Rett til innsyn i leiekontrakt?

[M.B.2]

Hei alle,

 

Jeg (heretter referert til som part A) leier et rom på en større klinikk til næringsvirksomhet. Klinikken er regulert som næringsvirksomhet. Lokalene jeg disponerer blir fremleid av en virksomhet (heretter referert til som part B), som leier hele lokalet av gårdeieren (heretter referert til som part C).

Kjeden ser altså slik ut: part A leier fremleid et rom i et større lokale, som part B leier i sin helhet av part C.

Leien er uforholdsmessig høy og har fått dette verifisert ved at samtlige andre tilbud ligger på rundt 50% billiger, men det er dessverre ikke bare bare å si opp kontrakten da det er lover og regler som regulerer hvor jeg kan praktisere. Løsningen blir derfor å forhandle en bedre pris. 
Mitt spm er derfor; finnes det en lov som gir meg som leietaker rett til innsyn i hva part B betaler til part C? Hvilken paragraf i så fall? 

Hvis det finnes en slik lov; finnes det en lov som regulerer hvor mye påslag part B kan legge på som kompensasjon for administrasjonen i å fremleie?

 

På forhånd takk.

 

Mvh

Magnus

Endret 25. november 2021 av M.B.2

[Loko]

Dette er så enkelt som tilbud og etterspørsel. Du har akseptert en leie som på et tidspunkt var akseptabel for deg og nå når du hører andre betaler mindre så blir du misfornøyd.

Det eneste du kan håpe på er godvilje fra utleier som du har et leieforhold til.

[Ståle Nordlie]

Dette kan være vanskelig, men ikke umulig. 

Først, det er ingen lov som direkte regulerer "påslag". Den mest relevante regelen er husleieloven § 4-1:

 

Quote

 

§ 4-1.Det alminnelige leieprisvern

Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

(Mye av husleieloven er fravikelig for leie av lokale, men ikke § 4-1, jf. § 1-2 andre ledd. Regelen gjelder.)

Uenighet må løses i domstolene. Vanligvis er det vanskelig for leier å vinne frem med at en avtale om leie av forretningslokale er "urimelig".

Jeg kan jo sitere litt fra en høyesterettsdom (fra Rt. 1987 s. 1386) om den liknende regelen i den forrige husleieloven :

Quote

Foranlediget av ankemotpartenes prosedyre legger jeg til at den markedsleie det skal sammenliknes med, er det nivå for leie som vanligvis oppnås for tilsvarende lokaler. Om én enkelt eller noen få leietakere ut fra sitt særlige behov er villige til å betale en høyere pris, er en slik høyere pris ikke relevant som sammenlikningsgrunnlag. Jeg minner også om at en forutsetning for at den faktiske markedsleie skal være sammenlikningsgrunnlaget etter husleielovens § 35, er at man har en situasjon hvor det ikke er knapphet på den aktuelle type lokaler.

Spørsmålet er så hvilken differanse det må være mellom leiekravet og nivået for markedsleie for tilsvarende lokaler for at nedsettelse skal kunne skje. Husleielovens § 35 første ledds første punktum bruker uttrykket "misforhold". I Rt. 1985 s. 1199 er det uttalt at det må "være av avgjørende betydning om den avkrevde leie vesentlig overstiger markedsleienivået for slike lokaler". Jeg oppfatter avgjørelsen slik at kravet om "vesentlig" ble knyttet til det forhold at saken gjaldt et forretningslokale i et marked i balanse. Det er også situasjonen i nærværende sak. Som påpekt i Rt. 1985 s. 1199 er husleielovens § 35 først og fremst motivert ut fra et ønske om å beskytte leietakere av boliger i en situasjon hvor det er boligmangel. Det samme beskyttelsesbehov gjør seg ikke gjeldende ved leie av forretningslokaler, og enn mindre i en situasjon hvor det ikke er mangel på slike lokaler. Denne forskjell i beskyttelsesbehov tilsier etter min mening at domstolene må være varsomme med å nedsette leien for forretningslokaler etter husleielovens § 35. Med mindre det foreligger et moment av utnyttelse, f.eks. ved at gårdeieren har benyttet leietakerens tilknytning til lokalene til å presse leien over markedsnivået, bør det kreves et vesentlig avvik mellom leiekravet og markedsnivået før nedsettelse finner sted.

Oslo husleieren har i nærværende sak, og også i flere andre avgjørelser, praktisert kravet om "misforhold" slik at i alle tilfelle hvor leiekravet har ligget mer enn 10 prosent over "rimelig leie", er leien nedsatt. Selv om sammenlikningsgrunnlaget hadde vært korrekt, og husleieretten hadde sammenliknet med nivået for markedsleien, ville en differanse på 10 prosent etter min oppfatning vært klart for liten for å nedsette leien.

 

 

Når det gjelder "rett til innsyn" er det ingen regel som direkte gir en slik rett. Men, hvis en tvist om husleieloven § 4-1 havner i retten vil sannsynligvis hva part B betaler til part C være et relevant bevis for å vurdere om leien er "urimelig". I så fall kan A kreve at B legger fram kontrakten med C, jf. tvisteloven § 21-5. (B kunne hevde at det er en "forretningshemmelighet", jf. tvisteloven § 22-10, men når saken nettopp handler om størrelsen på leien tviler jeg (?) på om det holder.)