Selge nå eller vente

[LD93]

Hva gjør du?

 

Selger du før potensielt renteoppgang og venter på en dipp i boligmarkedet eller skal ha du holde ut? 

 

Slike tanker er vel mest reelt for de som har belånt nærmere maksgrensa og har nærmere 100% belåningsgrad på boligen sin.

 

[Leo_]

Jeg kjøper for å bo, ikke for innvestering og har aldri mer lån enn at jeg tåler renteoppgang så dette påvirker ikke mine valg fremover. Jeg kjører en nøktern linje med det meste sånt, kjøper f.eks aldri en bil jeg ikke kan betale uten lån osv.

Variasjonene i økonomien gir kun endring i budsjett for fritidsaktiviteter, men også der er jeg reflektert. Jeg har en billig MC som ikke påvirker økonomien nevneverdig. Jeg bygger og flyr droner, her har jeg kjøpt inn mer enn jeg trengte så nå trenger jeg ikke bruke penger der på en stund. Alt i alt skal ikke mye endres for meg selv med moderate endringer i økonomien og det er et resultat av bevisste valg. 

[Zeph]

Å selge heimen sin for å kjøpe igjen når marknaden går ned høyrest ut som ein veldig dårleg idé. Me eig bustad for å bu der, ikkje for å spekulere i verdien. Det er ikkje gratis å selge og du må framleis ha ein plass å bu etterpå. Så kan du risikere å bli sitjande å vente på ein nedgang som aldri kjem.

Om nokon må vurdere å selge fordi dei ikkje tåler 1-2 prosentpoeng renteheving så burde dei aldri kjøpt i utgangspunktet.

[tigerdyr]

On 6/10/2022 at 9:52 AM, LD93 said:

Slike tanker er vel mest reelt for de som har belånt nærmere maksgrensa og har nærmere 100% belåningsgrad på boligen sin.

Hvis man fortsatt kan betjene lånet og ikke trenger flytte av andre årsaker (samlivsbrudd er antakelig den vanligste årsak) er der ingen grunn til bekymring over hva boligen i teorien ville bli solgt for og en 100% belåningsgrad er i seg selv ikke noe problem. 

[logaritmemannen]

Og det er heller ikke slik at det automatisk blir en "dip" i boligmarkedet bare fordi renten øker med noen prosentpoeng. Høy lønnsvekst gjør at man kan takle økt boligrente. 

[Gavekort]

Er det primærbolig du skal kjøpe i samme/tilsvarende marked så er det ikke noe vits i å time markedet. Da må du nesten flytte hjem til mor og vente på et krakk.

[Sjørøver]

Leo_ skrev (På 10.6.2022 den 10.44):

Variasjonene i økonomien gir kun endring i budsjett for fritidsaktiviteter, men også der er jeg reflektert.

Det blir fort veldig dårlige tider for restaurant fremover.

OP, det er ikke vits å selge med mindre det er utleiebolig/spekulasjon.

[Gjest 24f8d...5ef]

Kommer nok helt an på hvor man ønsker å bo.

Tar man Oslo som ett eksempel, så vil nok prisene der fortsette å stige selv med høyere rente.

Det flytter fler og fler til Oslo, veldig mange av de som Oslo Kommune selv må skaffe bolig til, og dermed er tvunget til å kjøpe flere bosteder samme hvilken pris de er. Det har vært med på å heve prisene i Oslo nå over lang tid.

Tenker man da utenfor Oslo, med grei kjøretid eller godt kollektiv tilbud så vil nok det der også stige siden mange av de som flytter ut av Oslo fortsatt jobber der, og ikke vil flytte forlangt, da vil de se litt utover når rentene stiger.

Så der man vil finne "kupp" på boliger når renten stiger er lagt ute på landet, hvor man allerede i dag finner ok priser på boliger.

Det eneste som vil senke prisene på boligene i storbyene er massiv bygging, og det holdes igjen av prisen på bygging, og regulering fra politikere. Sistnevnte vil nok ikke gi fullstendig frislipp, da deres egen eide boliger vil falle i pris, og det ønsker de nok heller ikke.

 

Det eneste lure er som andre her nevner, kjøp for å bo, og med lån godt innen for en god rentehevning.

Anonymous poster hash: 24f8d...5ef

[Salvesen.]

Gjest 24f8d...5ef skrev (9 minutter siden):

Kommer nok helt an på hvor man ønsker å bo.

Tar man Oslo som ett eksempel, så vil nok prisene der fortsette å stige selv med høyere rente.

Det flytter fler og fler til Oslo, veldig mange av de som Oslo Kommune selv må skaffe bolig til, og dermed er tvunget til å kjøpe flere bosteder samme hvilken pris de er. Det har vært med på å heve prisene i Oslo nå over lang tid.

Tenker man da utenfor Oslo, med grei kjøretid eller godt kollektiv tilbud så vil nok det der også stige siden mange av de som flytter ut av Oslo fortsatt jobber der, og ikke vil flytte forlangt, da vil de se litt utover når rentene stiger.

Så der man vil finne "kupp" på boliger når renten stiger er lagt ute på landet, hvor man allerede i dag finner ok priser på boliger.

Det eneste som vil senke prisene på boligene i storbyene er massiv bygging, og det holdes igjen av prisen på bygging, og regulering fra politikere. Sistnevnte vil nok ikke gi fullstendig frislipp, da deres egen eide boliger vil falle i pris, og det ønsker de nok heller ikke.

 

Det eneste lure er som andre her nevner, kjøp for å bo, og med lån godt innen for en god rentehevning.

Anonymous poster hash: 24f8d...5ef

Oslo er en av de plassene som vill tryne hardest. Prisene er og har vært latterlige lenge.

Det er iallefall min teori. Time will tell

[Gouldfan]

LD93 skrev (På 10.6.2022 den 9.52):

Hva gjør du?

 

Selger du før potensielt renteoppgang og venter på en dipp i boligmarkedet eller skal ha du holde ut? 

 

Slike tanker er vel mest reelt for de som har belånt nærmere maksgrensa og har nærmere 100% belåningsgrad på boligen sin.

 

Markedet skal krasje tror jeg...

[kremt]

11 minutes ago, Salvesen. said:

Oslo er en av de plassene som vill tryne hardest. Prisene er og har vært latterlige lenge.

Det er iallefall min teori. Time will tell

Det som er spesielt med Oslo er de utenlandske investorene samt de store hushaiene. Til sammen pøser disse milliarder av kroner inn i markedet hvert eneste år. For de utenlandske er alt annet enn Oslo "risikabelt". Det er rett og slett så store penger det er snakk om og et marked "alle" vil inn på. Hvis det virkelig skal krasje må man nok se en lånerente på 8-10 %. Selv da vil det være en sakte blødning. Men det er liten tvil om at NOK som valuta mister verdien sin svært raskt. Olja er nå på rundt 120 $ med NOK-USD på 9.70. Hva tror du skjer om/hvis/når olja krasjer til 30 $? Ragnarok. Alle rømmer fra NOK. Sånn som det er nå er det faktisk gunstig for mange av de utenlanske å kjøpe pga vår svært svake valuta, men jeg tror det kan bli enda verre. 

[tommyb]

On 6/10/2022 at 9:52 AM, LD93 said:

Selger du før potensielt renteoppgang og venter på en dipp i boligmarkedet (...)

Ut fra hvordan boligmarkedet har vært: Selv med en krakk må den komme innen ett år fra du selger, innen ett halvt år for at det skal bety noe særlig for deg, og du må kjøpe deg inn på det perfekte tidspunkt, mens det fortsatt ser ut som markedet skal mer ned. 

Skal du tjene noe særlig på den måten, må du selge før markedet gir tegn til at du bør selge, og kjøpe før markedet gir tegn til at du kan kjøpe, og treffe på begge. 

Jeg ser på det som umulig å time riktig, og da er det ren gambling med boligen din. Jeg tror ikke på noe tidspunkt de siste tjue årene har det ville vært lønnsomt å gjøre en slik manøvrer i byene i Norge. Ut fra usikkerheten vil jeg si at det bare finnes ett fornuftig svar her: Ikke selg før du er klar til å kjøpe. 

Er du på maksgrensa belåning har du vel ikke bodd der lenge nok til at salget blir skattefritt heller. Leser dette som noen som nettopp har skaffet seg bolig, føler vi har for høye priser nå, og er usikker på om hen gjorde et lurt valg. Vi har følt at vi har for høye priser hele veien fra årtusenskiftet. Prioriter betjening av lånet, så vil ettertiden vise at det var det lureste valget i livet. Banken gjorde en vurdering når du fikk lån, og den var at du klarer betjene lånet. Har man likevel kjøpt noe større enn man klarer betjene, snakk med sjefen om lønna.

Det vil komme dipper. Etter et år er de hentet tilbake. Kun gjennom realisering av tap kan man tape. Altså: du må selge for å tape. 

[tommyb]

Et poeng til: Hvis man er nær belåningsgrensa di/100% på boligen, får man ikke noe særlig egenkapital igjen ved å selge. Med raskere stigende rente nå, må banken vurdere din betjeningsevne på nytt, med høyere renter enn sist. Hvis du samtidig treffer på at boligprisene skal ned, vil ikke banken være villig til å gi belåning til 100%, siden da kan lånet i løpet av året med korreksjon bli større enn verdien av huset.

Hvis det stemmer som jeg sa i forrige post, at du må selge før markedet sier selg og kjøpe før markedet sier kjøp for å få noen gevinst, må du kjøpe når banken ikke synes det er lurt å kjøpe, du vil få en dårligere kredittvurdering, og banken vil ha større sikkerhetsmargin når du skal kjøpe tilbake. 

Jeg har akkurat argumentert meg selv til å tro at du ikke får nytt lån. 

Endret 12. juni 2022 av tommyb
grammar.

[Gavekort]

Gjest 24f8d...5ef skrev (58 minutter siden):

Kommer nok helt an på hvor man ønsker å bo.

Tar man Oslo som ett eksempel, så vil nok prisene der fortsette å stige selv med høyere rente.

Det flytter fler og fler til Oslo, veldig mange av de som Oslo Kommune selv må skaffe bolig til, og dermed er tvunget til å kjøpe flere bosteder samme hvilken pris de er. Det har vært med på å heve prisene i Oslo nå over lang tid.

Tenker man da utenfor Oslo, med grei kjøretid eller godt kollektiv tilbud så vil nok det der også stige siden mange av de som flytter ut av Oslo fortsatt jobber der, og ikke vil flytte forlangt, da vil de se litt utover når rentene stiger.

Anonymous poster hash: 24f8d...5ef

"The line goes up"-mentalitet er jo også et smoke signal for ei boble.

[ITtraktor]

Salvesen. skrev (1 time siden):

Oslo er en av de plassene som vill tryne hardest. Prisene er og har vært latterlige lenge.

Det er iallefall min teori. Time will tell

Kan du underbygge denne påstanden på noen som helst måte?

[Zeph]

Det er alltid nokon som spår krakk både på bustadmarknaden og børsen. Av og til får dei rett, men stort sett tar dei feil.

[Gavekort]

Zeph skrev (3 minutter siden):

Det er alltid nokon som spår krakk både på bustadmarknaden og børsen. Av og til får dei rett, men stort sett tar dei feil.

Det er vanskelig å spå et krakk, men man kan se etter signaler. Måten du formulerer deg på så høres det ut som boligkrakk er en myte.

Ingen forutså 1987- eller 2014-krakket, eller 2007-krakket i USA, men det var tydelige indikasjoner i retrospekt. Tanker om endeløs vekst er en slik indikasjon.

[Zeph]

Gavekort skrev (5 minutter siden):

Det er vanskelig å spå et krakk, men man kan se etter signaler. Måten du formulerer deg på så høres det ut som boligkrakk er en myte.

Ingen forutså 1987- eller 2014-krakket, eller 2007-krakket i USA, men det var tydelige indikasjoner i retrospekt. Tanker om endeløs vekst er en slik indikasjon.

Krakk er sjølvsagt ingen myte, men poenget var at når det kjem eit krakk etter 20 år så har det blitt spådd krakk i 20 år allereie. Det er mao. veldig vanskeleg å sjå i framtida. Ja, det er nok folk med peiling som kan det betre enn meg, men inntil noko skjer så har det ikkje skjedd. Det er alltid lett å sjå ting i retrospekt, men det betyr ikkje at dei same signalene dukkar opp før neste krakk.

Å spekulere i bustadmarknaden fordi du ventar eit krakk kan fort ta tid. Etter å ha leigd i 10 år i påvente av krakk hadde det kanskje vore betre å eigd dei 10 åra i staden for.

Endret 12. juni 2022 av Zeph

[Salvesen.]

ITtraktor skrev (38 minutter siden):

Kan du underbygge denne påstanden på noen som helst måte?

Den ville prisutviklingen, det er det eneste. Jeg har ingen formell kompetanse innen dette, kun en gut feeling. 

[tommyb]

Siden 2014 ble brukt som eksempel på et boligkrakk, her er en graf googla fra Eiendom Norge:

Du skal ha timet det helt perfekt for å kunne vinne noe av en sånn dipp. Markedet hadde henta seg inn neste sommer, hvis jeg leser det rett. Hvis man satt i ro i markedet - som huseiere generelt gjorde - så la man ikke merke til det engang, utover artikler som sa at det kun ble en liten justering. Som grafen da også viser.

Edit: den viktigste lærdommen er "ikke legg huset på markedet etter oktober".

Endret 12. juni 2022 av tommyb