Saksøke styret i borettslaget?

[Wiktory8]

Saken gjelder at styret i borettslaget ikke har levert søknad om tilskudd fra kommunen i rett tid.

Tilskuddet gjelder ved oppgradering/etablering av infrastruktur i borettslaget, for å legge til rette for etablering av ladestasjoner. 

https://www.oslo.kommune.no/tilskudd-legater-og-stipend/ladetilskudd-til-borettslag-og-sameier/#gref

Borettslaget river gamle garasjer for så å bygge 162 nye. Prosjektet har en kostnad på bortimot 30 millioner kroner. I et så stort prosjekt kan man få opptil 810.000,- kroner i tilskudd fra kommunen.

Det er kun garasjeleierne som skal betale for hele gildet.

Men så har altså styret ikke lest kriteriene og retningslinjene fra kommunen godt nok. Når de til slutt sendte en søknad, ble det blankt avslag fra kommunen. Søknaden var levert for sent!

Har garasjeleierne noen mulighet til å saksøke styret for summen de ikke får i tilskudd de kunne ha fått dersom styret hadde gjort det de skulle?

[Sampson]

Så du tenker at garasjeeierne skal få en erstatning fra borettslaget, som så blir økt fellesgjeld for de samme beboerne og et par til?

Det er altså 5000,- kr totalt per garasjeleier du syter om her, bare for oversiktens del. Jeg tror nok det blir litt tullete. Å sitte i styret er ikke noe folk flest gjør for morro skyld, da burde du sittet selv eller tipset - jeg regner alt mitt styre gjør som 'best effort' og ikke noe mer enn det. 

[Sverre1969]

I prinsippet kan de vel bli ansvarlige her. Borettslagsloven:

§ 12-1.Skadebotansvar

(1) Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet.

Endret 27. september 2021 av Sverre1969

[Windfarmer]

Sverre1969 skrev (4 minutter siden):

I prinsippet kan de vel bli ansvarlige her. Borettslagsloven:

§ 12-1.Skadebotansvar

 

(1) Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet.

Jeg vil tro at terskelen for styreansvar i et borettslag vil ligge adskillig høyere enn i et aksjeselskap. 

Og til Sampson, det er ikke borettslaget som blir ansvarlig her, men den enkelte styremedlem. Og styreansvar er ikke kollektivt, kun den eller de  som har handlet uaktsom kan dømmes, og ansvaret er personlig.

Mitt spørsmål er om dette ladesystemet er utbygget? Det står jo i kriteriene at:

Du får svar på søknaden innen 14 virkedager. Har du fått innvilget søknaden kan du sette i gang med tiltaket, det vil si akseptere tilbud, inngå arbeidskontrakter og utføre tiltaket.

Og en får jo ikke tilskudd for å bygge ny garasje, kun for å etablere ledesystem.

[Sverre1969]

3 minutes ago, Windfarmer said:

Jeg vil tro at terskelen for styreansvar i et borettslag vil ligge adskillig høyere enn i et aksjeselskap. 

 

I en kommentarutgave jeg har tilgang til står det om dette:

Reglane i dette kapitlet byggjer i hovudsak på aksjelova. Rettspraksis og teori kring aksjelova, som det er ein god del av på dette punktet, har tilsvarande interesse for burettslag, og det kan generelt visast til kommentarane til føresegnene i aksjelova.

[Windfarmer]

Sverre1969 skrev (13 timer siden):

I en kommentarutgave jeg har tilgang til står det om dette:

Reglane i dette kapitlet byggjer i hovudsak på aksjelova. Rettspraksis og teori kring aksjelova, som det er ein god del av på dette punktet, har tilsvarande interesse for burettslag, og det kan generelt visast til kommentarane til føresegnene i aksjelova.

Reglene om styreansvar bygger i utgangspunktet på den alminnelige ulovfestede culpanormen som senere er kodifisert i bl.a. aksjelovens kap. 17 og dette er et profesjonsansvar. Et aksjeselskap driver kommersiell virksomhet og de som er styremedlemmer har også ofte en direkte personlig økonomisk interesse av selskapets virksomhet. Borettslag er stiftet og blir drevet for at beboerne skal ha boliger og borettslag blir ikke drevet av profittmotiv. Det er ofte svært tilfeldig hvem som blir valgt inn i styret og enda mer tilfeldig hvor profesjonelt styrearbeidet blir drevet. Og styrearbeid i borettslag er ofte ikke honorert eller i beste fall lavt honorert.

Derfor tror jeg at domstolene vil legge listen høyt for at noen beboere som er valgt til styremedlemmer skal bli personlig økonomisk ansvarlig for ovenfor de andre beboerne for de feil de gjør som styremedlemmer. Hadde feilen blitt gjort av boligbyggerlaget - altså forretningsfører - hadde det vært mye enklere. Har ikke forretningsfører vært involvert i dette store prosjektet?

Endret 28. september 2021 av Windfarmer

[Wiktory8]

Sampson skrev (16 timer siden):

Så du tenker at garasjeeierne skal få en erstatning fra borettslaget, som så blir økt fellesgjeld for de samme beboerne og et par til?

Det er altså 5000,- kr totalt per garasjeleier du syter om her, bare for oversiktens del. Jeg tror nok det blir litt tullete. Å sitte i styret er ikke noe folk flest gjør for morro skyld, da burde du sittet selv eller tipset - jeg regner alt mitt styre gjør som 'best effort' og ikke noe mer enn det. 

Nei, jeg tenker ikke på at garasjeleierne skal få erstatning fra borettslaget. Det jeg spør om er om garasjeleierne har noen mulighet til å saksøke styret for summen de ikke får i tilskudd fra kommunen.

Nei, jeg "syter" ikke om 5000 kroner pr. garasjeleier men 810.000 kroner totalt, og det er ikke tullete synes jeg!
At folk flest sitter i styret "for morro skyld", er helt irrelevant i mitt spørsmål. Å komme seg inn i styret var dessverre umulig ved årets valg i generalforsamlingen. Styret hadde bare vedtatt at andelseierne ikke skulle ha mulighet til å komme med benkeforslag/motforslag på styret sine innstilliger til styreverv. Ja, jeg vet at dette er helt ulovlig prosedyre fra styret med det får bli em annen sak. Jeg hadde ihvertfall ingen mulighet til styreverv! Vi har også en forretningsfører. Hvordan han kan tillate slikt kan man bare lure på!

Jeg har over lengre tid, til stadighet tipset styret om søknadsprosesser vedrørende tilskudd tilskudd fra kommunen. Det eneste svaret jeg fikk var: "Som vi har skrevet til deg tidligere, må vi vente med å sende søknad til prosjektet er ferdig." Dette tyder på at styret ikke har lest informasjonen fra kommunen. Linken til kommunen har de oversendt andelseierne for lenge siden.

Alle andelseiere regner med at styret gjør som "best effort", men her har de ikke gjort det.

 

[Wiktory8]

Windfarmer skrev (16 timer siden):

Jeg vil tro at terskelen for styreansvar i et borettslag vil ligge adskillig høyere enn i et aksjeselskap. 

Og til Sampson, det er ikke borettslaget som blir ansvarlig her, men den enkelte styremedlem. Og styreansvar er ikke kollektivt, kun den eller de  som har handlet uaktsom kan dømmes, og ansvaret er personlig.

Mitt spørsmål er om dette ladesystemet er utbygget? Det står jo i kriteriene at:

Du får svar på søknaden innen 14 virkedager. Har du fått innvilget søknaden kan du sette i gang med tiltaket, det vil si akseptere tilbud, inngå arbeidskontrakter og utføre tiltaket.

Og en får jo ikke tilskudd for å bygge ny garasje, kun for å etablere ledesystem.

Kontrakt med entreprenør ble signert 03.04.2020.
Etter "nesten uholdelig mas" fra meg om de hadde sendt inn søknad, har jeg nå fått dokumentert fra kommunen om at styret sendte dette 16.08.2021. Altså 14 måneder for sent! Styret svarte meg som tidligere skrevet: "Som vi har skrevet til deg tidligere, må vi vente med å sende søknad til prosjektet er ferdig."  Dette mener jeg er uaktsomt fra styret!
Og ja, all infrastruktur i selve garasjene er ferdig. Det mangler bare strøm fra transformator og inn til garasjene.

[MrL]

Dette er jo egentlig det samme som om styret forhandler seg til en dårlig fellesavtale hvorav de kunne spart felleskostander for beboere ved å sjekke markedet bedre. Det er jo ikke stjeling - bare en rabatt dere kunne brukt,  mao bare veldig dårlig styrearbeid.

Ser for meg at dette heller er en mistillit sak til styre.

 

 

Endret 28. september 2021 av MrL

[Gjest Slettet+6132]

Her har nok også forretningsfører, som du skriver, vært inne i bildet og hjulpet til med budsjetter og kalkyler med mer. Jeg mener det ER grunn til at noen bør svi for ikke å ha forvaltet økonomien til borettslaget korrekt.

Et presseoppslag og omtaler som borettslag og sameier leser er nødvendig og kan hjelpe andre i tilsvarende situasjoner. Forretningsførere har kunnskaper langt under pari, selv på områder innenfor deres kjernevirksomhet.

Det skal nok mye til for at styret med flere blir stilt økonomisk ansvarlig, men det kan føre til mistillit og at styret erstattes av et annet. Jeg vil også tro at flere andre profesjonelle ledd har vært involvert som feks. ladeoperatører, elektriker, kanskje elbilforeningen osv. og man kan da stille spørsmålstegn med deres kompetanse.

Det kan være mulighet for at kommunen har gitt feil informasjon og at dette kan dokumenteres. Dette vil vel kunne føre til at de vil se på saken på nytt og gi støtte i ettertid.

[krikkert]

Burettslagslova kapittel 12 gjelder for ansvarsspørsmål. 

Det følger av § 12-1 at styremedlemmer kan bli erstatningsansvarlige overfor både borettslaget, andelseiere, og andre. 

Det er nokså klart at tap av offentlig tilskudd er et økonomisk tap som kan omfattes av § 12-1. Spørsmålet er hvem som er påført tapet. At borettslaget har lidt tap er åpenbart, men det er mindre åpenbart at noen andelseier har det. Når flere har lidt samme tap gjelder det regler om konkurrerende krav. For slike konkurrerende krav følger det av brl. § 12-6 at borettslagets krav kommer først, og alle andre konkurrerende krav er bundet av skadeoppgjør eller dom til fordel for borettslaget. 

Det er generalforsamlingen som bestemmer om borettslaget skal kreve erstatning for eget tap. Hvis generalforsamlingen ikke vil kreve erstatning kan 1/10 av andelseierne (men minst 2) reise søksmål i borettslagets navn for egen regning. 

Reglene om styreansvar i borettslag er modellert etter aksjelovens regler. De normer som gjelder for aksjeselskapers styreansvar gjelder ikke fullt ut for borettslag. En vanlig norm (fra juridisk litteratur og sitert i flere lagmannsrettsdommer) er: "For at styremedlemmer skal kunne pådra seg ansvar, må det dreie som om et klart og utvilsomt avvik fra hva man kan forvente av styremedlemmer i borettslag. At man i ettertid ser at ting kunne vært gjort annerledes og rimeligere, er ikke tilstrekkelig."

Hvis styret kjente til tilskuddsordningen før prosjektet ble påbegynt er det en sterk indikasjon på uaktsomhet. Det er nokså vanlig i svært mange tilskuddsordninger at man må søke på og legge frem budsjetter mv. på forhånd. 

[Gjest Slettet+6132]

krikkert skrev (4 timer siden):

Hvis styret kjente til tilskuddsordningen før prosjektet ble påbegynt er det en sterk indikasjon på uaktsomhet. Det er nokså vanlig i svært mange tilskuddsordninger at man må søke på og legge frem budsjetter mv. på forhånd. 

Hva er forretningsførers ansvar her? Forretningsførere sees ofte på som selve orakelet som også bistår med spisskompentanse og sees på som rådgivende enhet. Dette gjelder borettslag som er tilknyttet feks. OBOS og andre tilsvarende store boligbyggelag.

[krikkert]

Forretningsførers ansvar vurderes på samme måte - ofte strengere enn styret fordi forretningsfører som regel er profesjonell. 

[Windfarmer]

Wiktory8 skrev (På 28.9.2021 den 11.42):

Nei, jeg tenker ikke på at garasjeleierne skal få erstatning fra borettslaget. Det jeg spør om er om garasjeleierne har noen mulighet til å saksøke styret for summen de ikke får i tilskudd fra kommunen.

Nei, jeg "syter" ikke om 5000 kroner pr. garasjeleier men 810.000 kroner totalt, og det er ikke tullete synes jeg!
At folk flest sitter i styret "for morro skyld", er helt irrelevant i mitt spørsmål. Å komme seg inn i styret var dessverre umulig ved årets valg i generalforsamlingen. Styret hadde bare vedtatt at andelseierne ikke skulle ha mulighet til å komme med benkeforslag/motforslag på styret sine innstilliger til styreverv. Ja, jeg vet at dette er helt ulovlig prosedyre fra styret med det får bli em annen sak. Jeg hadde ihvertfall ingen mulighet til styreverv! Vi har også en forretningsfører. Hvordan han kan tillate slikt kan man bare lure på!

Jeg har over lengre tid, til stadighet tipset styret om søknadsprosesser vedrørende tilskudd tilskudd fra kommunen. Det eneste svaret jeg fikk var: "Som vi har skrevet til deg tidligere, må vi vente med å sende søknad til prosjektet er ferdig." Dette tyder på at styret ikke har lest informasjonen fra kommunen. Linken til kommunen har de oversendt andelseierne for lenge siden.

Alle andelseiere regner med at styret gjør som "best effort", men her har de ikke gjort det.

 

Hvis det du sier om valg til styre og at det sittende styret blokkerte alternative styremedlemmer er riktig, så er jo dette klart rettstridig virksomhet som sannsynligvis ville få en dommer langt mer villig til å vurdere styreansvar. Hva slags borettslag er dette og hvem er forretningsføreren? Jeg har selv vært styremedlem i et borettslagsstyre i mange år der vi var tilknyttet et relativt stort og kompetent boligbyggerlag, og vi fikk den bistand vi ba om. Bl.a. deltok der vanligvis en representant fra boligbyggerlaget på generalforsamlinger der litt større og komplekse saker skulle behandles, og vedkommende hadde garantert slått ned på den type virksomhet du beskriver. Dette borettslaget fremstår jo som aldeles vanskjøttet.

Viktigheten av solid styrearbeid i borettslag er sterkt underkommunisert. Det styret jeg satt i en årrekke forvaltet verdier som i dag overstiger 500 mill., og forskjellen på godt eller dårlig styrearbeid i forhold til vedlikeholdsplanlegging etc. kan fort utgjøre en forskjell på mange titalls millioner.

[nor.jorgen]

On 9/30/2021 at 10:54 AM, Nidar2 said:

Hva er forretningsførers ansvar her? Forretningsførere sees ofte på som selve orakelet som også bistår med spisskompentanse og sees på som rådgivende enhet. Dette gjelder borettslag som er tilknyttet feks. OBOS og andre tilsvarende store boligbyggelag.

 

Trådstarter har ikke skrevet noe som tilsier at forretningsfører er involvert. Nå er ikke trådstarter i styret heller og vil normalt ikke ha innsikt i hvem styret har brukt som rådgivere, men forretningsfører er normalt sett ikke involvert i driften eller i prosjektene som styret setter i gang. Forretningsfører sin jobb er først og fremst å sørge for at fakturaer blir registrert, og setter opp budsjett etter innspill fra styret og setter sammen en årsrapport med de økonomiske tallene.

[nor.jorgen]

On 9/28/2021 at 11:58 AM, Wiktory8 said:

Kontrakt med entreprenør ble signert 03.04.2020.
Etter "nesten uholdelig mas" fra meg om de hadde sendt inn søknad, har jeg nå fått dokumentert fra kommunen om at styret sendte dette 16.08.2021. Altså 14 måneder for sent! Styret svarte meg som tidligere skrevet: "Som vi har skrevet til deg tidligere, må vi vente med å sende søknad til prosjektet er ferdig."  Dette mener jeg er uaktsomt fra styret!
Og ja, all infrastruktur i selve garasjene er ferdig. Det mangler bare strøm fra transformator og inn til garasjene.

Kom du med forslag til styret om dette før 03.04.2020?

Som andre er inne på så har styret mye å gjøre, og det å svare på gjentatte eposter fra kranglete andelseiere gjør ikke jobben lettere. Det å prøve å påvirke styrets prosesser når man ikke er en del av styret, er tungvindt både for styret og de utenfor styret. Anbefaler deg å vurdere din kommunikasjonsform med styret siden de de tydeligvis er lei av dine innspill. Tenk på form din, om du holder deg et tema med en kort og enkel epost.

Quote

Har garasjeleierne noen mulighet til å saksøke styret for summen de ikke får i tilskudd de kunne ha fått dersom styret hadde gjort det de skulle?

Ja, de kan saksøke og styret har et klart ansvar, men for å få gjennomslag i retten må styret trolig ha handlet uaktsom og kravene som stilles av retten til styreansvar vil være lavere enn i aksjeselskap. Kan tenkes at styret også hadde fått høre fra andre at man kunne søke tilskudd i etterkant, man kan i alle fall argumentere med det i retten eller finne noen bedre motargumenter.

 

[zorry]

Det stå på nettsiden at:

"Bygg under oppføring kan ikke søke om tilskudd"

Dette betyr vel at ordningen er ment for å få på plass infrastruktur i gammel bygningsmasse og ikke når noe nytt settes opp? Vil da riving av gamle garasjer og bygging av nye kunne regnes som vedlikehold?

Endret 4. oktober 2021 av zorry
skrivefeil

[Wiktory8]

Windfarmer skrev (På 28.9.2021 den 8.43):

Og styrearbeid i borettslag er ofte ikke honorert eller i beste fall lavt honorert.

 

Det er én leder og fire styremedlemmer i borettslags styre.

Styrehonoraret er på kr. 400.000,-.

Vel, de blir vel ikke så veldig lavt honorert?

[Wiktory8]

krikkert skrev (På 30.9.2021 den 6.27):

Det er nokså klart at tap av offentlig tilskudd er et økonomisk tap som kan omfattes av § 12-1. Spørsmålet er hvem som er påført tapet. At borettslaget har lidt tap er åpenbart, men det er mindre åpenbart at noen andelseier har det.

Som jeg skrev innledningsvis; "Det er kun garasjeleierne som skal betale for hele gildet."

Altså er det kun garasjeleierne som lider tap.

[Serpentbane]

Hvorfor er det relevant når garasjeprosjektet ble påbegynt? Er det ikke mulig å søke oppgradering av eksisterende anlegg?