Budrunde rullet tilbake, stole på advokat?

[Aiven]

Jeg har vært involvert i en budrunde på et hus et par måneders tid. Det dreier seg om et tvangssalg, noe som betyr at budfristen er 6 uker og at det håndteres av et advokatfirma. Mitt høyeste bud var 1 million og da noen bydde 1.2, tenkte jeg løpet var kjørt. Men de som bydde 1.2 hadde som betingelse for budet at de fikk godkjent huset for lån fra kommunen, noe jeg antar de ikke har fått. For nå har jeg blitt kontaktet av advokaten og det er mitt bud på 1 million som gjelder og skal fremlegges for kreditorer og eventuelt godtas av tingretten.

Slik jeg har forstått loven for budrunder, så skal budrunden rulles tilbake til før de som bydde 1.2 ble med? Hvis eksempelvis ingen andre har bydd mer enn 900.000, så skal mitt bud på 925000 gjelde? Jeg vet ikke om de har bydd før, men skal jeg stole på at advokatfirmaet håndterer dette rett?

Endret 14. mars 2022 av Aiven

[Herr Brun]

Er budfristen løpt ut? 

[Aiven]

Herr Brun skrev (39 minutter siden):

Er budfristen løpt ut?

Budfristen på mitt bud går ut 8. april, såvidt jeg har skjønt det må tingretten vedta å godta budet før dette.

[Herr Brun]

Aiven skrev (15 minutter siden):

Budfristen på mitt bud går ut 8. april, såvidt jeg har skjønt det må tingretten vedta å godta budet før dette.

Da er du bundet av budet ditt selv om de først prøvde ut et annet bud. Det er derfor man krever akseptfristen er lang. 

Det er ikke snakk om at budrunden "rulles tilbake". Alle budene som er gitt er bindende for budgiver. Så skal medhjelper og retten søke å få best mulig dekning for kreditorene. Som oftest vil det si å akseptere (stadfeste) det høyeste budet. Men av og til stilles det vilkår som ikke kan innfris, eller det er stor usikkerhet for finansieringen eller lignende. 

Jeg vet ikke om jeg generelt sett uten videre ville stolt på en advokat som ikke representerte meg. Men her er det nok ikke så mye å problematisere.

[panzerwolf]

Så lenge budet ikke er forkastet av selgerparten, er det fortsatt gyldig til 8. april. Et bud blir ikke automatisk forkastet ved at det kommer inn et høyere bud, men dersom selger sa "nei" til budet ditt og det høyere budet kom i etterkant, så kan du fint levere et nytt som er lavere.

[Aiven]

panzerwolf skrev (1 minutt siden):

Så lenge budet ikke er forkastet av selgerparten, er det fortsatt gyldig til 8. april. Et bud blir ikke automatisk forkastet ved at det kommer inn et høyere bud, men dersom selger sa "nei" til budet ditt og det høyere budet kom i etterkant, så kan du fint levere et nytt som er lavere.

Men budet regnes vel ikke som forkastet, selv om jeg får melding om at det er kommet inn et høyere bud? Det høyere budet hadde klausul om at budet kun gjelder hvis kommunen godkjenner huset (i forhold til lån antar jeg).

[Aiven]

Herr Brun skrev (7 minutter siden):

Da er du bundet av budet ditt selv om de først prøvde ut et annet bud. Det er derfor man krever akseptfristen er lang.

Det er ikke snakk om at budrunden "rulles tilbake". Alle budene som er gitt er bindende for budgiver. Så skal medhjelper og retten søke å få best mulig dekning for kreditorene. Som oftest vil det si å akseptere (stadfeste) det høyeste budet. Men av og til stilles det vilkår som ikke kan innfris, eller det er stor usikkerhet for finansieringen eller lignende.

Jeg vet ikke om jeg generelt sett uten videre ville stolt på en advokat som ikke representerte meg. Men her er det nok ikke så mye å problematisere.

Ok, skjønner. Takk for svar!

Poenget er vel bare at det føles urettferdig for meg hvis de har drevet opp prisen jeg må gi for huset uten at de har hatt finansieringen på plass. Men slik er det vel da

Endret 14. mars 2022 av Aiven

[Gjest 2d205...bb4]

Jeg skjønner ikke... Du bydde jo 1 million FØR det kom et bud på 1,2? Hvordan har budet deres drevet opp prisen, eller påvirket budet ditt på noen måte? 

Anonymous poster hash: 2d205...bb4

[Herr Brun]

Aiven skrev (10 minutter siden):

Ok, skjønner. Takk for svar!

Poenget er vel bare at det føles urettferdig for meg hvis de har drevet opp prisen jeg må gi for huset uten at de har hatt finansieringen på plass. Men slik er det vel da

Du tar risikoen selv på å følge budrunden. Ren svindel kan nok gjøre budet ugyldig, om selger er med på det. Men det tviler jeg på at skjer ofte ved tvangssalg. 

Skjønner det er surt, men sånn er det nok bare. 

[Herr Brun]

Gjest 2d205...bb4 skrev (11 minutter siden):

Jeg skjønner ikke... Du bydde jo 1 million FØR det kom et bud på 1,2? Hvordan har budet deres drevet opp prisen, eller påvirket budet ditt på noen måte? 

Anonymous poster hash: 2d205...bb4

Tipper de har bydd et sted mellom 900 og 1 mill også. 

[Aiven]

Gjest 2d205...bb4 skrev (1 time siden):

Jeg skjønner ikke... Du bydde jo 1 million FØR det kom et bud på 1,2? Hvordan har budet deres drevet opp prisen, eller påvirket budet ditt på noen måte?

Anonymous poster hash: 2d205...bb4

budrunden starta på 500k, jeg har vært med hele veien. Jeg vet ikke hvor lenge de som bydde 1.2 har vært med, det tror jeg er hemmelig. Jeg har i alle fall ikke fått noe informasjon om de andre budgiverne, så antar dette er standard praksis.

[Aiven]

Herr Brun skrev (1 time siden):

Tipper de har bydd et sted mellom 900 og 1 mill også.

De eller noen andre. Usikker på om jeg har rett på å vite hvem som har bydd.

[sk0yern]

Ved vanlig salg kan man be om å få innsyn i budjournalen . Usikker på om det gjelder i dette tilfellet. 

Det kan jo også tenkes at tidligere bud de kom med var uten forbehold. 

Endret 14. mars 2022 av sk0yern
Typo

[Aiven]

sk0yern skrev (15 minutter siden):

Ved vanlig salg kan man be om å få innsyn i budjournalen . Usikker på om det gjelder i dette tilfellet. 

Det kan jo også tenkes at tidligere bud de kom med var uten forbehold. 

Ok, da skal jeg be om innsyn, takk!

Ja, det er sant.

[sk0yern]

Det er vel også verdt å merke seg at man ikke kan be om innsyn før salget er gjort. (eller hvis det ikke ble noe salg etter budrunde).

Mer info her: https://nef.no/ordbok/budjournal/

[Aiven]

sk0yern skrev (12 timer siden):

Det er vel også verdt å merke seg at man ikke kan be om innsyn før salget er gjort. (eller hvis det ikke ble noe salg etter budrunde).

Mer info her: https://nef.no/ordbok/budjournal/

 

Ah, skjønner. Fikk avslag nå ja

[nor.jorgen]

On 3/14/2022 at 4:19 PM, Aiven said:

budrunden starta på 500k, jeg har vært med hele veien. Jeg vet ikke hvor lenge de som bydde 1.2 har vært med, det tror jeg er hemmelig. Jeg har i alle fall ikke fått noe informasjon om de andre budgiverne, så antar dette er standard praksis.

Interessant problemstilling, de som hadde budet på 1,2 millioner kan altså tidligere ha trukket opp budrunden. Men kanskje de da ikke hadde et forbehold om finansiering og at de først måtte ta et slikt forbehold når de la inn det aller høyeste budet. Ville vært forsiktig å anta noe som helst om standard praksis, finner ingenting om en slik problemstilling og fant ikke noe umiddelbart i tvangsfullbyrdelsesloven om dette. Men oppdraget er gitt av en tingrett, og det er gratis å ringe dem og spørre om dette og uttrykke bekymring for uregelmessigheter med budrunden. Du kunne også tatt det opp med en annen megler eller advokat.

I tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 står det imidlertid at et bud ikke skal godkjennes dersom det er sannsynlig at en nytt salgsforsøk kan gi en høyere pris. Så hvis budet ditt på 1 million er en godt kjøp så tviler jeg på at du kommer noen vei. Hvis budet ditt er for lavt, bør megler anbefale tingretten å ta en ny budrunde.

[Aiven]

nor.jorgen skrev (1 minutt siden):

Interessant problemstilling, de som hadde budet på 1,2 millioner kan altså tidligere ha trukket opp budrunden. Men kanskje de da ikke hadde et forbehold om finansiering og at de først måtte ta et slikt forbehold når de la inn det aller høyeste budet. Ville vært forsiktig å anta noe som helst om standard praksis, finner ingenting om en slik problemstilling og fant ikke noe umiddelbart i tvangsfullbyrdelsesloven om dette. Men oppdraget er gitt av en tingrett, og det er gratis å ringe dem og spørre om dette og uttrykke bekymring for uregelmessigheter med budrunden. Du kunne også tatt det opp med en annen megler eller advokat.

I tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 står det imidlertid at et bud ikke skal godkjennes dersom det er sannsynlig at en nytt salgsforsøk kan gi en høyere pris. Så hvis budet ditt på 1 million er en godt kjøp så tviler jeg på at du kommer noen vei. Hvis budet ditt er for lavt, bør megler anbefale tingretten å ta en ny budrunde.

Takst er 950000.

[Serpentbane]

Hvem som er budgivere er ikke så nøye. 

Budet er ikke bindende før selger har godtatt budet. Så det du kan gjøre er å trekke alle dine bud og spørre hva som er høyeste stående bud. Og så legge inn bud i henhold til dette. Evt. spørre om hva som er høyeste stående bud om du trekker dine bud og se om du får svar først. 

Men merk, i teorien kan noen andre kjappe seg inn å by det samme som deg om du trekker dine bud... Men, det skal kanskje litt til at det skjer før du rekker å gjøre noe. 

Etter budrunden kan du be om innsyn og se om de har vært oppriktige i sine opplysninger. 

Endret 20. mars 2022 av Serpentbane

[Herr Brun]

Serpentbane skrev (13 minutter siden):

Hvem som er budgivere er ikke så nøye. 

Budet er ikke bindende før selger har godtatt budet. Så det du kan gjøre er å trekke alle dine bud og spørre hva som er høyeste stående bud. Og så legge inn bud i henhold til dette. Evt. spørre om hva som er høyeste stående bud om du trekker dine bud og se om du får svar først. 

Men merk, i teorien kan noen andre kjappe seg inn å by det samme som deg om du trekker dine bud... Men, det skal kanskje litt til at det skjer før du rekker å gjøre noe. 

Etter budrunden kan du be om innsyn og se om de har vært oppriktige i sine opplysninger. 

Her sprer du feilinformasjon. Bud er i alminnelighet bindende for avgiveren i den tid som budet selv setter (typisk kalt "akseptfrist") eller i den tid mottakeren sedvanlig kan forvente at det er bindende (om ikke noen frist fremgår av budet), jf. avtl. § 3. Bud kan kun kalles tilbake om tilbakekallet kommer frem til mottakeren før mottakeren ble kjent med innholdet i budet, jf. avtl. § 7.  

Bud på tvangsauksjon må ha en akseptfrist på minst seks uker for å komme i betraktning. Du kan selvfølgelig inngi et bud som har kortere frist, men medhjelper skal i utgangspunktet ikke ta hensyn til budet (men kan få lov av retten til å gjøre det likevel). Se tvangsfullbyrdelsesloven § 11-25. Så nei, på en tvangsauksjon kan du slettes ikke "trekke alle dine bud". 

Om noen hadde kjappet seg å by det samme som du gjorde før du trakk budet ditt, så hadde det uansett vært irrelevant. Det er kun lavere bud saksøker må ha saklig grunn for å fravike, to like høye bud kan saksøker velge fritt mellom, jf. tvfbl. § 11-28 (unntak er salg av konsesjonsbelagt eiendom - der regnes først innkomne bud som høyest, jf. § 11-50). Så kan nok kanskje en saksøker mene det er mer redelig å velge det først innkomne budet, men det er ingen plikt til å gjøre det.