Fordeling av vann og avløpsgebyr i boligsameier

[kimern9]

Hei,

Jeg sitter i styret i boligsameiet mitt og her har praksisen til nå vært at vann og avløpsgebyret inngår i felleskostnadene og ikke akonto beløpet hvor de potensielt kunne blitt fordelt pr boenhet. Dette betyr at de større leilighetene i sameiet betaler en større andel av fastleddet enn de mindre leilighetene, noe som virker urettferdig siden dette er et beløp kommunen har fastsatt og som utenfor sameier faktureres likt pr boenhet, stor eller liten.

Vedtektene sier:

• (1) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken med mindre annet følger av disse vedtektene.
• (2) Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Kostnader forbundet med kollektivt bredbånd og tv fordeles med en lik andel pr. tilknyttet seksjon.

Er ikke vann og avløpsgebyrer fra kommunen som beregnes på antall boenheter i sameiet en utgift som knytter seg til den enkelte bruksenhet, ref punkt 1?

Forretningsfører i OBOS er uenig i den tolkningen og mener at en fordeling av vann og avløpsgebyrene vil kreve en vedtektsendring som krever tilslutning. Jeg har bedt om en forståelig begrunnelse, men forretningsfører sier på en måte at det bare er "sånn det er".

Kan noen hjelpe å forstå hva jeg ikke forstår?

Endret 13. februar 2022 av kimern9

[MKap]

Litt vanskeleg å skjøna innlegget ditt. Forstår det sånn at de ikkje har vannmålar, og at VA-gebyret blir fakturert som fast sum frå kommunen til sameiget, som blir lagt på felleskostnadane til seksjonseigarane etter sameigebrøk?

Fastsummen blir normalt rekna ut frå kvadratmeter, så om det òg er tilfelle i kommunen der de bur er det heilt naturleg at dei største seksjonane betaler meir, sidan dei tross alt drar opp gebyret meir enn dei mindre seksjonane (og antakeleg uansett bruker meir vatn).

[kimern9]

MKap skrev (30 minutter siden):

Litt vanskeleg å skjøna innlegget ditt. Forstår det sånn at de ikkje har vannmålar, og at VA-gebyret blir fakturert som fast sum frå kommunen til sameiget, som blir lagt på felleskostnadane til seksjonseigarane etter sameigebrøk?

Fastsummen blir normalt rekna ut frå kvadratmeter, så om det òg er tilfelle i kommunen der de bur er det heilt naturleg at dei største seksjonane betaler meir, sidan dei tross alt drar opp gebyret meir enn dei mindre seksjonane (og antakeleg uansett bruker meir vatn).

Takk for svar.

Jeg var ikke klar over at man skilte boliger med vannmåler og uten.

Vi er et nytt boligsameie i Asker og alle leilighetene har egne vannmålere. Jeg ser at Asker fakturerer fastledd på boliger uten vannmåler med en sum pr kvm. Men på boliger med vannmåler fakturerer de fastledd 1473 kr for vann pr bolig og 1574 kr for avløp pr bolig.

Disse 3047 kr for vann og avløp blir ganget opp med antall eierseksjoner i sameiet og fakturert i terminbeløp 6 ganger i løpet av året.

Forbruk av vann og avløp har styret besluttet at skal avregnes siden leilighetene har målere for kaldtvann. Avløpet regner vi med at er samme mengde ut som inn. Vi har vedtatt at fastleddet skal fordeles likt mellom leilighetene, men det mener forretningsfører hos OBOS at er noe som spesifikt må stå i vedtektene våres, likt som at det står at utgift til kollektiv TV og bredbånd fordeles likt mellom eierseksjonene.

Det er også et ønske fra en styrerepresentant at renovasjonsgebyret også skilles fra felleskostnaden, siden det også beregnes pr boenhet av kommunen. Vet ikke om det blir en helt annen problemstilling?

Endret 14. februar 2022 av kimern9

[nor.jorgen]

Regningen fra kommunen har både et fastledd og et variabelt ledd, hvor dere avregner det variable leddet med faktisk forbruk av kaldt vann? Men ikke varmt vann? Har hver seksjon egen varmtvannsbereder?

Quote

Vedtektene sier:

• (1) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken med mindre annet følger av disse vedtektene.
• (2) Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Kostnader forbundet med kollektivt bredbånd og tv fordeles med en lik andel pr. tilknyttet seksjon.

Er ikke vann og avløpsgebyrer fra kommunen som beregnes på antall boenheter i sameiet en utgift som knytter seg til den enkelte bruksenhet, ref punkt 1?

Hvis kommunen fakturerer med en fast sum per bolig så jeg i hovedsak enig at den utgiften kan fordeles likt og ikke etter seksjonsbrøken. Både vedtektene punkt 1 og punkt 2 støtter dette. Kosten knytter seg direkte til den enkelte brukesenhet, ref punkt 1, og punkt 2 med fordeling "etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk" - hvor forbruket er at de benytter en kommunal tjeneste som koster X kr per måned.

Men jeg er bare enig så lenge sameiet ikke har vann/avløp til eget (felles)bruk. Hvordan dekkes vann til hage, vanning, vaskerier, diverse kraner rundt omkring etc?

Quote

Det er også et ønske fra en styrerepresentant at renovasjonsgebyret også skilles fra felleskostnaden, siden det også beregnes pr boenhet av kommunen. Vet ikke om det blir en helt annen problemstilling?

Samme problemstilling syns jeg, så lenge sameiet ikke har noen aktivet som produserer eget avfall. Hva med avfall som vaktmester samler inn, eller lager når han skal gjøre etter-eller-annet, avfall fra drift av sameiet, søppelkasser på fellesområde, avfall fra gate som dere er ansvarlige for å fjerne søppel fra etc.

Det blir altså et spørsmål om disse kostnadene faktisk går utelukkende på aktivitet i seksjonene, eller om det egentlig heller egentlig er en kostnad for å drifte bygningen hvor kommunene har funnet det hensiktsmessig å beregne kostnaden ut fra antall seksjoner.

[Llandari]

kimern9 skrev (På 13.2.2022 den 12.34):

Hei,

Jeg sitter i styret i boligsameiet mitt og her har praksisen til nå vært at vann og avløpsgebyret inngår i felleskostnadene og ikke akonto beløpet hvor de potensielt kunne blitt fordelt pr boenhet. Dette betyr at de større leilighetene i sameiet betaler en større andel av fastleddet enn de mindre leilighetene, noe som virker urettferdig siden dette er et beløp kommunen har fastsatt og som utenfor sameier faktureres likt pr boenhet, stor eller liten.

Vedtektene sier:

• (1) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken med mindre annet følger av disse vedtektene.
• (2) Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Kostnader forbundet med kollektivt bredbånd og tv fordeles med en lik andel pr. tilknyttet seksjon.

Er ikke vann og avløpsgebyrer fra kommunen som beregnes på antall boenheter i sameiet en utgift som knytter seg til den enkelte bruksenhet, ref punkt 1?

Forretningsfører i OBOS er uenig i den tolkningen og mener at en fordeling av vann og avløpsgebyrene vil kreve en vedtektsendring som krever tilslutning. Jeg har bedt om en forståelig begrunnelse, men forretningsfører sier på en måte at det bare er "sånn det er".

Kan noen hjelpe å forstå hva jeg ikke forstår?

I mitt sameie blir alt dette fakturert direkte til den enkelte seksjonseier. Det er ikke noe felles anlegg som tilsier at sameiet skal ha noe med det å gjøre, og det blir bare et ekstra mellomledd som ikke tilfører noe.

[kimern9]

nor.jorgen skrev (13 minutter siden):

Regningen fra kommunen har både et fastledd og et variabelt ledd, hvor dere avregner det variable leddet med faktisk forbruk av kaldt vann? Men ikke varmt vann? Har hver seksjon egen varmtvannsbereder?

Hvis kommunen fakturerer med en fast sum per bolig så jeg i hovedsak enig at den utgiften kan fordeles likt og ikke etter seksjonsbrøken. Både vedtektene punkt 1 og punkt 2 støtter dette. Kosten knytter seg direkte til den enkelte brukesenhet, ref punkt 1, og punkt 2 med fordeling "etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk" - hvor forbruket er at de benytter en kommunal tjeneste som koster X kr per måned.

Men jeg er bare enig så lenge sameiet ikke har vann/avløp til eget (felles)bruk. Hvordan dekkes vann til hage, vanning, vaskerier, diverse kraner rundt omkring etc?

Samme problemstilling syns jeg, så lenge sameiet ikke har noen aktivet som produserer eget avfall. Hva med avfall som vaktmester samler inn, eller lager når han skal gjøre etter-eller-annet, avfall fra drift av sameiet, søppelkasser på fellesområde, avfall fra gate som dere er ansvarlige for å fjerne søppel fra etc.

Det blir altså et spørsmål om disse kostnadene faktisk går utelukkende på aktivitet i seksjonene, eller om det egentlig heller egentlig er en kostnad for å drifte bygningen hvor kommunene har funnet det hensiktsmessig å beregne kostnaden ut fra antall seksjoner.

Varmtvann leveres av en energisentral.

Så det at sameiet bruker av vannet (og renovasjon) er grunnen til at det må fordeles på eierbrøk? Sameiet har egne vannkraner som brukes blant annet til vanning av hageanlegg og vask av garasjen. Beboere kan også vaske bilen med sameiets vannkran.

Det er dette som eventuelt vil hindre styret fra å kunne fordele fastledd likt på hver eierseksjon?

 

[nor.jorgen]

On 2/15/2022 at 10:22 PM, kimern9 said:

Varmtvann leveres av en energisentral.

Så det at sameiet bruker av vannet (og renovasjon) er grunnen til at det må fordeles på eierbrøk? Sameiet har egne vannkraner som brukes blant annet til vanning av hageanlegg og vask av garasjen. Beboere kan også vaske bilen med sameiets vannkran.

Det er dette som eventuelt vil hindre styret fra å kunne fordele fastledd likt på hver eierseksjon?

 

Jeg er ikke sikker på om "fellesbruken" burde hindre dere i å fordele vann, avløp og renovasjon likt på leilighetene, men det er noe som dere må vurdere. Kanskje dere kan estimerer fellesbruken så godt det lar seg gjøre eller til og med gjøre noen målinger. Basert på det dere kommer frem til, så kan en liten del holdes utenfor. Eventuelt så kan dere kanskje også konkludere med at "fellesbruken" utgjør så lite at det er neglisjerbart eller at bruken først og fremt gjelder leilighetene og derfor må være fordelt på leilighetene. Poenget er bare at styret bør vurdere "fellesbruken" og den er det bare styret som er i stand til vurdere. Ta med de dere mener er relevant i saken til generalforsamlingen og la eierne ta den endelig beslutningen.

[The Avatar]

Llandari skrev (På 15.2.2022 den 22.07):

I mitt sameie blir alt dette fakturert direkte til den enkelte seksjonseier. Det er ikke noe felles anlegg som tilsier at sameiet skal ha noe med det å gjøre, og det blir bare et ekstra mellomledd som ikke tilfører noe.

Ja, kvifor ikkje gjere det på den enklaste måten og få kommunen til å sende kommunale avgifter til den enkelte andelseigaren?
Då betalar kvar leiligheit for sitt fastledd for vatn og avløp samt for det forbruket som kva enkelt vassmåler viser.

Hadde sameieget hatt ein felles vassmåler slik at heile sameiget spleiser på fastdelen av vatn og avløp, og deretter fordelt vassforbruket etter sameigebrøk så hadde eg forstått det, men her tek vel sameiget berre på seg ein unødvendig ekstrajobb?
Når det er sameiget som blir fakturert frå kommunen så er det også sameiget som er ansvarleg for innbetaling og eventuell innkreving dersom enkelte seksjonseigarar ikkje betalar.

[kimern9]

nor.jorgen skrev (På 20.2.2022 den 3.38):

Jeg er ikke sikker på om "fellesbruken" burde hindre dere i å fordele vann, avløp og renovasjon likt på leilighetene, men det er noe som dere må vurdere. Kanskje dere kan estimerer fellesbruken så godt det lar seg gjøre eller til og med gjøre noen målinger. Basert på det dere kommer frem til, så kan en liten del holdes utenfor. Eventuelt så kan dere kanskje også konkludere med at "fellesbruken" utgjør så lite at det er neglisjerbart eller at bruken først og fremt gjelder leilighetene og derfor må være fordelt på leilighetene. Poenget er bare at styret bør vurdere "fellesbruken" og den er det bare styret som er i stand til vurdere. Ta med de dere mener er relevant i saken til generalforsamlingen og la eierne ta den endelig beslutningen.

Fellesbruken blir ganske greit beregnet siden vi har målere på kaldtvann, varmtvann og gulvvarme i alle leilighetene. Totalforbruk på disse målerne trekkes fra hva kommunen har målt at de har levert av vann til oss og belastes sameiet som fellesbruken.

Problemet er at om OBOS ikke har tolket vedtektene feil så er det i realiteten umulig å endre til en lik fordeling av fastleddet, siden en sånn vedtektsendring krever tilslutning fra alle det gjelder. Det vil si at man må ha samtykke fra samtlige seksjonseiere. Over halvparten av sameiet høster fordel av at fastleddet fordeles på eierbrøk. Det er høyst usannsynlig at man derfor får endret dette. Eneste håpet er om OBOS har feiltolket hvordan fastleddet skal fordeles.

The Avatar skrev (33 minutter siden):

Ja, kvifor ikkje gjere det på den enklaste måten og få kommunen til å sende kommunale avgifter til den enkelte andelseigaren?
Då betalar kvar leiligheit for sitt fastledd for vatn og avløp samt for det forbruket som kva enkelt vassmåler viser.

Hadde sameieget hatt ein felles vassmåler slik at heile sameiget spleiser på fastdelen av vatn og avløp, og deretter fordelt vassforbruket etter sameigebrøk så hadde eg forstått det, men her tek vel sameiget berre på seg ein unødvendig ekstrajobb?
Når det er sameiget som blir fakturert frå kommunen så er det også sameiget som er ansvarleg for innbetaling og eventuell innkreving dersom enkelte seksjonseigarar ikkje betalar.

Jeg tror ikke det er mulig hos oss siden kommunen leverer til sameiet før det fordeles ut på leilighetene. Det er sameiet som får ansvaret med å avregne hver leilighets forbruk. Det hadde vært en stor fordel om det kunne gjøres på den måten, at kommunen hadde målt direkte per leilighet. Da hadde man slippet de store avregningskostnadene.

Endret 21. februar 2022 av kimern9

[nor.jorgen]

On 2/21/2022 at 11:38 AM, kimern9 said:

Problemet er at om OBOS ikke har tolket vedtektene feil så er det i realiteten umulig å endre til en lik fordeling av fastleddet, siden en sånn vedtektsendring krever tilslutning fra alle det gjelder. Det vil si at man må ha samtykke fra samtlige seksjonseiere. Over halvparten av sameiet høster fordel av at fastleddet fordeles på eierbrøk. Det er høyst usannsynlig at man derfor får endret dette. Eneste håpet er om OBOS har feiltolket hvordan fastleddet skal fordeles.

Vedtektene deres tillater jo fordeling etter nytte eller forbruk, så hvis dere klarer å finne en rimelig fordeling av kostnadene etter nytte og forbruk så det er ingen hindringer.

 

Quote

• Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken med mindre annet følger av disse vedtektene.
• (2) Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

 

 

Ingen vedtektsendring er nødvendig, vedtektene tar allerede høyde for dette. Forretningsfører har sannsynligvis ikke skjønt hva grunnlag for fordelingen skulle være. OBOS bestemmer ikke over dere og jeg har hørt mange historier om forretningsfører som ikke har ting på stell. Folk har et litt glorifisert bilde av OBOS og forretningsførere. Det gjelder å ta kontrollen selv og huske at styret selv står for driften av sameiet og dere bestemmer selv hvilke saker som skal tas opp på årsmøtet. Her har dere gjort en feil med å ta opp en sak som enda ikke var utredet godt nok med forretningsfører i tro at dette er en innsiktsfull person.