Selge nå eller vente

[Gavekort]

tommyb skrev (36 minutter siden):

Siden 2014 ble brukt som eksempel på et boligkrakk,

2014 var et regionalt krakk.

[shockorshot]

10 hours ago, Gavekort said:

2014 var et regionalt krakk.

Jepp.

For de som sier at det bare tar et år eller to så er man tilbake på hvor man var før, burde ta et blikk på Stavanger hvor man ikke før nå er på samme boligpris nivå som før oljekrakket i 2013/2014.

[LD93]

De flest vil jo klare renteoppgangen, Det er som mange sier her, noe banken sørger for når man først søker

Men det man ikke tar med i beregningen ( for de som det er aktuelt for ) er jo barn, potensielt bil.. ++

De kostnadene er jo fort opp i 10k mndlig bare på de to punktene.

Også er det jo det evige spm når først renta er der.  Uavhengig om man vil "time" markedet eller ikke.

Er det verdt det? 

Et eksempel for de med 5Mnok i gjeld og at boliglånsrenta havner på 4% er at det vil koste 100.000 mer i året ( i en periode selvfølgelig mtp nedbetaling ++.. Og evt ekstra inntekt mtp fradrag.. Men overall en stor kostnad)

Det er et ganske stort innhugg i den private økonomien, og da vil jo mange spørre seg selv om det er verdt å ha det. Og selv om mange kommer til å si " ja det er det" så undrer jeg på hva kostnaden utad blir. Jeg vet at det å punge ut 7000 mer i mnd ville drept alt av fritidsaktiviteter som koster noe her i gården. Og ikke minst turer på byen / restaurantbesøk ville vært en no go.

De fleste av oss har kanskje nok med å stresse over de økte kostnadene med strøm, og de kommende økte kostnadene med vann og kloakk som det tidligere ble antatt at skulle doble seg de neste årene.

En journalist husker jeg ordla seg noe ala slik.  Nordmenn setter boliglån høyere enn veldig mange i andre land gjør. Vi sitter heller i villaene våre å knasker knekkebrød enn å bo mindre / utenfor storbyene. 😅 

 

 

Endret 13. juni 2022 av LD93

[Gavekort]

LD93 skrev (21 minutter siden):

Er det verdt det? 

Kan ikke gi deg et godt og enkelt svar, fordi det er umulig å si.

Se på det slik: Primærbolig er ikke et investeringsobjekt, så tenk heller på hvor bærekraftig din nåværende bolig er, og hvor bærekraftig den blir med f.eks. 7% rente.

LD93 skrev (21 minutter siden):

En journalist husker jeg ordla seg noe ala slik.  Nordmenn setter boliglån høyere enn veldig mange i andre land gjør. Vi sitter heller i villaene våre å knasker knekkebrød enn å bo mindre / utenfor storbyene. 😅 

Helt klart, men jokeren her er hvordan folk mobiliseres. Det er ikke alle som vil risikere negativ verdi på sitt bøttekott i Oslo, så de casher ut til lavere pris, og flytter til et sted som er mer optimalt og som ikke innebærer knekkebrød og rød formue.

Bobler som sprekker kan også bare være et paradigmeskifte, uforklarlig psykologi som spiller inn. Jeg tror ikke det er betalingssvikt som vil snu markedet, men snarere et paradigmeskifte ala 2014, der man fant ut at "oi shit dette er faktisk ikke bærekraftig".

[Gjest Slettet-404071]

Gavekort skrev (9 minutter siden):

Bobler som sprekker kan også bare være et paradigmeskifte, uforklarlig psykologi som spiller inn. Jeg tror ikke det er betalingssvikt som vil snu markedet, men snarere et paradigmeskifte ala 2014, der man fant ut at "oi shit dette er faktisk ikke bærekraftig".

At det er en boble som sprekker betyr heller ikke at det blir et krakk ut av det. 

[Zeph]

Om det er ei boble så treng den heller ikkje sprekke og prisane rase. Det kan flate ut og ha negativ utvikling over lengre tid eller ei utvikling som er under inflasjonsnivået generelt.

[Marzo]

Rett bolig på rett sted betyr sannsynligvis mer for folk enn hva de betalte for det 5-10-20 år tilbake i tid..
 

[Gavekort]

Øystein skrev (1 time siden):

At det er en boble som sprekker betyr heller ikke at det blir et krakk ut av det. 

 

Zeph skrev (1 time siden):

Om det er ei boble så treng den heller ikkje sprekke og prisane rase. Det kan flate ut og ha negativ utvikling over lengre tid eller ei utvikling som er under inflasjonsnivået generelt.

Helt klart, men det spørs om dagens priser er bærekraftige. Blir renten for høy og FOMO-paradigmet dør ut så må prisene ned, ikke forbli flate.

[tigerdyr]

Eksempel på det som har skapt hele problemet:  https://e24.no/norsk-oekonomi/i/bGldgl/jonas-27-fikk-bolighjelp-av-foreldrene

Hvis bare folk kun kunne bruke egne midler, ville mye av problemet blitt borte, men det er desværre nok umulig å gjøre noe med. 

Derutover noterer jeg meg at personene fra artiklen føler at de har sikret en god buffer ved å kunne klare en rente på 3-4%... Altså, når man tror det at ta høyde for en rentestigning på "hele" 1-2 prosentpoeng er å være "forsiktig", kan man fort få seg en kjedelig overraskelse. 

[tommyb]

23 hours ago, LD93 said:

De flest vil jo klare renteoppgangen, Det er som mange sier her, noe banken sørger for når man først søker

Men det man ikke tar med i beregningen ( for de som det er aktuelt for ) er jo barn, potensielt bil.. ++

 

Jo, naturligvis tar bankene med barn og bil i beregningen. De tar til og med abonnementer man ikke ennå har i beregningen.

[LD93]

tommyb skrev (1 time siden):

Jo, naturligvis tar bankene med barn og bil i beregningen. De tar til og med abonnementer man ikke ennå har i beregningen.

Det er veldig klare retningslinjer, lover og regler bankene følger.( https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2020-12-09-2648 )

Det er en grunn til at du får mer i lån når du opplyser om ingen barn eller bil, kontra når du har barn eller er gravid eller har bil. Samme med fritidsboliger++  

Skulle bankene antatt at alle skal ha barn, bil og hytte ville nok lånesøknadene og selve prosessen når man søker lån sett helt annerledes ut.

Hva de forskjellige bankene sine policyer er ved god tro at det ikke innebærer diskriminering, Noe det ville vært dersom det "naturligvis" tar med barn og bil i beregningen sin ved utlån.   Men som nevnt over.. Du får mer når du opplyser om at du ikke har barn / bil / hytte ++

Sifo sitt referansebudsjett for "nåværende" situasjon er hva banken ofte bruker for å finne de normale kostnadene i livet ditt er.

Hvis du derimot sitter på noe som tilsier at en bank faktisk har en slik policy at de tar med barn og bil i beregningen på hvem som helst så er det en god sak du kan tjene litt raske penger på til VG sin tipstelefon. ( Det ville sikkert ikke vært ulovlig for banken, jeg er ingen jurist.  Men rimelig sikker på at det hadde vært en aktuell sak media ville tatt tak i og delt med verden ) 

 

 

[tommyb]

1 hour ago, LD93 said:

Det er veldig klare retningslinjer, lover og regler bankene følger.( https://lovdata.no/dokument/SF/forskrift/2020-12-09-2648 )

Det er en grunn til at du får mer i lån når du opplyser om ingen barn eller bil, kontra når du har barn eller er gravid eller har bil. Samme med fritidsboliger++  

Skulle bankene antatt at alle skal ha barn, bil og hytte ville nok lånesøknadene og selve prosessen når man søker lån sett helt annerledes ut.

Hva de forskjellige bankene sine policyer er ved god tro at det ikke innebærer diskriminering, Noe det ville vært dersom det "naturligvis" tar med barn og bil i beregningen sin ved utlån.   Men som nevnt over.. Du får mer når du opplyser om at du ikke har barn / bil / hytte ++

Sifo sitt referansebudsjett for "nåværende" situasjon er hva banken ofte bruker for å finne de normale kostnadene i livet ditt er.

Hvis du derimot sitter på noe som tilsier at en bank faktisk har en slik policy at de tar med barn og bil i beregningen på hvem som helst så er det en god sak du kan tjene litt raske penger på til VG sin tipstelefon. ( Det ville sikkert ikke vært ulovlig for banken, jeg er ingen jurist.  Men rimelig sikker på at det hadde vært en aktuell sak media ville tatt tak i og delt med verden ) 

 

 

Jada, de har regler. Men banken ønsker å sikre seg selv, og har et stort slingringsmonn mellom det et helt ubeskrevet blad får i lån, og maksimum for hva de har lov å gi i lån. Det er ikke sånn at de makser ut lånet ditt, og deretter gir deg ekstra på grunn av barn/bil/etc, så du er litt på vidvanke med hvor kontroversielt det skulle ha vært. 

Det er forskjellig ut fra livssituasjon/finansiering, men da vi skulle ha lån (2010) hadde vi en samtale med rådgiver. Der brukte de et system hvor de altså krysset av for at vi kom til å ha noen abonnementer. Rådgiveren knotta inn biler og alder på biler, barn, etc. La oss kalle det "standardvariasjoner". Altså hvor mye du avviker fra referansen. Innenfor referansen er det sannsynligvis snittvurderinger av sannsynlighet for +1, +2 barn, etc. Hvis de ikke har noen informasjon om deg og du bare søker uspesifisert på en nettbank så får du sannsynligvis et "tryggere" lån, der de ikke går ut i grensene for hvor mye du personlig kan håndtere. Sier du at det ikke kommer noen barn eller at du synes det ikke er noe poeng med bil i Oslo, får de flere variasjoner de kan knotte inn. 

Egentlig tror jeg vi beskriver omtrent det samme, jeg vet bare at da vi kjøpte hus var barn med i samtalen med banken. Og abonnementer, som vi ikke hadde. Nå har vi jo netflix og 5-6 konkurrenter, så de visste vel hva de dreiv på med. Forøvrig har Stortinget strammet inn reglene for bankene siden da, så jeg vet ikke om det er like aktuelt/mye å hente på å profilere lengre. 

 

Endret 14. juni 2022 av tommyb

[Zeph]

Dei har sine reglar, men eg har liten tru på at alle låntakarar klarar ei renteheving på fem prosentpoeng, som dei eigentleg skal klare.

[tommyb]

En av reglene er vel at de har unntaksrett på en viss andel der det er meningen at banken skal bruke sin domenekunnskap til å vurdere at lånet likevel er trygt nok selv om det er utenfor de vanlige rammene. Så vi kan spekulere i om alle lånetakere kan klare en renteheving på fem prosentpoeng eller ikke - men vi spekulerer der banken allerede har gjort en bedre begrunnet spekulering. 

[LD93]

tommyb skrev (3 timer siden):

Jada, de har regler. Men banken ønsker å sikre seg selv, og har et stort slingringsmonn mellom det et helt ubeskrevet blad får i lån, og maksimum for hva de har lov å gi i lån. Det er ikke sånn at de makser ut lånet ditt, og deretter gir deg ekstra på grunn av barn/bil/etc, så du er litt på vidvanke med hvor kontroversielt det skulle ha vært. 

Det er forskjellig ut fra livssituasjon/finansiering, men da vi skulle ha lån (2010) hadde vi en samtale med rådgiver. Der brukte de et system hvor de altså krysset av for at vi kom til å ha noen abonnementer. Rådgiveren knotta inn biler og alder på biler, barn, etc. La oss kalle det "standardvariasjoner". Altså hvor mye du avviker fra referansen. Innenfor referansen er det sannsynligvis snittvurderinger av sannsynlighet for +1, +2 barn, etc. Hvis de ikke har noen informasjon om deg og du bare søker uspesifisert på en nettbank så får du sannsynligvis et "tryggere" lån, der de ikke går ut i grensene for hvor mye du personlig kan håndtere. Sier du at det ikke kommer noen barn eller at du synes det ikke er noe poeng med bil i Oslo, får de flere variasjoner de kan knotte inn. 

Egentlig tror jeg vi beskriver omtrent det samme, jeg vet bare at da vi kjøpte hus var barn med i samtalen med banken. Og abonnementer, som vi ikke hadde. Nå har vi jo netflix og 5-6 konkurrenter, så de visste vel hva de dreiv på med. Forøvrig har Stortinget strammet inn reglene for bankene siden da, så jeg vet ikke om det er like aktuelt/mye å hente på å profilere lengre. 

 

Hva de gjorde i 2010 kan jeg ikke si mye stort om, noe var sikkert "enklere" tilbake da og folk stusset ikke over så mye. Bare tenk deg i dag hvis en bank rådgiver sitter der med 2 trans personer og spør " Jaja skal dere ha barn eller? Og hva med bil, bruker dere netflix?"

Men jeg kan med god sikkerhet si at de ikke gjør det i dag. Eller, det er hvert fall ikke banken sin policy. Er jo ikke noe nytt at visse bankmenn går "rogue" å kjører eget løp.
 

[plattsumm]

Det kommer som alltid helt ann på hver enkeltes økonomiske situasjon.

Det er definitivt økonomisk gunnstig med lav eller ingen gjeld fremmover, så om man kun vurderer primærbolig så kan nedgradering eller å prioritere gjeldsredusering være lurt. Om man vurderer å gå fra å være boligeier til å leie, så er det ikke garantert at man tjener så mye på det. Om det kommer et signifikant krakk i markedet så vil etterspørsel i leiemarkedet øke. Om man skal selge for å nedgradere må man også eksponere seg for markedsvigningene.

Så om du har mye kapital (nok til å kjøpe boligen din debit), så kan du tjene vannvittig på å "shorte" boligmarkedet ved å gå 100% i NOK. Om du bare har gjeld, vil du nok ikke kunne utnytte boligfallet i like stor grad. Boliglånsrenten din går opp, så om du selger deg ned vil du uansett måtte betale banken like mye hver måned som før renteoppgangen (du vil ikke tjene noe, og ikke tape særlig, såfremt du holder forholdet ditt mellom gjeldsgrad og rente lik).

Av mine egne bekjente så er det kun én som er veldig oppslukt av makroøkonomi som har solgt ut for å vente på priskorrigeringen av økte renter, inflasjon og økt arbeidsledighet.

Eiendom er en grei langsiktig hedge mot inflasjon, men aggresiv inflasjon som vi ser nå øker risikoen.

Om du investerer i utleieboliger (som sekundærboliger) tror jeg det har vært lurt å selge ila de 5 siste årene, og hvertfall nå utifra den høye realprisingen sett historisk og de lave leieprisene man får relativt kjøpesum. Jeg har større fokus på obligasjoner i portoføljen enn eiendom nå.

 

Selv følger jeg nøye med på oljeprisen fremmover. Om den korrigeres kan situasjonen i Norsk økonomi bli vanskelig.

Endret 18. juni 2022 av plattsumm

[tigerdyr]

11 hours ago, plattsumm said:

Det er definitivt økonomisk gunnstig med lav eller ingen gjeld fremmover

og hva baserer du det på? 

Trolig er det helt motsatt.  Økt inflasjon gjør i praksis lånet mindre.  Renten på lånet er betydelig lavere enn både inflasjonen og lønnsveksten.  Totalt sett tjener man altså på det.  Forutsetningen er naturligvis at man faktisk kan betjene lånet; det er altså et likviditetsspørsmål. 

[plattsumm]

tigerdyr skrev (13 timer siden):

og hva baserer du det på? 

Trolig er det helt motsatt.  Økt inflasjon gjør i praksis lånet mindre.  Renten på lånet er betydelig lavere enn både inflasjonen og lønnsveksten.  Totalt sett tjener man altså på det.  Forutsetningen er naturligvis at man faktisk kan betjene lånet; det er altså et likviditetsspørsmål. 

Enkelt sagt så baseres det på at renter er en kostnad, og kostnader er generelt ugunstig.

Hvertfall når renteutsiktene er kraftig økende som de er nå. 

Man vil definitivt ikke alltid totalt sett tjene på giring. Det øker risikoen på oppside og nedside. 

Kjøper man stål med kreditt, og stålprisen går opp så er det gunstig å betale med kreditt før prisen gikk opp (det du feilaktig referer til som inflasjon når du mener prisøkning på kun varen man har kjøpt. Inflasjon er mer enn kun boligpriser).

Om du kjøper bolig på kreditt, boligprisen holder seg uendret mens hveteprisen går opp, så tjener du ingenting på ha gjeld bundet i boligen. Da kan du tape penger ettersom behovet for likviditet øker mens du er ikke-likvid, og risikerer å måtte selge.

[Heradon]

Renteheving skjer over lengre tid. Skal du selge huset nå, hvor skal du bo i mellomtiden og hva vil det koste? Og hvor bor du i dag? Jeg tror prisene i Oslo vil muligens gå noe ned over tid siden prisene er presset så høyt i dag. Tønsberg eller andre steder langs Oslofjorden tror jeg ikke prisene vil gå ned i det hele tatt. Det er et ettertraktet området og prisene er akseptable. De litt finere tomtene går langt over takst og boliger blir kuppet før visning her. For eksempel et eldre hus som ikke har blitt pusset opp siden 70-tallet kan være taksert til 3.5 mil og kan fort bli solgt til nærmere 5 mil. Så brukes det ytterligere 3mil på å oppgradere boligen. Jeg tror færre vil gå langt over takst når rentene har gått opp litt, ellers tror jeg prisene vil generelt være uforandret.

Jeg har ikke tenkt å spekulere på en eventuell boligboble. Det blir for mye jobb, usikkerhet og langsiktig. 

Endret 20. juni 2022 av Heradon

[tigerdyr]

 

On 6/19/2022 at 10:54 AM, tigerdyr said:

On 6/18/2022 at 10:59 PM, plattsumm said:

Det er definitivt økonomisk gunnstig med lav eller ingen gjeld fremmover

og hva baserer du det på? 

Trolig er det helt motsatt.  Økt inflasjon gjør i praksis lånet mindre.  Renten på lånet er betydelig lavere enn både inflasjonen og lønnsveksten.  Totalt sett tjener man altså på det.  Forutsetningen er naturligvis at man faktisk kan betjene lånet; det er altså et likviditetsspørsmål. 

@plattsumm

Ser at en professor i dag er ute og påpeker akkurat det samme som jeg skrev, nemlig at økt inflasjon egentlig gavner de med høy gjeld så lenge de kan betjene lånet: https://www.nettavisen.no/okonomi/hoy-inflasjon-kan-vare-en-gavepakke-folk-har-glemt-dette/s/5-95-607281