Avtale oppgjør frem i tid for å slippe skatt

[Gjest b6737...ed1]

Hei.

 

Min samboer eier en leilighet med sin bror, med hver sin eierandel på 50%

Hun flyttet sammen med meg i januar, og registrerte flytting fra denne leilighet samtidig. 

 

Planen er at hennes bror skal kjøpe hennes andel av leiligheten når han er ferdig utdannet neste sommer, slik at han da ender opp med å eie hele leiligheten.

 

Jeg anslår at boligverdien har steget med ca 400.000,- fra de kjøpte den. 

(Dette gir da en gevinst til min samboer på 200.000,-)

 

Så til mine spørsmål:

• Hvis hun selger sin andel til broren neste sommer vil jo dette normalt utløse skatt siden hun da ikke har bodd der 12 av de 24 siste månedene. Gjelder denne regelen selv om man kun selger en ideell halvdel, eller er man fritatt fra gevinstskatt når man kun selger en andel av boligen sin? 
• Er det noen spesielle skatteregler med tanke på salg innad i familie?
• i podcasten "Pengerådet" nevnte Hallgeir i en episode at det er tidspunktet for akseptert bud som er gjeldende når det kommer til botid og skatt. Kan min samboer avtale salget av sin halvdel i desember, men utsette overtakelse og oppgjør til sommeren 7 måneder seinere for å slippe skatt? Det er jo vanlig å avtale overtakelse 3 måneder etter salg, men finnes det en grense for hvor langt frem i tid man kan avtale overtakelse?

Anonymous poster hash: b6737...ed1

[Gjest 4077b...193]

Det enkleste hadde vært å ikke meldt flytting før rett før broren kjøper henne ut.

Det går nok an å selge boligen til broren nå, og gjøre avtale med at han betaler innen den og den tid. Men det gjør nok at hun må overskrive sin del til han før pengene kommer. Men er han til å stole på så er det normalt ikke noe problem. Men penger har jo en tendens til å forsurne familier for langt mindre summer enn det en halv leilighet er.

Å gjøre det på den måten kan gjøre at den ene parten taper penger hvis leiligheten stiger mye frem til pengene er på plass, så taper din samboer, og hvis markedet kræsjer, så taper hennes bror.

Anonymous poster hash: 4077b...193

[Salvesen.]

En ting dere må huske på, en må trekke i fra salgskostnader. Altså er gevinst ikke 200000 men nærmere 150 000. Ikke tull med økonomi med familie, det går aldri bra. 

Ellers mener jeg det er salgs tidspunktet som er gjeldende . Jeg ventet 12 mnd bevist ved ett salg pga jeg ville trekke av tap på skatten. Og da sjekket jeg denne muligheten, altså selge før 12 mnd men få pengene etter. Det gikk ikke, en måtte selge etter 12 mnd for å trigge. 

[Ståle Nordlie]

Det er ikke noe unntak for skatt ved salg av ideelle andeler.

Jeg kan ikke se noen grunn til at slektskapet skal spille en (skattemessig) rolle i denne situasjonen.

Og ja, dersom samboeren oppfyller vilkårene for skattefritak i dag skulle det være mulig å unngå skatt ved å gjennomføre "realisasjon" før fristen går ut.

Skatteloven § 9-3 andre ledd:

Quote

§ 9-3.Skattefritak for visse realisasjonsgevinster

...

(2) Gevinst ved realisasjon av boligeiendom, herunder våningshus på gårdsbruk, selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett, er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt:
a.    Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales. Er huset oppført av eieren, løper ettårsfristen fra huset ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført, og
b.    eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Når eieren på grunn av sitt arbeid eller av helsemessige eller lignende grunner er forhindret fra å bruke boligen, skal den tid slik brukshindring foreligger, regnes med som botid hvis eieren på ervervstidspunktet ikke kjente til eller burde ha kjent til brukshindringen. Realiseres tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse, skal også den ektefellen som er flyttet ut av boligen, godskrives den andre ektefellens botid ved bruk av reglene ovenfor. Tilsvarende gjelder etter samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.
...

https://lovdata.no/lov/1999-03-26-14/§9-3

 

For vilkåret om bruk er det altså "realisasjonen" som er avgjørende. Skatteloven § 9-2 sier at realisasjon "omfatter overføring av eiendomsrett mot vederlag og opphør av eiendomsrett" og gir eksempler, inkludert "salg". Finansdepartementet sier dette i UTV-1999-216:

Quote

[R]ealisasjon må anses å ha funnet sted når kjøper og selger på en bindende og endelig måte har blitt enige om at gjenstanden skal overdras og de vesentligste vilkår for overdragelsen, herunder prisen, er bindende fastsatt. Ved f eks salg av bolig vil realisasjon oftest foreligger ved akseptert bud eller annen inngåelse av kjøpsavtale hvor de viktigste vilkår er fastsatt.

Enda kortere oppsummert, det sentrale er typisk at overdragelsen ikke er usikker og man er enige om prisen. Det må naturligvis være en reell avtale. Den praktiske gjennomføringen av salget er en annen sak, men innad i familien burde det ikke være noe problem.

(Broren begynner forøvrig først å opparbeide "eietid" når han er "eier", ikke ved "realisasjon". Så jeg ville vurdert å fullføre salget med en gang for å ha lengre eietid hvis broren vil selge etter studiene. Hvis broren ikke har penger nå kan han låne penger av din samboer, eventuelt med pant i boligen. Hvis det er aktuelt med dokumentavgift kan man også vurdere å ikke overføre grunnbokshjemmel og i stedet bruke en urådighetserklæring.)