Leie ut eller selge utleiedel i enebolig.

[Tranceformation]

Hei.

Vi bor idag i en enebolig, hvor vi har en separat utleiedel, som vi leier ut for 12000kr mnd. Idag er vi avhengig av inntekten fra utleiedelen, for å få det til å strekke til mtp utgifter pr mnd. Uten denne inntekten, blir det tøft. Noen vi kjenner hadde lignende situasjon, med enebolig med utleiedel, men de valgte å selge sin utleiedel. Dermed kunne de refinansiere lånet sitt, og fikk lavere månedlige kostnader på lånet. 
 

Men det økonomiske oppi dette er jo vanskelig, hva er lurest? Å eie både hus og leilighet, og alltid kunne råde over hele eiendommen, og ha faste inntekter hver mnd? Eller å ha lavere lån og lavere utgifter pr mnd? Jeg vet folk er uenig her. Man skal tjene ganske mye for å få 12000 skattefrie kroner pr mnd. Og har man høyere lån, så reduseres vel også skattesatsen på arbeidsinntekt, pga høy belåningsgrad.

Hva vil dere anbefale? 

Lånet vårt på hele huset er 6,8 mill. Leilighetens verdi er 3 mill. 
 

 

[Mag ne]

Hvis dere eier alt har dere mulighet til å påvirke hvem dere deler hus med.

[Jarmo]

Taksten på hele pakka? Og nedbetalingstid?

Endret 1. mai 2022 av Jarmo

[Gjest c6f85...65f]

Personlig hadde jeg leid ut 1-3 år og bygget ny egenkapital, så solgt. Vipps så har dere et nytt hus for utleie.

Anonymous poster hash: c6f85...65f

[kremt]

Skal du selge deler må bygget seksjoneres. Det er en papirmølle hos kommunen og alt mulig av krav kan slå inn da som støydemping, brannskille osv. Hva skal du evt gjøre med den summen du får for dette? Her ville jeg regnet med flere mulige scenarioer og hvordan det lønner seg for deg. Som regel kommer man best ut som eier, men kostnader til drift og vedlikehold går ganske mye opp for tiden, i tillegg til økende renter. Dette fører til at folk har mindre igjen når alt er betalt og vi kan etterhvert se en demping i boligpriser når folk ikke lenger går mann av huse for å bli gjeldsslaver i 30 år.

[Tranceformation]

Jarmo skrev (6 minutter siden):

Taksten på hele pakka? Og nedbetalingstid?

Verdi på 10 mill ca nå, nedbetalingstid 30 år.

[ITtraktor]

Skattemessig finnes det virkelig ikke noe mer lukrativt enn utleie i egen bolig. Jeg har selv utleiedel. Om jeg faktisk hadde hatt mulighet til å selge denne separat, er nok dette noe av det absolutt siste jeg ville vurdert. Jeg har regnet meg frem til at jeg måtte jobbet overtid for ca. 450 000 kr i året for i sitte igjen med de nesten 20 000 utleiedelen generer skattefritt i måneden. Egentlig helt sinnsykt. 

Endret 1. mai 2022 av ITtraktor

[Tranceformation]

Ja det er ganske utrolig hvor mye man må jobbe, for å tjene inn en tilsvarende inntekt, etter skatt. 
For vår del kan vi nesten halvere lånet, eller fortsette å være avhengig av leieinntekt, for å kunne betjene lånet + alle andre løpende utgifter. 

[asicman]

Se heller på avkastningen. Du sier verdien er på 3mill. Du får inn 12*12k i husleie som gir en årlig avkastning på verdien på 4,8%.

 

[LD93]

Hva vil du/dere med livet er vel kanskje mest interessant og burde være det som gir svaret du søker.

Har selvfølgelig en god del å si hvor gamle dere er.

Men du vet allerede alternativet ved å fortsette utleie. Da er dere i den situasjonen dere er i per i dag og en god stund fremover.

Hør med banken hvordan nedbetalingsplanen vil se ut dersom dere plutselig sitter der med XXX kapital fra salg av leilighet. Da ser du/dere potensialet ved videre levestandard.

 

Forstår jeg deg rett er da verdien på "huset" ca 7M. med lån på 6.8. Regner med at dere betaler rundt 26-27k på lånet i dag?

Hvis dere selger så kan den summen fort havne på 14-15k ( relativt høy rente, hva deres er har jo alt å si )

 

Så da er spm. Kommer dere til ha mer igjen i mnd? Dersom dere bruker hele utleiesummen på nedbetaling er det ikke sikkert det endrer seg så mye.

 

[The Avatar]

I tillegg til det reint økonomiske, kor mykje arbeid medfører dei to alternativa?
Er utleigedelen seksjonert som eigen seksjon slik at det er berre å legge ut annonse og selge?
Og kor mykje arbeid er det du har med å være utleigar og følge opp leigetakaren?
Om begge delar er heilt uproblematisk så blir det reint fokus på det økonomiske.

Reint økonomisk så skal det mykje til for at det lønner seg å selge om du har stabile leigeinntekter. Men om du har meir behov for tilgjengeleg kapital akkurat no så kan det godt være at det er verdt det for dykkar del å ta eit økonomisk tap i framtida mot å få godt med pengar akkurat no. Er dykk f.eks. godt voksne pensjonistar så er det sikkert betre å få 3 mill akkurat no enn det er å ha tjent 3 millionar på leigeinntekter etter 21 år. Har du tenkt å eige og bu i dette huset dei neste 30 åra så vil det nok lønne seg å fortsette å leige ut.

Du bør også sjå litt på kva som er den totale verdien av heile eigedommen. Vil du få meir for heile eigedommen om du selg den med utleigedel eller som to seksjonar?

[ITtraktor]

The Avatar skrev (3 timer siden):

Er dykk f.eks. godt voksne pensjonistar så er det sikkert betre å få 3 mill akkurat no enn det er å ha tjent 3 millionar på leigeinntekter etter 21 år.

Men det er jo heller ikke slik at de får 3 millioner de kan bruke fritt. Ved salg av utleiedelen vil jeg vel anta at banken vil kreve at disse 3 millionene går rett til nedbetaling av gjeld. 

[Tranceformation]

Takk for alle innspill, innsiktsfull info. Det er som dere skriver, slik at banken vil ta de 3 millionene rett inn på nedbetaling av lån. Så månedlige låneutgifter vil gå ned. Idag går store deler av leieinntekt til å betjene lån. Så ser jo det at ved et salg, så vil låneutgifter gå ned, men samtidig kommer ikke leieinntekt lenger. Dermed går det vel gjerne i null.

[ns]

Er det også et moment at med mindre lån så vil renteutgifter være mindre, mindre utgifter som kan trekkes fra inntekt når skatteoppgjøret kjøres? Hvis dere har høy lønn så vil vel dette spille inn også? 

Jeg synes også det virker best å fortsette å leie ut. Ikke minst at du får bestemme hvem som bor der. Med utleie i egen bolig kan du ha årskontrakter. Hvis det er et nullregnestykke og boligen går opp i pris og du selger om f.eks. 10 år, så vil du også få med deg verdistigningen.

[xClaymanx]

Jeg tenker lengre frem i tid om du skal selge boligen, så vil du få ganske mye mer for en bolig som har utleie del, enn en bolig som blir sett på som en horisontaldelt bolig/leilighet.

[Marzo]

15 hours ago, Tranceformation said:

Takk for alle innspill, innsiktsfull info. Det er som dere skriver, slik at banken vil ta de 3 millionene rett inn på nedbetaling av lån. Så månedlige låneutgifter vil gå ned. Idag går store deler av leieinntekt til å betjene lån. Så ser jo det at ved et salg, så vil låneutgifter gå ned, men samtidig kommer ikke leieinntekt lenger. Dermed går det vel gjerne i null.

Om 5 år er leie inntektene 15k i mnd og lånet redusert med 1 mill. 
 

Jeg vil absolutt råde deg til å leve nøkternt noen år til økonomien blir mer romslig og heller be banken om avdragsfrihet en periode om det er nødvendig. Denne utleiemuligheten vil ta en større del av dine månedelige utgifter hvert år..

[Automatikeren]

Tranceformation skrev (På 3.5.2022 den 22.53):

Takk for alle innspill, innsiktsfull info. Det er som dere skriver, slik at banken vil ta de 3 millionene rett inn på nedbetaling av lån. Så månedlige låneutgifter vil gå ned. Idag går store deler av leieinntekt til å betjene lån. Så ser jo det at ved et salg, så vil låneutgifter gå ned, men samtidig kommer ikke leieinntekt lenger. Dermed går det vel gjerne i null.

12000 dekker ca 3 millioner i lån. Om du selger og sitter igjen med 3mill som går til nedbetaling av lån, vil du ende i ca akkurat samme økonomiske situasjon som idag.

Du vil spare vedlikeholdsutgifter, samt usikkerheten ved at du ikke får leid ut.

Samtidig vil du tape ca 15000 i skattefradrag på lavere lån.