Splitting av sameie?

[Myriad]

Hei,

Sameiet består av 4 bygg der 3 er helt like (leiligheter i seksmanns bolig) og 1 bygg med en rekke på 4 eneboliger.

Jeg bor i enebolig-rekka og vi har lite til felles med de som bor i seksmanns-boligene. De har felles forsikring og felles garasje. Når de maler, setter de det bort, når vi maler gjør vi det selv osv.

Si at vi i enebolig rekka har lyst å opprette ett nytt sameie. Noen som kjenner til reglene rundt det å dele opp et sameie i 2? Har ikke klart å finne så mye rundt det.

[NikkoDee]

Det skal la seg gjøre, men kan være en prosess. Jeg ville først sjekket om dere har noen vedtekter angående dette temaet først. Så må dere starte planlegging og eventuelt sjekke hvor villig sameiet er til å godkjenne dette. Eventuelt ta det opp i styremøte. Var en bekjent som prøvde dette i sameie han bodde i. Det ble veldig kompliser da, de ikke ble enige om hvordan de skulle skille ut fellesarealer, parkering, innkjørsel osv.Det tok lang tid før de klarte å bli enge. Om jeg ikke husker feil følger det med noen kostnader angående dokumentavgift osv. Hvor mye vet ikke, men muligens noe dere burde sjekke ut først.

Så lenge sameiet er enig, og det er enkelt å skille ut selve eiendommen uten uenigheter med resten av sameiet skal dette gå greit.

[Ståle Nordlie]

Dette er ikke lett. Eierseksjonsloven har fått regler for sammenslåing av eierseksjonssameier (i §§ 22 a og 22 b), men deling ble visst for komplisert for lovgiver. Kartverkets "Rundskriv for Tinglysingen" har en punkt-for-punkt liste for hva som må gjøres (innenfor deres ansvarsområde): https://www.kartverket.no/eiendom/rundskriv-for-tinglysingen#heading-7985 ("Problemstilling nr. 3")

Quote

...

Eierseksjonssameie splittes i to eller flere eierseksjonssameier
Dokumenter må tinglyses i følgende rekkefølge:

1. Det må tinglyses en «Melding til tinglysing» der det fradeles en grunneiendom (bruksnummer) fra eierseksjonssameiets eiendom. Det påløper tinglysingsgebyr. Ved tinglysing vil samtlige seksjonseiere bli hjemmelshaver til utskilt eiendom.
 
2. Det må tinglyses et selvkomponert og selvforklarende hjemmelsdokument der grunnbokhjemmelen til det fradelte areal overføres til «utbryterne» i eierseksjonssameiet. Fordelingen av sameieandeler til «utbryterne» må gjenspeile utbryternes interne styrkeforhold i avgivende eierseksjonssameie. Samtidig må sameiebrøkene gjenspeile de brøker som skal utgjøre de «nye» seksjonenes sameiebrøker i det nye eierseksjonssameiet som skal oppstå på utskilt eiendom. Se punkt 3. Ved en slik omstrukturering skjer det ingen hjemmelsovergang som utløser dokumentavgift. Hvis omstruktureringen medfører verdiforskyvning, vil det bli beregnet dokumentavgift av differansen.

Hjemmelsdokumentet må underskrives av samtlige sameiere i avgivende eierseksjonssameie. Eventuelt kan styret i sameiet underskrive hjemmelsdokumentet, jf tinglysingsloven § 13 sjette ledd. Hjemmelsdokumentet må påføres vitnebekreftelse. Det påløper tinglysingsgebyr.
 
3. Nyopprettet eiendom må seksjoneres. Det tinglyses «Melding til tinglysing». Ved tinglysing vil samtlige «utbrytere» bli hjemmelshavere til de «nye» seksjonene som opprettes i det nye eierseksjonssameiet.

Som bilag til seksjoneringssøknaden må inngå en oppstilling over hvilke sameiere som skal bli hjemmelshavere til hvilke de de nyopprettede seksjoner i det nye eierseksjonssameiet. Ettersom disse sameiere får grunnbokhjemmel til seksjoner som har sameiebrøker som samsvarer med de oppgitte sameiebrøker i punkt 2, vil det etter Kartverkets praksis ikke påløpe dokumentavgift ved fordeling av seksjonene. Tinglysingsgebyr påløper.
 
4. I den grad det skal være tinglyst panteheftelser i de nyopprettede seksjonene, må det tinglyses nye pantedokumenter i de nyopprettede seksjonene i det nyetablerte eierseksjonssameiet. Nye pantedokumenter må utstedes av hjemmelshaverne til de nye seksjonene. Pantedokumentene må fylles ut på vanlig måte, og det må betales tinglysingsgebyr.

Tilsvarende må andre heftelser enn panteheftelser tinglyses i de nyopprettede seksjoner. Som utgangspunkt må slike heftelser underskrives på nytt at de aktuelle hjemmelshavere; unntaksvis vil Kartverket kunne overføre slike heftelser fra utgående seksjoner til nyopprettede seksjoner uten ny utstedelse.
 
5. Det må frafalles pant og andre heftelser i de utgående seksjonene i det opprinnelige eierseksjonssameiet. Det er rettighetshaver som må begjære heftelsen frafalt. Slettelse eller pantefrafall utløser ikke tinglysingsgebyr.
 
6. Det må tinglyses «Melding til tinglysing» om reseksjonering av det opprinnelige eierseksjonssameiet. Reseksjoneringen innebærer at «utbryternes» seksjoner utgår. Det forutsettes at de gjenværende seksjoner opprettholder sine tellere i sameiebrøken; nevneren for de gjenværende seksjoner må nødvendigvis reduseres. Det påløper tinglysingsgebyr.

 

Pant som er tinglyst i de eksisterende seksjonene blir som hovedregel ikke overført til mottakende matrikkelenheter, uavhengig av om det skjer ved ordinær fradeling eller arealoverføring. Panthaverne ansees ikke å bli direkte berørt, ettersom det "egentlige" panteobjektet er seksjonseierens eksklusive bruksrett til en bestemt enhet, og eiendomsretten i fellesarealet er av mindre betydning, jf. tilsvarende betraktninger som i kapittel 12.2. problemstilling nr. 3 siste del.

"Gjennomgående pant", typisk byggelånspant og prosjektmeglers sikringspant, må imidlertid alltid overføres. Dette er pant som vanligvis er tinglyst før seksjoneringen (reseksjoneringen), evt. på alle seksjoner like etter seksjoneringen, og som er ment å hefte i hele eiendommen.

...

 

Forarbeidene til eierseksjonssloven, NOU 2014:6 s. 91, sier dette om den liknende prosessen (i 2014, nå endret) for sammenslåing.

Quote

Som man ser er det en komplisert fremgangsmåte, og kompleksiteten øker med antall seksjoner. En faktor som ofte skaper vanskeligheter i praksis, er at panthavere i seksjoner i det «utgående» sameiet vil måtte frafalle sine pant. De vil rett nok få tinglyst nye pant når prosessen er gjennomført, men det kan gjerne ta over en uke – forutsatt at det ikke oppstår andre problemer underveis. Panthaverne vil normalt ikke samtykke i pantefrafall med mindre en tredjemann står som garantist for at de får tilbake pant med rett prioritet i det nye sameiet. En tredjemann som gjennomfører prosessen, og som gjerne vil være den som må garantere, har imidlertid ikke adgang til å sikre sitt mulige regresskrav mot skyldnerne med pant i deres seksjoner. Hvis det «utgående» sameie er av noen størrelse – og det er mange pantesikrede krav som det skal garanteres for – blir prosessen nærmest umulig å gjennomføre fordi garantirisikoen blir for stor. I en slik situasjon vil heller ikke panthaverne slette sine pant.

Heller ikke deling (splitting) av et eierseksjonssameie er lov- eller forskriftsregulert. Også i disse tilfellene har Statens kartverk, i mangel av et egnet regelverk, utarbeidet en egen prosess som skal gjennomføres i seks punkter. Den har mange likhetspunkter med prosessen ved sammenslåing, og etter utvalgets oppfatning er den tilsvarende omstendelig og komplisert.

Så vidt jeg kan se blir problemene de samme hvis man skal dele slik Kartverket beskriver over (i dagens rundskriv). Punkt 5 i prosessen krever at det "frafalles pant og andre heftelser i de utgående seksjonene". Det kan bli vanskelig.

 

I tillegg må deling være en beslutning som krever enighet fra alle seksjonseiere etter eierseksjonssloven § 51. Det betyr at hver eneste sameier må samtykke. En enkelt sameier kan hindre deling.

Endret 19. juni 2022 av Ståle Nordlie
rettet feil paragrafhenvisning (31->51)

[Myriad]

Ståle Nordlie skrev (37 minutter siden):

Snip

Wow. Takk for utfyllende svar.

Er vel bare å legge det på hylla virker det som.