Bedrift med 800 studentboliger bruker IKKE depositumskonto.

[Dudeliduu]

Jeg fant nylig ut at Anker studentbolig (Organisasjonsnummer: 966 891 750) ikke bruker depositumskonto for sine leietakere, men at depositumet istedenfor er på bedriftens egne kontoer, noe de har 100% kontroll over. Dette er bekreftet med to forskjellige utflyttere derifra. (Jeg har ikke selv leid fra Anker Studentbolig.)

Når personer flytter ut fra deres leiligheter kan Anker studentbolig selv bestemme hva de skal gjøre med utflytter sitt depositum utfra hva de selv mener er korrekt. Noe som betyr at de overfører pengene etter eget ønske dersom de mener utflytter skylder de noe; da uten varsel eller bevis til utflytter, og uten samtykke tilbake. På Google maps reviews av Anker studentbolig er det flere som mener at bildene de har fått tilsendt ikke er fra leiligheten de flyttet ut av. De to jeg har snakket med fikk aldri noe bildebevis, men de ble trukket 1.500-3.000,- hver uten å kunne si imot. Vonde penger å miste uten videre for en student.

Ifølge Husleieloven §3-5 skal alle utleiere både skaffe og selv betale for sperrede depositumskontoer i leietaker sitt navn. Det er strengt forbudt om disse står i utleier sitt navn. Disse pengene er det kun banken selv som kan flytte, og kan ikke røres med mindre:
1. Begge parter er enige.
2. Utleier reiser krav til banken, banken varsler leietaker og leietaker ikke reiser søksmål innen fem uker fra varselet.
3. Samme som 2. men motsatt vei.
4. Ved rettskraftig dom/avgjørelse fra riktige instanser som Husleietvistutvalget (HTU).

Etter å ha brukt mange timer på å finne ut om det eksisterer noe som helst unntak uten noe treff har jeg valgt å varsle Husleietvistutvalget og banken til bedriften. Før dette har jeg hørt med andre studentskipnader om hvordan de holder seg på riktig side av loven, og der var det ikke noe sjokk at de gjør riktig som beskrevet §3-5 andre ledd. Ved samtaler med tre forskjellige representanter i Anker Studentbolig har jeg hver gang fått "Det er litt forskjellige krav til studentboliger", men ingen henvisning til hvilke krav som er forskjellige og hva slags lov det har hjemmel i.

Eneste forskjell jeg klarer å finne er i Husleieloven §11-2, men det har ingen relevans for depositum.

Er det noen som har innspill? Virker det som om jeg er inne på noe i min vendetta mot en relativt stor bedrift som tilsynelatende svindler studenter, eller har jeg misforstått lover og krav?

[Herr Brun]

Dette er forbudt. § 11-2 har relevans for depositum, men kun i form av at det kan avtales at "rentene av konto for depositum skal godskrives utleieren". § 11-2 gjør ikke unntak fra plikt til å bruke egen depositumskonto. 

Jeg er på den ene siden overrasket over at de gjør en slik amatørfeil, på den andre siden ikke overrasket siden det er Anker det er snakk om. 

[Ståle Nordlie]

Dette virker suspekt, men det er et par ting som bør sjekkes.

Husleieloven § 3-5 samt Forskrift om unntak fra husleieloven § 3-5:

 

Quote

 

§ 3-5.Depositum

Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.

Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.

Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

Etter leieforholdets opphør skal finansinstitusjonen etter krav fra utleieren med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom:

a.	partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen,

b.	utleieren har dokumentert skyldig leie, og

c.	leieren ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker etter at varselet etter femte ledd er sendt.

Krever utleieren utbetaling etter fjerde ledd, skal finansinstitusjonen varsle leieren om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleieren hvis leieren ikke innen fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål. Varselet skal sendes til leierens oppgitte adresse og til en eventuell oppgitt elektronisk postadresse.

Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal finansinstitusjonen varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen fem uker etter at varselet ble sendt, fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke finansinstitusjonen slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale beløpet til leieren.

Utleieren dekker kostnadene med å opprette depositumskonto. Utleieren kan anvise i hvilken finansinstitusjon depositumskontoen skal opprettes så sant dette ikke er til vesentlig ulempe for leieren. Leieren plikter ikke å opprette depositumskonto i utlandet.

Departementet kan i forskrift gjøre unntak fra bestemmelsene i paragrafen her.

https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§3-5

 

§ 1.Unntak fra husleielovens depositumsbestemmelse

En studentsamskipnad kan avtale med leieren at det deponeres et beløp oppad begrenset til summen av tre måneders leie på en felles depositumskonto med vanlig rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Det kan ikke avtales at det i tillegg skal deponeres tre måneders leie på en særskilt konto i leierens navn etter husleieloven § 3-5. En felles depositumskonto skal være atskilt fra leierens og utleierens øvrige midler. For øvrig gjelder husleieloven § 3-5.

https://lovdata.no/forskrift/2009-06-02-628/§1

 

Husleieloven § 11-2

 

Quote

 

§ 11-2.Elev- og studentboliger

Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av elever og studenter. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som nevnt i § 7-1 første punktum bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold knyttet til boligens utforming eller formål tilsier det.

Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som nevnt i § 7-1 annet punktum og framleie av del av bolig som nevnt i § 7-3 bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom husrommet klart blir overbefolket, eller dersom det er nødvendig på grunn av forhold ved vedkommende person, eller knyttet til boligens utforming eller formål.

Framleie etter § 7-4 ved midlertidig fravær kan nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet.

Uten hinder av bestemmelsene i kapittel 9 om opphør kan det avtales at leieavtalen skal falle bort uten oppsigelse ved endt semester, endt studieår eller endt utdannelse. Uten hinder av § 9-3 kan partene også inngå en tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år. Er leieavtalen ikke inngått for bestemt tid, har leieren før fraflytting alltid krav på varsel med frist som nevnt i § 9-6.

Uten hinder av § 3-5 tredje ledd kan det avtales at rentene av konto for depositum skal godskrives utleieren.

Uten hinder av § 3-2 første ledd annet punktum kan det avtales forskuddsbetaling for inntil tre måneder.

https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§11-2

 

For det første er det et eget unntak fra § 3-5 i forskrift, jf. § 3-5 åttende ledd. En "studentsamskipnad" kan benytte seg av felles depositumkonto. Pengene skal fortsatt "være atskilt fra leierens og utleierens øvrige midler". Jeg fant en kommentar om dette i en avgjørelse fra Husleietvistutvalget, i sak HTU-2014-327. Sitat:

Quote

 

Etter forskrift om unntak fra husleielovens § 3-5 kan utleiere av visse studentboliger avtale at depositum skal stå på felles konto hos utleier og ikke i bank. Det kan også avtales at renten skal tilfelle utleier. Det er avtalt i denne saken. Depositummidler for slike studentboliger kan stå på en felles depositumkonto hos utleier, men dette skal ikke være utleiers driftskonto og midlene skal være like sikre som om de sto i egen bank i leietakers navn.

Utleier kan ikke drive «selvbetjening» ved å ta av depositummidlene til å dekke krav etter leieavtalen uten at dette er akseptert av leietaker eller avgjort rettslig.

https://lovdata.no/pro/#document/HTU/avgjorelse/htu-2014-327 (Lovdata Pro)

 

En enkelt avgjørelse i HTU sier ikke så mye rent juridisk, men jeg synes dette virker som en fornuftig tolkning. "Selvbetjening" er ikke greit. 

Uansett virker det ikke som om Anker Studentbolig kan bruke unntaket i forskriften da de ikke er "en studentsamskipnad" slik forskriften krever. Dermed er det de vanlige reglene i § 3-5 som gjelder.

(Edit: Jeg er ikke overbevist om at forskriften godtar "felles konto hos utleier og ikke i bank", slik HTU sier over. Etter ordlyden skal det være en "felles depositumskonto ... i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge". Dette høres ut som en depositumkonto i bankens regi, ikke en vanlig konto helt kontrollert av utleier. Unntaket i forskriften er bare at depositumkontoen kan være "felles" for alle leierne, i stedet for det normale som er "særskilt konto i leierens navn" (jf. § 3-5 andre ledd). Men det er mulig jeg misforstår noe.)

For det andre sier § 11-2 at det ved "utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av elever og studenter" der "leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig" (første ledd) kan "avtales forskuddsbetaling for inntil tre måneder" (siste ledd). Det kan altså tenkes at Anker har hjemmel for å kreve mer forskuddsbetaling enn det som vanligvis er tillatt etter husleieloven (jf. § 3-2 første ledd annet punktum). Kanskje noen har blandet sammen denne forskuddsbetalingen med "depositum"?

 

Hvis leierne har betalt inn "depositum" i strid med husleieloven ville jeg anbefalt dem å kreve det irregulære depositumet tilbakebetalt (jf. § 3-7). Eventuelt med hjelp av Husleietvistutvalget. Hvis leieforholdet består kan antakelig utleier fortsatt kreve depositum ved å følge lovens regler.

Jeg minner også om at leier gå til Husleietvistutvalget for å få avgjort tvister i husleieforhold. Gebyret er ikke så stort ( kr 244 for leier), og utleier må vanligvis betale gebyret hvis han taper. 

 

 

 

Endret 22. april 2022 av Ståle Nordlie
kommentar om "felles depositumkonto"

[Dudeliduu]

Ståle Nordlie skrev (19 minutter siden):

Dette virker suspekt, men det er et par ting som bør sjekkes.

Husleieloven § 3-5 samt Forskrift om unntak fra husleieloven § 3-5:

 

Husleieloven § 11-2

 

For det første er det et eget unntak fra § 3-5 i forskrift, jf. § 3-5 åttende ledd. En "studentsamskipnad" kan benytte seg av felles depositumkonto. Pengene skal fortsatt "være atskilt fra leierens og utleierens øvrige midler". Jeg fant en kommentar om dette i en avgjørelse fra Husleietvistutvalget, i sak HTU-2014-327. Sitat:

En enkelt avgjørelse i HTU sier ikke så mye rent juridisk, men jeg synes dette virker som en fornuftig tolkning. "Selvbetjening" er ikke greit. 

Uansett virker det ikke som om Anker Studentbolig kan bruke unntaket i forskriften da de ikke er "en studentsamskipnad" slik forskriften krever. Dermed er det de vanlige reglene i § 3-5 som gjelder.

(Edit: Jeg er ikke overbevist om at forskriften godtar "felles konto hos utleier og ikke i bank", slik HTU sier over. Etter ordlyden skal det være en "felles depositumskonto ... i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge". Dette høres ut som en depositumkonto i bankens regi, ikke en vanlig konto helt kontrollert av utleier. Unntaket i forskriften er bare at depositumkontoen kan være "felles" for alle leierne, i stedet for det normale som er "særskilt konto i leierens navn" (jf. § 3-5 andre ledd). Men det er mulig jeg misforstår noe.)

For det andre sier § 11-2 at det ved "utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune skal brukes av elever og studenter" der "leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder slik bolig, og at dette gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig" (første ledd) kan "avtales forskuddsbetaling for inntil tre måneder" (siste ledd). Det kan altså tenkes at Anker har hjemmel for å kreve mer forskuddsbetaling enn det som vanligvis er tillatt etter husleieloven (jf. § 3-2 første ledd annet punktum). Kanskje noen har blandet sammen denne forskuddsbetalingen med "depositum"?

 

Hvis leierne har betalt inn "depositum" i strid med husleieloven ville jeg anbefalt dem å kreve det irregulære depositumet tilbakebetalt (jf. § 3-7). Eventuelt med hjelp av Husleietvistutvalget. Hvis leieforholdet består kan antakelig utleier fortsatt kreve depositum ved å følge lovens regler.

Jeg minner også om at leier gå til Husleietvistutvalget for å få avgjort tvister i husleieforhold. Gebyret er ikke så stort ( kr 244 for leier), og utleier må vanligvis betale gebyret hvis han taper. 

 

 

 

Tusen hjertelig takk! Dette hjelper masse og det gir meg en ekstremt god mulighet til å gjøre alt rett. Ikke minst veldig nyttig det med felleskontoer i bank for studentsamskipnader, noe de ikke kan kalle seg som du påpeker.

Veldig nyttig påpekning det med depositum mot forskuddsbetaling, men her virker det uten noen form for tvil at de benytter seg av "depositum". Anker studentbolig behandler pengene som depositum på alle andre måter, og de omtaler det også som depositum både på egne sider og i eposter jeg har vekslet med de.

Jeg skal få leietaker som trigget denne saken til å gå til HTU istedenfor at jeg gjør det. I tillegg skal jeg prøve å få tak i andre leietakere

Igjen takk!

[Nukleosid]

Anker Studentboliger har vel alltid vært litt så-som-så på mange ting.

Jeg bodde der i to kortere perioder da jeg studerte. Første gangen jeg fikk hybel der (enmannsrom), så fikk jeg nøkkel i resepsjonen, gikk til rommet jeg hadde fått tildelt, og når jeg låste meg inn så var det helt klart at det rommet allerede var bebodd.

Det andre rommet jeg fikk, var tomt, men ikke spesielt rent. Likevel ble ikke utvasken min godkjent da jeg skulle flytte ut, selv om det så mye bedre ut enn da jeg flyttet inn. Jeg påpekte det, og da sa han at jeg skulle ha fylt det ut i et skjema jeg skulle fått ved innflytting. Jeg fikk aldri noe skjema. Det manglet også en perm på rommet der både skjema og informasjon også skulle vært.

Andre gangen gikk overtakelsen bra, og da jeg skulle flytte ut, regnet jeg med samme "nazi-kontroll" ved utflytting, så rommet ble omtrent polert. Men han som kom da, kikket så vidt inn døra og sa at det var ok. Ikke rart første rom så sjabby ut.

Ellers blir det nesten feil å kalle det studentboliger. Når jeg bodde der, var det omtrent bare innvandrerfamilier som bodde der, i hvert fall i de litt større hyblene.