjøpsavtalen så er det likevel ein mangel. 
Det at alle vindauga stod opne på visninga (burde være eit raudt flagg i seg sjølv) tyder på at selger var fullt klar over at lukta ville kunne bli eit problem for salget.

Sjølv om bustaden blir solgt "som den er" så blir det eit spørsmål om tilstanden er dårlegare enn du hadde grunn til årekne med sett opp mot generell tilstand og prisen. Så om bustaden var veldig billig så vil du nok ikkje kunne pårope deg ein mangel ettersom du då burde forvente å finne feil og manglar på ein billig bustad.

Så kjem vi til det som står i § 3-10 om kjøpars undersøkingsplikt. Det store spørsmålet er då om dette er noko som du burde ha oppdaga eller undersøkt nærmare før du kjøpte. Her heller eg nok mot at dette ikkje er noko som du måtte ha oppdaga på visning. Luktproblematikken har både vært skjult og har i tillegg etter alt å døme blitt forsøkt skjult gjennom overdreven lufting.

 

Om luktproblemet i tillegg er så stort som du fortell så tenker eg at dette vil være ein mangel når det ikkje vart opplyst om røykinga.
Eg ville derfor meldt dette inn til kjøpar som ein mangel. Merk at det er kjøpar som er korrekt mottakar for ein slik klage, meklaren har ingen direkte rolle i dette. Det er selgaren som må ta stilling til om dei vil gi deg medhald og erstatning for mangelen eller om dei vil avvise kravet og risikerer rettsleg tvist.
Om du veit at selgaren har forsikring og kva forsikringsselskap som selgaren har avtale med så kan du også rette kravet direkte til forsikringsselskapet.

Det som er viktig om du vil pårope dette som ein mangel er at du må gjere deg opp ei meining om kva du ønsker å oppnå. Det kan være at forsikringsselskapet avslår kravet, men du treng ikkje nødvendigvis å finne deg i dette, då kan du reise søksmål for å ta saka vidare. Det er likevel stor forskjell på om du krev at selger skal rette mangelen, altså fjerne lukta, om du krev prisavslag og då eventuelt kor stort avslag du vil kreve, og til slutt om du vil kreve å få heve heile kjøpsavtalen.

Tipsa om ozonbehandling og bruk av eddik vil kunne ha ein effekt, men det er ein føresetnad at luktkjelda er fjerna. Det som er typisk ved kraftig sigarettrøyk er at det er nikotin/tjære som har lagt seg på stadar der det er vanskeleg å kome til for å vaske. At det ligg klissete nikotin inne i ventilasjonskanalane frå kjøkkenventilatoren som avgir lukt er ikkje så overraskande. Det er nok ikkje heilt vanleg å vaske ventilasjonskanalane innvending sjølv ved boligsalg.
Det vil fortsette å luke røyk så lenge kjelda til lukta ikkje blir vaska vegg, eventuelt dekt over med f.eks. maling.

Dersom eg skal gjette så trur eg nok du blir kvitt mesteparten av lukta om du bytter kjøkkenventilator og ventilasjonskanalar, eventuelt får vaska dette frå innsida. Andre nikotinrestar som heng på veggane mellom plater og bord som ikkje har blitt skikkeleg vaska vekk blir heilt greitt innkapsla også med vanleg maling. Så om du har malt heile leiligheita så vil det gi bra effekt sjølv om du ikkje har brukt spesialmaling.
Problemet ditt er nok at det ein eller annan stad er eit belegg av nikotin/tjære som ikkje er fjerna eller dekt til som fortsetter å avgi lukt.

[Spørsmålombolig]

Snakket med forsikringa idag de kunne ikke dekke noe siden de mente at det kommer under 10.000kr som er egenandel. Har kjøpt ny kjøkkenvifte og skal vaske takene og veggene som ikke er malt. Og male boden der jeg føler mest av lukta sitter siden inntaksmotoren til vifta er satt der og er ingen naturlig lufting. Kaster denne motoren i samme slengen. Før jeg maler skal jeg la ozonannlegget jobbe der jeg føler lukta sitter som verst. Får krysse fingrene at dette fungerer men ble fort noen tusenlapper og arbeidstimer ekstra på dette

[The Avatar]

Spørsmålombolig skrev (1 time siden):

Snakket med forsikringa idag de kunne ikke dekke noe siden de mente at det kommer under 10.000kr som er egenandel.

Den positive sida er at forsikringsselskapet ikkje har avist kravet, dei har berre påpeikt at det foreløpig ser ut til å være billegare å fikse dette sjølv enn det er å bruke forsikringa og betale eigenandelen. Det kan være greit å merke seg om det utarter seg og blir behov for større tiltak enn ny ventilator og maling. 

[NoBo]

Antar du har tenkt på det men husk å ta vare på alle regninger og  notér hvor mange timer du bruker på det. Tenker i tilfelle du må kjøre flere runder med utbedring og det baller på seg med utgifter og timer. Mulig det da er noe å hente på forsikring. Kunne vært fristende å klage på megler også, om ikke annet så for å få ut litt frustrasjon 🤓

[plankeby]

Spørsmålombolig skrev (På 4.8.2022 den 21.37):

Snakket med forsikringa idag de kunne ikke dekke noe siden de mente at det kommer under 10.000kr som er egenandel. Har kjøpt ny kjøkkenvifte og skal vaske takene og veggene som ikke er malt. Og male boden der jeg føler mest av lukta sitter siden inntaksmotoren til vifta er satt der og er ingen naturlig lufting. Kaster denne motoren i samme slengen. Før jeg maler skal jeg la ozonannlegget jobbe der jeg føler lukta sitter som verst. Får krysse fingrene at dette fungerer men ble fort noen tusenlapper og arbeidstimer ekstra på dette

Husk vaske og renske alt best mulig først. Før ozon kjøres. Noen tror ozon erstatter behovet for nedvasking først.

Så vil man om noen måneder se om man har lykkes, eller lukten kommer tilbake.