Oppsigelsesvern ved leie av bolig med 1-års kontrakt? Urimelig oppsigelse?

[azazel123]

Har leietakere av en bolig med 1-års kontrakt oppsigelsesvern? Det gjelder leie av hele boligen.

Hvis ja er nedenfor nevnte en urimelig oppsigelse?

To eldre damer leier et helt hus (186 kvadrat 4 soverom) i Lofoten fra vinter til vinter. Nå nærmer det seg høysesong og plutselig har utleier bestemt seg for å si opp kontrakten. Dette medfører naturligvis store problemer for de to som nå må prøve å finne et nytt sted midt i høysesongen i et av Norges med populære områder om sommeren. Dette blir både et problem med høyere pris og om det i det hele tatt er noe ledig der midt på sommeren på så kort varsel. Så i verste fall må de nå flytte tilbake til Oslo.

Ettersom de skulle leie hele året har prisen per måned som de avtalte reflektert dette. Uten å kjenne utleier virker det som dette var planen hele tiden, få seg en veldig god utleiepris om vinter og vår, for deretter å leie ut i høysesong til full høysesongpris. Oppsigelsestiden i kontrakten er på 1 måned...

Han sendte oppsigelsen på mail og har her begrunnet det med at huset skal pusses opp på utsiden og at sønnen skal bo der mens dette skjer. Dette var også første gang han oppgav at sønnen står som eier av boligen.

Dette er vel ikke en rimelig oppsigelse?

Punktet om at er gyldig hvis utleier skal bo i boligen gjelder vel flytting og bo der permanent? Ikke en kort sommerferie med litt oppussing på utsiden?

Og hva som skal pusses opp bestemmer vel også om det er urimelig? Bør man be om en liste over hva som skal gjøres? For at man skal kunne si opp kontrakten skal vel det ikke være mulig å bo i huset under oppussing? Dvs feks å male huset er ikke god nok grunn...? Hvis ikke kan jo dette punktet misbrukes sterkt. Planlegge å male en vegg i noen timer og derfor kan man si opp en kontrakt er vel et eksempel på urimelig oppsigelse.

At sønnen er tinglyst eier har vel lite å si i denne saken? 

Det virker ikke som verken eier eller utleier har brukt boligen som annet enn feriebolig, og at dette heller ikke er planen videre. Men dette er jeg ikke helt sikker på. Kan virke som far bor i Bodø og sønn i Oslo, men dette er ubekreftet. Hvis om noen av dem har bodd der før er viktig for saken kan naboene sikkert uttale seg om dette. 

Ut i fra google søk har jeg funnet at utleier solgte boligen til sønnen i slutten av 2020.

Det virker som han har kjøpt den til 1/7 av det de forventet på markedet ettersom den lå på finn.no en periode 11 måneder før salget. Dette er ikke relevant for saken, men tenkte det gir et bilde av de to. For dette er vel ikke lov... Beklager jeg fjernet denne delen ettersom ser ut som fra svar under at dette faktisk er lov. Skrev dette ettersom når vi selv kjøpte hus av familie leste vi at det var logpålagt å selge til markedspris pga dokumentavgift etc. Men her har vi tydeligvis blitt feilinformert.

Endret 4. mai 2022 av azazel123

[mobile999]

azazel123 skrev (36 minutter siden):

Ut i fra google søk har jeg funnet at utleier solgte boligen til sønnen i slutten av 2020. Det virker som han har kjøpt den til 1/7 av det de forventet på markedet ettersom den lå på finn.no en periode 11 måneder før salget. Dette er ikke relevant for saken, men tenkte det gir et bilde av de to. For dette er vel ikke lov...

Selvfølgelig er dette lov.

Huseiekontrakt med en varighet på 1. år er ulovlig ved utleie av den type husrom som du beskriver. Følgen blir at den regnes som tidsubestemt.

Generelt er ikke "oppussing" gyldig grunn for oppsigelse dersom det ikke er nødvendig at leietakeren flytter ut under oppussingen. Det er ikke nødvendig at leietakeren flytter ut ved utvendig vedlikehold. Det er heller ikke gyldig grunn at det er "praktisk" at huseieren skal bo i husrommet under kortvarig utvendig vedlikehold.

Leietakeren må protestere skriftlig mot oppsigelsen innen en måned etter at oppsigelsen ble mottatt, jfr. husleieloven pgf 9-8.

https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-8

 

Endret 4. mai 2022 av mobile999

[Herr Brun]

azazel123 skrev (1 time siden):

Ut i fra google søk har jeg funnet at utleier solgte boligen til sønnen i slutten av 2020. Det virker som han har kjøpt den til 1/7 av det de forventet på markedet ettersom den lå på finn.no en periode 11 måneder før salget. Dette er ikke relevant for saken, men tenkte det gir et bilde av de to. For dette er vel ikke lov...

Hvorfor skulle ikke dette være lov? 

[azazel123]

Takk for svar.

Vedrørende siste del av teksten om kjøpt under markedspris så beklager jeg at denne delen var lagt ved og vennligst se bort i fra dette siden det uansett var off topic. jeg har endret denne delen av originalteksten nå. Når jeg selv kjøpte bolig fra familie ble vi informert om at man måtte kjøpe til markedspris pga ellers betalte man for lite dokumentavgift etc. Men dette var sikkert feil.

[ITtraktor]

azazel123 skrev (23 minutter siden):

Takk for svar.

Vedrørende siste del av teksten om kjøpt under markedspris så beklager jeg at denne delen var lagt ved og vennligst se bort i fra dette siden det uansett var off topic. jeg har endret denne delen av originalteksten nå. Når jeg selv kjøpte bolig fra familie ble vi informert om at man måtte kjøpe til markedspris pga ellers betalte man for lite dokumentavgift etc. Men dette var sikkert feil.

Du kan fint kjøpe til langt under markedspris, men dokumentavgift vil fortsatt bli beregnet av en rimelig markedspris. 

[azazel123]

mobile999 skrev (6 timer siden):

Huseiekontrakt med en varighet på 1. år er ulovlig ved utleie av den type husrom som du beskriver. Følgen blir at den regnes som tidsubestemt.

 

Jeg går ut ifra at det er bare det ulovlige som endrer seg til standard i kontrakten? At ikke alt lovlige også blir "nullstillt". Feks oppsigelsestid blir vel fortsatt på 1 måned siden dette er nevnt. Vil bare være helt sikker så de ikke evt seinere må leie ekstra pga denne nå er 3 mnd som vel er standard hvis ikke er nevnt.

[mobile999]

azazel123 skrev (5 timer siden):

Jeg går ut ifra at det er bare det ulovlige som endrer seg til standard i kontrakten? At ikke alt lovlige også blir "nullstillt". Feks oppsigelsestid blir vel fortsatt på 1 måned siden dette er nevnt. Vil bare være helt sikker så de ikke evt seinere må leie ekstra pga denne nå er 3 mnd som vel er standard hvis ikke er nevnt.

Riktig.

Er det ikke aktuelt å protestere på oppsigelsen?

[azazel123]

 

mobile999 skrev (11 timer siden):

Riktig.

Er det ikke aktuelt å protestere på oppsigelsen?

Planen var å protestere. Men når jeg skulle hjelpe dem med dette fikk jeg se kontrakten deres idag og fant noen opplysninger som nok endrer saken en del..

Utleier har krysset av for:

- "Bolig som utleier selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år."

Jeg har forstått at dette reduserer oppsigelsesvernet betraktelig. Men gitt opplysningene over hvordan blir det i denne saken? Hvis eier vil flytte tilbake så helt greit da må han få lov til dette. Men kan han nå forlange å flytte tilbake i en veldig kort periode for å pusse opp på utsiden og deretter sikkert leie ut igjen med en gang? Feks hvis han har primærbolig i en annen del av landet og egentlig bare skal på ferie. "Brukt bolig som egen bolig" betyr vel at man har meldt flytting og bodd der? Ikke hatt fem uker ferie der forrige sommer...? Ellers kan jo ferier regne inn på disse "fem årene" og man kan fortsette slik i evig tid? Er det noen minimumskrav til botid?

Her er det også spesielt siden utleier ikke er eier. Hvordan påvirker dette saken? Hvis feks eier aldri har bodd der siden han kjøpte i oktober 2020 og bare har brukt som feriebolig. Da kan vel ikke forrige eier leie ut og gi et dårligere oppsigelsesvern pga utleier og ikke eier har bodd der tidligere? 

Endret 5. mai 2022 av azazel123

[mobile999]

Det er riktig at man må lese kontrakten som en helhet for å få hele bildet.

Hva står det (nøyaktig) i kontrakten om oppsigelse?

[azazel123]

mobile999 skrev (9 timer siden):

Det er riktig at man må lese kontrakten som en helhet for å få hele bildet.

Hva står det (nøyaktig) i kontrakten om oppsigelse?

Da har jeg skaffet alt av kommunikasjon de har hatt. Virker som de har truffet på drømmeutleieren.

Har lagt ved kontrakten med navn etc strøket over. La også ved oppsigelsen de fikk. Denne kom på mail som jeg tror ikke er gyldig oppsigelse? Mener huske har lest at må være med brev, men uansett så tabbet han seg ut og sendte til feil mail, dette oppdaget han ikke før dagen etter så de fikk ikke denne oppsigelsen før 1. mai. Så da vil den jo ikke gjelde før 1. juni og de kan dermed bo der til ut juni i verste fall.

Informasjon jeg hadde fått over om oppsigelse var ikke helt korrekt. Eneste som står i oppsigelsen er referanse til punkt fire i kontrakten som gjelder dette med 1 måneds oppsigelse.

De sendte ham da en SMS om hvorfor og da svarte han: "Barna ønsker å benytte huset i sommer."

I slutten av mars hadde de også kommunikasjon med ham. Han sendte først en SMS hvor han spurte om de skulle bli værende i huset hele sommeren pga hans barn skal opp til Lofoten noen dager i juli, og han vurderte derfor å få nordveggen på huset malt. 

De svarte at de skulle bo der hele perioden de leide og da svarte han: "Skjønner. Fint å høre at dere har det bra."

Usikker om dette har noe å si, men de har også fått informasjon om at verken utleier eller eier (sønnen) som kjøpte huset i september 2020 har bodd i huset i denne perioden siden da. Men jeg vet ikke når sist noen av dem bodde der. 

Punktet "Bolig som utleier selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år." endrer vel dette med oppsigelsesvern så da blir vel spørsmålet mitt er det fortsatt vernet mot at utleier vil ha barna på ferie? Og endrer dette med at den virkelige eieren ikke er utleier noe? Noe annet som bekymrer oss er at hvis de nå protesterer og dette blir tatt til følge pga urimelig grunn for oppsigelse. Er det noe som da stopper han fra å bare finne på noe som i tekstform er den lovlig grunn og sende ny oppsigelse? Selv om han ikke har tenkte å gjennomføre "oppussing av bad" eller hva han måtte komme på av mer gyldig grunn?

Har kanskje ingenting å si, men poster ihvertfall litt info om huset som jeg fant når googlet. Det har skiftet eier en del ganger ganske nylig. Virker som er noe som går i arv i familien og jeg går ut i fra dette blir brukt som feriebolig.

- 15.10.2013 kjøpte utleier av en med samme etternavn (denne kjøpte huset i 2001).

- 15.10.2013 (ja samme dato) solgte utleier til en annen med samme etternavn til dobbel pris

- 03.11.2015 ble huset solgt igjen

- 13.12.2019 ble huset solgt igjen, kjøper må da ha vært utleier for neste salg er gjort av ham

- 03.09.2020 kjøpte sønnen huset av utleier

Endret 5. mai 2022 av azazel123

[mobile999]

Oppsummert:

Husleiekontrakten opplyser at:

"Bolig som utleier selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år.
Dette gir leier færre rettigheter enn ved leie av annen bolig, jf. husleieloven pgf 11-4"

Dvs. at i nesten hele kapittel 9 i husleieloven ikke gjelder.

Relevant lesestoff:

https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/nou-1993-4/id373625/?ch=4#kap3.12.4

https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/otprp-nr-82-1997-98-/id159235/?ch=15#kap15-5

https://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Publikasjoner/Innstillinger/Odelstinget/1998-1999/inno-199899-043/12/

Jeg har ikke lest alt ennå.

[azazel123]

mobile999 skrev (7 timer siden):

Oppsummert:

Husleiekontrakten opplyser at:

"Bolig som utleier selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær på inntil fem år.
Dette gir leier færre rettigheter enn ved leie av annen bolig, jf. husleieloven pgf 11-4"

Dvs. at i nesten hele kapittel 9 i husleieloven ikke gjelder.

Relevant lesestoff:

https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/nou-1993-4/id373625/?ch=4#kap3.12.4

https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/otprp-nr-82-1997-98-/id159235/?ch=15#kap15-5

https://www.stortinget.no/no/Saker-og-publikasjoner/Publikasjoner/Innstillinger/Odelstinget/1998-1999/inno-199899-043/12/

Jeg har ikke lest alt ennå.

Takk, jeg har ingen erfaring med juss. Men slik jeg tolker tekstene i de linkene har de null vern pga dette punktet i? Virker som utleier ikke trenger noen som helst grunn til en oppsigelse pga loven går ut i fra utleier alltid vil ha en god grunn, dvs at han vil flytte tilbake? Det er i mine øyne veldig merkelig for så klart er ikke dette riktig, som utleier i denne saken beviser i SMSen han sendte om at barna skal bruke boligen i et par dager... Og når man leier ut i et så populært område får det ingen konsekvenser for ham for framtidig utleie.

Jeg baserer det over på blant annet at i link nr to står det:

- "Dersom utleieren sier opp leieavtalen, vil forutsetningen være at han selv skal flytte tilbake til boligen."

Men så lengre nede står det:

- "Norges Leieboerforbund har foreslått at leierens interesser skal vernes ved at leieren får rett til å protestere mot oppsigelsen av leieavtalen, og at retten kan sette oppsigelsen til side dersom det foreligger en saklig grunn som gjør oppsigelsen urimelig. Departementet kan ikke se at det skulle være nødvendig å innføre en slik regel, siden utleierens oppsigelse forutsetningsvis er satt fram for at utleieren selv skal flytte tilbake til boligen. Dette vil i denne sammenhengen alltid måtte regnes som en saklig grunn."

Noen kan med fordel rette meg hvis jeg tolker dette feil. Men det som står her er vel at man har ingen mulighet for å protestere for man går ut i fra at utleier alltid vil ha en god grunn.

Men fem år er lenge, og som i dette tilfelle er det jo helt klart at utleier ikke har noen planer om å flytte tilbake med det første. Så pga dette punktet kan utleiere i Norge gjøre som han her og sette oppsigelse til 1 måned og gjøre akkurat som han vil. 

Så slik jeg tolker informasjonen holder selve kontrakten i denne saken, så hvis de skal kunne få bo videre måtte de i så fall bevist at utleier lyver om at han har rett til å skrive en slik kontrakt? Pluss jeg er fortsatt forvirret med dette med utleier vs eier. At en utleier kan fjerne et oppsigelsesvern når han ikke selv eier boligen? Men hvis man ikke har mulighet for å protestere så har man vel uansett få muligheter selv om man bevise løgn? Feks et søksmål vil vel ta altfor lang tid og jeg er litt i tvil om disse to eldre damene har lyst til å gå igjennom noe slikt pga en ferie. De er allerede preget av situasjonen og det har ødelagt mye av drømmeferien de trodde de skulle på. Her er punktet som vel ligger til grunn for hele unntaket av oppsigelsesvernet:

"Det følger av første ledd at bestemmelsene bare kommer til anvendelse hvor utleieren selv har brukt den utleide boligen som egen bolig. I dette ligger at utleieren i hvert fall må ha hatt til hensikt å bruke boligen varig, selv om bruken må avbrytes etter en tid. Utleie av en bolig som utleieren bare midlertidig eller rent sporadisk har brukt som bolig, blir ikke omfattet av unntaksbestemmelsene. Det er også et vilkår at utleieren må ha brukt boligen; boliger som utleieren har ervervet med tanke på framtidig bruk, er ikke omfattet."

Så hvis utleier lyver om at han har bodd der de siste fem årene så har han vel ikke vel et vern. Men hva som skjer hvis med avtalen deres hvis kontrakten er ugyldig på dette punktet må noen andre fortelle meg. Blir den da tidsubestemt?

 

[mobile999]

Det virker som du forstår det slik jeg gjør.
 

azazel123 skrev (33 minutter siden):

Så hvis utleier lyver om at han har bodd der de siste fem årene så har han vel ikke vel et vern. Men hva som skjer hvis med avtalen deres hvis kontrakten er ugyldig på dette punktet må noen andre fortelle meg. Blir den da tidsubestemt?

Ja og fullt oppsigelsesvern.

Endret 6. mai 2022 av mobile999

[azazel123]

mobile999 skrev (27 minutter siden):

...

Takk igjen.

Så da er det bare to mulige kontrakter slik jeg ser det. Enten har man et fullt oppsigelsevern som er veldig i favør leietaker eller så har leietaker null vern. Det er ingen mellomting eller "redusert vern" slik som det står i standardkontrakten til finn.no.

Så da skjønner jeg ikke hvorfor de ikke endrer dette og skriver som det faktisk gjelder: "Utleier kan uten å måtte oppgi en grunn si opp kontrakten". Da vil alle som tror at leietakere vanligvis har et svært godt vern skjønne at de må ta høyde for hvilken situasjon de kan komme i...

[azazel123]

mobile999 skrev (1 time siden):

Det virker som du forstår det slik jeg gjør.
 

Ja og fullt oppsigelsesvern.

Fant et par andre linker med tekst litt mer lettskrevet. Men de var litt mangelfulle for akkurat dette scenarioet.

https://www.regjeringen.no/globalassets/upload/krd/vedlegg/boby/veiledninger_og_brosjyrer/tre_leieavtaler.pdf

Gul tekst nedover omhandler: "en tidsbestemt leieavtale som kan sies opp"

Og her står det følgende om oppsigelse:

- "Leier trenger ikke noen grunn for å si opp. Det stilles strengere krav hvis utleier vil si opp leier. Hvilke regler som gjelder for utleiers oppsigelse kan du lese mer om i hefte 11"

I hefte 11 står det om tidsbestemte og tidsubestemte med oppsigelsesvern. Men nederst står det følgende om midlertidig fravær: 

Egne oppsigelsesregler for utleie av egen bolig ved midlertidig fravær eller av et enkeltrom Leier du ut din egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år og har en tidsubestemt leieavtale kan du si opp leier uten at han kan protestere på oppsigelsen. Men leier har alltid rett til å få varsel om flytting minst tre måneder i forveien.

https://www.regjeringen.no/contentassets/d91b918e5dc448d0a320a07f7b652d3a/p17xxxxx_hus_11_ny.pdf

Litt rart de ikke også nevner midlertidig med tidsbestemt avtale? Men da må vel samme gjelde? Denne teksten bekrefter vel at han kan si opp uten at man kan protestere.

Men jeg la spesielt merke til teksten "egne oppsigelsesregler for utleie av egen bolig med midlertidig fravær". Så da må jo utleier være eier... I denne saken er jo sønnen eier og han bor et helt annet sted...

Vil denne delen av kontrakten dermed være ugyldig og bortforfalle? Slik at dette egentlig er en vanlig tidsbestemt kontrakt med oppsigelsevern?

Endret 6. mai 2022 av azazel123

[mobile999]

azazel123 skrev (12 timer siden):

Litt rart de ikke også nevner midlertidig med tidsbestemt avtale? Men da må vel samme gjelde?

Ja, sannsynligvis.

azazel123 skrev (12 timer siden):

Men jeg la spesielt merke til teksten "egne oppsigelsesregler for utleie av egen bolig med midlertidig fravær". Så da må jo utleier være eier

Teksten i pgf 11-4 er "brukt som egen bolig". Jeg tviler på at det forutsetter utleier = eier.

[arne22]

Oppsigelsen oppfyller ikke formkravene. Det foreligger således ikke noen lovlig eller gyldig oppsigelse, og det hele er sånn sett en "ikke sak". Det foreligger bare en oppsigelse som en "fantasifull forestilling".

Her er litt om framgangsmåten for en lovlig og gyldig oppsigelse. (Som så kan settes til side som eventuell følge av urimelighet.)

https://www.husleie.no/ressurser/artikler-om-boligutleie/oppsigelse-av-leieforhold

Endret 6. mai 2022 av arne22

[mobile999]

arne22 skrev (47 minutter siden):

Oppsigelsen oppfyller ikke formkravene.

Det er ikke relevant siden kontrakten gjelder "en pgf 11-4 -bolig". Formkravene er kastet ut av vinduet.

[azazel123]

Takk for all hjelp.

Siden han tabbet seg ut med å sende oppsigelse en dag for seint har de en ekstra måned hvis de vil ha det.

Men ellers har han fulgt loven virker det som. 

Så det jeg sitter igjen med av tanker er at normalt er leietaker litt for beskyttet, mens i midlertidig fravær er utleier for beskyttet.

Og at når de finner ny bolig å leie så skal jeg lese over kontrakten før de skriver under... 😀

Endret 6. mai 2022 av azazel123

[arne22]

36 minutes ago, mobile999 said:

Det er ikke relevant siden kontrakten gjelder "en pgf 11-4 -bolig". Formkravene er kastet ut av vinduet.

Interessant. Men her er det vel ikke ordlyden i kontrakten som er det avgjørende men realiteten i saken. 1. Bodde faktisk utleier i boligen før utleie? 2. Flytter han inn i boligen etter utleieperioden er over? (Eller skal boligen brukes til noe annet?)

Hvis det viser seg at ordlyden i kontrakten ikke beskriver reele forhold og "sanne fakta", så er vel følgen av det at det foreligger en tidsubestemt leiekontrakt som vansklig lar seg si opp.

Endret 6. mai 2022 av arne22