Utjevne eierbrøk i bolig

[steinrawr]

Hei. Dette er vel fort et av de spørsmålene som kommer opp mest her, men jeg trenger en liten bekreftelse på om jeg tenker riktig eller ikke: 

Jeg og samboer kjøpte og overtok bolig i januar 2021. 

Vi betalte kr 2,697,170 for boligen inkl. omkostninger. Jeg gikk inn med 537,773 i egenkapital og samboer 0. Vi har per 31.12.2021 betalt kr 67,422.00 i avdrag og 44,818.00 i renter og like mye hver. Nå ønsker vi en plan som ender i at vi begge har 50/50 eierskap i boligen. 

Jeg tenker at samboer skal betale hele avdraget, og at vi skal betale 50% renter hver, fram til samboer har betalt avdrag som tilsvarer min EK. Men, med 67,422 kroner i året, vil det jo ta over 8 år for henne å få 50% om hun ikke sparer utenom og betaler inn EK utenom lånet.

Tilleggsinfo: Vi har ellers felles økonomi og deler alt annet til husholdningen likt mellom oss, med unntak av min arbeidsbil. Vi har vært i en situasjon hvor jeg har stilt med god inntekt og et stort sikkerhetsnett, men nå skal jeg fra fast jobb til å drive eget selskap og må regne med å tjene ca. null i noen år. Samboer tjener ca. 15,000-20,000 netto. Hvis jeg ikke kan legge penger på bordet og min samboer må stå for alle våre kostnader, tenker jeg også at det skal øke hennes eierbrøk som tilsvarende innskudd i egenkapital i boligen ville gitt. 

Så, spørsmålene: 

1. Er dette rettferdig? Eller er det en av oss som vinner mer enn den andre på det? 
2. Skal/bør renten fordeles annerledes enn 50/50?
3. Skal renten hun allerede har betalt 50% telle med på noen måte?
4. Er det noe åpenbart jeg har glemt?

Planen er å få dette ned i samboerkontrakten vår og sette en dato hvor vi skal være likeverdige eiere. Skulle det gå gærent skal vi ha ut vår oppsparte egenkapital og evt. dele overskuddet på boligen etter reell eierbrøk på det tidspunktet.

[Dapp47]

Jeg ville fått sin samboer til å skrive et gjeldsbrev til deg på 50% av EKen du gikk inn med. 
Dette betaler hun ned til deg hver mnd med en rente dere blir enige om. 

[Zeph]

De kan få 50/50 i dag om ho overtar ein større del av lånet (og kan betjene det).

Om ein framleis antar lik verdi så eig du i dag (2,697,170-537,773)/2+537,773=1,617,461 som er 60% og ho eig 40%. Hadde ho betjent 1,348,585 av lånet, så vil de fått ei 50/50 deling, der du har heile EK og ho har større del av lånet.

Det er gått ti månader sidan kjøpet, så de kan vurdere å få ny verdivurdering om prisane i området har endra seg.

Det du nemner om å få ut sin EK ved ev. salg er feil, så sant eg forstår deg riktig. EK er ikkje verdt noko meir enn eit lån. Hadde bustaden falt ti prosent i verdi og de solgt den i dag så ville du ha mista ti prosent av din EK.

Løysinga di med at ho betalar heile avdraget og de deler rentene høyrest feil ut, men eg har ikkje noko god forklaring akkurat no. Uansett vil eg påstå at mi løysing er betre. Då får du 50/50 på dagen og slepp tenke meir på saken. Og få det ned på ein kontrakt.

Korleis de deler faste utgifter i forholdet er ikkje så viktig, men hald bustad utanfor og tenk kun eigarbrøk der. Så lenge de skriv i kontrakten kor mykje den enkelte eig og betjener lånet eller lånene iht. den avtalen så er det ingen problem og alle får som fortent ved eit ev. oppgjer. Unngå å blande inn daglegvarer, straum og sånne ting i fast eigedom. Løys heller budsjettet på andre måtar. Om ho ein periode vil dekke det meste av fellesutgifter som ikkje har med bustadlån å gjere så er det eit alternativ at ho blir kompensert ved å få litt og litt meir eigarskap i bustaden, ev. ved at du overtar litt og litt større del av lånet. Det burde vere mogleg å setje det opp i ein kontrakt, men då er det viktig å ha alt klart og konsist.

Eg har sjølv vore inne på tanken om ei gradvis endring i eigarbrøk og legge eit reknestykke for korleis det endrar seg frå månad til månad i kontrakten, men endte opp med løysinga eg har føreslått lengre oppe.

[Gunnar Mo]

On 10/25/2021 at 10:04 PM, steinrawr said:

 

1. Er dette rettferdig? Eller er det en av oss som vinner mer enn den andre på det? 
2. Skal/bør renten fordeles annerledes enn 50/50?
3. Skal renten hun allerede har betalt 50% telle med på noen måte?
4. Er det noe åpenbart jeg har glemt?

 

 

1. Du taper. På den måten du skisserer så betaler du i praksis 50% av rentene på en del av lånet som egentlig er hennes. Du får vel og merke avdragsfrihet en periode, men dette har ingen direkte økonomisk verdi siden din del av lånet forrenter seg. Om du eventuelt er villig til å ta den smellen siden du ikke vil ha særlig inntekt er selvfølgelig din avgjørelse.

2. Trekk fra sum tilsvarende egenkapitalen din fra lånet. Delen som tilsvarer egenkapitalen skal hun betale alle renter på. Resten av rentene deler dere 50/50

3. Nei, men de 50% DU har betalt  av hennes lån må regnes med. Hun skulle egentlig betalt mer i renter og avdrag.

4. Den måten dere tenker er unødvendig komplisert. Betal ned den riktige delen av lånet hver for dere. Hvis hun vil opparbeide seg ekstra egentkapital, bør det skje ved at hun betaler inn ekstra på lånet. Med mindre dere har fastrentelån er dette uproblematisk, men dere må da beregne fordelingen av lånet på nytt.

Regnestykket bli ca:

Pris bolig:  2,697,170

Egenkapital (steirawr): 537,773

Lån: 2,159,397

Fordeling lån (og dermed renter og avdrag):

     steirawr: (2,159,397 - 537,773)/2 = 810,812 (37,55%)

     samboer:   1,348,585 (62,45%)

     

[steinrawr]

Takk for tilbakemeldingene. 

Har lest gjennom svarene deres noen ganger, og tenkt litt. 

Jeg tror, for enkelhets skyld at vi ikke skal splitte opp lånene våre formelt i banken, vi gjør den fordelingen selv. Jeg tror ikke hun vil få innvilget så stor del av lånet på seg selv alene. Vi er nok litt avhengige av hverandre slik sett, spesielt nå som jeg starter for meg selv. 

Jeg tror jeg har en grei ide om hvordan vi skal gjøre det, og det blir nok en kombinasjon av flere av forslagene her. Jeg er likevel ganske avhengig av at hun betaler for oss begge i en ganske lang periode framover, så vi må bare være enige om hvordan fordelingen er på papiret.

At hun betaler min andel av avdragene, vil jo i praksis være det samme som at hun betaler meg den samme summen, ikke sant? Da tenker jeg at hun betaler seg inn med egen EK med ca 65 % av avdraget og betaler seg inn i min EK med 35 %. På den måten vil vi forhåpentligvis møtes "litt raskere" på 50/50. 

 

[Zeph]

Det er ikkje noko problem om ho har for høg gjeldsgrad så lenge de samla er innanfor kravet til banken. Me har to separate lån der ein part har over 5 i gjeldsgrad, men samla sett er det OK. Då står begge som medlåntakar på den andre sitt lån.

Fordeling av lånet kan de ordne i sambuarkontrakt, så det er ikkje nødvendig med to lån så lenge de har kontroll.

Så lenge du framleis eig like stor andel av bustaden så har ho sponsa deg ved å betale ned dine avdrag. Skal det gå sånn over lengre tid bør de legge eit reknestykke inn i kontrakten som viser korleis din eigarandel blir mindre for kvar månad.

Eg synest uansett det høyrest unødvendig komplisert ut og enkelt kan løysast ved å fordele lånet for å oppnå 50/50.

Endret 31. oktober 2021 av Zeph

[steinrawr]

Selvfølgelig skal min eierandel gå ned som følge av at hun betaler seg inn. Tok bare det som en selvfølge og skrev det ikke. Målet er jo å eie 50/50. Hun må uansett betale alt i en god stund framover, og da kan vi like godt kontaktsfeste en periode på f.eks. 2 år, hvor hun betaler alle kostnadene, og vi justerer eierbrøk iht. til hva hun har betalt i forhold til hva jeg skulle betalt.

Takk for hjelpen! Nå har jeg i alle fall noen helt klare alternativer jeg kan ta opp med henne også, så får vi se når vi evt. gjør ny tingslysning på eierskap osv. 

[Zeph]

Om eg forstår riktig så skal lånet bli ståande fordelt 50/50 og at det kun er din EK ho betalar på. Sett på ein anna måte kan ein seie at begge betalar sine renter og avdrag, men at ho betalar deg ein sum kvar månad for å ta over litt og litt av EK.

Eg kan i farten ikkje sjå noko problem med det for nokon av dykk, så lenge det går fram av sambuaravtale at eigarforholdet endrar seg kvar månad. Det tar ikkje i betraktning antatt verdi, og om bustaden stig i verdi som det typisk har gjort over lang tid, og ho får overtatt delar av bustaden til kjøpspris i januar 2021 så er det sannsynlegvis til fordel for ho, men det er ikkje snakk om enorme summar med mindre det blir ei vesentleg verdiauke, og om ho i tillegg skal dekke mange andre utgifter så kan det vere greit.

Ein anna del av dette er at ho skal dekke dei fleste faste utgifter. Det bør tas med som eit eige reknestykke dersom de vil nytta bustaden som verdiobjekt. I tillegg til at ho då kjøper seg inn kvar månad med ein sum tilsvarande dine avdrag, så bør ho få overta ein rettferdig andel av bustaden som står i stil med dei faste utgiftene som du skulle betalt, men som ho i ein periode dekkar. Finnes andre alternativ òg, men det som er greit med den løysinga er at det kvar månad er eit oppdatert rekneskap som er rettferdig og at endringane kan nedfellast i ein skriftleg kontrakt.

Det er ikkje poenget at den eine eller andre skal få noko fordel, men at det blir rettferdig og at de når som helst kan skilje lag utan at det blir krangel og problem om økonomien.

[steinrawr]

Zeph skrev (6 timer siden):

Det er ikkje poenget at den eine eller andre skal få noko fordel, men at det blir rettferdig og at de når som helst kan skilje lag utan at det blir krangel og problem om økonomien.

Det er akkurat dette jeg syns er viktig. Hun bryr seg ikke så mye, men jeg mener hun må bruke muligheten til å eie mer. 

Vi har nok hatt litt verdiøkning allerede, men i samboerkontrakten skal vi fordele iht. reell brøk på salgsdagen, uansett om det er i brudd eller for å flytte videre sammen 😊👍