Vannlekasje - hvilke rettigheter har vi?

[Gjest c302e...bd5]

Hei

Jeg spør her på vegne av mine foreldre i håp om at noen kanskje kan hjelpe oss, da vi har begrenset med kunnskaper på området..

Min mor og far bor i et borettslag der alle husene er ca. 33 år gamle. For 2 uker siden hørte de lyder og fant ut at det var lekkasje på innsiden av veggen ved bad. Borettslaget ble kontaktet og de sendte noen for å åpne opp og tette igjen. Når de tettet igjen begynte det å lekke en annen plass, som de også tettet igjen.

Nå fikk de vite at nåværende rør er i så dårlig forfatning at alle vannrør må byttes lokalt og at de må stå for kostnadene. De må også betale egenandel for det som er gjort hittil da borettslaget melder at innvendige rør er vårt ansvar. Rørene er plastbelagte kobberrør.

Burde ikke forsikring dekke dette? Og har ikke borettslaget noe ansvar? Vi mener jo at borettslaget burde stå for egenandelen, og at forsikringen burde dekke skadene da rørene ikke enda har nådd forventet levealder, etter hva jeg har forstått

 

 

Anonymous poster hash: c302e...bd5

[0laf]

Det vanlige er at borettslaget kun har ansvar for ytre vedlikehold og vedlikehold av eventuelle innvendige fellesarealer.

Det betyr at rør innad i boligen normalt er andelseiers ansvar, men les vedtekter og avtaler nøye, det kan være unntak.

Det kan også være at dine foreldre har innbo- eller husforsikring som kan dekke noe av dette, men det beror på hva skadene skyldes, og hvilken forsikring de har?

Ettersom dette er rør i veggen, og det er konkludert med at rørene er så dårlige at det må byttes ut, så kan man dra den slutningen at dette gjelder i hele borettslaget, og at dine foreldre kun er blant de første som oppdager problemet.
Det kan være en ide å diskutere dette med de andre i borettslaget, for å se om det er mulig å komme til en løsning, ettersom flere trolig vil bli rammet av dette. Dersom borettslaget betaler ... så betyr det jo egentlig bare at andelseierne betaler selv, men over tid gjennom økt husleie eller lignende.

Endret 9. november 2021 av 0laf

[Zeph]

Sjå om du finn vedtekter for burettslaget. Kva slags bygg er det? Hus eller blokk?

I ei blokk har typisk burettslaget ansvar for stigerøyr i bygget og eigar av kvar andel ansvar for alle innvendige røyr, inkludert dei som ev. er skjult pga. oppussing av bad, kjøken osv.

Om burettslaget meiner det er andelseigar sitt ansvar så må dei ta kontakt med sitt eige forsikringsselskap for innbo eller hus.

[The Avatar]

Om ikkje anna er spesifisert i burettslagets vedtekter så følgjer det av burettslagslova at:

Sitat

§ 5-12.Vedlikehald o.a. frå andelseigaren

(1) Andelseigaren skal halde bustaden i forsvarleg stand.

(2) Andelseigaren skal halde ved like slikt som vindauge, røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i bustaden.

(3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.

(4) Vedlikehaldsplikta gjeld òg utbetring av tilfeldig skade.

(5) I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her. Ein andelseigar kan òg gjere avtale med laget om anna fastlegging av plikta.

Tilsvarande er vedlikehaldsplikta til burettslaget formulert slik:

Sitat

§ 5-17.Vedlikehald o.a. frå laget

(1) Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarleg stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbetre dersom skaden kjem av mishald frå ein annan andelseigar.

(2) Felles røyr, leidningar, kanalar og andre felles installasjonar som går gjennom bustaden, skal laget halde ved like. Laget har rett til å føre nye slike installasjonar gjennom bustaden dersom det ikkje er til vesentleg ulempe for andelseigaren.

(3) Andelseigaren skal gi tilgjenge til bustaden for utføring av arbeid som nemnt i første og andre leddet, og for ettersyn i høve til slikt vedlikehald, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomførast slik at det ikkje er til unødig ulempe for andelseigaren eller annan brukar av bustaden.

(4) I vedtektene kan vedlikehaldsplikta fastleggjast annleis enn det som går fram av paragrafen her.

 

Så dersom det er snakk om lekkasje frå røyr som går frå felles stigrøyr og fram til dine foreldre sin vask/dusj, og ikkje også forsyner andre leiligheiter så er det dine foreldre som har vedlikehaldsansvaret og må stå for reperasjon og utskifting av dårlege røyr.
Dersom lekkasjen kjem frå røyr som også andre i burettslaget brukar så er det burettslagets ansvar å reparere.

Når det gjeld forsikringssaka så er slik vasskade dekt av burettslagets husforsikring, det er likevel vanleg at andelseigaren må dekke burettslagets kostnadar knytt til ei slik skade, vanlegvis då eigenandelen på forsikringa.

 

 

[Nedward]

Typisk for boligforsikringer er at de dekker skader som plutselig oppstår. Typisk vil det være uvær, noen som er uheldig å slår en spiker i røret eller lignende. Det du beskriver er sannsynligvis alderdom og slitasje. SINTEF angir levetiden på kobberrør til å være 25 til 100 år med en anbefalt brukstid på 50 år. Disse er 38 år og dermed kan de være eiret eller ødelagt på andre måter. 30 år er også et tall som er oppgitt som levetid på tynne kobberrør (slike som er i husveggen). Normal (om en noe raskere enn forventet) slitasje dekkes ikke av forsikringen. Forsikringstaker er selv ansvarlig for vedlikehold og utskifting av gammelt utstyr.

Jeg skjønner at dette ikke er svaret du vil ha, men det er realiteten. Mange er dessverre ikke klar over at det er helt vanlig med klausuler mot slitasje og alderdom. Altså skader som har oppstått over tid. 

Det kan stilles seg litt annerledes i sameier og borettslag. Men utgangspunktet er at slitasje ikke er en forsikringssak. Følgeskader kan muligens dekkes helt eller delvis av en forsikring (deres egen eller borettslaget), avhengig av vilkårene. Det må de nesten bare lese i vilkårene.

 

Endret 10. november 2021 av Nedward

[Gjest c302e...bd5]

Takk for innspill dere  

 

Det er snakk om rekkehus. Har vært i dialog med forsikringsselskapet og de vil dekke følgeskadene/reparasjon av bad og vegger, men ikke oppgradering av rørene som er skadet, noe jeg tenker for så vidt er rimelig.

 

Det jeg fortsatt ikke skjønner er hvordan man i praksis vedlikeholder vannrør? Man må vel bare bytte de ut når de har nådd forventet levealder eller gamble på at de holder? Fikk ikke noe godt svar på det fra byggmester som er ansvarlig for forsikringssaken. Han sa en rørlegger kan sjekke synlige rør, men hvordan skal det kunne gi en god nok indikasjon på standen til rørene inni vegger?

 

I vedtektene finner jeg dette:

 

5. VEDLIKEHOLD

5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt

"Vedlikeholdet omfatter vannrør i leiligheten frem til stoppekran. Dersom slik stoppekran ikke er montert gjelder ansvaret frem til hovedstamme."

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt

"(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Lagets ansvar for skifte av sluk og andre rør gjelder som følge av slitasje og elde."

 

Hvordan tolker dere dette? Er borettslaget ansvarlig dersom veggen lekkasjen er i er en bærevegg f.eks.?

 

 

 

 

Anonymous poster hash: c302e...bd5

[Thor.]

Vi hadde lekkasje på kloakkrør i andre etasje. Det viste seg at røret hadde sklidd fra hverandre i et bend. Skjedd på to leiligheter innen et års tid. Ingen mulighet for å inspisere uten å krype under bygget med spesialutstyr (kamera).

Begge leilighetene fikk dette dekket inkludert nytt bad. Måtte kun betale egenandel.

Quote

"Vedlikeholdet omfatter vannrør i leiligheten frem til stoppekran. Dersom slik stoppekran ikke er montert gjelder ansvaret frem til hovedstamme."

Dette betyr vel at alle rør etter din stoppekran er ditt ansvar. Fra din stoppekran til dusj, kjøkkenvask, toalett og lignende er ditt ansvar.

[Zeph]

Vedlikehald av røyr er typisk visuell kontroll, boroskopering, skifte av slitte delar om mogleg eller skifte heile røyranlegg. På store blokker er det òg vanleg å rehabilitere ved å legge nye røyr inni dei gamle sidan det er kostbart å skifte ut.

I eit hus betyr utskifting gjerne at ein riv veldig mykje for tilkomst, men utskifting i eit heilt hus skjer gjerne ifm. totaltenovering eller større oppussing. Pussar ein opp eit 40 år gammalt bad så er det naturleg å skifte det ein kan av røyr samtidig. Det kan sjølvsagt oppstå lekkasjer og feil før ein har planar om oppussing og mange feil er vanskeleg å detektere før det er eit faktum.

[Dragen]

Er lekkasjen før eller etter boligens stoppekran?

[sk0yern]

Gjest c302e...bd5 skrev (16 timer siden):

5. VEDLIKEHOLD

5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt

"Vedlikeholdet omfatter vannrør i leiligheten frem til stoppekran. Dersom slik stoppekran ikke er montert gjelder ansvaret frem til hovedstamme."

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt

"(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Lagets ansvar for skifte av sluk og andre rør gjelder som følge av slitasje og elde."

Denne forstod jeg ikke helt. 5-1 er forsåvidt veldig tydelig, men 5-2 virker jo å gjøre noen unntak fra 5-1.
Jeg tolker det som at borettslaget har ansvaret for rør som er i bærende konstruksjoner, internt i boligen.
Den siste setningen gjør egentlig bare forvirringen min total

[Gjest c302e...bd5]

Dragen skrev (16 timer siden):

Er lekkasjen før eller etter boligens stoppekran?

Lekkasjen er etter stoppekran...

Men som sk0yern sier så er vedtektene noe forvirrende, jeg tolker det også som at det er noen unntak fra 5-1

Anonymous poster hash: c302e...bd5

[nor.jorgen]

On 11/10/2021 at 6:48 PM, Guest c302e...bd5 said:

Takk for innspill dere  

 

Det er snakk om rekkehus. Har vært i dialog med forsikringsselskapet og de vil dekke følgeskadene/reparasjon av bad og vegger, men ikke oppgradering av rørene som er skadet, noe jeg tenker for så vidt er rimelig.

 

Det jeg fortsatt ikke skjønner er hvordan man i praksis vedlikeholder vannrør? Man må vel bare bytte de ut når de har nådd forventet levealder eller gamble på at de holder? Fikk ikke noe godt svar på det fra byggmester som er ansvarlig for forsikringssaken. Han sa en rørlegger kan sjekke synlige rør, men hvordan skal det kunne gi en god nok indikasjon på standen til rørene inni vegger?

 

I vedtektene finner jeg dette:

 

5. VEDLIKEHOLD

5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt

"Vedlikeholdet omfatter vannrør i leiligheten frem til stoppekran. Dersom slik stoppekran ikke er montert gjelder ansvaret frem til hovedstamme."

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt

"(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. Lagets ansvar for skifte av sluk og andre rør gjelder som følge av slitasje og elde."

 

Hvordan tolker dere dette? Er borettslaget ansvarlig dersom veggen lekkasjen er i er en bærevegg f.eks.?

Veldig bra at du har funnet frem vedtektene, de kan som vi ser avvike mye fra borettslagsloven. Men jeg syns vedtektene er veldig uklare. En vanlig praksis, i leiligheter, er at borettslaget har ansvaret for rør innebygget i veggene og andelseier har ansvar for rørene som går utenfor veggen i leiligheten. Her virker det som at §5-1 og §5-2 kolliderer.

Jeg syns det er rart at vedtektene snakker om leiligheter, hvis foreldrene dine bor i et rekkehus? Er dette et borettslag med leiligheter og rekkehus, hvor kanskje reglene ikke er godt nok tilpasset begge typer av boliger?

Du skrev et annet sted at lekkasjen var etter stoppekran, men lekkasjen er likevel i en vegg? Man må nok kjenne bedre til røropplegget i borettslaget for å vurdere dette, men i leiligheter har vi vanligvis stoppekran på bad og kjøkken hvor rørene kommer ut av vegg/gulv. Man fører vanligvis ikke rørene inn i veggen igjen.

Vil tro at det er ganske vanlig for rekkehus at andelseieren gjør mye av vedlikeholdet selv. Det kan virke fornuftig for meg at borettslaget med rekkehus bare tar ansvar for vedlikeholdet frem til inntaket i rekkehuset hvor det bør være en hovedstoppekran.

Med vedtekter som ikke er helt rett frem og forstå trenger man fort litt bedre kjennskap til borettslaget og løsningene dere har der. Og hvordan praksis har vært for dette i borettslaget kan få stor betydning. Hvis styreleder har kommet til at dine foreldre har ansvaret, og man er uenig i det utifra reglene og forholdene i borettslaget så er det ikke verre enn at man skriver et brev til styret med sine beste argumenter og ber om en ny vurdering av saken.

Dere kan også vurdere å bruke en advokat til å skrive et slikt brev, og få en god vurdering av vedtektene.