Leietager klager / Bygging på eiendommen og påbygg av 2 etg

[SBP]

Hei.

Vi har nå bygd på 2 etg , og det medfører arbeidsfolk på tomta og at det jobber vanlige arbeidsdager der, samt lørdag noen ganger.

Dette ble opplyst da vår leietager kom på visning, vi har gitt beskjed underveis når ting skal gjølers og når vi må inn i boligen der, , redusert leie da det holdt på det verste og fått bodd på hotell da vi måtte pigge opp i gangen dems pga noen rør. 

Så vi har har tilrettelagt alt føler vi da. 

Men mulig vi misforstår noe her ? 

Hvem regler og lover gjelder.

Kan man ikke bygge på huset uten at det blir klager på klager? 

-.---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Nå fikk vi sms fra de : 

-Mener det foreligger en mangel ved bolig at grunn av opppussingarbeid og at vi har rett til avslag i leie.

- Det er ingen betydning hvorvidt utleier har opplyst om byggearbeidet eller ikke.

-Vi våkner tidlig av arbeidet , også helg og det tærer på å ikke få kunne sove ut minst 1 dag i uka. 

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

 

De referere til punkt 5-7 (1) jf.punkt 2-11 (2) i husleieloven.

Hva er lover og regler for sånn? 

Om det dette hadde vært i blokk , hvordan hadde det stilt seg ? 

 

[Star Fox]

Hva er avtalt?

En grunnleggende forutsetning for at det skal foreligge en mangel, er at det er levert et (forutsetningsvis) dårligere produkt/tjeneste enn avtalt. Det følger av husleieloven § 5-2 at man kan fravike hovedregelen om utleiers plikt til å opprettholde ro og orden etter avtale. 

Hvis det er avtalt at dere skal kunne drive oppussingsarbeid, så har dere oppfylt deres plikter som utleiere - og da foreligger det i utgangspunktet ingen mangel, jf. husleieloven § 5-7 første ledd. Hvis det ikke foreligger noen mangel, kan man heller ikke kreve avslag i leie.

Avtale eller ikke, så må det legges til grunn at støyen må medføre nevneverdig ulempe før den isolert sett utgjør en mangel. Det vil si at ulempen må være klart merkbar, uten at den behøver å være så tyngende at den er vesentlig. Hvor terskelen går avgjøres konkret i den enkelte sak. 

Endret 11. april 2022 av Star Fox

[Darkbill]

De har ingenting å klage på. 

 

Si du holder deg innenfor vanlig helligdagsfred som er 06-23kl

Slike leietagere må du ofte bare slå hardt ned på med en gang. Noen folk ønsker tøye grensene og se hvor villig utleier er til å gå. Gir du dem en finger så tar de hele hånda. Hold deg til avtalen og si dette ikke er ulovlig, og også innenfor det som på forhånd ble avtalt muntlig. De har jo allerede bekreftet skriftlig til deg du advarte om dette på visning. 

 

For all del - ikke inngå kompromiss med dem. Det vil føre til mer og mer sutring, klaging og ulemper fra leietageren. 

Hilsen utleier. 

[Dubious]

SBP skrev (6 timer siden):

det tærer på å ikke få kunne sove ut minst 1 dag i uka. 

De kan sove på søndag.

Jeg sover minst 12 timer på søndager. 

[SBP]

Star Fox skrev (På 11.4.2022 den 15.55):

Hva er avtalt?

En grunnleggende forutsetning for at det skal foreligge en mangel, er at det er levert et (forutsetningsvis) dårligere produkt/tjeneste enn avtalt. Det følger av husleieloven § 5-2 at man kan fravike hovedregelen om utleiers plikt til å opprettholde ro og orden etter avtale. 

Hvis det er avtalt at dere skal kunne drive oppussingsarbeid, så har dere oppfylt deres plikter som utleiere - og da foreligger det i utgangspunktet ingen mangel, jf. husleieloven § 5-7 første ledd. Hvis det ikke foreligger noen mangel, kan man heller ikke kreve avslag i leie.

Avtale eller ikke, så må det legges til grunn at støyen må medføre nevneverdig ulempe før den isolert sett utgjør en mangel. Det vil si at ulempen må være klart merkbar, uten at den behøver å være så tyngende at den er vesentlig. Hvor terskelen går avgjøres konkret i den enkelte sak. 

Hei. 
Da de var på visning fortalte jeg at på nyåret vil dette bli en byggeplass - og fortalte de hva vi skulle gjøre med huset ang moduler som kommer , lastebiler osv Og under hele prosess har vi fortalt de hva som skjer.

De sier nå i etterkant at de ser at det var større enn de trodde.  

[The Avatar]

Som nemnt så er det avtalen som er avgjerande her.

Sitat

§ 5-4.Forandringer i husrommet og på eiendommen for øvrig

Leieren må finne seg i forandringer av husrommet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leieren, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Andre forandringer kan bare utføres med leierens samtykke.

Leieren kan ikke uten utleierens samtykke foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig.

[...]

Som du ser i husleigelova så er det slik at leigetakaren må finne seg i endringar dersom det skjer utan nevneverdig ulempe eller reduserer husrommets verdi. Dette gjeld også for andre forandringar på eigedommen for øvrig.
Så lovens utgangspunkt er at leigetakaren ikkje treng å finne seg i det det blir utført arbeid som gir nevneverdig ulempe for leigaren, så her ligg lista i utgangspunktet veldig lavt.
Det som likevel er viktig å merke seg er setninga "Andre forandringer kan bare utføres med leierens samtykke".
Her blir det eit spørsmål om kva som er avtalt og kva som leigetakaren har gitt sitt samtykke til.

Om eg skal ta leigetakaren sitt parti så ville eg hevda at det å ha fått beskjed på visninga om at det blir utført byggearbeid ikkje er det same som å ha gitt eit samtykke til slikt arbeid.

Det du som utleigar må vise til er at du gjennom å opplyse om dette arbeidet før det vart inngått leigeavtale oppfyller dine forpliktingar etter husleigelova og at leigetakaren ikkje kan pårope seg ein mangel då du både har gitt riktige og fullstendige opplysningar om tilstanden på husrommet før det vart inngått leigeavtale.

Sitat

§ 2-3.Uriktige opplysninger om husrommet

Det foreligger en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleieren eller på utleierens vegne. Dette gjelder likevel bare dersom det kan antas at opplysningene har virket inn på avtalen, og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte.

🔗

§ 2-4.Manglende opplysninger om husrommet

Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.

Kravet om at leigetakaren må gi samtykke til slikt arbeid som medfører ulemper gjeld berre når det oppstår behov for å gjennomføre slikt arbeid undervegs i leigeperioda.

Her hadde leigetakar muligheit til å forhandle om ei slik lavare husleige som leigetakaren no prøver å tvinge gjennom ved å pårope seg ein mangel. Hadde leigetakaren forhandla om dette på førehand så hadde dykk enten blitt einige om kva som er ein passande kompensasjon i form av redusert husleige eller så hadde det ikkje blitt noko av leigeavtalen. 
Leigetakar har her vært fullt klar over kva dei inngjekk avtale om å leige og på kva vilkår, og dei har gambla på at dei skal kunne bruke det varsla byggearbeidet som påskudd til å einsidig få endre på den avtalte husleiga. Ei slik forhandling skulle dei ha gjort før leigeavtalen vart signert, så nå risikerer dei å måtte betale full husleige til tross for bråket fordi du har opplyst godt nok om dette under visninga.

 

Som alltid så er den store X-faktoren kva som kan bevisast.
Her kan det være at du ligg litt dårleg ann om du berre munnleg har opplyst om byggearbeidet.
Det kan også være at leigetakaren har ein sak dersom du har underkommunisert ulempane som leigetakaren får på grunn av dette arbeidet. Det er tross alt ein rimeleg stor forskjell på byggearbeid som foregår på kvardagane ved vanleg arbeidstid der leigetakaren uansett er ute av leiligheita, og arbeid som blir gjennomført på laurdagar.
Basert på leigetakaren sin SMS om at dei treng minst 1 dag i veka til å kunne sove ut på så indikerer det at dei også opplever byggestøy på søndagar? Hadde det berre våre støy måndag til laurdag så hadde dei hatt søndagen som denne eine dagen til å sove ut på. Hadde det berre våre bråk på laurdagar som dei klagar på så ville dei vel ha skreve at dei treng 2 dagar i veka til å sove ut på?

[Dragen]

Darkbill skrev (På 11.4.2022 den 19.29):

Si du holder deg innenfor vanlig helligdagsfred som er 06-23kl

Helligdagsfred varer helligdager 00 til 24 (og etter 16 på påske-, pinse- og julaften).
Natterobestemmelser er lokale og bestemmes av kommunen (normen er 23-07).