Oppsigelsesvern ved leie av bolig med 1-års kontrakt? Urimelig oppsigelse?

[azazel123]

arne22 skrev (16 minutter siden):

Interessant. Men her er det vel ikke ordlyden i kontrakten som er det avgjørende men realiteten i saken. 1. Bodde faktisk utleier i boligen før utleie? 2. Flytter han inn i boligen etter utleieperioden er over? (Eller skal boligen brukes til noe annet?)

Hvis det viser seg at ordlyden i kontrakten ikke beskriver reele forhold og "sanne fakta", så er vel følgen av det at det foreligger en tidsubestemt leielkontrakt som vansklig lar seg si opp.

Både formkrav og oppsigelsesgrunn faller bort ved midlertidig fravær. Han må ikke flytte inn igjen etter leieperioden nå, kan leie ut til noen andre fra dag en... men "må" flytte tilbake er innen fem år. Men de fleste kontrakter blir vel bare endret til ikke midlertidig etter fem år...

Samt protestmuligheten faller bort. 

Om han har bodd der eller ikke er så vanskelig å bevise og må vel gjøres ved søksmål så de er ikke villig til å ta sjansen. De har idag funnet en tilsvarende bolig til ca samme pris. Så største ulempen de sitter igjen med er en ekstra utvask og flytting, men dog ikke så langt.

De har også fått en del hjelp av lokalsamfunnet som visstnok ikke liker ham særlig godt...

Endret 6. mai 2022 av azazel123

[mobile999]

arne22 skrev (7 timer siden):

Interessant. Men her er det vel ikke ordlyden i kontrakten som er det avgjørende men realiteten i saken. 1. Bodde faktisk utleier i boligen før utleie? 2. Flytter han inn i boligen etter utleieperioden er over? (Eller skal boligen brukes til noe annet?)

Hvis det viser seg at ordlyden i kontrakten ikke beskriver reele forhold og "sanne fakta", så er vel følgen av det at det foreligger en tidsubestemt leiekontrakt som vansklig lar seg si opp.

Riktig.

Det er vel ikke usannsynlig her at utleier ikke bodde der før utleie og bare påberoper seg pgf 11-4.

[arne22]

1 hour ago, mobile999 said:

Det er vel ikke usannsynlig her at utleier ikke bodde der før utleie og bare påberoper seg pgf 11-4.

Det er vel ikke helt utenkelig at utleier kan ha rådført seg med en advokat, som har gitt noen kreative råd om hvordan man kan utforme en leiekontrakt slik at leietaker tilsynelatende står uten rettigheter. Dette vil jo da kunne være en "pro forma" formulering i kontrakten, som ikke nødvendigvis har noen rettslig virkning. Man kan vel si at dette i så fall vil ha karakter av en slags form for bedrageri der utleier ikke opptrer i samsvar med husleieloven og avtaleloven.

Når vil vel ikke leietaker gjøre dette i dette tilfellet, men helt generelt så er det jo et interessant spørsmål i forhold til andre og senere saker: Hvis det foreligger svik i avtaleforhold og bedrageri fra utleier sin side ved at det legges inn forbehold rundt husleielovens paragraf 11-4, som ikke bygger på reelle eller sanne fakta eller forhold, hvordan går man da fram rent praktisk og prosessuelt for å få prøvd dette?

Rent intuitive så skulle man kanskje tro at det da blir for leietaker å reise sak "på gamlemåten". I første omgang så blir det vel for leietaker å sette fram en påstand om at "faktum" er slik at paragraf 11-4 ikke gjelder, og så blir det vel opp til utleier å "bevise" at "faktum" er slik at 11-4 kommer til anvendelse? Normalt så skulle vel dette bli lagt fram allerede i saksforberedelsen, slik at det ikke skulle koste så mye å få bekreftet eller avkreftet om paragraf 11-4 faktisk kommer til anvendelse?

Er det noen som har sett inn på rettspraksis rundt dette?   - Ganske interessant problemstilling. Dette kan jo ellers være et ganske stort "hull" i husleieloven som det vil være ganske lett å missbruke. Dette har jo ikke bare med den ene saken å gjøre, men også grunnleggende prinsipper for rettsikkerhet, i forhold til husleieretten.

Forsøkte å lese noe her, men fant ikke noe som passer direkte på denne problemstillingen: https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/otprp-nr-82-1997-98-/id159235/?ch=19

Endret 7. mai 2022 av arne22

[azazel123]

arne22 skrev (2 timer siden):

Det er vel ikke helt utenkelig at utleier kan ha rådført seg med en advokat, som har gitt noen kreative råd om hvordan man kan utforme en leiekontrakt slik at leietaker tilsynelatende står uten rettigheter.

Skal heller ikke undervurdere at utleiere kommuniserer med hverandre. "Hull" i lovverket videreformidles nok oftere slik enn igjennom advokater.

Finnes vel heller ikke noen konsekvenser av å lyve på dette punktet?

Har ingen tro på at noen leietakere vil reagere på "midlertidig fravær" når de skriver en korttidskontrakt.

Og ved en eventuell uenighet pga en "urimelige oppsigelse" vil utleier bare vise til lovtekst om "midlertidig fravær". Sjansen for at noen begynner å etterforske hvor utleier har bodd de siste fem årene er mikroskopisk. Og hvis dette merkelig nok skulle skje så er det vel heller ingen konsekvenser hvis utleier bare ombestemmer seg med en gang og lar leietaker fortsette å bo der. 

[mobile999]

arne22 skrev (3 timer siden):

Når vil vel ikke leietaker gjøre dette i dette tilfellet, men helt generelt så er det jo et interessant spørsmål i forhold til andre og senere saker: Hvis det foreligger svik i avtaleforhold og bedrageri fra utleier sin side ved at det legges inn forbehold rundt husleielovens paragraf 11-4, som ikke bygger på reelle eller sanne fakta eller forhold, hvordan går man da fram rent praktisk og prosessuelt for å få prøvd dette?

Rent intuitive så skulle man kanskje tro at det da blir for leietaker å reise sak "på gamlemåten". I første omgang så blir det vel for leietaker å sette fram en påstand om at "faktum" er slik at paragraf 11-4 ikke gjelder, og så blir det vel opp til utleier å "bevise" at "faktum" er slik at 11-4 kommer til anvendelse? Normalt så skulle vel dette bli lagt fram allerede i saksforberedelsen, slik at det ikke skulle koste så mye å få bekreftet eller avkreftet om paragraf 11-4 faktisk kommer til anvendelse?

Er det noen som har sett inn på rettspraksis rundt dette?   - Ganske interessant problemstilling. Dette kan jo ellers være et ganske stort "hull" i husleieloven som det vil være ganske lett å missbruke. Dette har jo ikke bare med den ene saken å gjøre, men også grunnleggende prinsipper for rettsikkerhet, i forhold til husleieretten.

Kanskje @krikkert kan skrive noe om akkurat dette?