Oppløse en stk andel i borettslag

[Roos]

Jeg bor i eget hus med hage og garasje. Dette er en andel i et borettslag. Jeg betaler høy leie til borettslaget og får lite igjen da jeg må vedlikeholde og stå økonomisk ansvarlig for mye av bygningsmassen selv. Dette er påbygd i ettertid og eies av meg, ikke borettslaget.

Huset og min eiendom skiller seg ut fra alle i borettslaget. 
Markedsmessig ved salg vil jeg tape pga borettslag. 
jeg ønsker å bli selveier, og lurer på om det er mulig å skille ut min andel og overta min del av fellesgjelden. Resten av borettslaget består for det meste av rekkehus og noen enkelt stående hus. 
 

tusen takk for gode råd om dette kan la seg gjøre! 
 

mvh H

[krikkert]

Borettslaget har ikke adgang til å selge en bruksenhet, selv om borettslaget er eier av bruksenhetene. 

Den eneste måten å gjennomføre en slik disposisjon på er ved reglene om deling av borettslag, jf. burettslagslova § 10-6 til 10-9. Det kreves minst to tredjedels flertall fra begge grupper (gjenværende andelseiere og uttredende andelseiere). Straks delingen er skjedd opphører det nye borettslaget å eksistere, jf. lova § 3-2 femte ledd, og du blir personlig eier og får personlig ansvar for fellesgjeld. 

Kreditorer, blant annet for fellesgjeld, har rett til å komme med innsigelser, og det er nok dette som blir problemet ditt. Ingen kreditor vil akseptere en slik reduksjon av sikkerheten uten garantier fra gjenværende borettslag, og gjenværende borettslags andelseiere har ikke lyst til å stille slike garantier bare fordi du vil ut. Da måtte du eventuelt betale ut hele din andel av fellesgjelden. 

[Sverre1969]

15 minutes ago, krikkert said:

Den eneste måten å gjennomføre en slik disposisjon på er ved reglene om deling av borettslag, jf. burettslagslova § 10-6 til 10-9. 

Er du sikker på at dette går, når det er snakk om kun en andel/bruksenhet som skal skilles ut?

§10-6 bestemmer at overdragelsen skal skje til et nytt lag. Det må jo være et nytt borettslag det refereres til her.

§ 3-1(2) bestemmer at et lag skal ha minst to andeler. §3-2(1) bestemmer at det skal være tilknyttet en andel til hver boenhet.

§3-2(5): "Talet på andelar kan ikkje endrast til berre ein. Er det berre ein bustad igjen i laget, skal laget reknast som oppløyst, og andelseigaren eller andelseigarane som har retten til bustaden, får personleg ansvar for skyldnadene."

Kan en da skille ut en boenhet til et nytt borettslag som etter bestemmelsene vil anses for å være oppløst umiddelbart ved at det bare er en andel/boenhet i laget? Har da overdragelsen etter §10-6 blitt gjennomført til et lag, som bestemmelsen forutsetter?

 

[Sverre1969]

Hva med §3-2 (3), kan den benyttes her: "Styret kan gjere avtale med ein eller fleire andelseigarar om innløysing av andel."

[krikkert]

Sverre1969 skrev (6 minutter siden):

Er du sikker på at dette går, når det er snakk om kun en andel/bruksenhet som skal skilles ut?

[...]

Kan en da skille ut en boenhet til et nytt borettslag som etter bestemmelsene vil anses for å være oppløst umiddelbart ved at det bare er en andel/boenhet i laget? Har da overdragelsen etter §10-6 blitt gjennomført til et lag, som bestemmelsen forutsetter?

Jeg er langt fra sikker på at dette går, fordi dette såvidt jeg kan se aldri er blitt gjort før. De tilfellene jeg har sett har omhandlet flere enheter. 

Sverre1969 skrev (2 minutter siden):

Hva med §3-2 (3), kan den benyttes her: "Styret kan gjere avtale med ein eller fleire andelseigarar om innløysing av andel."

Nei. Innløsning betyr at borettslaget kjøper andelen fra andelseier.  Ettersom retten til å bruke boligen følger andelen (§ 5-1) vil dette føre til at borettslaget også overtar boligen, og at den tidligere andelseier mister all bruksrett (§ 5-10). 

[Sverre1969]

38 minutes ago, krikkert said:

Nei. Innløsning betyr at borettslaget kjøper andelen fra andelseier.  Ettersom retten til å bruke boligen følger andelen (§ 5-1) vil dette føre til at borettslaget også overtar boligen, og at den tidligere andelseier mister all bruksrett (§ 5-10). 

Tenkte på en løsning der borettslaget selger boenheten til andelshaveren, og kjøper andelen for deretter å slette denne…?

[krikkert]

Men borettslaget kan ikke selge boligen så lenge det er en andel knyttet til den. Borettslaget kan innløse andelen, noe som betyr at boenheten blir en andelsløs bolig - borettslaget kjøper da ut andelseieren og overtar boligen. Denne kan borettslaget leie ut eller opprette en ny andel til. Hypotetisk sett kan styret også selge en slik andelsløs bolig med to tredjedels samtykke fra generalforsamlingen, men i praksis er dette utelukket uten å forhandle med borettslagets kreditorer (som naturlig nok er bekymret for sin sikkerhet).