Flytte private utleieboliger til AS

[jtninvest]

Hei!

Jeg eier i dag 3 utleieboliger privat, men har et ønske om å flytte disse inn i et investeringsselskap (AS) som jeg eier 100%. Grunnen til det er: redusere privat gjeld, og ønske om å refinansiere utleieboligene for å kjøpe flere boliger. Noe som ikke går privat da jeg allerede er belånt med 5 x inntekt.

Finnes det en lur måte å gjøre dette på for å unngå betaling av dokumentavgift og gevinstskatt?

På forhånd takk!

[Sverre1969]

Å overføre disse fra et 22% skatt regime til et 35,2% skatt regime høres ikke sånn umiddelbart veldig smart ut?

[Nedron]

14 minutes ago, jtninvest said:

Finnes det en lur måte å gjøre dette på for å unngå betaling av dokumentavgift og gevinstskatt?

Hvorfor vil du ikke betale for disse?

[petterP9]

Sverre1969 skrev (8 minutter siden):

Å overføre disse fra et 22% skatt regime til et 35,2% skatt regime høres ikke sånn umiddelbart veldig smart ut?

Om du leser posten hans så har han et ønske om å kjøpe flere utleieboliger. En tommelfingerregel er at om du har fem utleieenheter eller mer, så driver du næring. Da vil skatten på privat hånd bli mye høyere da man skal beregne personinntekt av utleiedelen. Om du legger selskapene i et AS så blir skatten nærmere 50 % enn 35 %, men det er bare 22 % man beskattes for før man tar ut utbytte. Et annet moment er at risikoen muligens reduseres, om man slipper å stå som kausjonist på lånet. Om man likevel må være kausjonist er risikoen der i like stor grad, men man får et tydeligere skille mellom privat økonomi og utleievirksomheten.

 

Hva gjelder gevinstbeskatning så er det ikke mulig å unngå det, med mindre du gjør det stegvis ved å bo i de ulike boligene i 12 mnd før du selger de til AS'et, som jeg antar er uaktuelt. Dokumentavgiften vil imidlertid komme til fradrag, så du betaler bare 78 % av dokumentavgiften. Det kan her være lurt å avvente hvilke endringer som blir gjort i statsbudsjettet for 2022, da SV har uttalt at de vil øke alminnelig skattesats til 23 %, samt redusere dokumentavgiften. Nå er det vel høyst usikkert hva SV får gjennomslag for, og størrelse på gevinsten du har på boligene ift. dokumentavgiften.

[jtninvest]

16 minutes ago, Nedron said:

Hvorfor vil du ikke betale for disse?

Spare penger? Jeg har ingen planer om å gå utenfor loven, men hvis det er mulig å flytte de fra meg (privat) til meg (næring), og slippe disse skattene/avgiftene, hadde det vært å foretrekke. Jeg forblir jo 100% eier av de samme boligene, bare at det er organisert på en annen måte.

[Herr Brun]

Får du banken med på at selskapet alene skal være ansvarlig for lånene da? 

[jtninvest]

7 minutes ago, petterP9 said:

Om du leser posten hans så har han et ønske om å kjøpe flere utleieboliger. En tommelfingerregel er at om du har fem utleieenheter eller mer, så driver du næring. Da vil skatten på privat hånd bli mye høyere da man skal beregne personinntekt av utleiedelen. Om du legger selskapene i et AS så blir skatten nærmere 50 % enn 35 %, men det er bare 22 % man beskattes for før man tar ut utbytte. Et annet moment er at risikoen muligens reduseres, om man slipper å stå som kausjonist på lånet. Om man likevel må være kausjonist er risikoen der i like stor grad, men man får et tydeligere skille mellom privat økonomi og utleievirksomheten.

 

Hva gjelder gevinstbeskatning så er det ikke mulig å unngå det, med mindre du gjør det stegvis ved å bo i de ulike boligene i 12 mnd før du selger de til AS'et, som jeg antar er uaktuelt. Dokumentavgiften vil imidlertid komme til fradrag, så du betaler bare 78 % av dokumentavgiften. Det kan her være lurt å avvente hvilke endringer som blir gjort i statsbudsjettet for 2022, da SV har uttalt at de vil øke alminnelig skattesats til 23 %, samt redusere dokumentavgiften. Nå er det vel høyst usikkert hva SV får gjennomslag for, og størrelse på gevinsten du har på boligene ift. dokumentavgiften.

Tusen takk for utfyllende svar.

Kan jeg eventuelt stille en bolig jeg eier privat som sikkerhet for et boligkjøp i AS, og slik beholde de jeg nå eier privat? Jeg antar at det skattemessig vil lønne seg å beholde så mange som mulig privat, og så heller kjøpe gjennom AS når privat ikke lenger er mulig?

[jtninvest]

3 minutes ago, Herr Brun said:

Får du banken med på at selskapet alene skal være ansvarlig for lånene da? 

Har ikke pratet med banken om det. Premisset her var egentlig at det gikk an å overføre disse boligene fra meg privat -> AS, uten at det ble regnet som en vanlig transaksjon med gevinstskatt. Da ville isåfall belåningsgraden på disse utleieboligene vært 60%. Men det ser dårlig ut.

[jtninvest]

50 minutes ago, Sverre1969 said:

Å overføre disse fra et 22% skatt regime til et 35,2% skatt regime høres ikke sånn umiddelbart veldig smart ut?

Nei, hvordan ville du løst det? Jeg planlegger å kjøpe 1-2 boliger i året de neste 10 årene, og har nå begrenset handlingsrom på privaten.

[Sverre1969]

13 hours ago, jtninvest said:

Nei, hvordan ville du løst det? Jeg planlegger å kjøpe 1-2 boliger i året de neste 10 årene, og har nå begrenset handlingsrom på privaten.

Som et annet våkent medlem sa over; jeg rotet her, sum skatt i AS+utbytteskatt blir nærmere 50% i AS…

Jeg ville derfor beholdt opp til 4 utleieenheter privat (som da i utgangspunktet ikke blir næring). Nr 5 og utover ville jeg prøvd å få finansiert i AS, ved å stille sikkerhet privat i enhet 1-4.

Dersom du ønsker å få alle enhetene inn i AS skattefritt er dette metoden: du sørger for at du driver næring, altså leier ut 5 eller flere enheter. Da kan du omdanne virksomheten skattefritt til AS.