BOLIG: Hvordan fordele lån/eierbrøk hvor bare den ene har egenkapital?

[*F*]

God kveld.

Vi er et par som ser for oss ny, og vesentlig dyrere bolig etter hvert. Vi er gift, men med gjensidig fullt særeie. I dag bor vi i en andelsleilighet hvor den ene parten eier 100%.

Pers1: Ca 650k lån på bolig til 1,2-1,3m (ca 550k EK ved salg) + BSU ca 300k = Ca 8-950k EK

Pers2: Ca 300k i studielån, ingen betydelig EK

Inntekt: Begge har ca det samme, rundt 500k

 

 

Ved kjøp av ny bolig, hvordan vil det være rimelig å ordne med lån, eierbrøk osv for at de skal bli riktig og rettferdig?

Ettersom vi har lik inntekt tenker jeg at vi må blage på å betale inn like mye på lån hver måned.

Jeg regner med ulik eierbrøk i en eller annen forstand er det vi må gå for, men da lurer jeg på hvordan investeringer i boligens skal fordeles. Vi er enda ikke sikre på om det blir et strøkent hus som ikke trenger arbeid, eller et prosjekt med mye eksrakostnader.

 

Endret 23. februar 2022 av Evelen!

[Herr Brun]

Det er ingen naturlov at dere må betale like mye på lån fordi dere tjener like mye, dersom dere ikke bor dere i hjel kan det fint være rom for at den ene parten betaler mer i lån enn den andre. 

Jeg mener det mest rettferdige er at dere avtaler en intern fordeling av lånet (den kan være 50/50 eller noe annet, og at eierbrøk følger andel av totalfinansiering. Det vil si eierbrøkA=Kjøpesum/(egenkapitalA+LånA), og eierbrøkB=Kjøpesum/(egenkapitalB+LånB). 

Oppussing, vedlikehold, forsikring, fellesutgifter bør fordeles etter eierbrøk. Dere er gift, så egeninnsats ville jeg verdsatt til 0 og satt på kontoen for "du gjør noe og jeg gjør noe og samlet sett funker det". 

I praksis garanterer man for hverandres lån, og det er vanskelig og vil for de fleste oppleves fremmed å prise dette. Det innebærer en netto verdioverføring fra den som eier mest til den som eier minst. Tilsvarende "koster" gjerne EK mer enn gjeld, og den med EK gjør det mulig for den uten EK å kjøpe bolig den ikke ville kunne kjøpt uten hjelp fra partner. Begge disse tingene ville jeg satt på kontoen for "man må gi og ta litt i et samliv", selv med fullt særeie. 

Ved brudd/salg vil det med en slik modell være enkelt å beregne hvem som skal ha hva. Hvis boligen har tapt seg i verdi mer enn lånet er nedbetalt så vil den med minst stå i gjeld til den som eier mest. Det er en kjip situasjon, men om man avtaler at alt tap skal gå av egenkapitalen til den som har mest, uten løpende kompensasjon for det, så vil det økonomiske i dette bli ganske skjevt. Men det er ikke formelt sett noe i veien for å avtale "eierbrøken gjelder hvis vi går i 0 eller bedre ved salg, alt tap skal gå fra den som har EK", man må bare være tydelig. 

Alt dette bør nedfelles i avtale, og avtalen bør gjøres i ektepakts form. 

[NoTrace]

Det er vel et par måter å gjøre dette på. Jeg vil anbefale nr. 1 dersom banken er med på det, men benytter selv nr. 3.
En stor fordel med nr. 1 er at man kan betale inn individuelt på sitt lån, og således bestemme over lånet individuelt.

Tar utgangspunkt i en bolig til 5 millioner, med 900k egenkapital til Pers1.

1. Separate lån - eiebrøk 50/50.
   Boliglånet deles i 2.5M på hver person. Pers1 bruker egenkapital til nedbetaling på sin del av lånet.
   Pers1 sitter da med et boliglån på 1.6M
   Pers2 sitter med boliglån på 2.5M.
    
2. Felles lån - eiebrøk 59/41
   Boliglånet er felles på begge. Pers1 bruker sin egenkapital.
   Pers1: (5M - 900k) / 2 + 900k = 2.95M = 59%
   Pers2: (5M - 900k) / 2 = 2.05M = 41%
    
3. Felles lån - eiebrøk 50/50
   Boliglånet er felles på begge. Pers1 bruker sin egenkapital.
   Det skrives en separat avtale om at egenkapital markedsjusteres og tas ut før resten fordeles 50/50 ved et eventuelt boligsalg.

[*F*]

Jeg syns løsningen "1" over her virker kanskje mest rettferdig og ryddig.

Er det noe banken trolig godtar? Da må vel Pers2 kausjonere for Pers1 på et vis?

Rentemessig, er det da uhensiktsmessig eller relativt likt med to kontra et felles lån?

[Herr Brun]

Evelen! skrev (Akkurat nå):

Jeg syns løsningen "1" over her virker kanskje mest rettferdig og ryddig.

Er det noe banken trolig godtar? Da må vel Pers2 kausjonere for Pers1 på et vis?

Rentemessig, er det da uhensiktsmessig eller relativt likt med to kontra et felles lån?

Banken kommer mest sannsynlig ikke til å godta at dere har to lån, og legger seg ikke borti hvem som betjener det i det daglige, men det kan være mer krevende å få banken med på at kun den ene er ansvarlig for sitt lån. Min anbefaling er at dere deler lånet i to, begge er ansvarlige overfor banken, men at dere i det daglige betjener hvert deres lån (og avtaler at ved salg/brudd skal dere være ansvarlig hver for dere, så om A må innfri Bs lån overfor banken skylder B penger til A). 

Rentemessig går alt helt av seg selv om dere har to lån. Dvs. mest sannsynlig vil alt innrapporteres på den enes selvangivelse så dere vil måtte korrigere, men det er en smal sak (og man kan flytte renter helt fritt når man er gift, og man vil uansett med denne løsningen kunne dokumentere fordelingen av renter om man er samboere)

[Zeph]

Med to lån må vel begge stå som låntakar eller medlåntakar på begge lån?

Det er sånn me har det i dag. Eg har mest EK, så sambuar har større del av lånet. Me eig 50/50, har to lån der ein er låntakar på kvart sitt og den andre medlåntakar, og så har me skrive i sambuarkontrakt kven som er ansvarleg for det enkelte lånet. I starten hadde me kun eitt lån og skreiv i kontrakten kor stor del av det den enkelte var ansvarleg for, men det vart litt rotete pga. ekstra nedbetalingar av ein part, så me gjekk for to lån. Kostar berre ein femtilapp meir i månaden.

Ang. renter så fungerer det som Herr Brun skriv. Eg fekk alle rentene på mi skattemelding, men det fordelte me berre før den vart levert.

Det viktigaste i saker som dette er at fordelinga av eigarandel, EK og lån samsvarer. Så lenge det gjer det så er alt like rettferdig. Det er først når ein avvikar frå det at det blir urettferdig og direkte feil. Har sett mange som rotar med dette mtp. EK, der ein person som hadde all EK ventar å få det igjen uansett kva ein bustad blir solgt for.

Endret 23. februar 2022 av Zeph

[NoTrace]

Det stemmer at man normalt står som medlåntaker på begge lån, ja, så betjener man hver sitt. Unntaket er om begge har god økonomi og banken vurderer at man har betjeningsevne individuelt, men det er definitivt unntaket, ja.

[Pop]

For vår del startet vi med at vi begge skulle tillegges 50/50 betaling på huset, selv om jeg betaler 2/3 og hun 1/3 siden det er store forskjeller i inntekt på oss. EK var X fra henne og 2,2X fra meg. Ved brudd skulle jeg få tilbake mine 2,2X og hun sine X, deretter dele overskuddet 50/50. Man kan selvsagt si at om det skulle være helt likt burde vi fordelt overskuddet prosentvis etter EK vi tok med inn, men for enkelthets skyld så ble det som det ble. 

Det viktige er vel kanskje at man avtalefester i samboeravtale, om dere ikke er gift. Det som virker enkelt nå og man føler for å være snill med, er ikke like enkelt om bruddet nærmer seg og følelsene har skiftet fra kjærlighet til misfornøyd eller verre. Og min avtale er neppe optimal for min del, men jeg er lett naiv og tror reforhandlinger kunne latt seg gjøre (noe som antakelig kun hadde medført mistanke om noe...). 

[Zeph]

Pop skrev (26 minutter siden):

For vår del startet vi med at vi begge skulle tillegges 50/50 betaling på huset, selv om jeg betaler 2/3 og hun 1/3 siden det er store forskjeller i inntekt på oss. EK var X fra henne og 2,2X fra meg. Ved brudd skulle jeg få tilbake mine 2,2X og hun sine X, deretter dele overskuddet 50/50. Man kan selvsagt si at om det skulle være helt likt burde vi fordelt overskuddet prosentvis etter EK vi tok med inn, men for enkelthets skyld så ble det som det ble. 

Det viktige er vel kanskje at man avtalefester i samboeravtale, om dere ikke er gift. Det som virker enkelt nå og man føler for å være snill med, er ikke like enkelt om bruddet nærmer seg og følelsene har skiftet fra kjærlighet til misfornøyd eller verre. Og min avtale er neppe optimal for min del, men jeg er lett naiv og tror reforhandlinger kunne latt seg gjøre (noe som antakelig kun hadde medført mistanke om noe...). 

EK bør eigentleg vere irrelevant når det skal gjerast opp. Det er ingen forskjell i verdi på EK og eit lån. No hadde de eit litt snodig opplegg som eg ikkje veit kven det gjekk i favør av, men det kan fort bli veldig feil.

Sambuaravtale er noko alle bør ha, spesielt om dei har kjøpt noko i lag. Det er umogleg å vite kor enkelt eller vanskeleg eit brot blir når du er stormforelska. Det er ei forsikring som, om gjort riktig, er rettferdig for alle partar.

[Pop]

1 minute ago, Zeph said:

EK bør eigentleg vere irrelevant når det skal gjerast opp. Det er ingen forskjell i verdi på EK og eit lån. No hadde de eit litt snodig opplegg som eg ikkje veit kven det gjekk i favør av, men det kan fort bli veldig feil.

Nei, jeg vet heller ikke om det er i favør av noen. Forhåpentligvis likest mulig for begge, slik at man får med seg ut igjen det man hadde med inn. Av penger vel og merke. Alt vi hadde med inn av møbler og slikt, er utenom dette, da vi har kjøpt alt nytt igjen i løpet av de 14 årene vi har bodd sammen. Etter det vi hadde med inn av penger er "gitt tilbake til den enkelte parten" fordeler vi overskuddet siden boligen nå er mer verdt enn da vi kjøpte. Det er tanken. Men hvor bra ordningen er, vet jeg ikke. Første gang for meg med begge som låntakere, mitt første samboerforhold eide jeg hele leiligheten og hun "leide" av meg.

[bzzlink]

2 hours ago, NoTrace said:

Det er vel et par måter å gjøre dette på. Jeg vil anbefale nr. 1 dersom banken er med på det, men benytter selv nr. 3.
En stor fordel med nr. 1 er at man kan betale inn individuelt på sitt lån, og således bestemme over lånet individuelt.

Tar utgangspunkt i en bolig til 5 millioner, med 900k egenkapital til Pers1.

1. Separate lån - eiebrøk 50/50.
   Boliglånet deles i 2.5M på hver person. Pers1 bruker egenkapital til nedbetaling på sin del av lånet.
   Pers1 sitter da med et boliglån på 1.6M
   Pers2 sitter med boliglån på 2.5M.
    
2. Felles lån - eiebrøk 59/41
   Boliglånet er felles på begge. Pers1 bruker sin egenkapital.
   Pers1: (5M - 900k) / 2 + 900k = 2.95M = 59%
   Pers2: (5M - 900k) / 2 = 2.05M = 41%
    
3. Felles lån - eiebrøk 50/50
   Boliglånet er felles på begge. Pers1 bruker sin egenkapital.
   Det skrives en separat avtale om at egenkapital markedsjusteres og tas ut før resten fordeles 50/50 ved et eventuelt boligsalg.

Jeg ville gått for alternativ 3 her

Siden dere tjener like mye så vil det blir veldig forskjell på «tyggis og kruttlappbudsjettet» deres med de andre alternativene. Det vil påvirke hvilke ferier den ene har råd til, osv. i all fremtid og ha innvirkning på forholdet.

Jeg er i en litt annen situasjon. Samfunnet setter en mye høyere pris på timene jeg er på jobb enn timene kona er på jobb. Så jeg tjener dobbelt så mye som henne.

Siden vi har barn, så tenker jeg som så at vi må være to voksne for å drive familien, så vi putter bare alle penga i en pott. Jeg kunne ikke hatt familien vi har uten kona, hun kunne ikke hatt familien vi har uten meg, gods og gull får komme i annen rekke, har lite å si i den store lykkeskalaen, så lenge man har nok av det. 

[eintotre]

Vi har også en lignende deal som bzzlink i det daglige. Alt går i en felles pott og vi har like mye penger til overs til personlige ting. Vi jobber begge fulltid for at familien skal ha det bra og på denne måten sparer vi overraskende mye penger i det daglige. 

Det er ikke sikkert det passer for alle, men det har lært oss å kutte ned på sløsing. I tillegg har det påvirket forholdet vårt positivt da vi slipper å ta runder på hvor mye hver enkelt skal betale.

[Zeph]

Det er framleis feil å behandle EK på den måten.

Det beste er å dele lånet etter betjeningsevne- og vilje, og betale avdrag deretter. Ved salg er det eigarandel som avgjer, uavhengig av EK. Du deler salgssummen etter eigarandel, så er resultatet det den enkelte står igjen med av lån eller EK til slutt. Og heile bustaden må sjølvsagt inngå i ev. verdiendring på bustaden, om det er vinst eller tap, ikkje kun EK-delen.

[NoTrace]

14 minutes ago, Zeph said:

Det er framleis feil å behandle EK på den måten.

Det beste er å dele lånet etter betjeningsevne- og vilje, og betale avdrag deretter. Ved salg er det eigarandel som avgjer, uavhengig av EK. Du deler salgssummen etter eigarandel, så er resultatet det den enkelte står igjen med av lån eller EK til slutt. Og heile bustaden må sjølvsagt inngå i ev. verdiendring på bustaden, om det er vinst eller tap, ikkje kun EK-delen.

Hva er problemet med å behandle egenkapital på den måten (gitt at du sikter til min metode nr 3)?

Problemet med å dele lånet etter betalingsevne/vilje er at den kan endre seg ganske mange ganger i løpet av lånets levetid, og det vil være komplisert å regne nøyaktig ut hva hver har betalt inn måned for måned i XX antall år, for så å finne ut reell delingsbrøk. I tillegg må man være veldig forsiktig med øvrige innkjøp, da dersom en betaler mer på lån mens en annen betaler ekstra for mat er det ekstremt vanskelig å dokumentere i ettertid.

[Loko]

Alternativ 1:  hvis dere har separat økonomi. Her kan dere betale ned lånet i eget tempo. Så leng dere ikke har betjeningsevne til å betjene begge lånene samlet alene så vil neppe en bank godta at dere har hvert deres lån alene da dere da vil kausjonere for hverandre. Så her vil nok banken kreve at dere er lånetaker og medlånetakere på hvert deres lån. Fordelen med at dere er hovedlånetaker på hvert deres lån er at det automatisk kommer opp sitt lån på skattemeldingen.

Hvis dere har felles økonomi så vil alternativ 2 og 3 være best. Da er dere likestilte i de daglige utgiftene og en vil ikke ha dårligere råd enn den andre. Spesielt hvis det er barn i bildet. Da går fort kontrollen på hvem som betaler hva opp i spinninga.

#finansrådgiver

[Zeph]

NoTrace skrev (9 timer siden):

Hva er problemet med å behandle egenkapital på den måten (gitt at du sikter til min metode nr 3)?

Problemet med å dele lånet etter betalingsevne/vilje er at den kan endre seg ganske mange ganger i løpet av lånets levetid, og det vil være komplisert å regne nøyaktig ut hva hver har betalt inn måned for måned i XX antall år, for så å finne ut reell delingsbrøk. I tillegg må man være veldig forsiktig med øvrige innkjøp, da dersom en betaler mer på lån mens en annen betaler ekstra for mat er det ekstremt vanskelig å dokumentere i ettertid.

Først må du avklare kva du meiner. Det står at eigarbrøken er 50/50, men at det er felles lån og kun ein person som står for EK. Betjener då person 2 ein større andel av lånet for at eigarbrøken skal kunne bli 50/50?

Om ein betalar ekstra så stemmer det at du må rekne på det, men om ein deler lånet f.eks. 40/60 og lar terminbeløp gå som normalt så treng du ikkje rekne på noko som helst. Utgifter som ikkje har med bustaden å gjere har ikkje noko betydning i denne samanhengen, sjølv om mange tråkker feil på det området. Maten blir konsumert og verdien forsvinn, men verdien i bustaden er der så lenge den ikkje blir rasert eller brenn ned. Oppussing og vedlikehald bør delast etter eigarbrøk. Alle utgifter som ikkje har med bustaden å gjere bør ein absolutt lage eit opplegg for, men bør ikkje ha noko med fast eigedom å gjere. Det er ikkje verre enn å dele utgiftene etter inntekt. At ein person ev. har meir verdi i bustaden er ikkje noko problem.

Kvifor skal du marknadsjustere EK og halde det utanfor? Kva om marknaden tilseier ein prisstigning på 10%, men den faktisk blir solgt for same sum som den vart kjøpt for? Då har person 1 fått urettmessig vinst som person 2 betalar, og i tillegg kan stå igjen med eit restlån. Det første som skal skje er at leilegheita blir solgt. Så reknar du ut verdien til den enkelte ut frå eigarbrøk og salgssum. Det dei då står igjen med er 50% av salgssummen minus sin del av lånet. Avhengig av om prisen har gått opp eller ned kan då person 1 sitje igjen med meir eller mindre EK, mens person 2 har fått litt EK, gått i null eller sit igjen med eit restlån.

Om ein vil ha 50/50 brøk, men kun ein person stiller med EK, så må lånet skeivdelast. Er det vanskeleg pga. inntekt så må eigarbrøken justerast for at det passar.

Endret 23. februar 2022 av Zeph

[*F*]

Takk for alle innspill.
Løsningen jeg liker best er vel som følger:

4 Mill hus

Lån1: (Pers1 har lånt med Pers2 som medlånetaker)
EK 900k
Lån 1100k
Betaler i mnd: 8k

Lån2: (Pers2 har lånet med Pers1 som medlånetaker)
EK 0
Lån 2000k
Betaler i mnd: 8k

Da vil vi ha en svært ryddig og rettferdig fordeling. Da blir avdrag og rente ratioen også i favør den enkeltes EK, noe jeg mener er rett.

Når Pers1 innfrir lånet sitter begge parter med 50/50 andel i huset, Pers1 har ingen lån, men  Pers2 har lån. Begge vil ha lik fordel av prisstigning i markedet og kan bekoste oppgraderinger i bolig likt uten at det blir urettferdig.

Når den tid kommer, at Pers1 er uten gjeld kan vi igjen vurdere om Pers1 skal "kjøpe seg inn" i Pers2 sin del, da med den tids boligverdi lagt til grunn.

Tror dere dette er noe banken kan si ja til? Og høres det greit ut?

 

 

Lurer også på dette med fagforeningsrabatter, hvis medlånetaker er medlem i et forbund, kan man dra nytte av fordelene?

Jeg er medlem i Parat og får rabatt i Nordea, min kone er medlem i NSF og får rabatt i DNB.

 

[Herr Brun]

Hvordan skal du få til at den ene har nesten dobbelt så mye i lån men likevel betaler det samme i måneden? 

[Zeph]

Gå for den beste renta du finn. Eventuelt bruk renter du kan få som forhandlingsmiddel om du har ein føretrukket bank. Sjå kva diverse medlemsskap ev. har av fordelar.

Eg antar det er ein skrivefeil at begge betalar 8k i månaden når du rett under skriv «Da blir avdrag og rente ratioen også i favør den enkeltes EK». Med 25 år og 2% blir det ca. 8500 i månaden for person 2 og 4700 for person 1.

Ellers er oppsettet heilt fint og begge vil eige halvparten. Dette vil banken gå med på så lenge inntektsgrunnlaget for å betjene lånene er der. Med ei sånn ordning kan òg ein av låntakarane ha gjeldsgrad over 5 sidan den andre personen er med på laget og det samla sett er under 5.

Om begge blir ståande som låntaker/medlåntaker på begge lånene så skriv ein sambuarkontrakt som presiserer kva lån den enkelte er ansvarleg for. Med 50/50 tinglyst og lånene beskrive i signert sambuarkontrakt så er alt på stell.

Med dette oppsettet kan òg den enkelte betale så mykje den vil ekstra eller avdragsfritt på «sitt» lån utan at det medfører behov for å rekne på lånene og endre fordelinga. Absolutt det ryddigaste etter mi meining.

Endret 24. februar 2022 av Zeph

[*F*]

Ettersom vi har lik inntekt vil det ikke gi noen mening at den ene parten har flere tusenlapper mer enn den andre å fjase bort i måneden

Det er i hvert fall min tanke. Tenker derfor justere nedbetalingstiden så den matcher så godt som mulig.

Tar her utgangspunkt i kalkulator på https://www.dnb.no/lan/kalkulator/boliglan

Lån1:
Boligpris: 2000k
Lånebeløp: 2000k
EK: 0
Rente: 1,8%
Tid: 25 år

Lånekostnad: 8340kr pr.mnd.
Første innbetaling - Rente: 3 049,- (Vil reduseres gradvis)
Første innbetaling - Avdrag: 5 291,- (Vil stige gradvis)

Lån2:
Boligpris: 2000k
Lånebeløp: 1100k
EK: 900k
Rente: 1,8%
Tid: 13 år

Lånekostnad: 7974kr pr.mnd.
Første innbetaling - Rente: 1 706,- (Vil reduseres gradvis)
Første innbetaling - Avdrag: 6 268,- (Vil stige gradvis)

Endret 24. februar 2022 av *F*